| Автор |
Сообщение |
Ту4а
Сообщения: 43
|
 Добавлено:
Вс, 10 Сен 2023 14:47 |
  |
| Gorets11 писал(а): |
| А ведь в них Вам уже многократно писалось, где именно интерес покупателя. |
Так покажите мне его. В цифре, в формуле, но с учетом НЭИ.
| Gorets11 писал(а): |
| Попробуйте ответить на простой вопрос: что это за такие "9 лет"? |
Это любой период, хоть до бесконечности - я на этом примере показал, что купил, попользовался и продал - только возвращает средства, прибыли покупателя нет. Приведите мне такой же пример, где у покупателя есть плюс.
| Gorets11 писал(а): |
| Естественно! Ведь Вы считаете условия окупаемости. У Вас и должен в этих расчетах получаться "ноль". Любая другая цифра в результате - это будет бред, какой-то, а не расчеты! |
Вот вы приобретаете бизнес, принимаете на себя все риски, пашете и пашете, а в результате НОЛЬ . И это естественно!?
Естественно для бизнеса как можно быстрее достичь нуля (точка безубыточности) и далее получать прибыль от покупки (инвестиции).
| Gorets11 писал(а): |
| Как я Вам неоднократно писал раньше, после того, как объект окупился, |
Так он никогда не окупится, см. пример. В условиях примера указано, что объект будет всегда приносить прибыль в 100 ед. Поэтому и через девять лет или сто лет его стоимость будет составлять 100/0,1=1000 единиц. Но уже других, более дешевых.
А дисконтирование я привел именно для схемы купил, попользовался и продал. В этом случае надо дисконтировать. |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
  |
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 10 Сен 2023 18:24 |
|
| Ту4а писал(а): |
Так покажите мне его. В цифре, в формуле, но с учетом НЭИ. |
Показываю:
если:
х = у
где: х - стоимость приобретения объекта;
у - рыночная стоимость объекта при НЭИ;
тогда:
-х+у=0
Так понятнее? Это я переложил в формульный вид то, чем занимаетесь сейчас Вы.
| Ту4а писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Попробуйте ответить на простой вопрос: что это за такие "9 лет"? |
Это любой период, хоть до бесконечности |
Вот поэтому Вы и не можете понять смысла того метода, который используете в расчетах. Это не абстрактный период, а период ОКУПАЕМОСТИ. Т.е., период. в течение которого покупатель возвратит свои инвестиции в объект, т.е., период, когда величина вложений придет к "0"...
| Ту4а писал(а): |
Вот вы приобретаете бизнес, принимаете на себя все риски, пашете и пашете, а в результате НОЛЬ . И это естественно!? |
Конечно! Только, Вы, почему-то, зациклились на "0" и не смотрите на развитие ситуации дольше этого ноля... На самом деле процесс выглядит немножко более продолжительно: Вы купили бизнес, приняли на себя все риски, пашете, пашете, в результате возвращаете свои вложения, т.е., выходите "в 0", потом продолжаете пахать и начинаете зарабатывать... Обычная схема любого бизнеса. Что именно Вам в ней непонятно - загадка загадочная... 
| Ту4а писал(а): |
| Естественно для бизнеса как можно быстрее достичь нуля (точка безубыточности) и далее получать прибыль от покупки (инвестиции). |
Для бизнеса - ДА! Но Вы, почему-то, после того, как выходите на точку безубыточности, перестаете рассматривать этот бизнес... Типа, получил "ноль" и жизнь закончилась...
| Ту4а писал(а): |
Так он никогда не окупится, см. пример. В условиях примера указано, что объект будет всегда приносить прибыль в 100 ед. Поэтому и через девять лет или сто лет его стоимость будет составлять 100/0,1=1000 единиц. Но уже других, более дешевых. |
Вы, уж, определитесь: Вы получаете в результате своих расчетов "ноль" или не получаете? А то сначала возмущаетесь тем, что при каждом расчете получили "ноль", а теперь пытаетесь доказать, что "ноля" при этих расчетах не бывает...
Еще раз повторяю Вам: тот самый ноль - это просто точка безубыточности! А период, который используется - это период, в течение которого данный объект достигнет окупаемости при заданных условиях. Прибыль ВСЕГДА начинается исключительно после выхода "ноль", т.е., достижения окупаемости.
| Ту4а писал(а): |
| А дисконтирование я привел именно для схемы купил, попользовался и продал. В этом случае надо дисконтировать. |
Вот у Вас прибыли и не получается. Ведь, что Вы делаете? Вы покупаете объект, используете его пока он не окупится, после чего избавляетесь от него. Естественно, что при этом Вы никакой прибыли получить не сможете... Измените свою бизнес-модель и тогда сможете "заработать"... Перестаньте "избавляться" от объектов сразу, как только достигнете окупаемости этих объектов... Дайте им время принести Вам прибыль! |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Ср, 13 Сен 2023 08:02 |
|
| Gorets11 писал(а): |
-х+у=0
Так понятнее? Это я переложил в формульный вид то, чем занимаетесь сейчас Вы |
Где плюс покупателя? Где его интерес?
| Gorets11 писал(а): |
| Т.е., период. в течение которого покупатель возвратит свои инвестиции в объект, т.е., период, когда величина вложений придет к "0"... |
Так я же об этом же... Какой период не будет взят (5, 9 лет, бесконечность) схема купил по НЭИ - попользовался - продал только возвращает средства. Бизнеса нет (Би́знес — деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, Вики).
| Gorets11 писал(а): |
| Прибыль ВСЕГДА начинается исключительно после выхода "ноль", т.е., достижения окупаемости. |
| Gorets11 писал(а): |
| Вот у Вас прибыли и не получается. Ведь, что Вы делаете? Вы покупаете объект, используете его пока он не окупится, |
Определим понятие прибыль. Мое определение: купил, пользуюсь, достиг нуля (погасил затраты) и все что дальше и есть прибыль покупателя, его интерес. А в примере получается, что ноль достигается только после продажи. Какая прибыль может быть потом?
Да можно те 100 единиц считать прибылью, ради которой и совершалась покупка, себе в убыток. |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Ср, 13 Сен 2023 11:55 |
|
| Ту4а писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
-х+у=0
Так понятнее? Это я переложил в формульный вид то, чем занимаетесь сейчас Вы |
Где плюс покупателя? Где его интерес? |
Нет и быть не может. Потому, что, в данной формуле указано действие "выхода в ноль".
| Ту4а писал(а): |
| Какой период не будет взят (5, 9 лет, бесконечность) схема купил по НЭИ - попользовался - продал только возвращает средства. |
Да, формула предполагает расчет окупаемости, а не прибыли. Или Вы не помните, что именно Вы определяете с помощью данной формулы? Напомню, на всякий случай: Вы определяете рыночную стоимость объекта. Т.е., все средства за указанный период - это средства, направленные на окупаемость объекта приобретения. Здесь по определению прибыли быть не может.
| Ту4а писал(а): |
Определим понятие прибыль. Мое определение: купил, пользуюсь, достиг нуля (погасил затраты) и все что дальше и есть прибыль покупателя, его интерес. А в примере получается, что ноль достигается только после продажи. Какая прибыль может быть потом? |
Посмотрите на формулу повнимательнее: например, в методе дисконтирования прекрасно видно, что стоимость реверсии (перепродажи) соответствует величине капитализированной арендной платы за ОДИН арендный период (как правило, год)! Т.е., если Вы берете в качестве расчетной величины 5 периодов (лет), то окупаемость объекта - 6 периодов. Т.е., зачем-то в качестве окупаемости принимается "n+1" периодов, а не "n" с соответствующим рынку выбором числа "n". Почему какие-то "не совсем умные люди" назвали этот "крайний" период "перепродажей", меня не спрашивайте, я не знаю. Также, как не знаю и того, зачем вообще понадобилось прибавлять этот "дополнительный период"... В этом месте либо я дебил и ничего не понимаю, либо тот, кто эту формулу придумал... Но в связи с тем, что эта формула совершенно не бьется с рыночными реалиями, я склонен считать, что я не такой уж и бестолковый... Но это общепринятая формула. Хоть я и считаю ее неверной, но, как известно, "начальник всегда прав": на законодательно-методическом уровне сказали, что это "правильно", значит будем делать так... 
Но "для себя" лучше понимать смысл используемых формул и процессы, описываемые этими формулами... И для понимания - нужно просто "фантазировать", что прибыль - это та часть дохода, которую покупатель начинает получать после истечения того временного периода, который брался при расчетах, потому, что покупатель не стал поступать так, как ему "предписывают" составители данной формулы и продавать объект не стал. Все довольно просто. Другое дело, что Вы, почему-то, уперлись в формулировку "продажа" и даже не пытаетесь соотнести ее со смыслом остальной части формулы. Как будто Вы впервые в жизни встретились с неудачной формулировкой, вводящей пользователя в заблуждение... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Пт, 15 Сен 2023 10:36 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Нет и быть не может. Потому, что, в данной формуле указано действие "выхода в ноль". |
Браво! Вы признали, что приобретая объект по НЭИ покупатель прибыли от него не получает, а только сохраняет средства. То есть это не бизнес, не расширенное производство, а хобби - купить, повкалывать и остаться с тем же.
| Gorets11 писал(а): |
| Да, формула предполагает расчет окупаемости, а не прибыли. Или Вы не помните, что именно Вы определяете с помощью данной формулы? Напомню, на всякий случай: Вы определяете рыночную стоимость объекта. Т.е., все средства за указанный период - это средства, направленные на окупаемость объекта приобретения. Здесь по определению прибыли быть не может. |
Еще одно подтверждение. И нет - это формула стоимости объекта для покупателя. По условиям примера он в любой момент может его продать за те же 1000 единиц и выйти в ноль. А вот как должно быть. В существующем использовании объект приносит прибыль 100 единиц и его рыночная стоимость составляет 1000 единиц и его так покупают. Новый владелец реализовал НЭИ и стал получать прибыль 200 единиц:
Период Интерес
1 -818,18
2 -652,9
3 -502,64
4 -366,04
5 -241,86
6 -128,96
7 -26,32
8 66,98
9 151,8
И на восьмом периоде он вышел в плюс, окупил покупку и получает прибыль от инвестиции. И продать объект он может за 2000. Но что получит следующий покупатель? Объект на НЭИ.
| Gorets11 писал(а): |
| Почему какие-то "не совсем умные люди" назвали этот "крайний" период "перепродажей", меня не спрашивайте, я не знаю. Также, как не знаю и того, зачем вообще понадобилось прибавлять этот "дополнительный период" |
Помню, что я с этим сам долго разбирался. В принципе реверсия может определяться тремя подходами:
затратным, если объект ликвидируется;
сравнительным, если объект продается;
доходным, если объект продолжает эксплуатироваться.
При этом принимается, что в последний прогнозный период достигается постоянный уровень прибыли в дальнейшем и она капитализируется в первый постпрогнозный период.
| Gorets11 писал(а): |
| Другое дело, что Вы, почему-то, уперлись в формулировку "продажа" и даже не пытаетесь соотнести ее со смыслом остальной части формулы. Как будто Вы впервые в жизни встретились с неудачной формулировкой, вводящей пользователя в заблуждение... |
Я не упирался. Самая простая формула - капитализация, не вижу в ней интереса покупателя. Дисконтирование я рассмотрел, что бы показать, что схема купил - попользовался - продал: не лечит, там тоже ноль |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 15 Сен 2023 20:08 |
|
| Ту4а писал(а): |
Браво! Вы признали, что приобретая объект по НЭИ покупатель прибыли от него не получает, а только сохраняет средства. То есть это не бизнес, не расширенное производство, а хобби - купить, повкалывать и остаться с тем же. |
Похоже, Вы совершенно не понимаете разницы между стоимостью объекта недвижимости и прибылью... Тяжелый случай... Извините, Вы, действительно, работаете оценщиком? Если так, то я боюсь даже предположить, что именно Вы там наоценивали людям...
| Ту4а писал(а): |
Еще одно подтверждение. И нет - это формула стоимости объекта для покупателя. |
Нет, стоимость объекта для покупателя у нас носит название "инвестиционная стоимость". У Вас есть хоть малейшие знания по оценке?
| Ту4а писал(а): |
| Но условиям примера он в любой момент может его продать за те же 1000 единиц и выйти в ноль. |
Простите, я, что-то, пропустил такие идиотские условия примера... Идиотские потому, что такого ни в одной формуле по оценке не припомню...
| Ту4а писал(а): |
А вот как должно быть. В существующем использовании объект приносит прибыль 100 единиц и его рыночная стоимость составляет 1000 единиц и его так покупают. Новый владелец реализовал НЭИ и стал получать прибыль 200 единиц:
.....
И на восьмом периоде он вышел в плюс, окупил покупку и получает прибыль от инвестиции. И продать объект он может за 2000. Но что получит следующий покупатель? Объект на НЭИ. |
А чего не за миллион? Ведь, приятнее же... 
А если бы Вы были оценщиком, который хоть раз в жизни видел формулу метода дисконтирования денежных потоков, Вы заметили бы, что продажа там ВСЕГДА предполагается по ОСТАТОЧНОЙ стоимости, равной капитализированной величине арендной платы за один период.
Похоже, Вы напрочь не понимаете ни того, что считаете, ни того, как считаете... Мне уже страшно за Ваших клиентов...
| Ту4а писал(а): |
Помню, что я с этим сам долго разбирался. В принципе реверсия может определяться тремя подходами: |
Не знаю, видимо сам я не достаточно активно интересовался этим вопросом, но лично я никогда не слышал про такие три подхода...
| Ту4а писал(а): |
| затратным, если объект ликвидируется; |
Спорное утверждение. Вы не можете сегодня знать, какая стоимость строительства будет через 5-10 лет... Также, если Вы не Ванга, Вам сложно будет определить износ, который будет у данного объекта через 5-10 лет... Т.е., полагаю, можно смело заменить для этих целей затратный подход на "гадание на кофейной гуще". Думаю, такая замена приведет к повышению точности результата!
| Ту4а писал(а): |
| сравнительным, если объект продается; |
Нуууу... Конечно, если кофейная гуща Вам показала, какими будут цены на подобную недвижимость через 5-10 лет, тогда, конечно... Можете использовать и сравнительный подход... Если же Вы кофе не пьете - лучше не надо использовать сравнительный подход для этих целей...
| Ту4а писал(а): |
доходным, если объект продолжает эксплуатироваться.
При этом принимается, что в последний прогнозный период достигается постоянный уровень прибыли в дальнейшем и она капитализируется в первый постпрогнозный период. |
Какой-то бред... Во-первых, сама реверсия у нас используется только в доходном подходе.... И, соответственно, сама эта реверсия является одной из составляющих этого самого доходного подхода... А точнее, одного из его методов... Т.е., Ваша версия никак не может быть разумной... Уже, хотя бы, потому, что как отдельный элемент расчета реверсия не несет никакой смысловой нагрузки, т.е., является совершенно ничего не значащим понятием... Во-вторых, напоминаю, цель использования доходного подхода - определение текущей рыночной стоимости (во всяком случае, в рамках текущего обсуждения). Т.е., смысловая нагрузка этого подхода заключается именно в том, что в качестве рыночной стоимости принимается стоимость будущих денежных потоков за какой-то период времени. Т.е., помните, я писал Вам формулу: х=у? Так вот, по правилам алгебры, кажется, 5 или 6 класса, мы знаем, что если мы перенесем, например, х на другую сторону знака равенства, то на этой стороне у нас останется тот самый "0", который Вы постоянно получаете при расчетах, а сам х поменяет знак на "-", который Вы и демонстрируете постоянно в тех же самых расчетах... Т.е., все совершенно логично: если Вы расчеты приравниваете к "0", то не стоит возмущаться по поводу того, что по результатам расчетов Вы получаете "0"...
| Ту4а писал(а): |
Я не упирался. Самая простая формула - капитализация, не вижу в ней интереса покупателя. Дисконтирование я рассмотрел, что бы показать, что схема купил - попользовался - продал: не лечит, там тоже ноль |
Еще раз: если Вы изначально уравниваете два числа (в нашем случае, это рыночная стоимость и капитализированный доход), то не стоит возмущаться по поводу того, что разность этих аргументов дает Вам "0". У Вас другой цифры просто не может получиться, если Вы решаете это уравнение правильно.
Второе: полагаю, скакать с метода на метод Вам не следует... Вы, хотя бы, с одним сначала разберитесь... Поэтому, предлагаю Вам забыть про метод капитализации, пока Вы не разобрались, какой именно смыл заложен в методе дисконтирования...
К тому же, она далеко не "самая простая формула"... Я бы даже сказал, что она по своему смыслу значительно сложнее метода дисконтирования... Другое дело, что там арифметических действий меньше... Но это не говорит о ее "простоте"... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 16 Сен 2023 13:57 |
|
Принцип НЭИ касается не только рынка недвижимости, а всех видов имущества (материального и нематериального), соответственно и видов инвестирования (рыночная стоимость - она рыночная же для всего). Надеюсь, тут спора и вопросов не возникнет.
В связи с этим, у меня последний вопрос в этой, на мой взгляд, уже бессмысленной дискуссии. Если покупатель покупая на рынке по рыночной стоимости, а соответственно по НЭИ, ничего не получает, а только возвращает свое где-то там в конце, то что делают на рынке (и украинском и глобальном) всевозможные инвестиционные фонды и прочие организации, которые занимаются инвестированием во всевозможные активы. По логике автора темы, чтобы им получить прибыль, они должны сначала купить по цене ниже рыночной (т.е. полученной не по принципу НЭИ, а соответственно кто-то должен им это продать), а потом кому-то продать уже по рыночной стоимости и по НЭИ. Но если следующий покупатель уже ничего не получит, а только максимум вернет свое когда-то, то зачем ему покупать?
Отсюда еще один вопрос: получается, что все эти покупки объектов недвижимости, предприятий, акций и прочих инвестиций бессмысленны и максимум просто прогоняют средства и возвращают вложенное. Так зачем тогда этим куча людей занимается? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Пн, 18 Сен 2023 12:59 |
|
Для Gorets11:
Трудно спорить с человеком, который даже мат. часть не знает:
Стандарт 1 п.3 (определения):
| Цитата: |
| стоимость реверсии – стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, следующий за прогнозным; |
- здесь стоимость, которую можно определить любым подходом. Просто все привыкли капитализировать последний период от дисконтирования. У меня был пример оценки бизнеса заточенного на уникальной печи, срок эксплуатации ее истекал. Разобрали, прогнозировали стоимость лома и других работ.
Я понимаю, когда нет аргументов некоторые специалисты переходят на сам *****. Придумайте пример похожий на мой (100 и 1000), дисконтируйте, капитализируйте, но покажите навар покупателя. Пока и у вас - ноль. Только забудьте про недвижимость - есть объект, который ценится доходным подходом.
Для Серый:
Это как раз то о чем я и поднял вопрос. Вопрос нормативки. В реале работают другие мотивации. Владелец хочет продать бизнес (соответствует НЭИ). Он понимает, что по высшей стоимости он его не продаст, надо упасть. На сколько? Вот тут и появляются мотивации:
- он просто хочет завязать;
- он переходит в другой бизнес;
- ему нужны средства для личных целей и 100/500 других причин.
Каждая мотивация - это деньги на которые можно уступить. И если это снижение устраивает покупателя (это снижение и есть его будущая прибыль) - сделке быть. Иначе - нет.
Но формализировать мотивации в нормативке не реально. И что остается делать в нормативке? Два варианта: по НЭИ или по существующему использованию. Остановились на НЭИ. К стати, во время этого обсуждения узнал, что в ранних МСО НЭИ относилось к земле. И это правильно, не объект должен отражать стоимость земли, а окружение.
Вот пример. Вам надо оценить Львовский автобусный завод в 2017 - 18 г. (время, когда появилась информация о возобновлении его работы). Какое НЭИ вы бы обосновали? Правильно - продолжение работы. А реально:
| Цитата: |
| Весной 2019 года на территории бывшего завода начался снос корпусов. Территорию планируется застроить IT-технопарком и жилыми комплексами. |
- Какой оценщик это предусмотрит. А инвестиционные кампании на это заточены. Более того, еще создаются, скажем так, не рыночные факторы снижения стоимости объекта.
Получается, что НЭИ (при формальном применении):
- в ряде случаев (а может и в большинстве) - реально не выполнимо;
- и ничего не дает покупателю.
Может я не доходчиво привожу аргументы?
Но ведь Серый проблему понял.
Gorets11: дискуссия вышла на уровень плинтуса, жду цифрового примера с плюсом для покупателя. Если нет - значит нет. |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 18 Сен 2023 17:32 |
|
| Ту4а писал(а): |
Для Gorets11:
Трудно спорить с человеком, который даже мат. часть не знает:
Стандарт 1 п.3 (определения):
| Цитата: |
| стоимость реверсии – стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, следующий за прогнозным; |
- здесь стоимость, которую можно определить любым подходом. Просто все привыкли капитализировать последний период от дисконтирования. У меня был пример оценки бизнеса заточенного на уникальной печи, срок эксплуатации ее истекал. Разобрали, прогнозировали стоимость лома и других работ. |
Хорошо, если Вы так хорошо владеете нормативкой, тогда приведите пример определения реверсии НЕ тем методом, к которому "все привыкли". Буду признателен.
Как я выше уже писал, оценку стоимости бизнеса не комментирую.
| Ту4а писал(а): |
| Я понимаю, когда нет аргументов некоторые специалисты переходят на сам *****. |
Жаль, что Вы не понимаете, что внимание к уровню компетентности человека - это внимание его уровню КОМПЕТЕНТНОСТИ, а не к каким-то другим качествам человека. Тем более, не к общему уровню этого человека. Можно было бы это и начать понимать, наверняка, Вы ведь уже вышли из детсадовского возраста. Поэтому, говорить о переходе мною на какой-то "сам ля-ля" может, по моему мнению, лишь человек, не воспринимающий то, что именно он читает.
| Ту4а писал(а): |
| Придумайте пример похожий на мой (100 и 1000), дисконтируйте, капитализируйте, но покажите навар покупателя. Пока и у вас - ноль. Только забудьте про недвижимость - есть объект, который ценится доходным подходом. |
Я не могу придумать Вам такого примера по той самой причине, которую уже третий, кажется, лист и описываю: если мы приравниваем два числа - то при правильном решении уравнения разница между этими числами ВСЕГДА будет равна нулю... Это СМЫСЛ данного уравнения. Когда я придумаю тот пример, о котором Вы просите, можно смело говорить о том, что нашел доказательство того, что метод дисконтирования денежных потоков для определения рыночной стоимости НЕПРИМЕНИМ. Когда Вы, наконец, поймете смысл этой формулы, тогда и можно будет о чем-то продолжать дискутировать...
| Ту4а писал(а): |
Вот пример. Вам надо оценить Львовский автобусный завод в 2017 - 18 г. (время, когда появилась информация о возобновлении его работы). Какое НЭИ вы бы обосновали? Правильно - продолжение работы. А реально:
| Цитата: |
| Весной 2019 года на территории бывшего завода начался снос корпусов. Территорию планируется застроить IT-технопарком и жилыми комплексами. |
- Какой оценщик это предусмотрит. А инвестиционные кампании на это заточены. Более того, еще создаются, скажем так, не рыночные факторы снижения стоимости объекта. |
Прекрасный пример, чем отличается рыночная стоимость от инвестиционной... Только возникает вопрос: а зачем Вы данный пример привели, применимо к теме обсуждения? Вроде, говорили о рыночной стоимости...
И, кстати, возвращаясь немножко назад, когда мы обсуждали НЭИ, можно отметить, что в данном Вашем примере, опять же, написано, как поступать НЕЛЬЗЯ! Если в данном случае мы оцениваем строения этого завода, то их НЭИ, как было, так и остается, "производственно-складские" помещения. И если Вы сможете доказать, что Ай-Ти технопарк - это более выгодное использование, чем, скажем, устройство на этой территории таможенного или просто класса "А" склада - тогда и можно будет о чем-то говорить... Это я к тому, что на момент сделки это был объект, для которого НЭИ было производственно-складская недвижимость... И, кстати, это было совершенно правильное определение, несмотря на то, что покупатель решил изменить технические характеристики строений и использовать их не в соответствии с заложенным в них при их создании НЭИ! Более того, даже если не вдаваться в какие-то подробности, нужно еще посчитать, вполне возможно, что использование этих (во всяком случае, некоторых) помещений в качестве склада или производственного помещения без их перестройки в офисный формат вполне может оказаться гораздо более выгодным использованием (как того требует НЭИ), чем Ай-Ти технопарк. То, что в данном случае, который Вы привели, инвестор решил использовать данный объект не для складских услуг или производства, а для Ай-Ти сферы (перестроить объект в офисный центр, по факту) - это, всего лишь, специализация конкретного инвестора... Ни к НЭИ, ни к рыночной стоимости объекта в момент, когда он оценивался, это отношения никакого не имеет.
| Ту4а писал(а): |
Получается, что НЭИ (при формальном применении):
- в ряде случаев (а может и в большинстве) - реально не выполнимо;
- и ничего не дает покупателю. |
Если подразумевать под НЭИ то, что подразумеваете под ним Вы, Вы все правильно написали! Но, подчеркну, это только в том случае, если пытаться гадать и угадывать конкретное использование объекта, как делаете Вы... Если же не заниматься угадыванием, тогда для данных утверждений нет никаких оснований.
| Ту4а писал(а): |
| Gorets11: дискуссия вышла на уровень плинтуса, жду цифрового примера с плюсом для покупателя. Если нет - значит нет. |
Требуемого Вами "+" нет и быть не может. Я Вам с самого начала писал: прибыль покупателя (тот самый "+", а то, вдруг, Вы не поняли) появляется только ПОСЛЕ окупаемости объекта. Окупаемость объекта - это величина, которую покупатель заплатил за этот объект, разнесенная во времени на небольшие платежи, т.е., рыночная стоимость этого самого объекта (это то, что Вам никак не удается понять, почему-то). Используя доходный подход, мы считаем величину, которая в конечном итоге дает нам ту самую цифру, которая одновременно равна двум понятиям: "рыночной стоимости" объекта в момент оценки и растянутая во времени сумма платежей, дающая на выходе величину, равную стоимости рыночной стоимости этого объекта. Именно поэтому и у Вас, и у меня, и у всех других оценщиков, когда мы пытаемся вычитать одну указанную цифру из другой, всегда получаем "0" (а какую цифру еще можно получить, вычитая рыночную стоимость из рыночной стоимости???)... Мы ведь в самом начале, в постановке задачи, приравняли эти две цифры!
Соответственно, если Вы капитализировали доход, например, за 5 периодов, то Ваш "вожделенный" плюс - это доход за 6-й период... Если же, Вы капитализировали 10 периодов, - значит прибыль начинается с 11-го периода... Не пойму, что сложного в этой, на мой взгляд, простой формулировке?
Однако, отсюда, как несложно догадаться, возникает и весьма важный параметр, о котором у нас говорить не принято (во всяком случае, я не помню, чтоб кто-то когда-то эту тему поднимал для обсуждения): "а какой же период окупаемости соответствует тому или иному объекту недвижимости?" (Кстати, не нравится упоминание по недвижимость - можете смело читать во всех моих комментариях, как "имущество в материальной форме". Разницы никакой.) Или, другими словами, сколько именно периодов необходимо дисконтировать тот или иной объект? Все используют 5 лет, про которые, как правило, услышали от преподавателя на курсах... От кого про эти "5 лет" услышали преподаватели - мне не известно... А откуда ноги растут у этой цифры, похоже, никто даже не задумывается... Во всяком случае, я часто слышал такую формулировку: ПРИНЯТО брать 5-летний период. Без пояснения, того "кем" это принято, "на основании чего" это принято... Вот и получается, что такие, как Вы, ищут потом "прибыль", вычитая рыночную стоимость из рыночной стоимости...  |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2023 10:24 |
|
Прояснил и для себя. То что я называл точкой безубыточности, надо называть точкой окупаемости проекта. Но по смыслу - это одно и тоже.
| Цитата: |
Точка безубыточности (критическая точка, CVP-точка) (англ. break-even point) — объём производства и реализации продукции, при котором расходы будут компенсированы доходами, а при производстве и реализации каждой последующей единицы продукции предприятие начинает получать прибыль. Точку безубыточности можно определить в единицах продукции, в денежном выражении или с учётом ожидаемого размера прибыли.
Не путать с точкой окупаемости (проекта). Она рассчитывается для определения времени, когда доходы от проекта превысят затраты на него потраченные, это та же точка безубыточности, только измеряется не в штуках, а в месяцах и годах. |
https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%BE%D1%87%D0%BA%D0%B0_%D0%B1%D0%B5%D0%B7%D1%83%D0%B1%D1%8B%D1%82%D0%BE%D1%87%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8
Зайдите, почитайте - тот ноль, о котором мы говорим (и вы согласны с ним) есть свидетельство, что приобретение объекта по НЭИ - не окупаемо.
Был реальный пример в практике, когда реверсия определялась затратным подходом. Я упоминал об этом. Бизнес заточенный на эксплуатации печи. Срок работы печи ограничен технически (не восстанавливаемое покрытие). Сначала дисконтировали, а потом, когда срок эксплуатации истек, прогнозировали демонтаж.
Примера применения сравнительного подхода не было, но теоретически возможно для объектов, для которых стоимость может определяться по мультипликатору (АЗС - по объему реализации, гостиница - по количеству номеров и т.п.) Если есть период реконструкции - дисконтируем, а затем + мультипликатор. |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2023 13:43 |
|
| Ту4а писал(а): |
Прояснил и для себя. То что я называл точкой безубыточности, надо называть точкой окупаемости проекта. Но по смыслу - это одно и тоже.
-----------
Не путать с точкой окупаемости (проекта). Она рассчитывается для определения времени, когда доходы от проекта превысят затраты на него потраченные, это та же точка безубыточности, только измеряется не в штуках, а в месяцах и годах. |
Странно... Пишете, что "Прояснил и для себя", а, оказывается, что в ходе этого "прояснения" даже не разобрались в том, что тот самый "ноль" - это и есть точка окупаемости... Вы на формулу, которой пользуетесь, посмотрите!!! Вы в ней приравниваете сегодняшнюю стоимость вложений и будущие доходы за какое-то количество времени... Т.е., ищете тот самый "ноль"... А когда находите - почему-то, возмущаетесь, что у Вас получился "ноль"...
| Ту4а писал(а): |
| Зайдите, почитайте - тот ноль, о котором мы говорим (и вы согласны с ним) есть свидетельство, что приобретение объекта по НЭИ - не окупаемо. |
Нет, тот "ноль", который мы нашли, показывает, что объект окупился, наконец-то... А дальше - читайте выше собственное сообщение... Там написано про "месяцы" и годы"...
| Ту4а писал(а): |
| Был реальный пример в практике, когда реверсия определялась затратным подходом. Я упоминал об этом. Бизнес заточенный на эксплуатации печи. Срок работы печи ограничен технически (не восстанавливаемое покрытие). Сначала дисконтировали, а потом, когда срок эксплуатации истек, прогнозировали демонтаж. |
Простите, я правильно понял, Вы нашли что-то, что можно продисконтировать в рамках затратного подхода? Вы ГЕНИЙ!
Хотяяяя... Наверное, нет, не гений... Гений не стал бы брать в качестве аналогии оценочные процедуры при оценке печи к оценочным процедурам при оценке недвижимости... Гении - они потому и "гении", что умудряются смотреть вокруг и анализировать... Например, они видят вокруг себя дома, которые служат человечеству уже по 100-200 лет... При том, что срок для дисконтирование для этих домов берется на уровне 4-6 лет, как и для домов, которые были созданы (построены) 5-10 лет назад... А еще некоторые из них знают, например, что дома, которые у нас называются "хрущевками", на этапе их проектирования были рассчитаны на срок эксплуатации 40 лет... Представляете, они даже считать иногда умеют и уже подсчитали, что с момента постройки в Украине крайней "хрущевки" прошло уже "немножко" больше 40 лет, но дома продолжают выполнять свои функции и приносить доход своим владельцам... Вас такие "нюансы" ни к какой мысли не приводят? А дома, построенные в начале-середине 18 века, которые и по сей день стоят и выполняют свой функционал, хотя, как Вы понимаете, стоимость реверсии (т.е., по Вашей логике, прекращения существования данного объекта) по всем этим объектам рассчитывалась уже много раз. Т.е., этих объектов в природе уже давно не существует (собственники ведь после наступления искомого "ноля" их ведь уже не эксплуатируют). Это по Вашей логике...
Кстати, раз уж Вы привели столь забавный аналог, как печь, скажите, а Вы при расчете реверсии недвижимости затраты на демонтаж считали? Если нет - то это с Вашей стороны либо грубейшая ошибка, либо это показатель того, что сами Вы не понимали, что это такое, что именно Вы считаете и что сам этот доходный подход Вам показывает...
| Ту4а писал(а): |
| Примера применения сравнительного подхода не было, но теоретически возможно для объектов, для которых стоимость может определяться по мультипликатору (АЗС - по объему реализации, гостиница - по количеству номеров и т.п.) Если есть период реконструкции - дисконтируем, а затем + мультипликатор. |
А причем тут сравнительный подход? Вы ведь, с самого начала ограничили в дискуссии рассмотрение исключительно доходного подхода... Вот, я Вам в рамках этого самого подхода и отвечаю... 
Хотя, забавно, что Вы упомянули про гостиницы... Мне стало любопытно: Вам приходилось считать гостиницу в Бердянске таким образом, чтобы ее НЭИ было, скажем, стомат кабинет? Согласитесь, ведь глупо затевать в Бердянске гостиницу... Их там и так уже столько, что куда не плюнешь - обязательно в гостиницу попадешь... И работают они, по сути, 3 месяца из 12... А стомат кабинет - тут и конкуренция ниже, и работать может круглогодично... Наверняка, больше соответствует НЭИ |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2023 16:25 |
|
| Ту4а писал(а): |
| приобретение объекта по НЭИ - не окупаемо. |
У Шарпа (Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. ИНВЕСТИЦИИ: Пер. с англ. - М. : ИНФА-М, 1999. - XII, 1028 с.)
справедливая стоимость ценной бумаги должа равняться дисконтированной стоимости денежных поступлений, ожидаемых от этой ценной бумаги (с. 567).
Ставка доходности задаётся инвестором исходя из своего ожидания («видения» рынка).
По нерухомості якогось якісного обґрунтування розрахункових методів у рамках доходного підходу не зустрічав.
Я вважаю, що математика скрізь одна.
Тобто, розрахунки у рамках доходного підходу мають суб'єктивний характер і залежать від кваліфікації оцінювача та застосуванням ним у своїй роботі нормативних (наукових) методів, які ґрунтуються як на ринкових показниках, так і загальновідомих нормативно впорядкованих (наукових) алгоритмах.
А у нашому випадку, як ставка доходності нерухомості, так і інші чинники (період окупності тощо) приймаються оцінювачем суб'єктивно на свій розсуд.
Дисконтування передбачає встановлення оцінювачем періоду такого дисконтування і сама формула дисконтування включає у себе часовий термін, у який оцінювач сподівається повернути витрати на придбання активу (див. Шарпа), який, у найкращому випадку, корелюється із ринковими даними.
Потім, якщо можлива подальша експлуатація активу, настає час отримання прибутку.
Добавлено спустя 16 минут 8 секунд:
Я би ще додав, якщо ставка доходності об'єкту нерухомості у рамках методу дисконтування вища за середньоринкову, то власник такої нерухомості вже отримує прибуток за рахунок вказаної різниці. А якщо навпаки - то збиток. |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2023 00:29 |
|
| VladimirVI писал(а): |
У Шарпа (Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. ИНВЕСТИЦИИ: Пер. с англ. - М. : ИНФА-М, 1999. - XII, 1028 с.)
справедливая стоимость ценной бумаги должа равняться дисконтированной стоимости денежных поступлений, ожидаемых от этой ценной бумаги (с. 567). |
Понимаю, что фраза неудачно вырвана из контекста... Но получилось замечательно! Так и хочется поинтересоваться: "Как Вам, слабО, продисконтировать пару-тройку миллионов лет и к полученной цифре приравнять рыночную стоимость акции?" 
| VladimirVI писал(а): |
| Ставка доходности задаётся инвестором исходя из своего ожидания («видения» рынка). |
При определении инвестиционной стоимости - так и есть. Однако, мы здесь обсуждаем рыночную стоимость.
| VladimirVI писал(а): |
| Тобто, розрахунки у рамках доходного підходу мають суб'єктивний характер і залежать від кваліфікації оцінювача та застосуванням ним у своїй роботі нормативних (наукових) методів, які ґрунтуються як на ринкових показниках, так і загальновідомих нормативно впорядкованих (наукових) алгоритмах. |
Помню на курсах по подготовке оценщиков нам рассказывали (причем, ВСЕ преподаватели как под копирку), что оценка в принципе имеет субъективный характер и зависит от квалификации оценщика... А я бы еще так сформулировал: оценка - это субъективный взгляд оценщика, основанный на анализе объективных процессов, происходящих на рынке...
| VladimirVI писал(а): |
Дисконтування передбачає встановлення оцінювачем періоду такого дисконтування і сама формула дисконтування включає у себе часовий термін, у який оцінювач сподівається повернути витрати на придбання активу (див. Шарпа), який, у найкращому випадку, корелюється із ринковими даними. |
Простите, а это именно так Шарп написал? Я бы ему в таком случае "двойку" поставил, а книги сжег бы, как вредные и искажающие смысл деятельности оценщика... Оценщик при проведении работ по оценке просто отрабатывает свой гонорар... Никаких мыслей о "надеждах возвратить расходы не приобретение актива" у оценщика быть не может и не должно... По этому поводу голова должна болеть у инвестора... Задача оценщика - правильно определить рыночные данные и тенденции, которые позволят ему применить тот период дисконтирования, который "прижился" на рынке конкретного имущества и является средним по рынку. Самому устанавливать период дисконтирования можно, конечно... Но только имея хороших и добрых знакомых в контролирующих органах...
| VladimirVI писал(а): |
| Потім, якщо можлива подальша експлуатація активу, настає час отримання прибутку. |
Как раз, именно эту способность недвижимости Ту4а напрочь отвергает... Из-за чего уже третий или четвертый лист не может понять, откуда же берется прибыль у инвестора в недвижимость... |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2023 12:49 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Задача оценщика - правильно определить рыночные данные и тенденции, которые позволят ему применить тот период дисконтирования, который "прижился" на рынке конкретного имущества и является средним по рынку.
Самому устанавливать период дисконтирования можно, конечно... Но только имея хороших и добрых знакомых в контролирующих органах... |
Щось Ви перевершили себе, у двох підряд реченнях подаєте взаємовиключні тези.
У першому, пропонуєте оцінювачу самому встановити період дисконтування на основі ринкових даних, а у другому - відмовляєте.
А книги я пам'ятаю хто спалював і що після цього було, але, я обережно пропоную, для початку її прочитати. |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2023 14:48 |
|
| VladimirVI писал(а): |
Щось Ви перевершили себе, у двох підряд реченнях подаєте взаємовиключні тези.
У першому, пропонуєте оцінювачу самому встановити період дисконтування на основі ринкових даних, а у другому - відмовляєте. |
Никакого противоречия в моих словах не вижу... В одном случае написано, как должно быть, в другом - при каких условиях можно нарушать то, как должно быть... Или Вы будете отрицать, что бывают случаи, когда не все, что разрешено "Юпитеру", разрешено и "Быку" тоже...?
| VladimirVI писал(а): |
| А книги я пам'ятаю хто спалював і що після цього було, але, я обережно пропоную, для початку її прочитати. |
Согласен с Вашей позицией: книги лучше читать. Однако, я бы предложил читать книги только тем людям, которые понимают, что все, что написано в книге (в любой!) - это всего лишь, субъективное мнение автора (или группы авторов). И это мнение может быть, как "верным", так и "частично верным", и, даже, "совершенно неверным". Тем, кто об этом не знает или этого не понимает, книги, как мне кажется, лучше не читать вообще... Для них же лучше будет! Об окружающих уже не говорю...
Что касается сожжения книг, то, не знаю точно, кого именно Вы имеете ввиду, но предполагаю, что Вы говорите про Гитлера. Хотелось бы напомнить Вам, что книгам "доставалось" во все века: их активно сжигал не только Гитлер, но и Католическая церковь, например... Если Вы имели ввиду именно ее, тогда, не совсем понятно Ваше упоминание о том, что Вы "помните, что после этого было"... Вроде, ничего не было: Католическая церковь, как стояла, так и стоит, как распространяла свои веру и влияние на весь мир, так и распространяет... Ну, еще можно вспомнить США во времена Президента Эйзенхауэра... Там тогда тоже книги активно жгли... И, вроде, ничего после этого "такого" не последовало... Более того, США стали еще более демократичными, несущими свою демократию по всему миру... Правда, в случаях с Католической церковью и США вместе с книгами сжигали еще и людей... Но это, как я понимаю, как раз то, что отличает "зверский фашизм" от "Великой демократии"... Вы, думаю, имели ввиду именно "фашизм"...
Полагаю, Вам стоит более точно выражать свою мысль, когда Вы упоминаете о подобных событиях... Ведь люди, которые не правильно понимают написанное (а таких, увы, много), могут подумать, что Вы своим сообщением пытаетесь подвергнуть сомнению Веру Христову или, что, в современных условиях, еще ужаснее, Веру в Американскую Демократию... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
