| Автор |
Сообщение |
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 29 Авг 2005 17:34 |
  |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Чт Фев 17, 2005 12:52 pm
Господа, читая, по воле своего начальника (типа, рецензируя), чужие отчеты, очень часто встречаю такой подход к определению корректировки на состояние:
| Цитата: |
Стоимость объекта-аналога 100 грн, физ. износ – 25% .
Физический износ объекта-оценки – 30%
Корректировка на состояние к стоимости объекта-аналога составляет 25 – 30 = -5% |
Как вы к этому относитесь. Я считаю, что это не верно, но я так часто вижу это в работах различных оценщиков, что уже аж сам засомневался… неужели правильно?
_________________
Любопытство не порок!!! |
| Trinichka писал(а): |
Добавлено: Чт Фев 17, 2005 1:18 pm
Бред какой-то. Даже логическому обьяснению не поддается...
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь
|
| Tata писал(а): |
Добавлено: Чт Фев 17, 2005 4:23 pm
Частенько сталкивались при рецензировании с таким же способом определения корректировки.
Ответ исполнителей таков: это родом из региональных отделений фонда либо из лекций. Применение данного способа мотивировано прежде всего тем, что это же расчетное определение корректировки гораздо лучше, чем просто среднепотолочное.
Личное мнение на этот счет таково: таким образом можно рассчитывать только в том случае, если проанализирован износ по конструктивным элементам и выявлено допустим, что у аналога и объекта разница в физ. износе обусловлена именно износом за счет отделки, проемов, пола, внутренних санитарно-технич. и т.д. (того, что в первую очередь влияет на рыночную стоимость, т.е. на что в первую очередь смотрит потенциальный покупатель). С натяжечкой возможно и можно, но при проведении подобного анализа. Сами такого для недвижки не применяем.
|
| zanoza писал(а): |
Добавлено: Чт Фев 17, 2005 4:27 pm
| Tata писал(а): |
| Сами такого для недвижки не применяем. |
а что применяете?
а как вам такой вариант расчета - отношение между коэффициентом годности аналога к коэффициенту годности объекта оценки?
|
| Hard Pragmatic писал(а): |
Добавлено: Чт Фев 17, 2005 4:51 pm
| КовАл писал(а): |
| Я считаю, что это не верно, но я так часто вижу это в работах различных оценщиков, что уже аж сам засомневался… неужели правильно? |
Встречаю первый раз, но вопрос в другом
так напиши как правильно ты считаешь.
|
| Tata писал(а): |
Добавлено: Чт Фев 17, 2005 5:06 pm
Стараемся выбирать аналоги с близким техническим состоянием (в основном по данным вторичного рынка), где подобные нюансы, как физический износ по конструктивным группам не фигурирует, а информация представлена (либо которую вы "выпытываете" по телефону) представлена в более простом виде. Поэтому применяем поправку (стараемся до 10%), исходя из поведения потенциального покупателя (то бишь анализа рынка), естественно обосновывая, но обычно не расчетным путем. Можно воплотить в жизнь экспертный метод, я имею ввиду опрос энного количества экспертом гна этот счет. У каждого свои подходы к данному вопросу.
Вообще если приходится рецензировать работы стараюсь быть лояльною, потому как бы приходилось заворачивать бы все работы, если мнения оценщиков не совпадают на данный подход. По моему мнению всегда нужно находить компромис: допустим если поправка невелика, то исполнительнитель просто может добавить пару слов на счет технического состояния объекта и аналога и т.д... Если поболее 10%, то провести рассуждения на эту тему и если необходимо ввести степень влияния (ведь разница, например, в 5% в физическом износе необязательно приводит к снижению стоимости на рынке на 5 .
Честно говоря понимаю тягу оценщиков в таких случаях к расчетам, пускай и не отвечающих действительной ситуации ны рынке. Так как проверяющие в основном рассуждают следующим образом: если предоставляется расчет, то и отношение более положительное к работе. В некоторых случаях я тоже рассчетиками грешу...А что делать?
Можно применить конечно статистические методы обработки аналогов, как допустим у КовАл в Отчете с помощью функций ЛИНЕЙ и ЛГРФПРИБЛ. Это конечно смотрится красиво, но тут много и субъективизма. Кроме того, изначально в качестве аналогов применяются некоторые объекты недвижимости в несколько с ценой предложения в несколько раз превышающие стоимости объекта оценки, полученной по данному методу (допустим аналоги с евроремонтом, при том, что объект оценки без оного). Что вроде как в некотром смысле противоречит самому принципу выбора аналогов.
Я конечно не дока в этих вопросах, и говорю это не в плане критики: но зависимости может быть не линейная, не экспоненциальная, а допустим степенная или полиномиальная и т.д.
Т.е критики может быть масса при отсутствии общепринятой методологии и отстутсвии статистических данных на этот счет.
|
| rudge писал(а): |
Добавлено: Чт Фев 17, 2005 8:08 pm
Уважаемые коллеги.
"Вопрос конечно интересный"
Я согласен с теми оценщиками которые не учитывают поправку на физ. износ аналогов вообще. Почему.
Во первых, по логике мы должны выбирать АНАЛОГИ, чуствуете значение этого слова, максимально приблежённые к объекту оценки (для оборудования и ТЗ - это в основном марка, модель, год выпуска, енергоёмкость, производительность, для недвижимости функция, материалы, год постройки, место расположения и т. п.). Ведь не коректно же ставнивать ВАЗ 2108 с ВАЗ 2107 хотя всё это Жигули.
Второе, кто из нас осматривает аналоги? Как правило мы пользуемся доступной информацией, а в ней я ни разу не встречал процент износа.
Третье, если говорить о недвижимости где мы в основном используем метод сравнения то на мой взгляд главным всё таки остаётся место расположения при одинаковой функции здания. А доля улучшений в стоимости объекта недвижимости очень незначительна (см. УПВС), да и не всегда евроремонт по вкусу потенциальному покупатель. У нас были случаи когда покупатель отказывался от квартиры с евроремонтом только по причине его присутствия.
Возможно ктотоне согласен моим суждением, но логика подсказывает, что оно близко к истине.
Удачи
|
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Пт Фев 18, 2005 2:03 am
Ну, послушал я тут всё выше сказанное… с чем-то согласен, с чем-то нет, поэтому решил объяснить, почему лично я считаю, что подобный расчет не корректен.
Дело в том, что, даже отбросив сомнения в возможности определения значения износа, о чём говорил rudge
| rudge писал(а): |
кто из нас осматривает аналоги? Как правило мы пользуемся доступной информацией, а в ней я ни разу не встречал процент износа.
|
мы столкнемся со следующим:
объект недвижимости – это комплекс, состоящий из улучшений и земли (прав на зем. уч-ток), а износу подвержена, только часть этого комплекса, т.е. улучшения. Земля же, которая так же участвует в формировании стоимости недвижимости, износу не подвержена. Поэтому, изменение стоимости улучшений на 1% не ведет к изменению стоимости ВСЕГО комплекса на 1%. Т.е. я хочу сказать, что разница 25 – 30 = -5% это разница в стоимости именно улучшений, а не всего комплекса (недвижимости). Поэтому, автоматическое применение этой корректировки к стоимости всего комплекса (объекта-аналога), а именно так это и делается, поскольку никто не в состоянии определить долю стоимости улучшений в стоимости объекта-аналога, ведёт к получению не корректной скорректированной стоимости объекта-аналога.
На примере это выглядит так:
Стоимость объекта-аналога 100 грн, физ. износ – 25% .
Физический износ объекта-оценки – 30%
Корректировка на состояние к стоимости объекта-аналога составляет 25 – 30 = -5%
Скорректированная стоимость объекта-аналога, составит: 100 – 5% = 95 грн
В результате такого расчета, мы получили не верную величину откорректированной стоимости объекта-аналога. На сколько не верную, будет зависеть от доли земли в комплексе. Чем больше эта доля, и соответственно, чем меньше доля улучшений, тем ошибка больше.
Предположим, что доля земли в стоимости объекта-аналога (земельного комплекса или недвижимости), составляет 30% т.е. 30 грн. Тогда стоимость улучшений составит 100 – 30 = 70 грн.
Далее, нужно сказать, что мы исходим из того, что объект оценки и аналог схожи во всём, за исключением физ. износа улучшений, т.е. и стоимость земли объекта-аналога также составляет 30 грн. Или, это так скажем, два здания рядом, но в разном состоянии. Это предположение необходимо для того, что бы мы не запутались, а просто разбирались с корректировкой на состояние.
Теперь отвечаем на вопрос: «Сколько стоил бы объект-аналог, если бы его улучшения имели износ такой же, как и улучшения объекта оценки?» т.е. корректируем стоимость объекта-аналога.
Итак. Стоимость земли остается неизменной (30 грн), а стоимость улучшений изменится на 25 – 30 = -5% и составит 70 (ст-ть улучшений объекта-аналога) – 5% = 66,5 грн.
Общая же скорректированная стоимость объекта-аналога составит 30 + 66,5 = 96,5 грн. что больше, чем 95 грн. которые мы получили в предыдущем расчете.
Как показывают эти расчеты, стоимость ВСЕГО объекта-аналога при увеличении физического износа на 5%, снижается на 4,5%, а не на 5%.
По поводу того, что
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| так напиши как правильно ты считаешь. |
Ну шо тебе сказать, я лично… так, тока не смейся… я сам смеюсь, когда вспоминаю твою шутку про 4-тую серию «Матрицы» под названием «Переоценка»… так вот, я лично считаю, что расчет с помощью матрицы… не смейся, я сказал!!!.. будет более верным. Ведь в нём, в результате, если подставить значения износов, можно получить корректировку, которая будет указывать, на сколько изменяется ст-ть объекта при изменении физического износа его улучшений на 1%. Так же это можно осуществить с помощью регрессионных моделей, что при достаточном кол-ве аналогов будет более верным.
Далее.
| Tata писал(а): |
| Я конечно не дока в этих вопросах, и говорю это не в плане критики: но зависимости может быть не линейная, не экспоненциальная, а допустим степенная или полиномиальная и т.д. |
Может быть, конечно... но для этого и существуют проверки уравнений и коэф. детерминации, что бы понять пригодно ли данное уравнение для расчетов.
Брррр… ну всё… пора спать… до завтра
_________________
Любопытство не порок!!!
|
|
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
