Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  отказ от применения того или иного подхода Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След. Автор Сообщение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 11 Авг 2006 16:59 Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке Цитата: В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов. По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты. Последний раз редактировалось: zanoza (Чт, 07 Апр 2011 11:13), всего редактировалось 2 раз(а) SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 11 Авг 2006 19:24 я пишу так: Цитата: Затратный подход в данном Отчете не применялся согласно п.6 и п. 29 Национально-го Стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества», а так же ввиду того, что стоимость объекта, полученная на основе затратного подхода, не может быть принята как его ры-ночная стоимость, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объ-екта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю и внутрен-нюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на рыночную стоимость объекта. Кроме того, расчет земельной составляющей, применяемый в затратном подходе, носит формальный характер и в рассматриваемом случае не достаточно точно характеризует особенности местоположения того, данный подход не рассматривает недвижимость как источник до-хода. Доходный подход в данном Отчете не применялся ввиду того, что реалии украинского рынка недвижимости говорят о том, что рынок аренды жилой недвижимости, как доход-ный вид деятельности, у нас не сформирован. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 14 Авг 2006 09:11 Цитата: Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях. Нормально написано, можно добавить еще про невозможность правильно учесть прибыль застройщика. Цитата: Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья Здесь, по моему Оценщик загнался чуть, но не мне судить. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 07:39 КовАл писал(а): Применение затратного подхода в настоящей работе, по нашему мнению, приведет к искажению результата оценки, поскольку данный подход не отражает действительной мотивации субъектов рынка квартир при определении ими приемлемой стоимости объекта. Во всяком случае нам не известно ни одного случая когда бы покупатель или продавец при продаже или покупке квартиры ориентировался бы на затраты по строительству всего жилого многоэтажного дома и приобретению земельного участка, а затем выделял стоимость отдельной квартиры. Доходный подход применяется для определения стоимость объектов, которые ориентированы на получение прибыли их владельцами, что никоим образом не относится к оцениваемому помещению. Это объясняется тем, что оцениваемое помещение является объектом жилой недвижимости, и не ориентировано на получение прибыли от его эксплуатации. Мотивация покупателя жилой недвижимости существенно отличается от мотивации покупателя нежилой недвижимости. При покупке жилья главным движущим фактором для покупателя является желание приобрести место жительства и определенные удобства. При приобретении объектов доходной недвижимости покупатель, прежде всего, обращает внимание на то, какой доход, возможно, получить при использовании данного объекта, и какой при этом уровень риска недополучения этого дохода. Т.е. мы хотим сказать, что существенным препятствием в применении данного подхода, по нашему мнению, является то, что ориентация на получение дохода от сдачи в аренду подобных квартир не является типичной для субъектов данного рынка, при принятии решения о приобретении такого объекта. Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 10:46 Извините, а для каких то целей квартира то оценивалась? Добавлено спустя 7 минут 32 секунды: На счет доходности от сдачи в аренду квартир - я не согласен! В газетах местного значения полно объявлений типа "Сдам...". Но если это конечно не Хацапетовка. С таким успехом можно и от сравнительного отказаться А на счет затратного, то я почему-то не могу понять, чего так оценщики боятся этого подхода. Но правда если это для продажи квартиры, то здесь базару нет. Ну а если, для страховки. Ведь в зависимости от страховых рисков и страхового случая, может иметь место и затратный метод. Скажем, не дай Бог, сгорела квартира. Так вот собственника интересует не другая где-то квартира а именно эта, только восстановленная. Ну и можно дальше продолжать... Добавлено спустя 4 минуты 16 секунд: Плюс к тому, если даже собственники сами буду использовать квартиру, то это не повод не ценить доходкой. То есть, при оценке, площадь, которая используется собственником, тоже учитывается при расчете ЧОД. N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:16 Как утверждает п.6 НС №2, применение затратного подхода для неспециализированной недвижимости оправдано, если замещение/воссоздание объекта физически возможно и экономически целесообразно. Неужели кто-то всерьез считает, что экономически целесообразно для замещения одной оцениваемой квартиры строить многоэтажный дом? Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:23 Ну если взрывом стены вылетели, то целесообразности конечно же нет А если пожар, то что сразу квартиру покупать в другом месте?! Добавлено спустя 45 секунд: Я же говорю, все зависит от цели каждого конкретного случая. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:29 все подходы ДОЛЖНЫ выходить на +- одну и туже стоимоть, по правильному, если брать. И одним подходом проверяется другой. Это мы уже крутим -мутим с отмазками. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:29 Для того и три методических подхода дано, чтобы не просто тупо сунуть их в каждый отчет и впечатлять пользователя результатов от большого количества страниц, громадных формул и красочными картинками, которые могут вообще не нести полезной и необходимой информации. Три подхода дано для правильного их использования в каждом конкретном случае. Добавлено спустя 5 минут 46 секунд: А на счет, того, что все три подхода должны давать +- минус одинаковую стоимость, здесь можно построить. Особенно в данное время экономической нестабильности. Тогда в п.6 НС №2 просто не было бы необходимости. Просто есть моменты, когда в даное время целесообразней оценивать по затратке, в другом случае и времени по доходке и т.д. Добавлено спустя 9 минут 48 секунд: По большому счету, если брать методы оценки земли (застроенной), то по сути, только земля имеет рыночную стоимость. Или я не прав? А все, что на ней возводится (так званые улучшения) рассчитывают по рыночной стоимости затрат КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:46 Sergik писал(а): Ну а если, для страховки. Ведь в зависимости от страховых рисков и страхового случая, может иметь место и затратный метод. Скажем, не дай Бог, сгорела квартира. Так вот собственника интересует не другая где-то квартира а именно эта, только восстановленная. Вы говорите про ущерб. В данном случае собственника будет интересовать сколько нужно потратить на ремонт, а не на строительство такой же квартиры. Если честно, то есть один камень в сторону отказа от затратки. Это продажа в новостройках. Т.е. там, как бы строится дом, а расходы + прибыль предпринимателя делятся на квартиры. Но, по моему мнению, это не затратка в чистом виде... они больше ориентируются на рынок, чем на затраты... например, у них стоимость квартир так же меняется в зависимости от этажа, хотя по затратке их нужно было бы приравнять. Что до доходника, то сдавать то квартиры сдают, но я же не случайно выделил слова о ТИПИЧНОЙ мотивации. Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:49 Если взять два одинаковых дома, то в большей степени, только от того где они построены в пределах района, грода, области и.т.д., зависит их привлекательность. Добавлено спустя 6 минут 42 секунды: Я хотел бы, чтобы мы все таки обратили внимание на значимую участь земли во всей недвижимости! Согласитесь, построить два одинаковых дома, но в разных местах города - это разные вещи. Хотя стоимость строительства стен будет практически одинаковой. Добавлено спустя 7 минут 21 секунду: А на счет типичной мотивации. То стоимость как раз за последнее время и росла за счет типичной мотивации , а точнее спекуляции!!! Скупали массово квартиры, у кого есть наличка разумеется, а затем или в аренду сдавали, или перепродавали. За счет, того, что была скупка недвижимости для коммерческих целей и росли в стоимости те же квартиры. А за заемные средства (те же кредиты) в нашей стране только сумасшедшие покупают. Извините, если кого-то обижу! Но это так, и это нужно осознавать. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 12:19 Sergik писал(а): На счет доходности от сдачи в аренду квартир - я не согласен! В газетах местного значения полно объявлений типа "Сдам...". Это еще не причина относить квартиры к коммерческой недвижимости. По классике, коммерческая недвижимость - это та, которая создается или приобретается для получения дохода. В подавляющем большинстве случаев. Это ее, коммерческой недвижимости, основополагающее функциональное назначение. К квартирам это не относится. И "доходные дома" в Украине на практике пока не распространены. Sergik писал(а): А на счет типичной мотивации. То стоимость как раз за последнее время и росла за счет типичной мотивации , а точнее спекуляции!!! Но затратный тут не при чем. И локальные временные всплески спекулятивных интересов не характеризуют общие тенденции. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 12:32 Grey Horse писал(а): И локальные временные всплески спекулятивных интересов не характеризуют общие тенденции. Только вот тенденция была на протяжении двух-трех лет Grey Horse писал(а): Это еще не причина относить квартиры к коммерческой недвижимости. По классике, коммерческая недвижимость - это та, которая создается или приобретается для получения дохода. В подавляющем большинстве случаев. Это ее, коммерческой недвижимости, основополагающее функциональное назначение. К квартирам это не относится. И "доходные дома" в Украине на практике пока не распространены. А Вы хотите сказать, что сдавая квартиры, дома в найм, собственники не получают доход? К тому же стоимость реверсии, по вашему отсутствует?! И вообще, если я не ошибаюсь то в свое время, до кризиса, статьи в интернет, только и рассказывали о выгодности вкладывания денег в недвижимость. Но если ты вкладываешь деньги в недвижимость. Ты же не будешь жить одновременно в трех квартирах, двух домах и т.д. Вкладывали то в целях выгоды, а точнее с целью последующей перепродажи. А к тому времени можно и сдать в аренду. Сколько студентов приезжает во время учебного года, что спрос на снимаемые квартиры растет. А спрос рождает предложение. Думаю спорить вы не будете. Добавлено спустя 3 минуты 18 секунд: Вы знаете, до прихода кризиса, мои подсчеты показывали, что рыночная стоимость квартиры, +- доверительный интервал, напрямую зависит от стоимости ее аренды! Это сейчас нарушены все процессы. Добавлено спустя 4 минуты 45 секунд: Но связь, если честно, прослеживалась не всегда и не везде Добавлено спустя 1 минуту 22 секунды: Вообще, сравнительный подход, будет самым верным. Если цель - купля-продажа! Мое мнение такое. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 13:26 Grey Horse писал(а): Это еще не причина относить квартиры к коммерческой недвижимости. По классике, коммерческая недвижимость - это та, которая создается или приобретается для получения дохода. В подавляющем большинстве случаев. Это ее, коммерческой недвижимости, основополагающее функциональное назначение. К квартирам это не относится. И "доходные дома" в Украине на практике пока не распространены. +1000 Уважаемый коллега Sergik Что касается квартир (жилья) то поверьте более опытным коллегам это не есть ДОХОДНАЯ недвижимость. И в большенстве случает бизнес вести в жилье Вам не разрешат. Теперь что касается сдачи в аренду (как бизнес) : Sergik писал(а): Вы знаете, до прихода кризиса, мои подсчеты показывали, что рыночная стоимость квартиры, +- доверительный интервал, напрямую зависит от стоимости ее аренды! Это сейчас нарушены все процессы. Позвольте с Вами не согласиться. Попробую обосновать. 1-к квартира стоимостью в 50000 дол., сдавалась год назад в аналогичном Вашему городах по 150 дол/мес возьмем чистыми. ВД = 150 х 12 = 1800 Затраты (вакансии, ремонт и т п.) возьмем 10% ЧОД = 1800 - 180 = 1620 отсюда К = 1620/50000 = 0,0324 или 3,24 % доходности. И это при том что производство и склады давали от 10%, а офисы от 15%.И где тут выгода? 3,24 против 10? Я еще не учитывал то, что как правило сдавали в аренду не платя налогов и вместе с мебелью. Да и компенсация коммунальных платежей в жилье не адекватна той которая в доходной недвижке. При желании можно провести сравнительные расчеты как гостинницы. Если желаете попробуйте. И еще для того что бы сегодня (разрешено) разместить в жилье (многоэтажке) офис нужно согласие соседей. Скока это стоит Вам думаю не надо рассказывать. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 14:06 Sergik писал(а): Вкладывали то в целях выгоды, а точнее с целью последующей перепродажи. А к тому времени можно и сдать в аренду. Сергей, о том и пишет Ковал - что получение дохода от АРЕНДЫ не есть типичной мотивацией, потому это не есть "доходная" недвижка и потому ее НЕТ смысла считать по доходу!!! и ты это сам подтвердил своим выражением (см. цитату выше) _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме