Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Срочно ! ХЕЛП !! Оценка строительства нового цеха ! Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка ЦИК На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение Конгресс Возраст: 50 Сообщения: 126 Откуда: Донецк Добавлено: Пт, 25 Авг 2006 16:18 Дорогие коллеги, вопрос как всегда горящий ! Предприятие берет достаточно большую кредитную линию в банке (порядка 40 млн. дол.), под строительство нового литейного цеха. Цех строится на базе старого завода ЖБИ. НА данный момент стоит задача: 1) оценить здания старого завода ЖБИ, который берется в залоговое обеспечение кредита. Часть объектов скорее всего будет ликвидирована, так как проектом предусмотрено глобально перепроектирование цехов и строительство литейных. Какова база оценки если существующего использования по прямому профилю объекта не будет? Могу ли я оценить рыночную стоимость, при этом не указывая что объекты подлежат глобальному переформатированию? 2) Банк хочет также чтобы мы оценили проект строительства и функционировании нового предприятия. Они предполагают брать целиком весь комплекс в залог. Каким образом обозвать данную оценку, т.к. формально объект еще не построен и не функционирует? Если проводить оценку, то каким образом можно оценить объекты, которых еще пока нет в природе или право собственности на которые еще не наступило? С уважением, Юрий. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 26 Авг 2006 11:09 На сколько я понял, завод ЖБИ не функционирует. В первом случае я бы оценил с точки зрения наиболле эффективного использования исходя из профиля предприятия как производствеено-складская недвижимость с учетом необходимых доработок (демонтаж оборудования, засыпка приямков, устройство пола после демонтажа) и административно-офисная (если есть административное здание). Все, что не может быть перепрофилировано-стоимость ликвидации. При чем, наверное, то что получится с отрицательным знаком я бы не приравнивал к 1 грн., а в общей стоимости иммущества так и учитывал бы с отрицательным знаком (это те затраты, которые все равно обязан понести собственник при наведении порядка на территории). Также необходимо определить стоимость движимого имущества с учетом всех необходимых затрат на реализацию. Это будет рыночная стоимость Завода ЖБИ при условии что он не рабочий и возобновление производства нецелесообразно. Если же завод рабочий, прийдется оценивать его по бизнесу. Это что касается п.1. По пункту 2. Наверное, стандартная оценка предприятия методом дисконтирования денежных потоков, где на превых этапах закладываются в первую очередь затраты на приобретение комплекса Завода ЖБИ, потом инвестиции на перестройку комплекса Завода ЖБИ под новое использование: разработка проекта, снос ненужных строений, перестройка существующих зданий, строительство новых, ввод этих зданий в эксплуатацию и оформление права собственности, закупка и монтаж оборудования. Дальше пуск завода и получение продукции, реализация ее с учетом рыночной коньюктуры и цен (доходная часть). По сути, вторая часть есть составление бизнес-плана. В результате: 1) п2-п1=положительное число - есть смысл этим заниматься 2) п2-п1=0 - можно заняться, но (тужился так, что аж глаза вылезли, а результат 0). 3) п2-п1=отрицательное число. Тут все понятно Стандартная проверка на экономическую целесообразность. Вот такое мое мнение. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Борода Тусовщик Возраст: 53 Сообщения: 1591 Добавлено: Пн, 28 Авг 2006 17:40 К посту Серого трудно что-то добавить , но :как банк, где скорее всего интересуются только ликвидационной стоимостью имущества, отнесется к оценке по дисконтированию- это вопрос. Но если они согласны на такой подход то обьект оценки можно назвать незавершенным строительством, рассматривая следующие основные этапы инвестирования: приобретение земельного участка в теперешнем состоянии, проектирование, демонтаж, монтаж и пуск производства. Если выполнен хотя бы первый этап, уже можно думаю так его обозвать. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 28 Авг 2006 18:29 Банк, в данном случае, может взять в залог здания ЖБИ и проектную документацию на будущий объект в качестве макулатуры . Дело в том, что нужно оооочень доверять заемщику, чтобы разрешить ему снести залог... забавно, как они его будут мониторить? Да и страховая обрадуетсяяяя... ух Цитата: Какова база оценки если существующего использования по прямому профилю объекта не будет? Рыночная... а как они будут или собираются использовать данный объект это их проблемы. Цитата: Могу ли я оценить рыночную стоимость, при этом не указывая, что объекты подлежат глобальному переформатированию? можешь, если в НЭИ у тебя не будет "глобального переформатирования", то кто тебе это запретит? Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 30 Авг 2006 13:46 В таких ситуациях, банк точно должен доверять заемщику больше чем себе. А доверять никому нельзя, даже самому себе. И потом в таких проэктах в залог обычно берется земелька. Желательно что она была в собтвенности, а не в аренде и прочих ограничениях. Здания подлежащие реконструкция не оцениваются вообще. Можно оценить и взять в залог дополнительно некоторые литеры ЦИКа, которые при реконсрукции не будут задейстованы в негативном смысле (демонтожа) и постоянно подлежат переоценке (по результатам ежеквартального/ежегодного мониторинга) при условии изменении их физических харктеристик. _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 30 Авг 2006 17:25 но, юра, если НАДО оценивать то, что ты написал - то спроси банк, шо они там хотят и как увидеть, и не морочь себе голову - напиши так, как НАДО. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 31 Авг 2006 09:24 Trinichka, у Вас типично банковский подход. Согласен, что наиболее ликвидным и "недвижимым" во всех смыслах есть земельный участок, а если он еще и в собственности-вообще шоколад. Почему объектом оценки не может выступать инвестиционный проект (бизнес-план) и доказанная эффективность и возможность его экономической реализации. Не укаждого бизнесмена есть возможность реализации проектов за собственные деньги. Согласен, банк рискует, но это должно отображаться в сумме выданных денег, в проценте по кредиту. Аналогично к этому случаю и кредитование под непостроенное жилье: денюжка выдается по сути дела под гарантии строителя построить, а не под уже готовую квартиру, да и срок кредитования в десятках лет измеряется (20-30). В этом случае и проценты разные. А что будет с квартирой на момент готовности или через 10 лет неизвестно, может на тот момент заемщику будет дешевле отдать квартиру банку, чем выплачивать оставшуюся сумму. А так, в принципе, согласен с Zanozой: надо сделать работу так, как скажет банк. И себе головомойки меньше (по крайней мере более ясно определится объект оценки), и потом сюрпризов не будет. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 31 Авг 2006 09:38 Серый писал(а): Почему объектом оценки не может выступать инвестиционный проект (бизнес-план) и доказанная эффективность и возможность его экономической реализации. Не укаждого бизнесмена есть возможность реализации проектов за собственные деньги. Согласен, банк рискует, но это должно отображаться в сумме выданных денег, в проценте по кредиту. я так понимаю вопрос риторический, поэтому я даже и не стану объяснять Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 31 Авг 2006 09:53 Серый, закладывать проект строительства в банк - всеравно что просить денег на прыжок с парашутом. Вдруг раскроется - может выплачу долг, а не раскроется - ни с кого и не потребуешь. Это ооооочень большой риск. Без твердого залога эта кипа бумажек (читай мукулатура) никому не нужна. А лучше реально пойти в банк и спросить что они от вас хотят. А то еще получится что они просто затягивают время, а в итоге откажут. 40 млн. дол. США в конце года - не очень реальная заявка для реализации со стороны банка. Денежки у многих банков уже закончились и на такие заявочки зачастую не отвечают положительно. _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 31 Авг 2006 12:09 Ну согласен, согласен. Денег дать под твердый залог, а цель использования денег-строительство чего-то по инвестиционному проекту (бизнес-плану). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 31 Авг 2006 12:25 От елки! Я уже подтянул банку варенья и бочку попкорна, поудобнее уселся и собрался посмотреть за битвой Мозгов, а тут Серый так взял и все испортил. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 31 Авг 2006 13:03 Не вопрос, ща че-нибудь придумаем типа "Какой износ у здания школы" или "Как оценить проект" _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 31 Авг 2006 18:24 Блин... покажите мне этот Цитата: проект строительства и функционировании нового предприятия под который можно получить 40 млн. дол.!!!! Если сам проект столько стоит, то сколько же стоит само предприятие? флай Возраст: 47 Сообщения: 991 Откуда: Днепр Добавлено: Пт, 01 Сен 2006 09:22 А давайте Ковальскому ничего не покажем.... а лучче полопаем попкорна!! Проект строительства - понимаю... ну а функционирования??... думаю строители согласятся, что из проекта такой стоимостью чисто денежные потоки подрядчиков... и всех кто будет участвовать в стирке составят ого го... Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 01 Сен 2006 09:54 Да там смотреть не на что... Оно ж написано по принципу "Бумага все стерпит" _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка ЦИК На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме