| Автор |
Сообщение |
Ту4а
Сообщения: 43
|
 Добавлено:
Вт, 11 Июл 2023 07:34 |
  |
| Gorets11 писал(а): |
| Т.е., формально будет подпадать под понятие "Максимальное и наилучшее использование" больше, чем в текущем использовании... |
И я об этом. Требование выполнения НЭИ противоречит "действиям со знанием дела и благоразумно" (кроме земли, конечно)
Ценим простой картофель. В качестве НЭИ выбираем ... чипсы (даже поговорка есть - что такое чипсы - это способ продать 1 картофелину по цене 1 кг).
Привлекаем кредиты, покупаем оборудование и тд - технически возможно, финансово осуществимо, юридически чисто, но не благоразумно.
Или еще пример. Покупатель, которому сарай оценили по стоимости дворца подает в суд по признанию того, что эта стоимость сарая не соответствует благоразумию. А что суд скажет? Будет ли судья платить за картофель по цене чипсов?
В школе меня учили доказательству от обратного. Пусть А<B, тра-та тра-та и получаем очевидную ложь. Значит первоначальное утверждение не верное. ЧТД!
Те примеры из той же оперы, но позволяют задуматься.
Так
| Ту4а писал(а): |
| ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТА ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (НЭИ отличается от существующего использования) ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ ТОГО, ЧТО ПОКУПАТЕЛЬ ДЕЙСТВОВАЛ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО МАРКЕТИНГА СО ЗНАНИЕМ ДЕЛА И БЛАГОРАЗУМНО? |
Да или Нет? |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
  |
|
privet
Сообщения: 1241
|
| Добавлено:
Вт, 11 Июл 2023 10:51 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| privet писал(а): |
| у нас взагалі не має ринку. Хто скільки хоче - стільки і просить |
Вы, действительно, считаете, что рынок - это когда продавец просит не столько, сколько хочет, а столько, сколько ему "разрешили" просить? 
Как раз, это:
| privet писал(а): |
| Хто скільки хоче - стільки і просить |
и является показателем существования работающего рынка! Поскольку такой вид отношений и является базовой сутью рыночных отношений! . |
А ось воно що, тоді зрозуміло про ринок газу, елктроенергії і т.п. в нашій країні, звідки Ротердам+ зявляється та інші схеми  |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 11 Июл 2023 22:16 |
|
| privet писал(а): |
А ось воно що, тоді зрозуміло про ринок газу, елктроенергії і т.п. в нашій країні, звідки Ротердам+ зявляється та інші схеми |
Предлагаю формулировки типа "рынок" газа, электроэнергии, ж/д перевозок, коммунальных услуг и проч. оставим журналистам и политикам... Им эти формулировки нужны для заработка...  В этих отраслях монополия имеет природный характер и в рыночных условиях эти отрасли существовать просто не могут... Чтоб нам не говорили с "умными" лицами по телевизору...
Добавлено спустя 43 минуты 15 секунд:
| Ту4а писал(а): |
И я об этом. Требование выполнения НЭИ противоречит "действиям со знанием дела и благоразумно" (кроме земли, конечно) |
Не знаю, почему Вы выделили землю... Как по мне, так НЭИ для земли, - это вообще бред... Возможно, когда-нибудь, когда в населенных пунктах Украины закончатся свободные площадки (всякие, там, скверы и прочая земля, не приносящая прибыль), тогда какой-то смысл в этом понятии появится... Имеется ввиду, для земли... Но на данный момент, никакого отношения к реалиям рынка это понятие не имеет... Да, и для улучшений то же самое... Если бы рынок реально придерживался НЭИ - тогда кроме офисных и торговых центров по много десятков этажей в более-менее крупных населенных не было бы...  Но это так, отступление от темы... "Мысли вслух"...
| Ту4а писал(а): |
Ценим простой картофель. В качестве НЭИ выбираем ... чипсы (даже поговорка есть - что такое чипсы - это способ продать 1 картофелину по цене 1 кг).
Привлекаем кредиты, покупаем оборудование и тд - технически возможно, финансово осуществимо, юридически чисто, но не благоразумно. |
Вообще-то, Вы в данном случае попали ловушку разнообразия формулировок НЭИ... Например, согласно НСО 1 определение НЭИ предполагает не "финансово осуществимый", а "экономически целесообразный" способ использования... Согласитесь, разница есть... Вот, как раз, под эту формулировку Ваш пример и подпадает: экономически нецелесообразно использовать картофель, как чипсы... Кроме только одного случая: когда продавец является производителем чипсов, имеет для этого необходимые разрешения на производство, оборудование, персонал, систему сбыта... Только в этом случае есть хоть какой-то смысл "взглянуть" в эту сторону при определении НЭИ... В других случаях - бессмыслица... Такая же, как использование данного картофеля в качестве пищи для свинок, которые на этой пище подрастут и их можно будет пустить на национальный украинский продукт... 
| Ту4а писал(а): |
Так
| Ту4а писал(а): |
| ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТА ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (НЭИ отличается от существующего использования) ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ ТОГО, ЧТО ПОКУПАТЕЛЬ ДЕЙСТВОВАЛ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО МАРКЕТИНГА СО ЗНАНИЕМ ДЕЛА И БЛАГОРАЗУМНО? |
Да или Нет? |
Конечно, ДА! Потому, что покупателю совершенно нас*ать на НЭИ! Он покупает для СОБСТВЕННОГО использования. И оно не обязано совпадать с НЭИ... Если объект удовлетворяет требованиям, которые покупатель предъявляет к объекту - он его покупает. Не удовлетворяет - не покупает. Все просто и банально. А маркетинг - просто покупатель, как любой нормальный человек, перед тем, как потратить деньги, изучил аналогичные и не аналогичные объекты, проанализировал их сильные и слабые стороны, выбрал из всего объема предложений тот объект, который обладает максимальной ДЛЯ НЕГО полезностью и при этом имеет минимальную стоимость... С точки зрения покупателя, наши рассуждения о НЭИ - это дискуссия нескольких Наполеонов, собравшихся в одной палате, о том, с какой стороны нужно нападать... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Ср, 12 Июл 2023 07:02 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Не знаю, почему Вы выделили землю... Как по мне, так НЭИ для земли, - это вообще бред... |
Земля появилась, когда я порылся в МСО. В старых МСО НЭИ применялся по отношению к земле. Тогда понятно. Если ценится сарай (без прав на землю) - получим сарай, а не дворец. И при оценке микроскопа не надо обосновывать, что им можно гвозди забивать. Но сохранился ли этот принцип в действующих МСО (где то там в глубине под ворохом бумаг) я с лета не нашел. И искать не хочется.
| Gorets11 писал(а): |
| Конечно, ДА! Потому, что покупателю совершенно нас*ать на НЭИ! |
. Скорее не на НЭИ, а на всю нашу деятельность. Все обсуждение темы сводится или к тому, что реальность другая, или к описанию придуманных примеров.
А хотелось бы увидеть по теории, по формулам - вот интерес покупателя.
Пока не вижу. А вижу, что НЭИ - это просто формальный пункт, который реально не выполняется. Считают по существующему пользованию и тогда есть интерес покупателя, но он скрыт.
Появление национальной оценки - это период приватизации и появление НЭИ это как бы защита государственных интересов. А сейчас - повод, при случае, подцепить на крючок оценщика.
| Gorets11 писал(а): |
| Конечно, ДА |
Вы описали процедуру сравнительного подхода, где продавец реально может увидеть и сравнить, но я акцентировал проблему на доходном подходе...где там благоразумие в формулах. |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Ср, 12 Июл 2023 11:44 |
|
| Ту4а писал(а): |
Земля появилась, когда я порылся в МСО. В старых МСО НЭИ применялся по отношению к земле. Тогда понятно. Если ценится сарай (без прав на землю) - получим сарай, а не дворец. |
Не совсем так... Без прав на землю - это не сарай, а набор стройматериалов... Если эти стройматериалы в нормальном состоянии... В противном случае - просто "несанкционированная свалка"...
| Ту4а писал(а): |
| Скорее не на НЭИ, а на всю нашу деятельность. Все обсуждение темы сводится или к тому, что реальность другая, или к описанию придуманных примеров. |
Я не знаю, насколько покупателям плевать на нашу работу вообще... На самом деле, случаев, когда продавцу / покупателю РЕАЛЬНО нужна помощь специалиста, я встречал достаточно много...
| Ту4а писал(а): |
А хотелось бы увидеть по теории, по формулам - вот интерес покупателя.
Пока не вижу. А вижу, что НЭИ - это просто формальный пункт, который реально не выполняется. Считают по существующему пользованию и тогда есть интерес покупателя, но он скрыт. |
Что касается интереса по формулам: чтобы наши формулы отражали интерес покупателя, нужно, чтобы сам покупатель принимал управленческие решения на основе этих же формул. Но 99,99% принимают решения НЕ на основе тех формул, которые мы используем.
| Ту4а писал(а): |
| Появление национальной оценки - это период приватизации и появление НЭИ это как бы защита государственных интересов. А сейчас - повод, при случае, подцепить на крючок оценщика. |
Если говорить объективно, то Вы здесь не совсем правы. В том смысле, что да, появление национальной оценки - это период приватизации. Но сама оценка появилась не в этот период, НЭИ - это не "придумка" национальной оценки... Все, что у нас есть в оценке - это все наработки "со стороны"... Национального в ней - перевод МСО на украинский язык...
| Ту4а писал(а): |
| Вы описали процедуру сравнительного подхода, где продавец реально может увидеть и сравнить, но я акцентировал проблему на доходном подходе...где там благоразумие в формулах. |
Вы так цепляетесь за свои вопросы...
А кто Вам сказал, что в формулах обязательно должно быть благоразумие? И на основании чего Вы сделали вывод, что доходный подход вообще отражает, хоть каким-то образом, интерес покупателя? Только потому, что так написано в Великих МСО? Лично я считаю, что доходный подход в наших условиях для определения рыночной стоимости не годится, от слова "совсем"... Он предназначен для определения инвестиционной стоимости... Там его предназначение! А рынок к доходному подходу никакого отношения не имеет. Во всяком случае, в условиях нашего, украинского рынка. Другими словами, относитесь к этому подходу также, как к НЭИ: ФОРМАЛЬНО. Правда, с учетом того, что большинство потенциальных проверяющих, как показывает практика и опыт общения, кроме "НЭИ" ничего больше о реалиях рынка недвижимости и не знают... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Чт, 13 Июл 2023 09:57 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Не совсем так... Без прав на землю - это не сарай |
Это там недвижимость - земля с улучшениями, а у нас 2 отчета.
| Gorets11 писал(а): |
| Я не знаю, насколько покупателям плевать на нашу работу вообще |
- да, не спорю, если там чистый рынок.
| Gorets11 писал(а): |
| Национального в ней - перевод МСО на украинский язык.. |
- было так, пока я не ознакомился с ранними МСО, где НЭИ для земли.
| Gorets11 писал(а): |
| доходный подход в наших условиях для определения рыночной стоимости не годится, от слова "совсем"... Он предназначен для определения инвестиционной стоимости... |
- если НЭИ формальное. Что такое правильное НЭИ? Инвестиционный анализ = доходный подход = денежные потоки и далее по схеме приходим к вопросу об покупателе и его благоразумии.
| Gorets11 писал(а): |
| НЭИ: ФОРМАЛЬНО. Правда, с учетом того, что большинство потенциальных проверяющих, как показывает практика и опыт общения, кроме "НЭИ" ничего больше о реалиях рынка недвижимости и не знают... |
- В ЯБЛОЧКО!!!
В той жизни я инженер механик, работавший по теме КБЮ. А там заложенные параметры и характеристики должны подтверждаться по формулам, для начала. Здесь характеристика благоразумие покупателя формулами не подтверждается. |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 13 Июл 2023 10:41 |
|
| Ту4а писал(а): |
| если НЭИ формальное. Что такое правильное НЭИ? Инвестиционный анализ = доходный подход = денежные потоки и далее по схеме приходим к вопросу об покупателе и его благоразумии. |
Я не совсем понял суть Ваших рассуждений в этом месте... Если мы говорим об инвестиционном анализе и примененном на его базе доходном подходе, то как раз в инвестиционном анализе и должна быть задана норма доходности... Т.е., при применении доходного подхода должна использоваться не какая-то формально не понятная ставка капитализации или дисконтирования (которыми ни один покупатель на практике не пользуется), а ставка доходности ЗАДАННАЯ инвестором. Т.е., это не величина, которую "вымутили" с рынка путем подгонки формул, а "ХОТЕЛКА" покупателя... В этом случае никаких проблем с Вашим первоначальным вопросом нет: расчет доходным подходом просто показывает, удовлетворяет или нет данный объект требованиям конкретного потенциального приобретателя по величине ожидаемой доходности.
| Ту4а писал(а): |
В той жизни я инженер механик, работавший по теме КБЮ. А там заложенные параметры и характеристики должны подтверждаться по формулам, для начала. Здесь характеристика благоразумие покупателя формулами не подтверждается. |
Вы забыли разницу между инженерными формулами и формулами рынка. У инженеров СНАЧАЛА идут формулы, на основе формул создается механизм и дальнейшая работа этого механизма также описывается формулами. На рынке ситуация иная: здесь работает только одна базовая формула: деньги - товар - деньги штрих. Конкретизация этого процесса на формулах не базируется. Все формулы, которыми пользуемся, в том числе, и мы - это "вторичный" продукт, т.е., попытка известными математическими зависимостями описать работу "механизма", который на этих зависимостях изначально не основывался... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Пт, 14 Июл 2023 09:47 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Я не совсем понял суть Ваших рассуждений в этом месте... |
А суть в следующем. Если применяется доходный подход, а при анализе НЭИ без него никак, то все что мы обоснуем в числителе и знаменателе (неважно как они называются - это к слову инвестиционной) должны давать максимальный результат и для продавца и для покупателя.
| Gorets11 писал(а): |
| У инженеров СНАЧАЛА идут формулы |
Нет. Сначала идут соглашения (обоснованные). Например: жидкость несжимаемая, течение турбулентное, трубы жесткие. На основании этих соглашений строятся формулы. Но если окажется, что есть кавитация - то жидкость уже сжимаема и могут быть проблемы и соглашения надо пересмотреть.
Так и в оценке. Сначала идут соглашения, здесь обсуждаются 2: НЭИ и благоразумие. Применяемые формулы реализуют НЭИ, но не соответствуют благоразумию, что подразумевает деление пирога между сторонами. Получается, что соглашения надо пересматривать, учесть кавитацию |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 14 Июл 2023 21:45 |
|
| Ту4а писал(а): |
Нет. Сначала идут соглашения (обоснованные). Например: жидкость несжимаемая, |
Т.е., Вы указываете на физических процесс, существующий независимо от деятельности человека, подчиняющийся законам физики и этими самыми законами описываемый, в том числе, с помощью формул.
| Ту4а писал(а): |
| течение турбулентное, |
Т.е., Вы снова указываете на физических процесс, существующий независимо от деятельности человека, подчиняющийся законам физики и этими самыми законами описываемый, в том числе, с помощью формул.
| Ту4а писал(а): |
| трубы жесткие. |
Т.е., Вы снова указываете на физических процесс, существующий независимо от деятельности человека, подчиняющийся законам физики и этими самыми законами описываемый, в том числе, с помощью формул.
| Ту4а писал(а): |
| На основании этих соглашений строятся формулы. Но если окажется, что есть кавитация - то жидкость уже сжимаема и могут быть проблемы и соглашения надо пересмотреть. |
И снова в качестве проблемы Вы указываете на физических процесс, который как и выше подчиняется законам физики, вполне себе точно описываемым формулами. В отличие от поведения человека, которое невозможно описать с помощью формул. Ну, или правильнее будет сказать так: указанные Вами физические процессы и поведенческие рефлексы однотипны для всех случаев однотипных механизмов / устройств. Но Вы никогда не сможете описать формулой поведение конкретного человека... Причем так, чтобы данная формула описывала поведение КАЖДОГО человека в однотипных условиях...
| Ту4а писал(а): |
| Так и в оценке. Сначала идут соглашения, здесь обсуждаются 2: НЭИ и благоразумие. Применяемые формулы реализуют НЭИ, но не соответствуют благоразумию, что подразумевает деление пирога между сторонами. Получается, что соглашения надо пересматривать, учесть кавитацию |
Нет, в оценке не так. В физических процессах мы сначала имеем некую поведенческую реакцию, которая существует для всех случаев однотипных условий... Например, мы заметили, что капля воды превращается в лед при температуре ниже 0 град. Мы можем прогнать 1 млн. капель через однотипные условия - весь этот миллион будет вести себя абсолютно идентичною И тогда мы описываем этот процесс формулами. С оценкой иначе - пригласите миллион человек на один и тот же объект недвижимости, создайте им абсолютно идентичные условия и Вы получите, примерно, 999 тысяч разных способов реагирования... Большинство из этих способов будут отличаться друг от друга на какие-то едва зам5етные мелочи... Но отличия обязательно будут!!! А если потом все эти способы реагирования попробовать описать формулами... Получится, скажем так, не совсем... Но именно такой принцип и применяется в оценке! Я имею ввиду доходный подход в том виде, в каком он используется.
Возвращаясь к основному вопросу, НЭИ, на самом деле, особой роли не играет. Нет, несомненно, его учитывать нужно. Но исключительно в рамках "ценового коридора", к которому следует отнести объект. Т.е., мы понимаем, что помещение с большим пешеходным трафиком будет больше приносить дохода в случае его использования под магазин, чем под склад... В подавляющем большинстве случаев... Т.е., при подборе аналогов нужно ориентироваться на помещения / участки с аналогичным уровнем трафика... А в объявлениях для подчеркивания уровня трафика, как раз, подобные объекты и характеризуют, как "магазин"... Вот мы и должны показать в отчете, что данный объект находится в точке с высоким трафиком и по этому причине в качестве объектов сравнения мы принимает объекты с высоким трафиком...
При этом, даже если Вы приобретете этот "магазин" и начнете использовать его, как "склад" - Вы все равно получите прибыль. Просто, произойдет это несколько позже, чем если бы Вы использовали данный объект в соответствие с НЭИ... Но если Вы по своему предыдущему опыту больше ориентируетесь на рынке складских услуг, для Вам такой вариант может быть гораздо более предпочтителен, чем лезть в незнакомый Вам сегмент деятельности... Даже несмотря на то, что по "теории" Вы в этом случае, вроде, как, должны получить прибыль быстрее... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Вт, 18 Июл 2023 10:52 |
|
По первой части абсолютно не согласен. Законы экономики так же объективны и неумолимы как и законы физики. Более того, сегодня алгоритмы социальных сетей предсказано управляют не только группами и сообществами, но и индивидуалами.
А с миллионами оценщиков согласен, ответы будут разные. Но объединяет этот миллион только одно - там исключен интерес покупателя, методологически. В том же примере склад/магазин почему покупатель склада должен платить как за магазин.
Я благодарен вам за дискуссию. Я реально убедился, что проблема есть. И заключается она в том, что нет строгого определения (или я не нашел) того, что в формулировке рыночной стоимости понимается
| Цитата: |
| действовать ... со знанием дела и благоразумно |
. Как вы понимаете это действие?
При оценке объектов интеллектуальной собственности есть рекомендации по применению правила, которое в некоторых источниках называется .
Вот, например (https://www.refmag.ru/done/1/k/pravila-begunka-dlya-opredeleniya-stoimostnoj-ocenki.htm):
| Цитата: |
| существует ли общее правило, как продавцы и покупатели достигают соглашения по разделу полученной выгоды? Это правило и есть правило Бегунка. |
.
Такое правило и даст нужные формулы с учетом интересов и рисков сторон. А в остальном, почему по НЭИ? |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 18 Июл 2023 20:35 |
|
| Ту4а писал(а): |
| Законы экономики так же объективны и неумолимы как и законы физики. |
У меня в этом отношении совершенно противоположное мнение. Основано оно на том, что "законов" у экономики нет от слова "совсем"... Есть некие "законы", которые описывают принятую в некоторых странах модель экономики... Но в связи с тем, что в разных странах экономическая модель отличается, поэтому и законы эти "законами" экономики, как таковой, не являются... Но это уже слишком глубоко... Не для подобных форумов...
| Ту4а писал(а): |
| Более того, сегодня алгоритмы социальных сетей предсказано управляют не только группами и сообществами, но и индивидуалами. |
И снова не согласен. Алгоритмы соц сетей так устроены, что они сначала позволяют объединиться в соответствующую группу людей с одинаковым / подобным уровнем восприятия, а потом уже, на эту выборку, оказывают влияние через, так называемое, "стадное" чувство. Как я полагаю, Вы переставили местами причинно-следственные явления. Например, на меня невозможно воздействовать через группу ЛГБТ в соцсети, поскольку меня просто не получится в эту группу затащить... Также, как, предполагаю, и на Вас невозможно оказать влияние, чтобы Вы полюбили Гитлера, пока Вы не появитесь в соответствующей группе общения... Пока Вы будете общаться в среде тех, кто относится к нему без любви, никаким образом эти алгоритмы Вас затрагивать не будут. Другими словами, соц сети ни в коем случае не могут повлиять на индивидуума, если он, хотя бы, пытается использовать собственные мозги по их прямому назначению... Но говорить, что на людей повлиял алгоритм соц сети - на мой взгляд, натянуто... Алгоритм направлен на их вычленение и присоединение в соответствующий круг общения...
| Ту4а писал(а): |
| В том же примере склад/магазин почему покупатель склада должен платить как за магазин. |
Например, потому, что это помещение, которое по Вашему мнению неразумно использовать не под что, кроме склада, покупатель планирует использовать под формат "склад-магазин"... Как вариант...
| Ту4а писал(а): |
Я реально убедился, что проблема есть. И заключается она в том, что нет строгого определения (или я не нашел) того, что в формулировке рыночной стоимости понимается
| Цитата: |
| действовать ... со знанием дела и благоразумно |
. Как вы понимаете это действие? |
Во-первых, лично я считаю, что проблемы, как таковой нет... Вернее, она есть, но немножко в другом. В том, что мы с помощью формул, рассчитанных на работу с крупными объемами статистических данных пытаемся описать индивидуальные процессы. Под "индивидуальными" процессами я понимаю такие свойства рынка недвижимости, при которых:
1.Товар (объект недвижимости) уникален. Другого такого же объекта недвижимости нет и быть не может.
2.Продавец уникален. Другого такого же человека, с таким же складом ума, с таким же уровнем образованности, кругозора, знаний, больше в мире нет и быть не может.
3.Покупатель. Полагаю, Вы уже догадались, что можно сказать по поводу покупателя... То же, что и по поводу продавца... По крайне мере, эта ситуация будет актуальной до тех пор, пока люди появляются не из пробирки.
Единственное, то, что касается продавца и покупателя, справедливо, в бОльшей степени, для жилой недвижимости. В случае с коммерческой - они обычные бизнесмены, каких вокруг навалом, которые думают и принимают решения, примерно, по одному и тому же шаблону. Хотя, их индивидуальность, как "гомо-сапиенс", все равно оказывает влияние на конечное решение. Но в этом случае это решение, действительно, можно пытаться описывать формулами...
Во-вторых, что касается моего мнения по поводу "знания дела и благоразумности". Мне сложно дать характеристику такому понятию, как "знание дела"... Я не представляю себе, сколько, например, квартир должен посмотреть обычный человек, выбирающий квартиры для проживания, чтобы можно было с уверенностью сказать, что он "знает, что именно хочет найти"... По моим наблюдениям, почти вся жилая недвижимость и огромное количество нежилой приобретается людьми под влиянием эмоций. О каком "знании дела" здесь можно рассуждать, для меня загадка... Что касается "благоразумия", - то это вообще "песня"... Нет, я, конечно, знаю, что 100 человек из 100 убеждены, что уж они то точно знают, как именно надо и что именно является "благоразумием"... Но, увы, на практике, при ближайшем рассмотрении, оказывается, что эти 100 человек действуют совсем даже "не благоразумно"... С точки зрения того, кто смотрит со стороны... Поэтому, если говорить про формулировки, я бы сказал так: тот, кто эту формулировку ввел, - на мой субъективный взгляд, абсолютно не понимает о чем именно он говорит. Т.е., по сути, тупая формулировка от лица со слабым кругозором...
[quote="Ту4а"]При оценке объектов интеллектуальной собственности есть рекомендации по применению правила, которое в некоторых источниках называется .
Знаете, я никак не связан и никогда не был связан с оценкой интеллектуальной собственности, поэтому не могу комментировать. Неразумно комментировать тематику, в которой "ни в зуб ногой"... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2023 11:47 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Основано оно на том, что "законов" у экономики нет от слова "совсем" |
На вкус и цвет ... реально работают на крупных сетях кривые спроса и предложения, только это очень секретно. И на макро уровне - влияние денежной массы на инфляцию. Многое от нас скрыто и нам не надо.
| Gorets11 писал(а): |
| Алгоритмы соц сетей так устроены |
- это я в широком смысле. А попробуйте погуглить в обычном режиме и в режиме инкогнито после очистки куки.
| Gorets11 писал(а): |
| Мне сложно дать характеристику такому понятию, как "знание дела"... |
Знание дела я понимаю так (в начале я описал это), коротко: каждая из сторон знает сколько стоит объект в существующем использование и по НЭИ. Карты открыты.
| Gorets11 писал(а): |
| Что касается "благоразумия", - то это вообще "песня" |
.
Благоразумие (по моему) - это понимание сторон, что при переходе от существующего использования к НЭИ происходит процесс создания новой стоимости и каждая из сторон имеет право на получение части от этой новой стоимости. Может ссылка на бегунок не открылась, цитирую:
| Цитата: |
| Идея, лежащая в основе правила Бегунка при стоимостной оценке, состоит в том, что полная стоимость, созданная благодаря сделке (лицензии), должна быть справедливо распределена между продавцом и покупателем лицензии. |
. |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 21 Июл 2023 12:30 |
|
| Ту4а писал(а): |
На вкус и цвет ... реально работают на крупных сетях кривые спроса и предложения, только это очень секретно. |
Возможно, у меня сильно "перевернутое" восприятие... Но я привык уже к тому, что большинство "секретных материалов" являются "секретными" именно потому, что такую "туфту" не хочется демонстрировать...
И, опять же, не стоит забывать о простом правиле: алгоритмы расчета усредненных статистических данных (больших массивов данных) НИКОГДА не приведут к получению данных о любом конкретном объекте в этом массиве.
| Ту4а писал(а): |
| И на макро уровне - влияние денежной массы на инфляцию. Многое от нас скрыто и нам не надо. |
Согласен, многое скрыто. Но, опять же, согласно той экономической теории, в рамках которой живут большинство "западных" стран, и про которую Вы говорите, никакого влияния денежная масса на инфляцию не оказывает. Такое влияние оказывает только СООТНОШЕНИЕ денежной массы к стоимости произведенных товаров / услуг. Простой пример из недавнего прошлого: в СССР денежная масса сильно превышала объем производимых и реализуемых на внутреннем рынке товаров и услуг, но, при этом, инфляции не было... Зато был "дефицит"... Собственно, он, как раз, и указывает на то, что денежная масса превышала величину товаров/услуг. Весь вопрос в экономической модели. Которых, как я уже упоминал, существует достаточно много...
| Ту4а писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Алгоритмы соц сетей так устроены |
- это я в широком смысле. А попробуйте погуглить в обычном режиме и в режиме инкогнито после очистки куки. |
Предлагаю не путать попытки навязывание с влиянием. Человек-индивидуум тем и отличается от барана в стаде, что способен не позволять влиять на свое восприятие через навязывание чужого мнения. Ну, во всяком случае, природой так заложено было когда-то... Другое дело, что я согласен с Вами, что от того, что в нас заложено было природой сейчас отказываться модно...
| Ту4а писал(а): |
Знание дела я понимаю так (в начале я описал это), коротко: каждая из сторон знает сколько стоит объект в существующем использование и по НЭИ. Карты открыты. |
А у меня вопрос: ОТКУДА они это знают? И что такое "сколько стоит"?
Поясняю: объект недвижимости стоит столько, сколько за него готов выложить КОНКРЕТНЫЙ покупатель. Простой вопрос к Вам: приходят на один объект два покупателя, один считает, что данный объект стоит 50 тысяч, второй покупатель считает, что объект стоит 45 000, продавец считает, что данному объекту цена 60 000 и никак не меньше... Кто из них, по Вашему мнению, действует "со знанием дела"? Кто из них ЗНАЕТ, сколько этот объект стоит? И какое дело этим двум покупателям до того, сколько стоит данный объект в текущем использовании и сколько он стоит по НЭИ? Они ведь, рассматривают объект исключительно для СОБСТВЕННОГО использования...
| Ту4а писал(а): |
Благоразумие (по моему) - это понимание сторон, что при переходе от существующего использования к НЭИ происходит процесс создания новой стоимости и каждая из сторон имеет право на получение части от этой новой стоимости. |
Во-первых, а кто сказал, что существующее использование не соответствует НЭИ и в процессе купли-продажи обязательно должна измениться стоимость объекта? Вообще-то, как по мне, стоимость объекта после сделки купли-продажи не меняется почти никогда... Если не учитывать сложившуюся традицию новоприобретенный объект "приводить в порядок", т.е., делать там, хоть какой-то, ремонт... Но в этом случае влияние на цену оказывает ремонт, а не факт перехода объекта из владения одного лица к другому.
Второе. А кто решает, понимают стороны или не понимают? Откуда данные, что сам этот "решающий" понимает?
Третье. Вы забываете совершенно простенький нюанс: практически никто и никогда не продает / не покупает недвижимость потому, что "с утра встал и подумал: давай-ка я куплю / продам недвижимость"... У каждой из сторон есть мотивы, которые, как правило, известны только им. Т.е., сделкой они стремятся достичь какой-то цели. И действуют они именно в силу этих мотивов и для достижения целей, устанавливаемых этими мотивами! Т.е., Вы можете сколько угодно считать, что человек действует "без понимания", но если человек решает те задачи, которые он запланировал решить продаже / покупкой объекта, то это означает, что он действовал именно прекрасно понимая сколько ДЛЯ НЕГО стоит этот конкретных объект.
| Ту4а писал(а): |
Может ссылка на бегунок не открылась, цитирую:
| Цитата: |
| Идея, лежащая в основе правила Бегунка при стоимостной оценке, состоит в том, что полная стоимость, созданная благодаря сделке (лицензии), должна быть справедливо распределена между продавцом и покупателем лицензии. |
. |
А "справедливо" это как? Помню такой анекдот: дает старушка одному из братьев конфету и говорит: у меня конфета только одна, поэтому раздели ее "по-братски" с братом". В ответ малыш спрашивает: А по-братски - это как?" Ответ: "По-братски - это себе возьми меньше, брату дай больше..." После этого малыш протягивает конфету своему брату и говорит: "Тебе старушка конфету передала, чтобы ту поделил ее со мной по-братски"...
Это я к тому, что я, конечно, с уважением отношусь к подобным "правилам"... Но, все-таки, считаю, что не стоит воспринимать как "аксиому" то, что говорят другие... Так и это правило: какой-то уважаемый человек сказал то, что считал необходимым сказать... А народ совершенно бездумно подхватил идею и прописал ее себе в качестве "правила"... Хотя, лично я убежден в том, что тот же человек, который первым это озвучил, всегда поступал так, как описано выше в анекдоте, а не смотрел в направлении: "справедливо ли поделен доход между ним и контрагентом?" И вообще, не стоит забывать, что у КАЖДОГО человека понятие о "справедливости" собственное... Ведь, даже персонаж, который в темном переулке приставляет прохожему нож к горлу, убежден, что просто "по-справедливости" делит содержимое кошелька прохожего и ничего плохого в таком способе распределения не видит...
Поэтому, еще раз обращаю внимание на то, что для понимания данного "правила" нужно, как минимум, прийти к соглашению, какой способ распределения будет восприниматься "справедливым" для каждой из сторон... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Вс, 23 Июл 2023 13:58 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| что такую "туфту" не хочется демонстрировать... |
Беседовал как-то с бывшим коллегой, который был менеджером в большой торговой сети. Вот АТБ регулярно проводит следующую акцию: объявляет о массовых и существенных скидках на один определенный день. Что происходит с выручкой. Она начинает снижаться. И чем ближе день скидок, тем более снижение (завтра можно купить дешевле). В день скидки - взрыв. Потом спад (народ затарился). И постепенный возврат к нормальному уровню. Вопрос - интегрально выручка возрастает? Конечно, плюс может быть по любому: освобождение складов, проведение выплат без привлечения заемных средств и т.д. Получил ответ - все считается, есть статистика, выявляются зависимости и пр. И секрет следующий - как процент скидки изменяет выручку.
| Gorets11 писал(а): |
| только СООТНОШЕНИЕ денежной |
- я это и имел ввиду.
| Gorets11 писал(а): |
| Во-первых, а кто сказал, что существующее использование не соответствует НЭИ |
Так это и есть тема обсуждения:
- почему пирог между существующим и НЭИ достается только продавцу;
- где навар для покупателя по НЭИ (в теории, методически).
| Gorets11 писал(а): |
| как минимум, прийти к соглашению, какой способ распределения будет восприниматься "справедливым" для каждой из сторон.. |
. Я тоже коснулся этого момента при постановке задачи. В правиле бегунка (25% к 75%) заложена следующая логика. Новый товар проходит 3-4 стадии: идея, разработка, организация производства, реализация. Продавец лицензии прошел только 1 шаг - идею. Остальные 3 шага (и риски) на себя берет покупатель. Вот и делим пирог 1 к 3. По недвижимости тоже могут быть выработаны правила, например по ликвидности. Стоимость высоколиквидного объекта приближается к стоимости по НЭИ. Малоликвидного - к стоимости покупателя. Или другие правила.
Вспомнил, что в МСО есть понимание о трактовке положений (из МСО 2017):
| Цитата: |
| 30.2. Определение рыночной стоимости должно трактоваться в соответствии со следующими концептуальными рамками: |
и
| Цитата: |
| (h) «...При которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке, цены. |
Фактическое - это существующее, а потенциальное - это НЭИ, и где выгодная цена для покупателя? |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 23 Июл 2023 16:57 |
|
| Ту4а писал(а): |
Так это и есть тема обсуждения:
- почему пирог между существующим и НЭИ достается только продавцу;
- где навар для покупателя по НЭИ (в теории, методически). |
Я, как раз, и имею ввиду, что почему-то, и в наших, и в международных методиках предполагается, что продавец какой-то дебил и подавляющее большинство из них используют недвижимость НЕ самым эффективным образом. Как по мне, так, наоборот, подавляющее большинство продавцов используют свою недвижимость в полном соответствии с НЭИ, а процент отличия - на уровне погрешности...
Поэтому, за счет изменения НЭИ покупатель, практически, НИКОГДА не может и не должен получать дохода!
С чем Вы, почему-то, никак не хотите согласиться... По какой-то странной причине, Вы считаете, что покупатель недвижимости - это лицо, которое изначально умнее и хитрее продавца, он видит всю прибыль там, где ее не видит продавец... А если все это привязать к конкретному объекту недвижимости - то этот покупатель еще и прозорливее тучи других потенциальных покупателей, которые в данном объекте своей выгоды не увидели, а он увидел... НЕ БЫВАЕТ ТАК!!!
| Ту4а писал(а): |
| Я тоже коснулся этого момента при постановке задачи. В правиле бегунка (25% к 75%) заложена следующая логика. Новый товар проходит 3-4 стадии: идея, разработка, организация производства, реализация. Продавец лицензии прошел только 1 шаг - идею. Остальные 3 шага (и риски) на себя берет покупатель. Вот и делим пирог 1 к 3. |
Не знаю, кто и почему так делит... Лично я на практике больше вижу другой вариант СПРАВЕДЛИВОГО деления: владелец идеи - это, минимум, 50%, а оставшиеся 50% - могут делить между собой остальные участники... Во всяком случае, для меня очевидно, что сегодня идея куда дороже и важнее всего остального... Но это вопрос дискуссионный и не входит в сферу обсуждаемой темы. Поэтому. не готов в него углубляться. Хотя, если Вы посмотрите вокруг, без труда заметите, что проблема идей - самая жесткая из всех проблем в бизнесе...
| Ту4а писал(а): |
| По недвижимости тоже могут быть выработаны правила, например по ликвидности. Стоимость высоколиквидного объекта приближается к стоимости по НЭИ. Малоликвидного - к стоимости покупателя. Или другие правила. |
Вот, снова Вы не хотите учитывать простенькую формулу: на Земле не существует двух идентичных объектов недвижимости... И не может существовать... Отсюда и любое правило будет "притянутым за уши" и не сработает на 100%.
Я уже молчу про "ликвидность"... Не существует высоколиквидного и слаболиквидного объектов недвижимости... В разные периоды времени, в разных экономических условиях, под влиянием совершенно различных факторов ликвидность объектов недвижимости меняется. Я уже не говорю о том, что если склад используется, как склад, то почему у него должно меняться НЭИ? А если это склад 50 000 кв.м. то он просто из-за своей ценовой категории не сможет быть более ликвидным, чем такой же склад площадью 150 кв.м. Но при этом, данный склад не становится "слаболиквидным". Просто у них разное понятие ликвидности: одно у склада 150 кв.м., другое у склада 50 000 кв.м.
| Ту4а писал(а): |
Вспомнил, что в МСО есть понимание о трактовке положений (из МСО 2017):
| Цитата: |
| 30.2. Определение рыночной стоимости должно трактоваться в соответствии со следующими концептуальными рамками: |
и
| Цитата: |
| (h) «...При которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке, цены. |
Фактическое - это существующее, а потенциальное - это НЭИ, и где выгодная цена для покупателя? |
Нет. И фактическое, и потенциальное - вполне свободно могут быть, и, по моим наблюдениям, в большинстве случаев и являются, использованием согласно НЭИ. Еще раз подчеркну: среди продавцов если и есть дебилы, не знающие плюсов и минусов своей недвижимости, то, точно далеко не все...
Еще раз спрошу: почему Вы так упираетесь в мысль, что покупатель должен получать прибыль именно за счет изменения НЭИ? Вы много видели помещений, которые работают в качестве магазина, продаются, как магазин, а после покупки начинают использоваться иным образом? Я таких практически не видел...
Что касается прибыли. Если не хотите мыслить шире, давайте попробуем разобрать аналогию пошагово:
давайте представим, что есть некое лицо, у которого есть некая сумма денег. Варианты действий такого лиц по использованию имеющихся у него денег можно описать следующим способом:
- можно эти деньги проесть
- можно на эти деньги махнуть "на Канары" и потратить их там (хотя, наверное, этот вариант от предыдущего не отличается)
- можно на эти деньги купить себе дворец, кучку машин люксовых, не знаю, еще чего-нибудь, для собственного использования... Т.е., по сути, пустить "на горшок"...
- можно положить "в банку"
- можно положить в банк, типа, "под %"
- можно купить недвижимость и сдавать ее в аренду, получая некий доход и при этом сохраняя основную часть средств
- можно дать кому-то "взаймы" по залог и получать проценты
- можно начать играть акциями или деньгами на бирже
Не знаю, думаю, Вы сможете придумать еще какие-то варианты распоряжения денежными средствами... Суть вопроса в следующем: если, предположим, лицо, которое было упомянуто выше, как владелец денег, принимает решение купить недвижимость с целью не собственного использования, а сдачи в аренду, какие мотивы он при этом будет преследовать? В какое место он предложит засунуть НЭИ? Видите ли Вы для него процесс и формат получения прибыли? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
