Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Экспертиза Отчета Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков Автор Сообщение Tatyana Сообщения: 5 Откуда: Николаев Добавлено: Ср, 05 Сен 2007 16:55 Здраствуйте, коллеги! Хотелось бы провести опрос мнения всех Оценщиков по следующему вопросу: 1. Предыстория: При проведении экспертизы нашего отчет было сделано замечание: «Вартість земельної ділянки має бути визначена одним із методів, а не середнім арифметичним результатів двох методів» . 2. Наш ответ был аргументирован выдержками из законодательства: - Национального стандарта №2 "п.21. Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки"; - Методика експертної грошової оцінки земельних дылянок п.50: "висновок про вартiсть об’єкта оцiнки, який готується на пiдставi порiвняльного аналiзу отриманих результатiв оцiнки за обраними методичними пiдходами та ринковими даними."; - Порядок п.2.7 и заключался фактически в том, что оценщик имеет право определять, в том числе и среднее, так как никаких ограничений в законодательстве нет. А согласно сложившейся практике сводка осуществляется, если разница между методами до 10-20% (в том числе у Маркуса в журнале "Практика оценки" ). Нам ответили: да в законодательстве нет, но все Оценщики делают только так. 3. Наконец-то вопрос: А как делаете Вы уважаемые оценщики. И почему? (по возможности аргументировано). nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 05 Сен 2007 18:23 никогда не задумывалась над данным вопросом, а, действительно, перечитав еще раз Методику и Порядок, нет такого пункта, что так делать нельзя - вы правы. Единственный, на мой взгляд, аргумент будет следующим (п.2.6 Порядка): "Вибір та обгрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що грунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу. Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення. Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів." т.е. влияние на согласование результатов оказывает непосредственно изначальное целевое назначение земельного участка. если на нем есть улучшения и улучшения зджания жилого типа - это метод остатка для земли или экономический метод, если земля и улучшения могут приносить адекватный доход, то конечный результат я приму по методу распределения дохода, например. если достаточно большой рынок свободных земельных участков одинакового целевого назначения, я посчитаю его условно свободным и приму чистый сравнительный. "смешивать", т.е. усреднять подходы я бы не стала потому что конечный выбор все-таки основывается на изначальных свойствах, признаках, а еще более точно анализа НЭИ (наиболее эффективного использования) земельных участков, а они (свойства) все-таки разнятся для различных подходов. для рецензии я бы тоже делала несколько подходов (методов). и я с вами целиком и полностью согласна, что разница между полученными цифрами не должна превышать 10-20%. фактически она может превышать, но тогда это свидетельствует о том, что один из подходов в данном случае применять нецелесообразно. ну, в общем, так мне рассуждается _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 06 Сен 2007 07:40 2 Tatyana Попробуйте найти ответ здесь http://www.binfo.zp.ua/articles/22.shtml FRANKO Сообщения: 174 Добавлено: Чт, 06 Сен 2007 08:10 ...... я взагалі згідний з експертизою. Хоча ніде прямих заборон немає, але ... узгодження результатів і зветься саме "узгодження" а не розрахунок ..... крім того ..... 2. Наш ответ был аргументирован выдержками из законодательства: - Национального стандарта №2 "п.21. Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки";.................. це доречі не на вашу користь, на мою думку ..... остаточний вибір вартості з можливих варіантів, якраз і базується на основі цього пункту, тобто вибір вартості між вартостями витратного, дохідного та порівняльного грунтується на на підставі вище перерахованих чинників які на це впливають. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 06 Сен 2007 10:33 FRANKO писал(а): визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки да- ну, а если достоверность данных по 70% каждый.....как же тогда? тогда как раз "взвесить" результаты... _________________ а знаешь, всё ещё будет! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 06 Сен 2007 10:47 я так не делаю, но, на мой взгляд, ответ Цитата: да в законодательстве нет, но все Оценщики делают только так - не ответ. пусть ссілаются на базу законодательную. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 06 Сен 2007 11:03 Ну вот скажите, почему все пытаются всё решить за оценщика? Я думаю, что это его право выбирать варианты... взвешивать... принимать по конкретному подходу... брать среднее... просто все должно укладываться в рамки разумного. Если результаты отличаются значительно, то о каком взвешивании может идти речь? Если результаты очень близки, то почему бы и не сказать, что стоимость находится в данном диапазоне? Ну а раз нужна конкретная цифирь, а не диапазон, то можно и взвесить или ср. арифм. принять... темболее, что законодательству это не противоречит. Tatyana Сообщения: 5 Откуда: Николаев Добавлено: Чт, 06 Сен 2007 11:47 Добрый день! Спасибо за содержательные ответы. Особенно КовАл за ссылку на статью. nasten6ka, но если руководстоваться п.2.6, то и считать желательно 1 методом - тогда и при сводке проблем никаких не возникает. Например, для вакантного земельного участка можно применить зіставлення цін продажу, а можно и метод развития. Какому методу отдать предпочтение, если допустим разница между ними до 1% (допустим 100грн. при стоимости в миллионы)? Вообще-то мне понравилось мнение КовАл, что оценщики должны аргументировать тот или йной способ сводки (мы всегда аргументируем, бывают такие случаи, когда принимаем и по одному методу). Но, почему-то в таких сложных вопросах некоторые оценщики и рецензенты считают, что их мнение единственно правильное. Особенно категоричность свойственна оценщикам Киева. А если Ваша работа попадет ко мне на рецензирование и я напишу без ссылок на законодательство и литературу, что сводка проведена некорректно, а вы бейтесь хоть головой об стену, но на компромис я не пойду. Особенно если я монополист (как государственный орган в вопросах экспертизы). Как вы считаете это будет правильно? Если правильно это - измените Методику, если нет точного ответа - как можно ставить это коллегам в замечания? А у других полярное мнение на этот счет. А откуда оценщик может знать к рецензенту с каким мнением попадет его работа? Интересно было бы узнать мнение киевских коллег. :" border="0" /> SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 06 Сен 2007 11:59 +1КовАл. Tatyana писал(а): Но, почему-то в таких сложных вопросах некоторые оценщики и рецензенты считают, что их мнение единственно правильное. Особенно категоричность свойственна оценщикам Киева. За любой категоричностью ИМХО стоит шото материальное, иначе всегда можно найти компромис. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме