| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пт, 25 Янв 2013 13:42 |
  |
Уважаемые коллеги.
Я принял решение выложить материалы по данному семинару не смотря на сложившуюся ситуацию в оценке и опасения некоторых коллег что не время (и так тянул), и пройдет не замеченным. Ну что же, чему быть тому не миновать.
Для того что бы все мнения были аккумулированы в одном месте я открыл блог ссылка
http://viknoblog.blogspot.com/2013/01/blog-post.html#comment-form
где можно вести полемику по поводу материалов и моих рассуждений.
Ссылка на материалы где их можно скачать в блоге. На всякий случай размещу и здесь
http://turbobit.net/xfe1ijzq8alw/Проблемы оценки объектов генерирующих доход.rar.html
Просьба админов не считать мой блог альтернативой нашему форуму, а ссылку на него рекламой.
Я убежден что не конкретность, порой не логичность некоторых суждений закрепленных в теории оценки, стандартах и методиках стали "невольным" катализатором сложившегося сегодня положения в оценке. Где то глубоко в душе я надеюсь что общими усилиями мы сможем добиться решения существующих проблем в теории оценки и в итоге коренного изменения качества нашей работы.
Хочу поблагодарить всех за то что "заставили" меня поднять не простую и сложную тему проблем существующих в оценочной теории и как следствие в стандартах и методиках.
Отдельно я хочу выразить благодарность коллегам Grey Horse, МЕМ, КовАл, Серый, Yourick, Hard_Pragmatic (если кого не назвал простите) кто волей или не волей, благодаря своим критическим подходом, помогли мне. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 25 Янв 2013 14:39), всего редактировалось 1 раз |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 25 Янв 2013 14:33 |
|
Я правильно понял, в материалах только книга Грибовского. Или будет еще что-то. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 25 Янв 2013 14:40 |
|
| Цитата: |
| Я правильно понял, в материалах только книга Грибовского. Или будет еще что-то. |
Исправил. Не тот архив взял 
Размер архива 419,88 Кб |
| Описание: |
| Материалы к Семинару 16.03.2012 г |
|
Downloads |
| Имя файла: |
оценки объектов генерирующих доход.rar |
| Размер файла: |
419.88 Kб |
| Скачан: |
178 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 25 Янв 2013 15:25 |
|
Еще было бы неплохо, чтобы из текста можно было бы копировать отдельные положения дабы была возможность их прокомментировать.
Можно, конечно и самому взломать за пару сек., но не хотелось бы нарушать авторские права. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 29 Янв 2013 17:29 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну что же, чему быть тому не миновать. |
Начал читать.
Первое, что бросается в глаза это в разделе про философствование о Стоимости Ценности и Полезности.
| Цитата: |
Ценность — в экономике, используется как синоним понятию «потребительная стоимость», т.е. значимость, полезность предмета для потребителя.
|
не знаю как у кого, а у меня наступил ступор 
Остается теперь сказать что Полезность это ценность и круг Сансары замкнется и всё останется так как было раньше т.е. останется только одна старая добрая - Стоимость 
Дальше.
| Цитата: |
Если проанализировать формулы 2, то мы видим что левая сторона (С – стоимость, в нашем слу-чае рыночная), которую заплатит покупатель, равна правой стороне, сумме всех будущих (рыноч-ных) денежных поступлений приведенных на дату оценки за определенный период t, в том числе доход от перепродажи (Р) после окончания владения активом, которые в итоге получит покупа-тель.
Возникает справедливый вопрос, а есть ли смысл платить за актив (С) что бы потом вернуть себе эту же сумму но в будущем, да еще и частями? С точки зрения потенциального покупателя приоб-ретающего актив генерирующий доход с целью получить от актива дополнительный доход (при-быль), это не логично.
|
Странно, что этот вопрос не возник на этапе изучения доходного подхода ну да ладно. А почему при этом не возникает воспоминание о том, что "эта же сумма, но в будущем, да еще и частями" "уменьшена" "(приведена, продисконтирована) порой значительно больше чем она должна была быть "уменьшена" для безрисковой доходности?
Ладно это всё словеса.
Ну а дальше я столкнулся с откровенным арифметическим передергиванием и/или элементарным незнанием предмета.
Речь о табл. 2 где прогнозируется изменение ЧОДа.
Вот прикрепляю расчет в котором если вспомнить модель Гордона (уж если прогнозируется изменение ЧОДа!) то всё сходиться до копеечки! и соответственно эта таблица не может подтвердить те выводы, которые она якобы должна была подтвердить.
Пока даже не решил стоит ли после этого читать дальше?.... |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.xls |
| Размер файла: |
25.5 Kб |
| Скачан: |
78 раз |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Янв 2013 20:04 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Начал читать.
Первое, что бросается в глаза это в разделе про философствование о Стоимости Ценности и Полезности.
Цитата:
Ценность — в экономике, используется как синоним понятию «потребительная стоимость», т.е. значимость, полезность предмета для потребителя.
не знаю как у кого, а у меня наступил ступор
Остается теперь сказать что Полезность это ценность и круг Сансары замкнется и всё останется так как было раньше т.е. останется только одна старая добрая - Стоимость |
У меня тоже. Также вызвали противореция положения чуть ниже. Дальше читать не стал, а попросил у автора незакодированную версию статьи, чтобы можно было выделять и копировать отдельные абзацы и высказываться относительно их содержания. Ломать сам не стал, блюдя авторские права.
Как по мне, с учетом дискуссий ранее, у коллеги rudge есть ряд заблуждений/недопониманий (или я даже не знаю как это назвать), которые не дают ему сдвинуться с мертвой точки:
1. анализ НЭИ допускает изменение объекта, в т.ч. его планировочной струкутры, функции и т.д., что не выходит за рамки экономической целесообразности, экономической осуществимости и юридической разрешенности (последовательность пунктов не важна ибо при невыполнении хотя бы одного пункта все остальное не имеет значения. Но в законопослушных государствах на первом месте все же юридическая дозволенность ибо желающий получает набор юридически дозволенных решений и из них выбирает наиболее эффективный в данный момент). Частично возможность изменения НЭИ уже даже прописана в новых МСО, правда для объектов инвестиционной недвижимости, находящихся в стадии строительства. Там четко прописано, что если на дату оценки параметры объекта уже не отвечают принципу НЭИ на начало строительства, то проект может меняться;
2. по мнению rudge (ну или по крайней мере у меня сложилось такое мнение), все что происходит с объектом после даты оценки, а особенно это касается реверсии - это обязательно происходит с объектом после смены собственника. Где это сказано, я правда не знаю. Реверсия - это всего лишь свернутый до прямой капитализации условно-длинный период после определенного момента, когда мы уже не можем с высокой (или определенной долей точности) спрогнозировать компоненты денежного потока и говорим, что они будут постоянными, а не некий рубикон, когда обязательно происходит смена собственника. А для того, чтобы не тянуть одни и теже циферя условно-долго, их просто свернули;
3. если есть возможность с объектом что-то сделать физически (перестроить/достроить/расширить/сузить/изменить функцию и т.д.), то эту возможность нынешний владелец может как реализовать сам, так и продать ибо эта возможность тоже стоит денег в зависимости от того, на какой стадии она находится (только в мыслях/разработана некая документация/различная стадия реализации проекта). Rudge же все время пытается эту возможность отдать бесплатно. Так сделали с государственными заводами/пароходами. И в итоге государство бедное, а кто получил - вмиг (относительно богатейших европейских династий, у которых богатство формировалось из поколения в покодение) стали богатыми. На цивилизованном же рынке так никто не делает. Кроме того, как любит часто повторять rudge, рынок у нас безликий. И я сним совершенно согласен, ибо рынку сугубо фиолетово кто будет реализовывать потенциал объекта, текущий собственник или новый или еще новый через предыдущего нового. В определенный момент на определенное имущество рынок формирует стоимость объекта с учетом его потенциала в этот момент. Самый красноречивый пример - это квартиры на первых этажах жилых домов в привлекательном местоположении. Они стоят дороже аналогичных квартр на высших этажах ибо имеют определенный потенциал. И этот потенциал уже учтен рынком в стоимости квартры уже сейчас и пофиг, кто его реализует (и реализует ли вообще).
Ну вот где-то так. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 10:27 |
|
Уважаемый коллега Прагмат.
«Философские» размышления я привел, что бы не было разночтения. Я в материалах четко пояснил зачем и почему я так сделал.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| ….Поэтому, что бы не вдаваться в философские споры по поводу значения терминов, ценность, стоимость и полезность, для пояснения своего видения принципов оценки объектов доходности, я буду применять и трактовать их так как написано выше и применительно к оценке РС. |
Дефиниции терминов, ценность, стоимость и полезность, придуманы не мною.
Смотри сюда
http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A6%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C
http://dictionary-economics.ru/word/%D0%A1%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C
Ну и погуглить можно еще.
| Цитата: |
| Ну а дальше я столкнулся с откровенным арифметическим передергиванием и/или элементарным незнанием предмета. |
Я тоже. В своем расчете, как аргументе против, Вы или сознательно или ошибочно применяете разные ставки дисконта и коэффициента капитализации в «реверсии» и ставки дисконта по периодам. Отсюда и «желаемый Вами результат». Выкладываю расчет, как он должен быть.
Да в материалах, к тати, есть и таблица 3. Вы ее сознательно игнорируете?
| Цитата: |
| Пока даже не решил стоит ли после этого читать дальше?.... |
Стоит. Ибо, только прочитав все можно понять суть проблемы.
| Цитата: |
| Странно, что этот вопрос не возник на этапе изучения доходного подхода… |
Мне тоже. Наверное по тому что беззаговорочно верил теории и Гуру. Хотя еще на базовых курсах задал вопрос одной из Гуру по обоснованию НЕИ. По памяти звучало так. «Это что мы должны на каждый вариант НЕИ ОО делать бизнес-план, что бы выбрать самый эффективный вариант?» Ответ «Да»
Ту коллеге Серому
| Серый писал(а): |
1. анализ НЭИ допускает изменение объекта, в т.ч. его планировочной струкутры, функции и т.д.,.. |
это Ваше мнение и к сожалению не только. Вот по этому, я и поднял вопрос о проблемах ….
и далее
| Цитата: |
| Частично возможность изменения НЭИ уже даже прописана в новых МСО, правда для объектов инвестиционной недвижимости, находящихся в стадии строительства. |
Вот именно речь о недострое, который де юре не введен в эксплуатацию. И де юре допускает изменение первоначального проекта. Но это отдельная тема. Со временем я постараюсь описать свое видение по методам определения РС недостроя.
| Цитата: |
| 2. ….это обязательно происходит с объектом после смены собственника. Где это сказано, я правда не знаю. |
В разъяснениях МСО 2011
См стр 19 п 28 стандарта Украинского издания
| Цитата: |
| а) По-перше, вказувати найбільш ймовірну ціну, яка була б досягнута у гіпотетичному обміну на вільному і відкритому ринку. Цю функцію виконує ринкова вартість, як її визначають ці стандарти. |
Ну и внимательно почитайте стр 20-22 МСО – 2011 Украинского издания
| Цитата: |
| 3. если есть возможность с объектом что-то сделать физически …… Rudge же все время пытается эту возможность отдать бесплатно. |
Где Вы от меня это слышали??????
| Цитата: |
| …..В определенный момент на определенное имущество рынок формирует стоимость объекта с учетом его потенциала в этот момент…. |
Ды Вы что? Я почему то всегда думал что «рынок формирует стоимость объекта» исходя из спроса и предложения.
| Цитата: |
| ….И этот потенциал уже учтен рынком в стоимости квартиры уже сейчас и пофиг, кто его реализует (и реализует ли вообще). |
Ну и я про это же. Вот только мне не понятно, почему Вы тут, в сравнительном подходе при определении РС, не прогнозируете изменения, которые могут произойти с ОО в будущем, а в доходном допускаете такое прогнозируете?
Добавлено спустя 27 минут 5 секунд:
Вполне возможно что в материалах и есть ошибки. Вопрос только в том принципиальные или нет. Просьба не ловить блох а рассуждать и поправлять если нужно в свете поднятой темы.
Спасибо |
| Описание: |
| Этот расчет по формуле Гордона я проводил естественно Но не стал его вставлять в материал да бы не вызывать полемики по его применению. По этому для упрощения я вставил тот расчет который вы оспариваете. Может Вы и правы. Но как видно из самого расчета эт |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.xls |
| Размер файла: |
39 Kб |
| Скачан: |
51 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 11:31 |
|
| rudge писал(а): |
Ту коллеге Серому
Серый писал(а):
1. анализ НЭИ допускает изменение объекта, в т.ч. его планировочной струкутры, функции и т.д.,..
это Ваше мнение и к сожалению не только. |
Пусть будет так.
| rudge писал(а): |
Цитата:
Частично возможность изменения НЭИ уже даже прописана в новых МСО, правда для объектов инвестиционной недвижимости, находящихся в стадии строительства.
Вот именно речь о недострое, который де юре не введен в эксплуатацию. И де юре допускает изменение первоначального проекта. |
Это не имеет значения, достроенный объект или нет. Для одного объекта Вы допускаете изменения, а для другого нет, при том что изменения в любом случае изменяют объект. А как же примеры с реконструкцией как жилых, так и нежилых объектов. Все течет, все изменяется. Н каком-то этапе объект был оптимален, эксплуатировался. Прошло время и объект потребовал изменений дабы отвечать современныи=м требованиям, вот с ним что-то и делают, дабы сделать более привлекательным. И это нормально.
| rudge писал(а): |
См стр 19 п 28 стандарта Украинского издания
Цитата:
а) По-перше, вказувати найбільш ймовірну ціну, яка була б досягнута у гіпотетичному обміну на вільному і відкритому ринку. Цю функцію виконує ринкова вартість, як її визначають ці стандарти. |
Ну и что, где здеь указано, что обязательно должен произойти переход права собственности от продавца к покупателю. Это что, если я хочу знать, сколько стоит моя квартира/машина/дом/станок, я обязательно должен ее продать. Нет же. В цитате именно и фигурирует гипотетический обмен.
| rudge писал(а): |
| Ну и внимательно почитайте стр 20-22 МСО – 2011 Украинского издания |
Да, да, почитайте. Особенно п. 33-35.
| Цитата: |
Ринкова вартість активу відображає його найкраще і найбільш ефективне використання. ННЕВ - це таке використання, що максимізує його продуктивність і є можливим, юридично дозволеним і фінансово здійсненним. ННЕВ може бути продовдення існуючого використання активу або альтернативне використання.
Визначення ННЕВ включає розгляд наступного:
а) встановити, чи можливе таке використання, приділяючи увагу тому, що вважається розумним з боку учасників ринку;
б) врахувати вимоги щодо юридичної дозволеності;
с) вимога щодо фінансово здійсненного використання враховує, що альтернативне використання, має забезпечувати типовому учаснику ринку генерування більшого прибутку, ніж прибуток, що дає існуюче використання, після врахування витрат на перехід на таке використання. |
| rudge писал(а): |
Цитата:
3. если есть возможность с объектом что-то сделать физически …… Rudge же все время пытается эту возможность отдать бесплатно.
Где Вы от меня это слышали?????? |
Да везде ибо у Вас везде фигурирует стоимость объекта исключительно при существующем использовании. Таким образом потенциал - это приятный бесплатный бонус.
| rudge писал(а): |
| Ды Вы что? Я почему то всегда думал что «рынок формирует стоимость объекта» исходя из спроса и предложения. |
Это практически одно и тоже: более привлекательные объекты (с большим потенциалом) имеют больший спрос и наоборот.
| rudge писал(а): |
| Вот только мне не понятно, почему Вы тут, в сравнительном подходе при определении РС, не прогнозируете изменения, которые могут произойти с ОО в будущем, а в доходном допускаете такое прогнозируете? |
Вам уже стотыщмиллионов раз писали формулу
С=М-З
где:
С - стоимость оцениваемого склада/цеха с потенциалом превращения в магазин/супермаркет/офисный центр;
М - стоимость магазина после выполнения работ по смене функции (для большей точности - приведенная стоимость с учетом прогнозного периода выполнения работ по смене функции);
З - затраты, необходимые для смены функции (для большей точности - приведенные затраты с учетом прогнозного времени выполнения работ по смене функции).
Да и Вы не раз делали сами подобное в сравнительном подходе, когда, например, вводили корректировку на отличия в тех. состоянии объекта оценки и объекта сравнения, определяя фактические затраты, выражающие отличия между объектами. Там вы рассматривали эти отличия в пределах объектов одной функции и в относительно краткий период времени, не требующий выполнения процедур учета стоимости денег во времени, а здесь - с учетом возможного изменения функции.
Добавлено спустя 2 минуты 28 секунд:
Относительно предоставленных расчетов, считаю правильно реализованным подходом расчет Харда (сам регулярно пользуюсь именно таким подходом при изменяющихся денежных потоках на протяжении прогнозного периода. Работы регулярно проходят рецензирвоание в аудиторских компаниях как у нас, так и за границей (Россия и головные офисы в Европе), офисы банков в Европе, по данному моменту вопросов не возникало ниразу. Расчеты 1 и 3 Руджа с ошибками, указанными Хардом. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 12:51 |
|
| Серый писал(а): |
| Это не имеет значения, достроенный объект или нет. Для одного объекта Вы допускаете изменения, а для другого нет, при том что изменения в любом случае изменяют объект….. |
Да имеет.
Ну читайте Вы внимательно. Я же говорю что такой ОО ДЕ ЮРЕ не введен в эксплуатации. Следовательно исходя из положений НЕИ Де Юре – разрешено. При условии что не запрещено Де Юре в назначении ЗУ под таким объектом. А если там есть "запрет" то и нельзя менять ни чего. Остается проанализировать физическую возможность и финансовую целесообразность. Прочитайте страницы с 7 по 9 моего материала. Там все расписано.
| Цитата: |
| А как же примеры с реконструкцией как жилых, так и нежилых объектов. Все течет, все изменяется. Н каком-то этапе объект был оптимален, эксплуатировался. Прошло время и объект потребовал изменений дабы отвечать современныи=м требованиям, вот с ним что-то и делают, дабы сделать более привлекательным. И это нормально. |
Да нормально. Ибо это происходит до момента оценки. Купил объект – провел реконструкцию - узаконил Де юре – продал объект. Но уже как реконструированный. Разницу "до реконструкции" и "реконструированный" улавливаете?
| Цитата: |
| Ну и что, где здеь указано, что обязательно должен произойти переход права собственности от продавца к покупателю. |
Вы что действительно не понимаете? Ведь писано же
| Цитата: |
| а) По-перше, вказувати найбільш ймовірну ціну, яка була б досягнута у гіпотетичному обміну на вільному і відкритому ринку. Цю функцію виконує ринкова вартість, як її визначають ці стандарти. |
ГИПОТЕТИЧЕСКОМУ то есть не обязательному.
| Цитата: |
| …у Вас везде фигурирует стоимость объекта исключительно при существующем использовании. |
Где я такое говорил?????????????????? Ну не приписываете мне чухню всякую.
Вы путаете понятия «существующие» с «потенциальным». Повторю то что я отстаиваю.
| Цитата: |
1. Оценщик это «зеркало рынка» и он не имеет права, даже виртуально, «менять» объект оценки. Ведь в случае с ЗУ мы не меняем сам земельный участок как самостоятельный объект оценки. Его характеристики остаются неизменными. В данном случае мы оперируем только с улучшениями, которые влияют на стоимость, но, никоим образом не меняется сам ЗУ как объект оценки. Если на дату оценки мы видим перед собой склад, то уж ни как нельзя определять его стоимость через ЧОД как для торгового центра ссылаясь на НЕИ да же с учетом в расчетах затрат на достижение такого НЕИ. Как минимум это не логично с токи зрения увязки доходного подхода со стоимостью определенной сравнительным подходом.
2. Какова вероятность того что этот здание склада вообще будет реконструировано под торговый центр? Да же если она приближается к 100%, на дату оценки, реконструкция не проведена, следовательно, ОО должен оставаться неизменным по всем критериям.
3. И самое, на мой взгляд, важное. Далее, в ходе расчетов, дисконтируется ЧОД от не сущеествующей (части) объекта или не являющегося частью объекта оценки, на дату оценки. В лучшем случаи отнимается стоимость воссоздания той части, которая «появилась» в ходе виртуальной реконструкции склада под торговый центр, сумма которой не есть рыночной. |
Далее гляньте табл 13 из материалов.
Поясню.
Существующая в моем понимании это когда, на пример, магазин Де Юре используется Де Факто, сдается в аренду под склад. НЕИ же такого магазина – использование под магазин или сдача в аренду по ставкам торговых площадей. Или используется не вся площадь в силу плохого маркетинга собственника. Вот если бы я взял в расчет данные фактического использования, в примере магазина под склад, или только используемые площади, тогда Вы могли бы обвинять меня что я пытаюсь навязать расчет в «существующем использовании».
В данном случае «потенциальная возможность» с точки зрения конструктива, должна быть наиболее эффективной не частичной как писал выше, а максимально допустимой рынком на дату оценки. Возможно это будет 100%. Тут нужен анализ рынка.
| Цитата: |
| Таким образом потенциал - это приятный бесплатный бонус. |
Да платный. В сравнении он заложен в аналогах. Нельзя сравнивать квартиры на 1 этаже с выходом на красную линию с квартирами, имеющими другое расположение. Цены разные. В первых как раз и заложена стоимость потенциала по этому, они и выше. В доходном подходе потенциал заложен в рыночной ставке капитализации.
| Цитата: |
Вам уже стотыщмиллионов раз писали формулу
С=М-З |
Это не правильная формула в корне.
Смотрите расчет в материалах (табл 16) и особенно обратите внимание на табл 17. Тут цифрами, а не эмоциями доказано, что формула приведенная Вами не верна. Нормальный инвестор никогда так не станнит считать.
| Цитата: |
| Да и Вы не раз делали сами подобное в сравнительном подходе, когда, например, вводили корректировку на отличия в тех. состоянии объекта оценки и объекта сравнения, определяя фактические затраты, выражающие отличия между объектами. |
Я никогда так не делал даже 14 лет назад, когда начинал Де Факто и 11 лет назад когда стал оценщиком Де Юре. Я всегда брал соответствующие ОО аналоги.
| Цитата: |
Ринкова вартість активу відображає його найкраще і найбільш ефективне використання. ННЕВ - це таке використання, що максимізує його продуктивність і є можливим, юридично дозволеним і фінансово здійсненним. ННЕВ може бути продовдення існуючого використання активу або альтернативне використання.
Визначення ННЕВ включає розгляд наступного:
а) встановити, чи можливе таке використання, приділяючи увагу тому, що вважається розумним з боку учасників ринку;
б) врахувати вимоги щодо юридичної дозволеності;
с) вимога щодо фінансово здійсненного використання враховує, що альтернативне використання, має забезпечувати типовому учаснику ринку генерування більшого прибутку, ніж прибуток, що дає існуюче використання, після врахування витрат на перехід на таке використання. |
Ну дык я то как раз с этим и не согласен, а именно с тем что выделено и пытаюсь расчетами подтвердить свое не согласие. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 13:26 |
|
| rudge писал(а): |
| В своем расчете, как аргументе против, Вы или сознательно или ошибочно применяете разные ставки дисконта и коэффициента капитализации в «реверсии» и ставки дисконта по периодам. Отсюда и «желаемый Вами результат». |
честно говоря, я даже не знаю что на это ответить, это всё равно, что спросит обычного человека - почему вы дышите воздухом? кто вам такое сказал, что надо дышать воздухом?
учите мат.часть коллега:
http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm
мной были приведены теория и расчет который её полностью подтверждает, что еще надо?
я выхожу из этого спора, ибо я чувствую следующим может быть упрек в том, что я дисконтирую, а не логарифмирую, к таким аргументам боюсь я могу быть не готов. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 13:28 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну читайте Вы внимательно. Я же говорю что такой ОО ДЕ ЮРЕ не введен в эксплуатации. Следовательно исходя из положений НЕИ Де Юре – разрешено. При условии что не запрещено Де Юре в назначении ЗУ под таким объектом. А если там есть "запрет" то и нельзя менять ни чего. |
Ну не может в документе на землю быть написано, например, для строительства и эксплуатации склада/производтвенного цеха/магазина/торгового центра/офисного центра и еще куча всего. Документ выдавался на определенную дату и туда вписали то, что было выгодно разместить на этом участке на тот момент. Также каждое функциональное использование может вести к изменению нормативной оценки и соответствующих платежей за землю. А если в документ вписать кучу разрешенных использований, то за какое брать плату? Прошло время и эта функция устарела. И сейчас здесь уже выгднее разместить другой объект. потому что он даст большую стоимость земельного участка - значит больший налог на землю, отчисляемый в бюджет, возможно даст увеличение мест труда и опять отчислений в бюджет, даст больший доход собственнику и опять даст больший доход в бюджет в виде налогов и сборов.
В документах на строящийся объект тоже прописаны параметры объекта: площади, объемы, функция и т.д. и т.п. И эти документы тоже Де Юре закрепили эти параметры ибо Деюре согласованы в многих инстанциях и для изменения в них нужно эти инстанции пройти заново и заново Деюре закрепить.
А Вы уперлись: в документах написано - значит ни шагу в сторону и точка. Выйдите из квадрата.
| rudge писал(а): |
Цитата:
А как же примеры с реконструкцией как жилых, так и нежилых объектов. Все течет, все изменяется. Н каком-то этапе объект был оптимален, эксплуатировался. Прошло время и объект потребовал изменений дабы отвечать современныи=м требованиям, вот с ним что-то и делают, дабы сделать более привлекательным. И это нормально.
Да нормально. Ибо это происходит до момента оценки. Купил объект – провел реконструкцию - узаконил Де юре – продал объект. Но уже как реконструированный. Разницу "до реконструкции" и "реконструированный" улавливаете? |
А разницу с потенциалом для реконструкции (привлекательный) и без потенциала улавливаете. Почему-то некий инвестор полез на Андреевский спуск, а не с село Червоне Дышло. Наверное, потому что на Андреевском есть потенциал, а в Дышле нету.
Никто же не говорит, что стоимость объекта с потенциалом равна стоимости объекта после реконструкции. а разница стоимости объекта после и затрат на достижение этого "после".
| rudge писал(а): |
Цитата:
…у Вас везде фигурирует стоимость объекта исключительно при существующем использовании.
Где я такое говорил?????????????????? Ну не приписываете мне чухню всякую. |
Да вот здесь и говорите:
| rudge писал(а): |
| Ибо это происходит до момента оценки. Купил объект – провел реконструкцию - узаконил Де юре – продал объект. |
| rudge писал(а): |
| Да платный. В сравнении он заложен в аналогах. Нельзя сравнивать квартиры на 1 этаже с выходом на красную линию с квартирами, имеющими другое расположение. Цены разные. В первых как раз и заложена стоимость потенциала по этому, они и выше. В доходном подходе потенциал заложен в рыночной ставке капитализации. |
Ну так если он в сравнении заложен в стоимости аналогов, так и в доходном подходе тогда учтите его. Иначе получите дисбаланс стоимостей по итогам разных подходов.
| rudge писал(а): |
Цитата:
Ринкова вартість активу відображає його найкраще і найбільш ефективне використання. ННЕВ - це таке використання, що максимізує його продуктивність і є можливим, юридично дозволеним і фінансово здійсненним. ННЕВ може бути продовдення існуючого використання активу або альтернативне використання.
Визначення ННЕВ включає розгляд наступного:
а) встановити, чи можливе таке використання, приділяючи увагу тому, що вважається розумним з боку учасників ринку;
б) врахувати вимоги щодо юридичної дозволеності;
с) вимога щодо фінансово здійсненного використання враховує, що альтернативне використання, має забезпечувати типовому учаснику ринку генерування більшого прибутку, ніж прибуток, що дає існуюче використання, після врахування витрат на перехід на таке використання.
Ну дык я то как раз с этим и не согласен, а именно с тем что выделено и пытаюсь расчетами подтвердить свое не согласие. |
А вот это уже серьезная предъява. Весь мир согласен, а отдельно взятый Рудж - нет. Это бунт Вам тогда, батенька, в МКСО надо писать, в РИКСы да ТЕГОВЫ всякие. Глядишь, там и Нобелевская премия по экономике светит. Тогда и оценка Вам нафиг не нужна будет, сможете прикупить домик где-нибуть на берегу океана и заняться другими наболевшими вопросами оценки для следующей премии
"Вобще, если я во что-то вложу рубь, а при этом мне прирастится больше, чем вложенный рубь, то чихал я на ваши доказательства" - мысль любого инвестора/владельца объекта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 13:30 |
|
[quote="Hard_Pragmatic"]
учите мат.часть коллега:
http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm
Аналогично. Я с этой статьей знаком еще с 2009 года
| Цитата: |
| мной были приведены теория и расчет который её полностью подтверждает, что еще надо? |
Дык расчет то с ошибкой!!!!
| Цитата: |
| я выхожу из этого спора, ибо я чувствую следующим может быть упрек в том, что я дисконтирую, а не логарифмирую, к таким аргументам боюсь я могу быть не готов. |
Эт Ваше право.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 13:36 |
|
| rudge писал(а): |
| В своем расчете, как аргументе против, Вы или сознательно или ошибочно применяете разные ставки дисконта и коэффициента капитализации в «реверсии» и ставки дисконта по периодам. Отсюда и «желаемый Вами результат». Выкладываю расчет, как он должен быть. |
Тут дело не в ставках и прочих особенностях кухни. тут простая математика и логика. Всем давно известно, что прямая капитализация - это свернутое дисконтирование и никак иначе. Пойдем от простого. Предположим, что мне нужно получить результат следующего выражения: 1+1+1+1+...+1 В общей сумме 30 единиц. Я могу сделать это действие как угодно:
1. могу записать так: 30*1=30. Если перевести на оценочный язык, то я свернул длинное дисконтирование к короткой прямой капитализации:
2 могу сделать так: 1+1+1+1+1+(1*25)=30. Вот наши пять лет дисконтирования и свернутое в короткий вид то, что происходит после дисконтирования.
Результат должен быть оди и тот же и другого быть не может чтобы я не делал.
Добавлено спустя 1 минуту 12 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| я выхожу из этого спора |
А я продолжу . Нравится мне спорить
Правда, чуть попозже. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 14:50 |
|
| Серый писал(а): |
Тут дело не в ставках и прочих особенностях кухни. тут простая математика и логика. Всем давно известно, что прямая капитализация - это свернутое дисконтирование и никак иначе…..
Результат должен быть оди и тот же и другого быть не может чтобы я не делал. |
Полностью согласен. Вот только не получается одинаковая цифра в случае прогнозирования изменения хоть одного из используемых данных. Даже обосновав прогноз.
Все дело в том что при прямой капитализации мы используем, на пример ЧОД годовой который сложился на дату оценки и он остается неизменным на все «периоды» да же с учетом (g). А при дисконтировании, если мы закладываем изменение ЧОД на величину (g) в каждом периоде, итог получается отличным от полученного прямой капитализацией. Вот мне это и бросилось в глаза в свое время. Ну я и подумал «может чето в консерватории» не так? Дальнейший итог размышлений вылился в материалы семинара который к сожалению прошел не так как я мыслил. Я думал все это обсудить там, но не судьба.
Я да же пытался провести расчет с переменным ЧОД и переменной ставкой дисконта. Правда методом подбора. Чисто для себя. Логики в таком деянии я не увидел. Ибо данные абсолютно не обоснованы ни чем. Понятно – подбор с целью подгонки под результат.
| Цитата: |
А я продолжу . Нравится мне спорить
|
Мне то же. Спасибо. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 15:25 |
|
| rudge писал(а): |
| Все дело в том что при прямой капитализации мы используем, на пример ЧОД годовой который сложился на дату оценки и он остается неизменным на все «периоды» да же с учетом (g). А при дисконтировании, если мы закладываем изменение ЧОД на величину (g) в каждом периоде, итог получается отличным от полученного прямой капитализацией. |
Ну так надо же условия закладывать одинаковые, как это показал Хард.
Так конечно у Вас результаты будут разными, ибо вы в прямую капитализацию (свернутый вариант) заложили одни условия, а в дисконтировании разворачиваете совсем другое.
Постройте в экселе два бесконечно долгих потока (например, на 100 ячеек): один постоянный, другой изменяемый на определенный коэффициент роста и начните их сворачивать по правилам математики и все получится. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
