| Автор |
Сообщение |
Леньо
Сообщения: 3
|
 Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 14:33 |
  |
Помогите пожалуйста, как оценить право пользования земельным участком, у меня следующая ситуация: на участке есть фундамент. Есть техничесний паспорт на обект, есть нормативная оценка земельного участка. На рынке аналогов фундаментов нету для использования сравнительного метода недвижимости, доходным подходом тоже фундамент не оценить, остался затратный только, в нем я и должен оценить право пользования... |
|
|
  |
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 14:41 |
|
Ви оцінюєте вартість фундаменту, землі, чи землі і фундаменту? |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Леньо
Сообщения: 3
|
| Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 14:54 |
|
Стандартне замовлення оцінки фундамента для купівлі -продажу в нотаріуса. За методикою там оцінюєтья:
Вартість заміщення фундаменту + право користвання земельною ділянкою.
От по цьому праву користування й питання... |
|
|
|
|
Roman_33
Сообщения: 154
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 15:01 |
|
Какой правовой статус земельного участка ? |
|
|
|
|
Леньо
Сообщения: 3
|
| Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 15:16 |
|
Ділянка не приватизована, земля у користуванні |
|
|
|
|
Roman_33
Сообщения: 154
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 16:21 |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 16:32 |
|
Cтоимость права пользования = дисконтированный дополнительный доход за 1-й год пользования з.у. Дополнительный доход за 1-й год = рыночная годовая арендная плата за пользование з.у. "минус" нормативная годовая плата за землю. Рыночную арендную плату найти в общем случае сложно, но если найдете на рынке - хорошо. Если нет - рыночную арендную плату можно в принципе рассчитать, умножив рыночную стоимость з.у. на коэффициент капитализации для земли. Размер нормативной платы за землю - узнайте у заказчика или рассчитайте на основе нормативной денежной оценке в зависимости от функционального назначения з.у. Разницу (доп. доход) дисконтируйте. Горизонт расчета - срок, на который заключен договор аренды з.у. или. согласно разъяснениям фонда, период дисконтирования 50 лет. Вроде так... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 21:32 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 21:47 |
|
| Юта писал(а): |
| Cтоимость права пользования = дисконтированный дополнительный доход за 1-й год пользования з.у. Дополнительный доход за 1-й год = рыночная годовая арендная плата за пользование з.у. "минус" нормативная годовая плата за землю. Рыночную арендную плату найти в общем случае сложно, но если найдете на рынке - хорошо. Если нет - рыночную арендную плату можно в принципе рассчитать, умножив рыночную стоимость з.у. на коэффициент капитализации для земли. Размер нормативной платы за землю - узнайте у заказчика или рассчитайте на основе нормативной денежной оценке в зависимости от функционального назначения з.у. Разницу (доп. доход) дисконтируйте. Горизонт расчета - срок, на который заключен договор аренды з.у. или. согласно разъяснениям фонда, период дисконтирования 50 лет. Вроде так... |
Вы уверены?
1. РС ППЗУ в Украине де факто отсутствует априори ибо нет рынка, а соответственно и данных для расчетов.
2. По логике гуру, которую вы коллега изложили и которая абсурдна по сути, дисконтирование доп. дохода это, собственно часть суммы платежей приведенная на дату оценки, которую, уплативши при покупке, новый собственник будет оплачивать второй раз, но уже в составе арендной платы.
3. С точки зрения затрат такое ППЗУ стоит ровно столько, сколько нужно потратить на оформление ЗУ под выкуп или аренду. Другого я не вижу.
PS: Нам всем известно, что согласно договора аренды ЗУ с местными органами проводится ежегодная индексация онной, а так же каждые 5-7 лет проводится пересчет нормативной стоимости ЗУ. Как ГУРУ предлагает учесть эти нюансы в своем дисконтировании на 50 лет???????????????? БРЕД!!!!!!!!  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Roman_33
Сообщения: 154
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 22:28 |
|
Здесь имеет место не аренда , а суперфиций |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 04 Окт 2013 23:36 |
|
| rudge писал(а): |
| С точки зрения затрат такое ППЗУ стоит ровно столько, сколько нужно потратить на оформление ЗУ под выкуп или аренду. Другого я не вижу. |
Вы уверены?
Тогда как Вы объясните разницу в стоимости 2-х аналогичных домовладений, расположенных на не приватизированных земельных участках (допустим, в центре и на окраине). Ведь затраты на оформление з.у.практически не зависят от месторасположения в пределах населенного пункта.
Насчет дисконтирования на 50 лет и пр. - не знаю, может и бред, но такой алгоритм приведен в письме ФГИУ № 10-36-14537 от 25.10.2010 - наверное, умные же люди писали 
Добавлено спустя 51 минуту 14 секунд:
Еще вариант - проанализировать рыночные стоимости застроенных не приватизированных з.у. аналогичного использования и определить долю земли методом остатка (проблема - отсутствие техдокументации на земельные улучшения практически в 100% случаев) или по таблицам ситуационных классов (отсутствуют для подавляющего числа населенных пунктов). |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 05 Окт 2013 07:02 |
|
| rudge писал(а): |
| PS: Нам всем известно, что согласно договора аренды ЗУ с местными органами проводится ежегодная индексация онной, а так же каждые 5-7 лет проводится пересчет нормативной стоимости ЗУ. Как ГУРУ предлагает учесть эти нюансы в своем дисконтировании на 50 лет???????????????? БРЕД!!!!!!!! |
Оу, уважаемый коллега rudge, а когда вы для земельных улучшений или для бизнеса в рамках метода DCF строите ЧОД или денежные потоки на 3 - 5 лет реальном выражении - Вас подобные вопросы не волнуют? Ну, инфляция там, изменение индексов цен?.. Здесь принципиально вопрос решается так же - расценки (уровень цен) в реальном выражении.
| Цитата: |
| Так вот у животных - точно так же! |
 |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 05 Окт 2013 08:45 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Оу, уважаемый коллега rudge, а когда вы для земельных улучшений или для бизнеса в рамках метода DCF строите ЧОД или денежные потоки на 3 - 5 лет реальном выражении - Вас подобные вопросы не волнуют? Ну, инфляция там, изменение индексов цен?. |
Дык волнуют же!
Не волновало бы, не отстаивал бы свое мнение о том что нельзя оценщика превращать в гадалку. Типа, а че там через 5 лет будет.
Похоже, коллега, это Вас не волнует.
| Юта писал(а): |
| Тогда как Вы объясните разницу в стоимости 2-х аналогичных домовладений, расположенных на не приватизированных земельных участках (допустим, в центре и на окраине). |
А что фактор месторасположения на земельные улучшения при формировании стоимости не влияет? А про затраты на оформление я не говорю что это РС.
Касаемо остального я не Вас критикую. Сам так же мыслил до недавнего благодаря гуру  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 06 Окт 2013 08:33 |
|
| rudge писал(а): |
Дык волнуют же!
Не волновало бы, не отстаивал бы свое мнение о том что нельзя оценщика превращать в гадалку. Типа, а че там через 5 лет будет.
Похоже, коллега, это Вас не волнует. |
Ёлки, уважаемый коллега rudge... 
Меня-то - волнует, почему я и пишу про реальное выражение ЧОД и CF... Как про инструмент, позволяющий обобщенно учесть
| Grey Horse писал(а): |
| Ну, инфляция там, изменение индексов цен |
. А Вы, такое впечатление, что не понимаете этого и переводите разговор на другое.
Как раз то, на чем основана эта техника, и позволяет не превращать оценщика в гадалку. Во всяком случае, в глобальную.
Вот и ответ на Ваш вопрос:
| rudge писал(а): |
| Как ГУРУ предлагает учесть эти нюансы в своем дисконтировании на 50 лет???????????????? |
Но Вы, увы, получив его, просто повернулись к нему спиной; без комментариев.
На всякий случай напоминаю: я говорю именно вот об этом Вашем comments:
| rudge писал(а): |
| PS: Нам всем известно, что согласно договора аренды ЗУ с местными органами проводится ежегодная индексация онной, а так же каждые 5-7 лет проводится пересчет нормативной стоимости ЗУ. Как ГУРУ предлагает учесть эти нюансы в своем дисконтировании на 50 лет? |
Не больше, но и не меньше. Проблема, по сути, надуманная. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Bondar21
Возраст: 43
Сообщения: 32
Откуда: Черкассы
|
| Добавлено:
Вт, 08 Окт 2013 09:10 |
|
Методом капіталізації додаткового доходу орендаря (користувача) земельної ділянки від землі. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
