Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Отрицательное право пользования? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества Автор Сообщение Bat Возраст: 54 Сообщения: 47 Добавлено: Пн, 23 Май 2016 15:55 Здравствуйте, уважаемые коллеги. Помогите разобраться в ситуации. На оценку представлено мощение, расположенное на территории производственного комплекса. НЭИ – открытая складская площадка. На дату оценки и последние 5 лет не эксплуатируется по причине отсутствия арендаторов. Можно ли при использовании затратного подхода рассматривать сумму земельного налога, которая является существенной, затратами предприятия и при расчете права пользования считать эту величину отрицательной? Проблема в том, что необходимо посчитать тремя подходами, а стоимость, полученная затратным подходом из-за земельной компоненты, значительно превышает остальные подходы. Заранее благодарен всем ответившим. edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Пн, 23 Май 2016 16:02 Bat писал(а): Можно ли при использовании затратного подхода рассматривать сумму земельного налога, которая является существенной, затратами предприятия и при расчете права пользования считать эту величину отрицательной? нет. должен быть посчитан износ отличный от физического. Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 23 Май 2016 16:41 edgar_po писал(а): нет. должен быть посчитан износ отличный от физического. Износ земли? Bat писал(а): Здравствуйте, уважаемые коллеги. Помогите разобраться в ситуации. На оценку представлено мощение, расположенное на территории производственного комплекса. НЭИ – открытая складская площадка. На дату оценки и последние 5 лет не эксплуатируется по причине отсутствия арендаторов. Можно ли при использовании затратного подхода рассматривать сумму земельного налога, которая является существенной, затратами предприятия и при расчете права пользования считать эту величину отрицательной? Проблема в том, что необходимо посчитать тремя подходами, а стоимость, полученная затратным подходом из-за земельной компоненты, значительно превышает остальные подходы. Заранее благодарен всем ответившим. Насколько я понимаю, нельзя. При затратном походе Вы используете налоговую ставку для того, чтобы посчитать, какой доход от СДАЧИ в аренду земли получает собственник этой земли, т.е., государство... Грубо говоря, считаете стоимость права аренды через доход арендодателя... А вот арендодатель в Вашем случае убытков не несет, а просто деньги получает... На убытки налог на землю относится лишь в доходном подходе... А в затратном - в Вашем случае речь идет о некомпетентном и неэффективном арендаторе... Кстати, законодательством за такое неэффективное управление предусмотрены санкции... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 23 Май 2016 20:11 Bat писал(а): Здравствуйте, уважаемые коллеги. Помогите разобраться в ситуации. На оценку представлено мощение, расположенное на территории производственного комплекса. НЭИ – открытая складская площадка. На дату оценки и последние 5 лет не эксплуатируется по причине отсутствия арендаторов. Можно ли при использовании затратного подхода рассматривать сумму земельного налога, которая является существенной, затратами предприятия и при расчете права пользования считать эту величину отрицательной? Проблема в том, что необходимо посчитать тремя подходами, а стоимость, полученная затратным подходом из-за земельной компоненты, значительно превышает остальные подходы. Заранее благодарен всем ответившим. При расчете стоимости права пользования земельным участком следует понимать, что вы рассчитываете право пользования для пользователя. Если он платит земельный налог, то, по идее, эта величина должна вычитаться из валового дохода, полученного от земельного участка. Это операционные расходы. edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Пн, 23 Май 2016 20:58 Gorets11 писал(а): edgar_po писал(а): нет. должен быть посчитан износ отличный от физического. Износ земли? умник, читай внимательней. речь идет о Bat писал(а): На оценку представлено мощение Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Пн, 23 Май 2016 21:01 из опыта ... если какое-то имущество передают в аренду, то для земли под ним должен быть применён Кф=2.5 (так как испоьзование земли - нажива от аренды), а было Кф=1.2 (земли промышленности) ответ на вопрос: 1. в доходном подходе, типа сдаёте площадку в аренду, плата за землю является частью операционных расходов и учитывается с минусом; ситуация, когда "доходность" имущества отрицательная в последнее время не редкость. 2. в затратном подходе при оценке права пользования участком капитализировать земельный налог разрешает ФГИУ исключительно в случае отсутствия любой рыночной информации для определения стоимости этого права. Надо понимать, что - это будет значение стоимости "с плюсом" и отнимать его НЕЛЬЗЯ, - эта процедура работает против здравого смысла, ведь чем больше плата за землю, тем меньше стоимость права пользования землёй (для пользователя), - не имеет ничего общего с определением рыночной стоимости и является лищь формальным выходом из оценочного тупика "А шо робить, коли ничого немає?" _________________ "я не оценщик, я только учусь" Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Май 2016 08:39 А что мешает в согласовании результата показать результаты всех подходов в том числе и отрицательное затратного подхода, если это значение действительно отрицательное. Показать результаты трех подходов, в том числе и отрицательный по затратному подходу. Потом расписать особенности каждого подхода и пояснить как получен результат, в том числе и для затратного подхода акцентировать внимание почему получен отрицательный результат. В ходе повествования откинуть его и окончательный вывод о стоимости объекта оценки уже формировать без него. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Вт, 24 Май 2016 12:34 Bat писал(а): Проблема в том, что необходимо посчитать тремя подходами, право пользования рассчитать: 1) методом остатка (по результатам сравнительного) 2) методом распределения дохода (по результатам доходного) 3) Цитата: капитализировать земельный налог разрешает ФГИУ исключительно в случае отсутствия любой рыночной информации для определения стоимости этого права сравнить и согласовать результаты отрицательное значение права пользования по первым двум вариантам - экономический износ зем. улучшений? как то так... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме