| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 12:00 |
  |
Здравствуйте коллеги!
Скажите, пожалуйста, кто-нибудь при оценке земельных участков озадачивается таким фактором как конфигурация? 
Скажу сразу, нечасто попадаются действительно кривые участки, но сейчас попался участок очень правильной прямоугольной формы, но с одним маленьким "придатком" - "рукавом". Т.е. представьте себе участок в форме буквы "Р", только без закруглений, а с ровными углами
По площади расклад такой: основная часть участка примерно 35*38м + уходящий (на 30 метров) в сторону рукав размером 30*5 метров. Прилагаю схему для лучшей визуализации
Участок жилой застройки, т.е. назначение (в т.ч.) и этого "рукава" строительство и обслуживание построенного... Цель оценки - продажа. Никаких других "подводных камней" нет.
Внимание, вопрос! Стоит ли как-то корректировать стоимость земельного участка с точки зрения удобства использования такой конфигурации участка?
Забегая немного наперед скажу свои мысли по поводу гипотетической невозможности использования части участка, например, если этот рукав был бы полностью между другими соседскими участками без доступа к улице и шириной всего 1 метр. В таком случае, я считаю что было бы логичным вычитание в расчетах этой части участка как несуществующей. Но, в случае с моим участком, его использование возможно, просто не очень удобно. Как быть?
*в процессе написания поста было решено построить в "рукаве" гараж, разбить минипарк с клумбами и лавочками на зависть соседям, но вопрос остается открытым*  |
схема участка |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 12:31 |
|
Я брал бы к расчету аналоги не выше 13 сот.
Участок конечно необычный, но не вижу минусов в рукаве в 1,5 сот. Например для строительства "уборной".
Размер то всего участка стандартный. Если бы участок был менее 10 сот. тогда можно и подумать о корректировке. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 12:58 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Забегая немного наперед скажу свои мысли по поводу гипотетической невозможности использования части участка, например, если этот рукав был бы полностью между другими соседскими участками без доступа к улице и шириной всего 1 метр. В таком случае, я считаю что было бы логичным вычитание в расчетах этой части участка как несуществующей. Но, в случае с моим участком, его использование возможно, просто не очень удобно. Как быть? |
Учитывая то, что в данном случае "рукав" находится непосредственно по-над улицей, я бы предложил не делать никаких корректировок: в данном случае есть масса способов корректного использования данной части участка. Более того, я вообще не заметил в данной конфигурации каких-то ограничений в использовании, связанных именно с его формой. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 14:17 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| Участок конечно необычный, но не вижу минусов в рукаве в 1,5 сот. Например для строительства "уборной". |
Если мне не изменяет память из курса автомобильных дорог института, то по нормативам минимальная ширина полосы автодороги в населенном пункте 2,75 м. Будь рукав не 5, а 5,5 м., то к "уборной" вполне можно было бы сделать полноценную двухполоску (правда, без обочины и кювета).
Конечно, в данном случае спасает ситуацию, что этот рукав выходит на улицу, что дает возможную автономность доступа к постройкам (гараж, сарай и т.д.) в этом рукаве непосредственно с улицы
Может, корректировку и не вносить или вносить минимальную. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 15:23 |
|
Да не забываем так называемую и часто игнорируемую красную линию- за нее могут будут суды(в случае ее застройки). Есть генплан- к нему надо и обращаться. Все дороги ведут в архитектуру. На мой взгляд мало инфы по участку, чтобы пытаться разобраться в возможности применения поправок.
Добавлено спустя 2 минуты 42 секунды:
Филин, есть варик наложить на гуглмапс, где можно было увидеть схему расположения участка без указания местоположения ) ? |
_________________
«Что человек, когда его желания – еда и сон? Животное, не боле» |
|
|
|
Roman_33
Сообщения: 154
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 15:52 |
|
правило «65-35» (вартість земельної ділянки трикутної форми з основою по фронту вулиці буде складати приблизно 65% від вартості земельної ділянки прямокутної форми, відповідно 35%, коли на головні вулиці знаходиться його верхівка), даний метод розписаний в книзі Методичні основи грошової оцінки земель в Україні |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 16:09 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| но не вижу минусов в рукаве в 1,5 сот. Например для строительства "уборной". |
ничоссе??? 30 метров пилить до туалета? уж лучше там бассейн забабахать
Плытий Петр, тут вопрос не в масштабности, а в конфигурации, пусть он будет 12 соток и из них сотка-другая "рукав", и все аналоги будут 10-12 соток, чтоб не смущали размерами и масштабами, но ведь рукав остается?! что ним делать?
| Серый писал(а): |
| что дает возможную автономность доступа к постройкам (гараж, сарай и т.д.) в этом рукаве непосредственно с улицы |
да, согласен, но кому это интересно ходить в сарай с улицы?? я б такой "рукав" не покупал, ну а если покупал, то с дисконтом (который мы и пытаемся вывести )
| Gorets11 писал(а): |
| Более того, я вообще не заметил в данной конфигурации каких-то ограничений в использовании, связанных именно с его формой. |
ну, не скажи, ты представь ситуацию что твой дом стоит в центре участка или ближе к левой части (по схеме), т.е. ближе к забору с соседями, и? ты даже не будешь видеть что творится "за углом", не уносят ли вещи из твоего сарая, не угоняют ли машину из гаража, не выкачивают ли дерьмо из "уборной"
solders, кстати, не подумал, сейчас дам кадастр, благодаря которому возникнет еще множество вопросов )))) |
кадастр карта участка |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 16:13 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| ничоссе??? 30 метров пилить до туалета? уж лучше там бассейн забабахать |
И щелочки в заборе просверлить, и денюжку брать за посмотреть
| Филин Андрей писал(а): |
| да, согласен, но кому это интересно ходить в сарай с улицы?? |
Согласен. Тем более, что в сарайке нужно что-то прятать и тогда придется это "что-то" носить через улицу. А это вдвойне не интересно.
Добавлено спустя 2 минуты 48 секунд:
Тому, кто устанавливал границы участков нужно кол осиновый забить (это комментарий к карте). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 16:19 |
|
итак, вопрос №2 по участку который мы видим слева от нашего ОО, малюсенький такой, в форме Италии, т.е. сапога
Площадью 3 сотки, назначение "для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби", т.е. чей-то огород, не имеющий отдельного выхода к улице, по факту (конечно же) будет использоваться как и основная часть "под застройку", поскольку вокруг все остальные, кроме большого (рядом) не имеющего выхода к дороге, имеют такое назначение, НО - как такое вообще допускается? Ведь он является отдельной единицей, оформляется отдельно, т.е. МОЖЕТ быть продан самостоятельно без привязки к остальным участкам, которые перекрывают доступ к дороге... и как его оценивать? Кто такое купит и с каким дисконтом от "нормального"?
Вопрос №3, риторический. Какой дебил ТАК расчертил (разрезал) участки, почему не разделили их прямоугольными кусками, как тут же, правее??? Нахера так чикать землю???
Добавлено спустя 57 секунд:
| Серый писал(а): |
| Тому, кто устанавливал границы участков нужно кол осиновый забить (это комментарий к карте). |
я уже наточил, жду координаты |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 17:14 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Нахера так чикать землю???
|
коллега, Вы даже не догадываетесь, какие бывают бабушки... и как они портят всем нервы при разделе участков.
А в общем - идею про колья поддерживаю, с пилометериалами могу помочь
Добавлено спустя 20 минут 38 секунд:
по хорошему, надо бы за самасшедшие деньги продать рукав участка "вопрос №1" с участком "вопрос №2" собственнику (или покупателю) участка "юго-западнее от участка вопрос №2", тем самым открыв для него выход на улицу и увеличив совокупную стоимость 3-х неликвидных участков. Но это уж слишком многоходовая комбинация.
как вариант - в рукаве организовать хозяйство: куры, гуси, кроли, а главное - место для хранения дров - их теперь ой как много надоть 
короче, мысль такая: если в данной конкретной местности народ любит с/х, или производство какое-нибудь, то поправить вниз аргУментов особых нету. если же в округе сплошь и рядом регулярность, рационализьм, минимализьм и пр., то этот рукав попытаться продавать по ценовому уровню ОСГ |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 18:10 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
уходящий (на 30 метров) в сторону рукав размером 30*5 метров |
Имеет ограничения (градостроительные), поэтому имеет смысл сравнивать с дачными участками без построек. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 18:11 |
|
| Yourick писал(а): |
| по хорошему, надо бы за самасшедшие деньги продать рукав участка "вопрос №1" с участком "вопрос №2" собственнику (или покупателю) участка "юго-западнее от участка вопрос №2", тем самым открыв для него выход на улицу и увеличив совокупную стоимость 3-х неликвидных участков. Но это уж слишком многоходовая комбинация. |
А с другой стороны, зачем им покупать, если можно в судебном порядке получить сервитут в виде права прохода/проезда. Причем, в данном случае скорее всего на шару, т.е. бесплатно. Обеспечив тем самым бесплатное использование чужого имущества в собственным целях и сэкономив как минимум на плате за землю до конца дней своих, а то и для всех своих правонаследников (правда, не помню, передается ли сервитут по наследству). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 19:38 |
|
| Yourick писал(а): |
| если в данной конкретной местности народ любит с/х, или производство какое-нибудь, то поправить вниз аргУментов особых нету |
и тут не согласен, ты вот "картину маслом" нарисуй? т.е. попробуй увидеть как стоят заборы и поймешь, что ты не будешь видеть своих кур и прочих тварей, которых твои же соседи будут тырить)))
т.е. оно как обычно в сельском доме: вышел и увидел все вокруг, ну или на крайняк, все хозяйство глубоко во дворе, а так, с улицы, как-то не по хозяйски оно... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 20:02 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
ну, не скажи, ты представь ситуацию что твой дом стоит в центре участка или ближе к левой части (по схеме), т.е. ближе к забору с соседями, и? ты даже не будешь видеть что творится "за углом", не уносят ли вещи из твоего сарая, не угоняют ли машину из гаража, не выкачивают ли дерьмо из "уборной" |
Вопрос: а зачем тогда вообще нужны всякие там "мозги"? На таком участке просто дом строится правее... А проблема "подсмотреть" из-за забора решена...
А по сути - ты же сам написал несколько способов использования данного рукава... Я бы еще добавил: клумба... Знаю, что моя жена, если бы увидела такой участок - наоборот, готова была бы доплатить за этот рукав... Это я к тому, что все в мире субъективно... А еще я встречал практическое использование подобного рукава: человек там поставил конюшню: ему было очень удобно, что ставятся большие ворота, кони спокойно выходят непосредственно на улицу, минимальные сложности с погрузкой навоза... Кроме того. такая форма абсолютно не мешает сажать там картошку, огурцы... А помидоры - те вообще, как начнут спеть, украсят участок...
Именно поэтому я считаю, что в данном случае рукав никакого влияния на стоимость участка не оказывает... Вот если бы этот рукав уходил вглубь двора - тогда, конечно, его конфигурация оказывала бы давление на стоимость... А то, что он имеет максимальную протяженность по над дорогой - на мой взгляд, даже преимущество определенное.
Добавлено спустя 2 минуты 3 секунды:
| Серый писал(а): |
Тому, кто устанавливал границы участков нужно кол осиновый забить (это комментарий к карте). |
Как и большинство - присоединяюсь в стремлениях... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 11 Ноя 2014 20:54 |
|
1. Интуитивно кажется, что "аппендикс" 150 кв.м. должен иметь стоимость на 30-40% ниже основного участка. Почему... - так сразу и не скажу.
2. Вариант
| Плытий Петр писал(а): |
| Я брал бы к расчету аналоги не выше 13 сот. |
тоже нравится.Только что тогда единица сравнения - 1 сотка или 1 участок?
3. Была идея промоделировать ситуацию продажи "аппендикса" соседу по полноценной цене... но после появления кадастровой карты исчезла.
4. А если рассматривать многочисленные варианты и способы использования "аппендикса", то исходить нужно из тех, которые наиболее популярны в окружении:
| Yourick писал(а): |
| короче, мысль такая: если в данной конкретной местности народ любит с/х, или производство какое-нибудь, то поправить вниз аргУментов особых нету. если же в округе сплошь и рядом регулярность, рационализьм, минимализьм и пр., то этот рукав попытаться продавать по ценовому уровню ОСГ |
Это, кстати, полностью соответствует одному из нескольких оценочных принципов, почему-то забытым изначально нашим НС №1. "Принцип окружения", кажется, называется... В общем, описывали его и Тарасевич, и Харрисон (если память мне не изменяет). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
