| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Вт, 11 Мар 2008 14:01 |
  |
проверьте на логику расчет, если можете?
надо оценить право пользования земельным участком для постановки на баланс.
1. считаем ЧОД за здание+земля по соответсвующей арендной ставке для офисніх помещений
2. считаем общую Ск
3. считаем общую ріночную стоимость Ср застроенного участка
4. считаем стоимость здания по УПВс Сз
5. считаем стоимость земли как разницу между Ср и Сз
6. считаем ставку капитализации для земли Cкз
7. считаем доход, приходящийся на землю как Cp*Cкз
8. вычитаем зе
мельный налог, получаем ЧОД для пользователя земли.
и дальше я зависла
если делим ЧОД для пользователя земли на ставку капитализации для земли Cкз - получаем рыночную стоимость права польования землей? |
|
|
  |
|
Filin
Возраст: 53
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Вт, 11 Мар 2008 15:20 |
|
Первые 5 пунктов - это определение рыночной стоимости земельного участка. Это можно определять и другими подходами-методами. И делается это лишь для того, чтобы рыночную арендную плату за землю выяснить, так как рынок аренды вакантных земельных участков у нас не развит. Дополнительный доход землепользователя - это разница между рыночной арендной платой и фактической. Фактическая у гос(комун) предприятий, у которых Гос Акт на право постоянного пользования это зем.налог (внимательно смотри льготы), а у кого земля в аренде - арендная плата по договору. Для первого случая право вычисляем прямой капитализацией, для второго случая дисконтируем исходя из срока договора аренды... А сколько вообще люди денег платят за работу? Для жадных клиентов у меня есть экспрес-вариант расчета-отчета. |
_________________
РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 11 Мар 2008 15:26 |
|
| Цитата: |
| Первые 5 пунктов - это определение рыночной стоимости земельного участка. |
- ну да, это понятно. можно сравнительным, и т.п.
мало платят 
коммунальщики
а скинь мне, если можно?
то есть получается правильна логика. у моего предприятия - акт на постоянное пользование, платят они земельный налог только, значит,
| Цитата: |
| Для первого случая право вычисляем прямой капитализацией |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 11 Мар 2008 15:26 |
|
с меня пол-литра  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 07:53 |
|
такой вопрос еще - если здание на моем участке принадлежит коммунальной собственности, то его же нельзя сдавать в аренду по рыночной арендной ставке? |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 55
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 08:49 |
|
почему нельзя? Вот у нас аукцион, и ставки не отличаются, а иногда даже и выше (но там - особый интерес). |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 55
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 08:51 |
|
Стоп. Здание комсобств-ти на приватизированном участке? Никогда такого не встречал, только наоборот... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 08:55 |
|
нет, на участке в постоянном пользовании. мой - в смысле "мой объект оценки" |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 09:21 |
|
Сразу оговорюсь, что не являюсь докой в оценке земли.
По-моему, в данном случае подход все же неверный.
Обозначим участников: права на землю принадлежит организации 1, все права на здание - организации 2.
Если речь идет об участке под пятном застройки и вокруг него, при этом свободную от застройки площадь невозможно использовать в коммерческих целях, то я не вижу здесь никакой коммерческой ценности от этого участка для организациии 1. По идее вместе со зданием права на землю должны быть переоформлены на организацию 2.
Ситуация не правильная с юридической и хозяйственной точки зрения, так как выгоды от использования здания и земельного участка получает организация 2, а на организацию 1 ложатся только затраты, связанные с уплатой земельного налога.
Доходной частью организации 1 мог бы быть договор аренды з/у между организацией 1 и организацией 2, но понимаю, что такого договора нет и сомневаюсь, что он в данной ситуации возможен.
В общем-то тут нельзя использовать даже метод развития - типа компенсировать рыночную стоимость здания его собственнику, учесть затраты на демонтаж,а самому отгрохать бизнес-центр - права на здание принадлежат организации 2, и без ее желания реализовать такой проект не возможно, тем более, что у стороны 1 акт не на право собственности на земельный участок, а на право пользования с целевым назначением - обслуживание имеющегося здания.
По-моему стоит описать эту ситуацию и оценить его в одну гривну (если такое возможно). |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 11:45 |
|
Евгения, сначала определить доход, приходящийся на землю с учетом того что:
| Filin писал(а): |
| Дополнительный доход землепользователя - это разница между рыночной арендной платой и фактической. |
Только рыночная арендная плата за землю неизвестна, поэтому проще от ЧОД для земли отнять годовую фактическую плату.
ЧОДземли=ЧОД-Св*Кпг*Скап. улучшений и не выдумывайте других схем! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 12:12 |
|
У меня получается земля в праве постоянного пользования, то есть:
Землекористувач отримує землю в користування безкоштовно (плата за оформлення необхідних документів не є платою за право користування). Він тільки вносить щорічну плату за землю згідно зі ст. 36 ЗКУ - податок 1% від нормативки.
Землекористувач не може нікому продати право користування земельною ділянкою, тобто відчужувати його.
Ні продати, ні віддати в користування іншим юридичним особам він таке право не може.
так что получается весь ЧОД земли за вычетом земельного налога идет в карман предприятию, правильно? прокапитализировав его, получаем стоимость права постоянного пользования земельным участком. так как акт на право постоянного пользования бессрочный, то прямая капитализация и все, так? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 13:08 |
|
| zanoza писал(а): |
| так как акт на право постоянного пользования бессрочный, то прямая капитализация и все, так? |
мы считаем дисконтированием на 50 лет, ссылаясь на п.12 разъяснений к Методике 1891 (а там ссылка на п.44 Методики экспертной денежной оценки земли). хотя результат практически тот же |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 13:11 |
|
ок, я даже подумала, что тут надо привязаться к сроку службы здания на участке.
потому что в случае развала здания прекращается срок действия акта на право постоянного пользования наверное? |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 13:28 |
|
| kink писал(а): |
Только рыночная арендная плата за землю неизвестна, поэтому проще от ЧОД для земли отнять годовую фактическую плату.
ЧОДземли=ЧОД-Св*Кпг*Скап. улучшений и не выдумывайте других схем! |
Объясните, плз, что есть что в этой формуле  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 13:31 |
|
и еще - даже если они будут сдавать помещения по рыночной, все равно часть идет в городской бюджет, и только часть арндной платы останется у моей организации (70 на 30, по-моему)
то есть доходы будут другими? |
|
|
|
|
|
|
