| Автор |
Сообщение |
ВГД
Сообщения: 57
|
 Добавлено:
Пт, 14 Авг 2015 07:11 |
  |
Задача - Оценка здания базы отдыха (без инвентаря, кроватей и тп.). При оценке доходным подходом, при определении ЧОД нужно ли вычитать необходимые возможные расходы на приобретение кроватей, шкафов ...., и если их учитывать, то вероятно в начале прогнозного периода? Цель оценки продажа пустого здания. |
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2015 07:15 |
|
Да. Вы все изложили кратко и верно.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2015 09:40 |
|
| ВГД писал(а): |
| нужно ли вычитать необходимые возможные расходы на приобретение кроватей, шкафов |
ну вы же не будете прогнозировать деятельность б/о без кроватей? отдыхающие должны с собой все везти?
| Grey Horse писал(а): |
| Да. Вы все изложили кратко и верно. |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2015 10:14 |
|
если прогнозировать возможные расходы на приобретение кроватей, шкафов и пр. в прогнозном периоде,
то также целесообразно прогнозировать возможные доходы от реализации кроватей, шкафов и пр. в постпрогнозном периоде,
ведь цель оценки - продажа пустого здания. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2015 11:37 |
|
| Yourick писал(а): |
если прогнозировать возможные расходы на приобретение кроватей, шкафов и пр. в прогнозном периоде,
то также целесообразно прогнозировать возможные доходы от реализации кроватей, шкафов и пр. в постпрогнозном периоде,
ведь цель оценки - продажа пустого здания. |
В принципе интересная мысль. Кстати же при расчете сравнительным подходом надо учесть, что часто базы отдыха продаются уже с мебелью и инвентарем. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2015 12:00 |
|
| Yourick писал(а): |
если прогнозировать возможные расходы на приобретение кроватей, шкафов и пр. в прогнозном периоде,
то также целесообразно прогнозировать возможные доходы от реализации кроватей, шкафов и пр. в постпрогнозном периоде, |
А вот и нет.
Поток (ЧОД) мы определяем для бизнеса. Он формирует, грубо говоря, стоимость бизнеса.
Чем стоимость бизнеса отличается от стоимости недвижимости?
Упрощенно она больше стоимости недвижимости на сумму активов, которые к недвижимости нужно добавить, чтобы бизнес заработал, так же?
Т.е., чтобы получить стоимость недвижимости, из стоимости бизнеса надо вычесть недисконтированные затраты на приобретение этих дополнительных активов.
Добавлено спустя 6 минут 15 секунд:
| zanoza писал(а): |
| Кстати же при расчете сравнительным подходом надо учесть, что часто базы отдыха продаются уже с мебелью и инвентарем. |
В идеале да... если это соответствует рыночным реалиям, т.е. покупатели согласны платить дополнительные деньги за 18 треснувших тарелок и 15 хромоногих кроватей, которые продавцу во время предпродажной подготовки лень было вытащить на свалку. 
Добавлено спустя 1 минуту 34 секунды:
| Yourick писал(а): |
| прогнозировать возможные доходы от реализации кроватей, шкафов и пр. в постпрогнозном периоде |
Вообще, кстати, загадочный процесс.
Зачем с точки зрения НЭИ в постпрогнозный период продавать мебель и посуду отдельно?
Мы закрываем базу отдыха? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2015 12:30 |
|
оглядываясь в прошлое оценочной деятельности, припоминаю несколько баз отдыха с "картонными домиками" укомплектованными кроватями и даже матрасами, что не спасало эти базы от экономической нецелесообразности эксплуатации.
кажись тут уже было, что скорее всего НЭИ конкретной базы отдыха не будет связан с организацией услуг по предоставлению отдыха на этой самой базе, а покупали их зачастую, чтобы получить права на землю, поэтому 15 хромоногих кроватей (они исчо и скрипят), матрасы, а также 18 треснувших тарелок придётся вытащить на свалку. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2015 12:41 |
|
| Yourick писал(а): |
если прогнозировать возможные расходы на приобретение кроватей, шкафов и пр. в прогнозном периоде,
то также целесообразно прогнозировать возможные доходы от реализации кроватей, шкафов и пр. в постпрогнозном периоде,
ведь цель оценки - продажа пустого здания. |
Скорее всего, что нет. Т.к. если в постпрогнозном периоде отнять стоимость кроватей, то тогда не получится дохода от всего комплекса в виде базы, ибо кровати проданы, а без них нет возможности получать доход. Стоимость проживания же в том числе включает и стоимость использования всего набора активов базы.
Как по мне, то самый оптимальный вариант расчета в данном случае - это определение стоимости бизнеса базы как совокупности всего комплекса активов минус стоимость всего, отличного от здания.
И далеко не факт, что своеобразный метод остатка в данном случае даст корректную стоимость здания. Вполне возможно, что это здание вне базы (не как база) вообще не имеет применения и стоимость его будет стремиться к стоимости ликвидации. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2015 16:12 |
|
Вооот...
И так мы плавно переходим к обсуждению вопросов оценки недвижимости с коммерческим / торговым потенциалом (trade related property, кажется). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2015 18:15 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Вооот...
И так мы плавно переходим к обсуждению вопросов оценки недвижимости с коммерческим / торговым потенциалом (trade related property, кажется). |
А что здесь обсуждать. МСО однозначно говорят, что оценивать их через бизнес, который на их базе ведется. Но только в совокупности со всеми активами, которые и обеспечивают этот самый бизнес. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 15:06 |
|
+ 100 Серый, Грей Хорзе.
Кроме того есть Практика оценки №8 2007г. Санаторно-курортная недвижимость.
Кроме того в начале прогнозного периода ОТНИМАЕТСЯ стоимость (недисконтированная) инвентаря (не прибавляется). Так зачем ее родимую в конце прогнозного периода ЕЩЕ РАЗ отнимать. |
|
|
  |
|
rozon
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 19:42 |
|
экономический износ зданий на сегодня надо учитывать,ибо какие кровати и шкафы не ставь в спальный кирпичный корпус бывшего пионерлагеря ,ему далеко до массово предлагаемого дешёвого отдыха в востребованных комфортабельных деревянных срубах на примере Карпат |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 13 Сен 2015 20:36 |
|
| rozon писал(а): |
| экономический износ зданий на сегодня надо учитывать,ибо какие кровати и шкафы не ставь в спальный кирпичный корпус бывшего пионерлагеря ,ему далеко до массово предлагаемого дешёвого отдыха в востребованных комфортабельных деревянных срубах на примере Карпат |
И это прекрасно учитывается не в затратном подходе, а в доходном, если расценки (адекватные) и заполняемость объекта оценки - спального кирпичного корпуса бывшего пионерлагеря (какие кровати и шкафы туда ни ставь ) - далеки до таковых для массово предлагаемых и востребованных комфортабельных деревянных срубов на примере Карпат... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 08:58 |
|
спальный кирпичный корпус бывшего пионерлагеря
Мне почему то кажется, что это функциональный износ.
Хорзе прав, и экономический и функциональный отражается в таком ИНТЕГРАЛЬНОМ ценообразующем факторе как ДОХОДНОСТЬ. Не даром, и мне это особенно понравилось, в указанной выше Практике оценке авторы в рамках СП взяли один из факторов как Доходность. И их мотивация железная - этот интегральный фактор "впитал" в себя и месторасположение, и капитальность зданий, и уровень насыщенности инвентарем и инженерными сетями (коммуникациями), и техническое состояние, и внешне-экономический износ, и функциональный износ. Я на досуге взял и набросал количество факторов какие я бы взял для оценки в рамках СП. Авторы оказались правы - их было более 10. А используя "доходность" их количество резко сокращается до приемлемого.
У меня вопрос - коллеги, порекомендуйте, плиз, литературу где описана оценка санаторно-курортной недвижимости (ну кроме Практики оценки).
Почитал Грибовского "Оценка доходной недвижимости" , но весь упор сделан в работе на ДП, и плюс одна теория. Меня больше интересует сейчас оценка в рамках СП и на практике. В Практике оценки большой плюс - есть Примеры живые. Но некоторые моменты являются в примерах уж очень спорными (как для меня). |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
