| Автор |
Сообщение |
pantilej
Возраст: 53
Сообщения: 11
|
 Добавлено:
Пн, 20 Фев 2006 15:09 |
  |
Здравствуйте, господа независимые оценщики.
Хотелось бы получить совет по такому вопросу:
В районном городке с населением чуть больше 20000 чел. предприятие продает 2 кирпичных
объекта, бойню и склад с/х продукции, с реальным. физ износом около 75%.
Аналогов продаж нет. Затратным подходом, если верить УПВС, стоимость получается равна
прим. 30 и 50 тыс.грн., а им красная цена в этом городе и на этом месте 2 штуки за пару.
И еще, можно ли в этом случае пользоваться только одним подходом,
т.к. доходный даже не представляю как сюда влепить?
Подскажите, кто чем может.
Спасибо. |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 20 Фев 2006 15:52 |
|
посчитайте экономический износ. самый простой и прошедший неоднократную проверку в ФГИУ расчет я выкладывала здесь где-то. ищите по слову "региональный износ" - он позволяет привести все стоимости к реальным.
одним можно считать, только надо аргументировать отказ. |
|
|
|
|
pantilej
Возраст: 53
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Вт, 21 Фев 2006 10:16 |
|
Ув. "Zanoza", спасибо большое, но по поиску кроме этой темы ничего подходящего не нашел. Пожалуйста, выложи еще раз (заодно будет повод увидеть снова эти бантики).
Спасибо |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Фев 2006 11:27 |
|
2.3. Розрахунок величини економічного зносу земельних поліпшень
Величина економічного зносу розраховується на основі:
У практиці оцінки нерухомості існує таке поняття, як «регіональний економічний знос». Одним з показників його наявності (чи відсутності) є рейтинг населеного пункту, обумовлений відношенням ціни продажу житлової нерухомості до ціни її будівництва. Розрізняють такі рейтинги:
• Престижний – більш 1,5;
• Високий – 1,0-1,5%
• Задовільний – 0,95-0,99;
• Незадовільний – 0,80-0,94;
• Низький – менш 0,80.
Приведені рейтинги відображають тенденцію формування ринкової ціни на нерухомість (у тому числі комерційну і виробничу) у різних чи регіонах окремих населених пунктах. м. Дніпродзержинськ розташоване у Дніпропетровській області, для якої опосередкована вартість будівництва одного квадратного метра житла складає за станом на 01.01.2006 р. 2696 грн., включаючи ПДВ 20%. (Згідно даних збірки «Ціноутворення в будівництві», травень 2006 р.). Цей показник враховує вартість спорудження житлового будинку, внутрішньомайданчикових інженерних мереж та благоустрою.
При обробці пропозицій із продажу квартир видання «Нова газета» і проведених угод купівлі-продажу квартир агентств нерухомості м. Дніпродзержинськ без обліку квартир з євроремонтом, оцінювач одержав наступну опосередковану вартість 1 кв.м. житла, рівну 250 USD/кв.м. без обліку ПДВ 20%. На дату оцінки при прийнятому курсі НБУ це складає близько 1262,5 грн./кв.м.
Розраховуємо рейтинг м. Дніпродзержинськ:
1262,5/(2696/1,2) ≈ 0,56
Отримане значення менше 0,80, що свідчить про низький рейтинг міста. Даний коефіцієнт регіонального економічного зносу отриманий за результатами зіставлення з вартістю продажу житлової нерухомості в центрі міста. Для периферії цей коефіцієнт буде ще нижче.
Отриманий результат може використовуватися при розрахунку витратним методом як коефіцієнт зовнішнього (економічного) знецінення.
при желании разукрашивается расчет следующим образом - делается выборка объектов жилой недвижки в районе расположения оцениваемого объекта и делается расчет более детально - усредненная стоимость 1 кв.м. жилья/опосередкований. одно но - при оценке недвижки в промзоне нет жилых объектов рядом, как правило. |
|
|
|
|
pantilej
Возраст: 53
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Вт, 21 Фев 2006 15:37 |
|
|
|
|
Мариуполь
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 27 Фев 2006 15:34 |
|
to zanoza
Мне кажется что соотносить стоимость жилья на вторичном рынке (тоесть 250 у.е. для Дзержинска) в которых уже присутствует износ строения со стоимостью новой постройки по данным госстроя не совсем корректно.
Либо я что то не так понял. Если не так - то что ? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 27 Фев 2006 16:09 |
|
Ну - первичного рынка жилья в Дн-ске нет. така фигня. поэтому есть региональный износ.
расчет не претендует на правильность, но он был откатан в фгиу. лучшего у меня нет.
логика такова - если у народа нет денег купить себе новое жилье, то почему они будут все остальное покупать по цене строительства? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 02 Мар 2006 14:12 |
|
Мариуполь
Гость
to zanoza
Мне кажется что соотносить стоимость жилья на вторичном рынке (тоесть 250 у.е. для Дзержинска) в которых уже присутствует износ строения со стоимостью новой постройки по данным госстроя не совсем корректно.
во-во. уж хоть какой-нибудь "опосередкований" физизнос "опосередкованій вартості будівництва одного квадратного метра житла" назначить надо было |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 02 Мар 2006 14:45 |
|
правильно мыслите. но в том виде, в котором он есть, этот расчет - он был в янусе-нерухомости опубликован, на журнал и маркуса сослаться можно. а на модифицированный расчет прийдется только на себя ссылаться. а фонд не любит, когда без бумажки.
а вообще вы правы, конечно, и расчетик это может здорово обосновать. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 09 Мар 2006 15:48 |
|
Я бы попробовал только затратным, но с учетом экономического износа и объяснил это как оценка специализированого имущества (по крайней мере бойню можно так назвать ) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Vovchik
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 14 Мар 2006 20:18 |
|
| Мариуполь писал(а): |
to zanoza
Мне кажется что соотносить стоимость жилья на вторичном рынке (тоесть 250 у.е. для Дзержинска) в которых уже присутствует износ строения со стоимостью новой постройки по данным госстроя не совсем корректно.
Либо я что то не так понял. Если не так - то что ? |
При желании среднюю стоимость продажи жилья можно скорректировать на наличие физ. износа. Можно исходить из того, что средний физ. износ аналогов составляет 20-30%. Соответственно, средняя стоимость аналогов без учета физ. износа составит 250/0,8=312,5 у.е., и использовать уже эту стоимость в дальнейших расчетах. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
