| Автор |
Сообщение |
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 15:34 |
  |
| JohnDoe писал(а): |
Петрович писал(а):
Какова цель оценки?
Цель оценки - определение рыночной стоимости имущественных прав на 15% общей ПЛОЩАДИ объекта. |
це речення не закінчено. Давайте ще раз ось так - для чого ця оцінка??
Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:
| JohnDoe писал(а): |
| PS: Подскажите, где найти актуальный анализ рынка жилой недвижимости на первичном рынке |
...місто яке? |
|
|
   |
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 15:49 |
|
| Crenter писал(а): |
Объектом оценки, все-же, у вас должно быть право требования по инвестиционному договору (по факту у вас еще нет как токового объекта строительства, поэтому и зарегистрированных имущественных прав на него у вас не может быть (в общем случае до введения его в эксплуатацию)).
Если инвестор получает 15% от инвестиционной стоимости площадей, то строить модель необходимо, т.к. инвестиционная стоимость - стоимость, определенная с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки. Т.е. стоимость площадей напрямую будет зависеть от денежных потоков от инвестиционного проекта.
Зачастую в инвестиционных договорах прописывают передачу объекта в натуре. Если у вас в договоре это прописано как я указал выше, то инвестор получит 15% завершенного строительством объекта, которые, уже инвестор может реализовать по рыночной стоимости.
Таким образом, если объект будет передан инвестору в натуре, то вам нужно определить следующие моменты:
1. Какая будет стоимость 1 кв.м. на дату реализации объектов недвижимости переданных инвестору по инвестиционному договору;
2. Каковы будут транзакционные издержки при реализации недвижимости;
3. Определить вероятность завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
4. Определить юридическую вероятность признания прав требования по инвестиционному договору. |
Не совсем понимаю, зачем в данной ситуации моделировать завершение девелоперского проекта, если инвестор, принимавший участие в строительстве, получит 15% от общей площади жилья.
Например, инвестиционная стоимость квадратного метра квартиры в этом строящемся жилом комплексе сейчас составляет 11 тыс. грн.\кв.м., а 15% составят 1 тыс. кв.м. Получаем цифру 11 млн. грн.
Допускаем, что инвестор вправе сам выбирать очередность получения квадратных метров. В графике строительства указан срок сдачи 1-й секции скажем 01.01.2017. Это наша точка отсчета для дисконтирования.
Проанализировав юридические риски и риск невыполнения обязательств застройщиком (задержка со сдачей объекта, заморозка строительства), сделаем соответствующие допущения при определенииставки дисконта.
Вроде все просто.
Добавлено спустя 1 минуту 17 секунд:
| kink писал(а): |
| ...місто яке? |
місто Київ
Добавлено спустя 6 минут 12 секунд:
| kink писал(а): |
| це речення не закінчено. Давайте ще раз ось так - для чого ця оцінка?? |
Согласно первоисточника:
Инвестору могут быть предоставлены жилые помещения недвижимого имущества и/или денежные средства в размере не менее 15% от стоимости имущественных прав на площадь жилья, определённых экспертной оценкой.
Цель оценки поставлю ту что потребуется, когда разберусь в предмете. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 16:48 |
|
| JohnDoe писал(а): |
kink писал(а):
...місто яке?
місто Київ |
ось тут викладені огляди UTG та JLL http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7237&postdays=0&postorder=asc&start=120
ось тут ціни http://domik.ua/nedvizhimost/novostrojki-kiev.html
| JohnDoe писал(а): |
Согласно первоисточника:
Инвестору могут быть предоставлены жилые помещения недвижимого имущества и/или денежные средства в размере не менее 15% от стоимости имущественных прав на площадь жилья, определённых экспертной оценкой. |
| JohnDoe писал(а): |
| Цель оценки поставлю ту что потребуется, когда разберусь в предмете. |
чекайте, ціль оцінки це перше що потрібно з'ясувати. Я досі не розумію функцію цієї оцінки. Застава, чи що? |
|
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 17:13 |
|
А кто определил, что право пользования земельным участком = 15% завершенного строительством объекта? |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 17:37 |
|
| ЛП писал(а): |
| А кто определил, что право пользования земельным участком = 15% завершенного строительством объекта? |
Так договорились Инвестор с Девелопером.
| kink писал(а): |
| чекайте, ціль оцінки це перше що потрібно з'ясувати. Я досі не розумію функцію цієї оцінки. Застава, чи що? |
цель оценки - определить выгоду инвестора от участия в инвестпроекте. |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 19:26 |
|
Получив от застройщика готовый объект недвижимости, инвестор не обязан продавать его по стоимости указанной в инвестиционном договоре (если в договоре не указано иное), он может его продать по рыночной стоимости (на дату реализации).
Поэтому, Вам, действительно, не нужно полностью моделировать денежные потоки в рамках девелоперского проекта (нужно только моделировать проект в рамках сроков его реализации).
Кстати обратите внимание на то, что в некоторых инвестиционных договорах предусматриваются отступные (штраф) при переуступке прав требования по инвестиционному договору третьему лицу.
Интересно, какие Вы введете допущения при определении ставки дисконта, для учета юридического риска и риска невыполнения обязательств застройщиком.
Вы не прорабатывали вариант применения сравнительного подхода для расчета стоимости данного объекта оценки? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 10:07 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| цель оценки - определить выгоду инвестора от участия в инвестпроекте. |
ну якось розрахуєте ви цей профіт, що далі замовник оцінки буде робити з цими цифрами? |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 11:03 |
|
| Crenter писал(а): |
Интересно, какие Вы введете допущения при определении ставки дисконта, для учета юридического риска и риска невыполнения обязательств застройщиком.
Вы не прорабатывали вариант применения сравнительного подхода для расчета стоимости данного объекта оценки?
|
Рынок проработал. Действительно, планирую отталкиваться от рыночной стоимости жилья на первичном рынке.
| kink писал(а): |
ну якось розрахуєте ви цей профіт, що далі замовник оцінки буде робити з цими цифрами?
|
Это его дело. По факту ему нужно знать размер "гешефта". |
|
|
|
|
Vicdom
Сообщения: 446
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 11:16 |
|
В договоре, как я понимаю, предусмотрено отдать 15% или квадратными метрами или денежными средствами. И вот тут у них могут начаться проблемы, если цены станут выше, или ниже тех, которые Вы сейчас можете обосновать как рыночные.
Не забудьте прописать, что Вы посчитали стоимость прав на 15% по состоянию на сегодня, а то потом они Вас найдут и заставят доплатить разницу потерпевшей от изменения цен стороне. Это точно будет выше Вашего гонорара за оценку.  |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 11:34 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| Это его дело. По факту ему нужно знать размер "гешефта". |
тобто як це типово називається "для прийняття управлінського рішення"?
| Vicdom писал(а): |
| И вот тут у них могут начаться проблемы, если цены станут выше, или ниже тех, которые Вы сейчас можете обосновать как рыночные. |
доречно було б показати у звіті оптимістичні та песимістичні варіанти прогнозів |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 14:42 |
|
| kink писал(а): |
доречно було б показати у звіті оптимістичні та песимістичні варіанти прогнозів
|
спасибо, действительно дельный совет. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 21:32 |
|
| JohnDoe писал(а): |
PS: Подскажите, где найти актуальный анализ рынка жилой недвижимости на первичном рынке
|
Я когда то строила кучу красивых диаграмм на основании данных госстата и минбуда. Там есть данные об объемах строительства первички, об изменении цен на строительство-покопайтесь, что то полезное найдете+гугл в помощь, на сайтах застройщиков в аналитике попадаются интересные статьи, так и составите свой собственный актуальный анализ.
Удачи. |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Пт, 23 Окт 2015 08:40 |
|
| Olenka писал(а): |
Я когда то строила кучу красивых диаграмм на основании данных госстата и минбуда. Там есть данные об объемах строительства первички, об изменении цен на строительство-покопайтесь, что то полезное найдете+гугл в помощь, на сайтах застройщиков в аналитике попадаются интересные статьи, так и составите свой собственный актуальный анализ.
Удачи. |
Спасибо, аналитики нарыл более чем достаточно. Сижу анализирую. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пт, 23 Окт 2015 12:58 |
|
Будет интересно почитать, если выложите здесь свой труд после окончания анализа, будет свой аналитик  |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Чт, 29 Окт 2015 20:16 |
|
Друзья, столкнулся с такой проблемой: расчеты рыночной стоимости имущественных прав на незавершенный строительством жилой комплекс, привязал к стоимости вхождения частного инвестора в инвестиционные проект (менеджер сегодня озвучил 15 тыс. грн. ). Но ведь фактически эту стоимость уже продисконтировал девелопер, учитывающий в инвестиционном проекте стоимость денег во времени. То-есть, через три года, один кв.м. жилья, в сданном в эксплуатацию доме, будет стоить как минимум 30 тыс. грн. Разница между 30 и 15 тыс. грн. - доход инвестора от участия в проекте. Если в расчете взять за базу и продисконтировать инвестиционную стоимость 1 кв.м. (15 тыс. грн. ) выйдет что рыночная стоимость продисконтирована дважды, что не есть правильно.
Пожалуйста, помогите с правильной математической интерпретацией расчетной модели.
Возникает ли НДС при продаже имущественных прав на недостроенное жилье (переуступка прав), оформленных инвестиционным договором? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
