| Автор |
Сообщение |
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 16:14 |
  |
Оценивается гипермаркет и земеля в 16 га под ним. реально маркет занимает только 2 га. методом остатка земля получается в 14 млн. по аналогам 500 млн  . Земля в долгосрочной аренде. Киев. неэффективное использование? надлишковый актив? как просчитать в таком случае НЭИ, спрогнозировать и доказать, а?
Просто делается 2 отчета: 1 отчет гипера, но в затратном подходе сидит ст-ть зем.уч.рассчитанная методом остатка. (если принимать по рыночному то результаты подходов просто ужасны)
2 отчет. оценка права пользования зем.уч. что в данном случае если мы принимаем по рыночному вылазит несоотвествие с предыдущим отчетом.
вобщем сама запуталась. распутайте меня плиз |
|
|
  |
|
Filin
Возраст: 53
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 16:28 |
|
Если земля в аренде, то в затратном нужно рассчитывать право пользования, а не рыночную стоимость. |
_________________
РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ |
|
 |
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 16:36 |
|
рыночную стоимость права пользования. на рынке продаются участки которые в аренде тоже |
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 16:40 |
|
или так. затратный подход= сметная ст-ть строительства гипера+ стоимость права пользования по аналогам
рыночный= рын.ст-ть гипера+ надлишковый актив в виде оставшейся земли, НЕИ которой явл. продажа
доходный= доход от гипера + использование остальных га под строительство жилых домов (договор аренды учитывет это целевое назначение).
Так? |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 18:07 |
|
1. Вы сначала разберитесь, что Вам нужно ценить?
2. В любом случае, сколько земли нужно под маркет определяется или нормами или функц. аналогами.
3. Если нужно под 1 маркет 4га, то самый простой вариант - строим 4 маркета на 16 га. А съест ли их рынок - вопрос??? В Европе масса вариантов таких ГиперЗон, да и у нас пошел процесс: МЕТРО + ЕПИЦЕНТР + ШОСЬ НОВЕ БУДУЮТЬ |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 14 Дек 2007 08:46 |
|
Учитывая то, что гипермаркеты это довольно таки новый формат для постсоветского пространства, всю информацию считаю бесценной.
Может юыть, пригодится что-нибудь...
Выдерка из книги Ричард Б. Пейзер "Профессиональный девелопмент недвижимости",( институт городских земель).....
Характеристика участка. Размер и форма:
Девелопмент торогвых центров может проводится с различной плотностью застройки, но наиболее распространенная конфигурация небольшого центра представляет собой одноэтажное здание, занимающее 25% площади участка, что соответствует FAR0,25. Для данной конфигурации площадь участка должна в 4 раза превышать общую площадь здания. Как правило, строительство зданий производится из расчета примерно10 000 кв. фунтов на акр (2295кв.м. на га). При реализации проекта точечного девелопмента на городской территории может юыть застроено 100% площади участка без территории для парковки на участке.
Если ожидается, что на сегменте рынка, окружающем предполагаемый участок, в последующие годы будет наблюдаться устойчивый рост, возможно, следует приобрести больший участок, чем планировалось изначально- чтобы удовлетворить существующие потребности рынка и иметь возможность для поэтапной реализации проекта или будущего расширения.
Подобная стратегия поможет также предовратить девелопмент других торговых центров на ближайших территориях, который может быть спровоцирован успехом проекта. .
Обратной стороной этой стратегии является понижение изначально запланированной доходности проекта из-за необходимости покрытия расходов на содержание значительной неиспользуемой территории. Более того, если в прошлом такие свободные площади можно было оставлять без каких-либо значительных улучшений, то теперь в большинстве случаев требуется хотя бы минимум ландшафтной архитектуры и должный уровень содержания. Наличие неухоженного прилегающего участка нельзя считать положительным примером деятельности... |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 14 Дек 2007 08:55 |
|
Международным советом торговых центров был установлен стандарт в 5 парковочных мест на 1000кв.футов (95 кв.м.). Если площадь ресторанов, учреждений культуры и отдыха превышает 20% от общей площади здания, необходимо добавить 0,03 парковочных места на каждые 1000 кв. футов (95 кв.м.) |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Янв 2008 09:20 |
|
Matilda, а мета оцінки яка ? |
|
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
