Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 влияние оценки для аренды в случае разрыва договора аренды Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Анатоль



Сообщения: 645

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 06:37 Ответить с цитатойВернуться к началу

В случае возврата коммунального недвижимого имущества в результате разрыва договора аренды по инициативе арендатора арендатор имеет право на соответствующую компенсацию за проведенные неотъемлемые улучшения. Если первоначальная оценка занижена, а оценка при "расставании" нормальная или завышенная, то громада может оказаться в проигрыше? Какое ваше мнение, коллеги?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Mary



Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 07:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

Мнение - путаете холодное с горячим.
В договоре есть пункт о компенсации?
Оценка улучшений идет на дату улучшений (и то оценка не объекта, а улучшений), а не изначального договора и той оценки, поэтому её влияние исключено. Использование старых данных некорректно (так можно оценку 2002 года взять и озолотиться на разнице в цене).
Если оценка для аренды была занижена, то громада в проигрыше от заниженной цены аренды.
Если оценка улучшений будет завышена, то громада в проигрыше по размеру компенсации.

_________________
Стань донором - спаси жизнь
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Анатоль



Сообщения: 645

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 07:48 Ответить с цитатойВернуться к началу

Мари, на сколько я помню, то при компенсации допускается использование "старой" оценки... Кстати случай может наступить по истечении 0,5-1 года после заключения договора аренды... В договоре есть компенсация. Хотя на практике встречается компенсация при приватизации.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Mary



Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 08:16 Ответить с цитатойВернуться к началу

Допускается, но не является единственным вариантом (имхо, и является маркером лени оценщика).
К тому же, разница между подтвержденными затратами и стоимостью улучшений "новая оценка минус старая заниженная" получится очень нескромной и любой грамотный юрист оспорит завышение (даже если рецензент пропустит отчет).

_________________
Стань донором - спаси жизнь
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Анатоль



Сообщения: 645

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 08:25 Ответить с цитатойВернуться к началу

Вот-вот... наши мнения совпали... и я об этом. Но риск имеется)) Рецензент и оценщик как раз и создали изначально такую ситуацию.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Mary



Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 08:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

Риск имеется, если вся цепь игроков нацелена на воровство средств громады. Если не вся - повторное рецензирование с доп.оценкой и можно пободаться. А если новые улучшения привели к появлению ненужного НЭИ - то еще и должны будут Smile

_________________
Стань донором - спаси жизнь
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Анатоль



Сообщения: 645

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 08:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

в 10-ку!!!
Mary писал(а):
Риск имеется, если вся цепь игроков нацелена на воровство средств громады.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 10:22 Ответить с цитатойВернуться к началу

Анатоль писал(а):
Мари, на сколько я помню, то при компенсации допускается использование "старой" оценки... Кстати случай может наступить по истечении 0,5-1 года после заключения договора аренды... В договоре есть компенсация. Хотя на практике встречается компенсация при приватизации.

Почитайте внимательно условия получения компенсации за улучшения, там должно быть четко прописано в каких случаях это возможно. Как правило, в стандартной форме прописывается условие если объект идет на приватизацию или если срок договора аренды истек и арендатор не захотел его продлевать. В вашем случае идет досрочное расторжение договора, предполагает ли это получение компенсации за улучшения, соблюдены ли все условия досрочного расторжения договора и т.д. Это первый момент.
Второй момент. А где написано, что нужно из старой оценки использовать именно стоимость, которая в ней указана.
Насколько я помню, да и логика подсказывает, что стоимость улучшений на конкретную дату равна разнице стоимости объекта с улучшениями и стоимости объекта без улучшений.
После выполнения улучшений они использовались, в том числе могли и приобрести некоторые признаки износа.
Таким образом, тот отчет может использоваться для определения состояния объекта недвижимости до внесения улучшений, описания в каком техническом состоянии объект был, что в нем было, что не было и т.д.
По моему мнению расчет должен выглядеть так.
1. Определяете стоимость объекта оценки на момент разрыва договора аренды. Это будет стоимость объекта с улучшениями.
2. Из того отчета определяете описание объекта оценки, его технические и потребительские характеристики на момент до внесения улучшений. На эту же дату разрыва договора аренды по полученному описанию определяете стоимость объекта оценки до внесения улучшений.
3. Таким образом и в п. 1 и в п.2 мы имеем стоимости на одну и туже дату. Разница 1-2 определяет стоимость улучшений на дату. Так эти улучшения на дату разрыва оценивает рынок.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
HUGO



Возраст: 45
Сообщения: 1254

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 10:51 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый +100
Старый отчет нужен только для определения физ износа (тех состояния) объекта на момент оформления аренды.
Ст улуч = Ст об с улуч - Ст об без улуч
По сути это определение ДВУХ рыночных стоим в одном отчете с использованием НЕКОТОРЫХ данных, НО НЕ СТОИМОСТИ, из старого отчета.
Затем идет СРАВНЕНИЕ полученной в отчете стоимости улучшений с РЕАЛЬНО потраченной суммой (арендатор обязан аудитору предоставить все корешки все накладные для подтверждения расходов. Нет бумажки - досвидос по этой сумме. Кроме того аудитор берет в расчет ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ (а это стоимость материалов и изделий + работа и все это еще и без НДС).
Если расчетное значение стоимости улучшений больше реальных фактических затрат, в зачет для компенсации берутся РЕАЛЬНЫЕ затраты подтвержденные аудитором. Если наоборот, то РАСЧЕТНАЯ рыночная стоимость улучшений.
В любом случае на компенсацию из двух стоимостей берется МЕНЬШЕЕ ЗНАЧЕНИЕ. Государство (коммунальщики) не переплатят, не переживайте Very Happy
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailПосетить сайт автораAIM Address
Анатоль



Сообщения: 645

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 11:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

ст. 27 ЗУ "Об аренде гос и коммунальн. собственности" 2. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.
Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. { Абзац другий частини другої статті 27 із змінами, внесеними згідно із Законом N 1905-IV ( 1905-15 ) від 29.06.2004 }
Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
А вот это как раз по сути: 15... "Експерт має право під час визначення ринкової вартості орендованого майна без поліпшень використовувати підтверджуючі матеріали щодо технічного стану орендованого майна до початку здійснення орендарем поліпшень, а саме: акти технічного обстеження будівель, приміщень, їх окремих елементів тощо; матеріали експертної оцінки орендованого майна, яка проводилася з метою укладення договору оренди в частині опису та аналізу фізичного стану цього майна, визначення фізичного зносу, а також інші додаткові матеріали та документи щодо орендованого майна, які мають суттєве значення для проведення експертної оцінки". из Порядка компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації. Т.е. если, например физизнос завышен, то громада понесет убытки... А физ износ явно завышен... а если еще и функциональный износ учтут, то ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 12:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

Анатоль писал(а):
Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
А вот это как раз по сути: 15... "Експерт має право під час визначення ринкової вартості орендованого майна без поліпшень використовувати підтверджуючі матеріали щодо технічного стану орендованого майна до початку здійснення орендарем поліпшень, а саме: акти технічного обстеження будівель, приміщень, їх окремих елементів тощо; матеріали експертної оцінки орендованого майна, яка проводилася з метою укладення договору оренди в частині опису та аналізу фізичного стану цього майна, визначення фізичного зносу, а також інші додаткові матеріали та документи щодо орендованого майна, які мають суттєве значення для проведення експертної оцінки". из Порядка компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації.

То о чем я и говорил, что можно использовать только материалы в части описания технического состояния.
Анатоль писал(а):
Т.е. если, например физизнос завышен, то громада понесет убытки... А физ износ явно завышен... а если еще и функциональный износ учтут, то ...

Ну завышен он или нет Вы так точно проверить не можете т.к. не можете лично исследовать объект на момент до внесения улучшений. Да и по большому счету, это Вас врядли коснется, т.к. Вы используете материалы, которые прошли некую проверку, утверждение и т.д. Можете для пущей своей защиты написать это в допущениях или прямо в выводе как отдельный момент оценки, что Вы не можете провести идентификацию объекта оценки на момент до внесения улучшений, поэтому согласно п. ... нормативного акта, используются такие-то материалы, утвержденные ... и т.д. и т.п.
В идеале, хорошо если в работе есть подробный фоторепортаж, который может подтвердить текстовое описание отчета (можете даже его сканернуть и в свой отчет вставить для подтверждения используемого описания).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Анатоль



Сообщения: 645

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 13:25 Ответить с цитатойВернуться к началу

я 100% знаю, что физизнос завышен, т.к. в отчете 80% износа энергетических сетей, а известно, что там тепло и электричество имеются и зимой на обогрев затрачивается определенная сумма))
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
HUGO



Возраст: 45
Сообщения: 1254

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 13:36 Ответить с цитатойВернуться к началу

У Вас нет машины времени. Есть старый отчет, наверняка есть рецензия на него. Это реальные документы. Вы можете и на 200% быть уверены что физ износ завышен, только что от этого?
Мало того рыночная стоимость по Вашему объекту почти наверняка была взята то ли в рамках ДП толи СП. Никак не ЗП (а именно здесь рассчитывается физ износ "по полной программе").
В ДП и СП другие критерии тех состояния типа:
- отличное
- хорошее
- удовлетворительное
- не удов
- ветхое.
Я не думаю, что оценщик махонул в старом отчете "не удовлетворительное".
Как бы то ни было Вы не можете вернуться на год назад и лично сделать натурный осмотр.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailПосетить сайт автораAIM Address
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 14:08 Ответить с цитатойВернуться к началу

Анатоль писал(а):
я 100% знаю, что физизнос завышен, т.к. в отчете 80% износа энергетических сетей, а известно, что там тепло и электричество имеются и зимой на обогрев затрачивается определенная сумма))

Так может их на тот момент не было или были в плохом состоянии. А сейчас есть потому что их сделали/отремонтировали/заменили в ходе внесения неотъемлемых улучшений. У Вас должны быть сметы на понесенные улучшения, вот и посмотрите делалось ли что-то по энергосетям и что конкретно.
Ну и опять-таки, подтвердить их состояние тогда Вы никак не сможете.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Анатоль



Сообщения: 645

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2015 14:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

Друзья, все что происходит - происходит сегодня, а вот что будет завтра-это вопрос моего вопроса. И все что надо было подтвердить изложено Мари в 8-32 "Риск имеется, если вся цепь игроков нацелена на воровство средств громады. Если не вся - повторное рецензирование с доп.оценкой и можно пободаться. А если новые улучшения привели к появлению ненужного НЭИ - то еще и должны будут" и других ее высказываниях.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме