| Автор |
Сообщение |
Анатоль
Сообщения: 645
|
 Добавлено:
Ср, 06 Авг 2014 19:37 |
  |
Ув. коллеги прошу поразмыслить над вопросами:
1. Строительный объем главного корпуса ТЭЦ 97000 куб.м.-какой сб. УПВС применять?
2. Если на объекте оценки (ориентировочный физ. износ 55%) в реале отсутствуют водообеспечение, электроснабжение, канализация (т.е. установлен физ. износ 80%)- корректируется ли восстановительная ст-сть ед. объема и какими коэффициентами?
3. В каком случае имеет место функц. и экономич. износ? Я считаю, что обосновать их дело неблагодарное, а может и не благородное.
4. Необходимо ли дополнительно учитывать ст-сть имеющихся и использующихся фундаментов под специализированным оборудованием (генератор, котел...)
5. Необходимо ли учитывать право пользования землей?
6. Необходимо ли учитывать прибыль застройщика?
7. Можно ли в принципе применять доходный подход в случае специализированного недвижимого? Если да, то какой (прямой или не прямой)) в случае необходимости капитального ремонта? Спасибо...  |
|
|
  |
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июн 2015 07:25 |
|
прошел почти год, а вопросы так и остались... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июн 2015 09:43 |
|
А что вообще сдается в аренду, какой комплекс активов - по договору аренды?
Или речь идет об аренде просто кусочка Главного Корпуса ТЭЦ под какие-то непрофильные цели?.. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июн 2015 10:00 |
|
сдается весь корпус для использования по своему функциональному предназначению- размещение оборудования для выработки электроэнергии |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июн 2015 11:12 |
|
А оборудование при этом - не сдается в аренду?  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июн 2015 13:52 |
|
что-то сдается, что-то уже выкуплено предполагаемым арендатором |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июн 2015 16:27 |
|
Да, если отдельно здание - то доходный подход незатейливо сделать не получится. Вообще.
1. По сборникам УПВС - не подскажу ничего. Ищите нечто подобное по конструктивам и объемам. Еще поинтересуйтесь на предприятии - мало ли... какие-то проекты остались, может, какие-то удельные расценки, нормативы... Хотя это вряд ли. Но попробовать все равно стОит.
2. Ну, можно и скорректировать, чтобы не учитывать это физ. износом, например. Ищите удельные веса данных элементов.
3. Вопрос поставлен очень странно.  Ответ на него займет, наверное, немало страниц.
4. Это зависит от:
- задания на оценку,
- того, что арендуется по другим договорам аренды (на оборудование),
- того, что уже выкуплено (и как выкуплено, что именно оценивалось...).
5. Видимо, да.
6. Это зависит от того, какова практика строительства подобных объектов. Я с лету не знаю. Поскольку это настолько специализированная недвижимость, что не является коммерческой (в том смысле, что застройщики-девелоперы не возводят такие объекты чисто для продажи на рынке для получения прибыли!), то, возможно, и не нужно - собственник просто найдет подрядчика и все...
7. См. выше. Можно, но очень сложно. В 2 словах не рассказать. В 100 - тоже. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июн 2015 16:51 |
|
| Анатоль писал(а): |
что-то сдается, что-то уже выкуплено предполагаемым арендатором
|
Ну как обычно, вобщем. Ставьте четко задачу: здается только голове здание главного корпуса, или здается весь комплекс ТЭЦ за минусом того, что уже выкупил потенциальный арендатор.
Ведь помимо главного корпуса, где энергоблоки/котлоагрегаты, еще же есть и трасформаторное хозяйство, и топливоприготовление и химводоочистка и еще куча всего, что необходимо для функционирования ТЭЦ.
Сам по себе главный корпус никому не нужен: здоровая махина специфической конструкции, высоченное, с кучей специфических приямков, ниш и прочей специфичности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июн 2015 17:41 |
|
Серый, Вы абсолютно правы в своих рассуждениях, но в нашем случае есть как есть. И постепенно путем выкупа и аренды создается комплекс для выработки электричества. И условие в договоре аренды именно такое...
Добавлено спустя 2 минуты 2 секунды:
Grey Horse, спасибо, Ваша позиция понятна и совпадает с моей. А те вопросы, которые требуют поиска-это не важно, это найду... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Июн 2015 07:51 |
|
| Анатоль писал(а): |
Серый, Вы абсолютно правы в своих рассуждениях, но в нашем случае есть как есть. И постепенно путем выкупа и аренды создается комплекс для выработки электричества. И условие в договоре аренды именно такое...
|
Там может быть не только электричество, но и горячая вода, и отопление. Ведь все равно же для выработки электроэнергии вода нагревается до состояния пара. Охлажденная она вполне может подаваться как горячая или как теплоноситель для отопления.
Так я так и не понял, что же есть объектом оценки: исключительно здание главного корпуса или все, что на данный момент не выкуплено.
Мое мнение подхода к оценке: оценить весь комплекс ТЭЦ доходным подходом. Переоценить все активы пообъектно. Сопоставление результатов доходного подхода и пообъектной переоценки позволит установить, есть ли внешнее обесценение и его величину. Если есть, результаты пообъектной переоценки скорректировать на обесценение. Вот вам и результат стоимости объекта оценки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 08 Июн 2015 08:01 |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Июн 2015 08:29 |
|
| Анатоль писал(а): |
| исключительно здание... |
Ну тогда:
1. Объект специализированный - с этим никто не поспорит.
2. Специализированные объекты оцениваются в рамках затратного подхода. В УПВС такие объекты есть. Или для большей точности запрос сметной документации у предприятия. Как вариант для пущей видимости работы возможно просчитать оба вида стоимости (ОСВ и ОСЗ), если они окажутся близки - вообще замечательно.
3. Проблема учета всех видов износа, ну кроме физического. Ну или как вариант метод срока жизни, который вроде как учитывает все виды износа.
Нюансы: можно получить неадекватно высокий результат.
Повторюсь, ввиду своей специализации, такой объект как самостоятельный никому не интересен. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 08 Июн 2015 11:23 |
|
Серый, спасибо еще раз. интересен объект, так это такой путь к целому... в нашей жизни нет простых путей  |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Июн 2015 11:59 |
|
| Анатоль писал(а): |
| Серый, спасибо еще раз. интересен объект, так это такой путь к целому... |
Если оценщику ставится задача об оценке объекта, то он рассматривает его как самостоятельный объект, без каких-либо привязок к чему-то (в вашем случае, к тому что потенциальный арендатор уже владеет частью комплекса) - это основа рыночной стоимости.
Правда, например, Методика оценки объектов аренды, в части определения стоимости объектов недвижимости и индивидуально определенного имущества предполагает определение помимо рыночной стоимости еще и специальной стоимости. Именно этот вид стоимости позволяет учесть дополнительный интерес конкретного покупателя/арендатора относительно объекта оценки. Очевидно, в вашем случае такой интерес есть. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 08 Июн 2015 12:18 |
|
Серый, по части специальной стоимости, то лучше не надо, т.к. тогда стоимость будет еще выше? хотя направление мне понравилось... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
