| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пн, 14 Апр 2008 10:22 |
  |
Наконец нашел у статью.
Принцип описаный в ней относли к ЦИК и бизнесу, но на мой взгляд он применим и в других случаях (недвижка, ЗУ).
ПРИМЕНИМОСТЬ ПРИНЦИПА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ННЭИ) В РАМКАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
Доломанов Б.А.
Северо-Кавказский государственный технический университет
Филиал в г. Пятигорске, Россия
Экономической основой определения ценности различных видов имущества являются принци-пы оценки. Все принципы оценки сгруппированы в три группы. В статье дан анализ отечественных разработок в области применения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования для отдельных активов (недвижимость), выявлены пробелы в разработке данной темы для действующей фирмы и предложены способы выбора вариантов функций и алгоритм анализа.
В современных условиях становления и развития рыночной экономи-ки в России большое значение для собственников отдельных активов (на-пример, недвижимость) и действующих предприятий (фирм) в целом при-обретают вопросы формирования и выбора экономической стратегии, обеспечивающей эффективное и конкурентоспособное использование объектов собственности.
Эффективное и конкурентоспособное использование объектов собст-венности предполагает профессиональное управление. В данной статье используем понятие менеджмента в отличие от понятия управление. Под менеджментом будем понимать совокупность принципов, методов и средств управления, обеспечивающих достижение целей и решение задач рационального хозяйствования на объектах собственности с использова-нием оптимального сочетания всех ресурсов (человеческих, финансовых, технических) [1].
Известно, что менеджмент использует в качестве инструментов прин-ципы, подходы и методы оценки объектов собственности. На основе мно-голетнего опыта зарубежных экспертов –оценщиков сформулированы принципы оценки, которые отражают экономический смысл взаимосвязи ценности объектов оценки, внешней рыночной среды и их эффективного использования. Наиболее подробно и обстоятельно изложены принципы оценки недвижимости в различных публикациях как зарубежных, так и российских авторов [1, 2, 3, 4], в которых дан обстоятельный перечень принципов, их определения и классификация. Кроме того, обстоятельно дан анализ основного, итогового принципа оценки – принципа наилучше-го и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимо-сти [1, 4]. В данных публикациях имеется в виду, что наилучшее и наибо-лее эффективное использование объекта недвижимости (земельный уча-сток и улучшения –строения, благоустройство) –это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осущест-вимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и его наивысшей стоимости. При этом анализ ННЭИ проводится в два этапа: сначала для участка земли (условно свободного), а затем – для этого же участка, но с существующими улучшениями. Процедура такого анализа имеет свой алгоритм реализации принципа ННЭИ. Вначале со-ставляется максимально возможный перечень функций использования зе-мельного участка и его улучшений, а затем поэтапно из него исключаются все функции, которые не отвечают критериям законности, физической и финансовой осуществимости, экономической обоснованности. В резуль-тате такой процедуры остаются функции, которые отвечают всем четырем критериям. В итоге осуществляется расчет экономической эффективности оставшихся вариантов и из них выбирается тот, который обеспечивает максимальную эффективность, продуктивность и стоимость.
Хотелось бы отметить наиболее глубокую проработку технологии реализации принципа ННЭИ, приведенную в монографии Е.С. Озерова [1].
Применительно к оценке действующего предприятия, фирмы (бизне-са) в российских публикациях [5, 6, 7, 8, 9] с одной стороны, приводится обстоятельное описание сути каждого принципа, с другой стороны, прин-цип ННЭИ [7] рекомендуется применять в случае, если оценка проводится в целях реструктурирования, в противном случае принцип не применяет-ся. Кроме того, следует отметить, что в упомянутых публикациях отсутст-вуют разработки по вероятным вариантам развития (функциям) предпри-ятия, фирмы (бизнеса).
По мнению автора, следует восполнить пробел в отечественной тео-рии и практике применения принципа ННЭИ при решении задач менедж-мента фирмы (бизнеса). В связи с этим рассмотрим более подробно техно-логию (алгоритм) поиска варианта ННЭИ для действующего предприятия, фирмы (бизнеса). В рамках данной статьи рассмотрим возможную техно-логию решения проблем выбора наиболее эффективного использования действующей фирмы, иными словами, особое внимание уделим рассмот-рению анализа ННЭИ для случая земельного участка с улучшениями.
На первом этапе анализа ННЭИ следует составить максимально воз-можный, сколь угодно фантастический, перечень функций использования компании с учетом анализа тенденций рынка товаров и услуг, востребо-ванных обществом, стратегии ее развития, создания новых продуктовых бизнес –линий, внедрения современных подходов и методов менеджмен-та, обеспечивающих «омоложение», реинкарнацию фирмы.
В качестве основы для составления перечня функций можно исполь-зовать примерный набор функций (см. табл. 7.5. [1]). Однако этот пере-чень следует дополнить вариантами функций, имеющих отношение к дей-ствующей фирме. По мнению автора, определение вариантов функций це-лесообразно построить на вариантах целей роста эффективности и конку-рентоспособности фирмы, ее «омоложения». Такими вариантами могут быть, например, повышение эффективности текущего управления фир-мой, купля – продажа фирмы целиком или по частями, реструктуризация фирмы, реорганизация (слияние, поглощение, присоединение, разделение, преобразование) фирмы, создание новой продуктовой бизнес –линии, раз-работка плана развития предприятия, определение кредитоспособности фирмы. Такие варианты функций могут рассматриваться с учетом исполь-зования концепции реальных опционов, внедрения современных методов и подходов менеджмента, а именно:
-учет инвестиционной привлекательности отрасли;
-изменение конкурентной позиции фирмы в отрасли;
-создание собственного стратегического потенциала успеха с четкой ориентацией на рыночную ситуацию, т.е. в краткосрочном плане превра-щение существующих ресурсов и компетенций в рыночные конкурентные преимущества, в долгосрочном плане развитие новых ресурсов и компе-тенций для использования рыночных шансов;
-внедрение стратегии сбалансированной системы показателей;
-внедрение концепции управления знаниями в исследуемой фирме.
При составлении перечня следует не повторять типичных ошибок аналитиков и менеджеров: не включать в перечень возможных функций лишь с учетом наличия подобной функции в разумно близком расположе-нии от исследуемого объекта анализа. Необходимо взять за правило: лю-бое не включение потенциальной функции в перечень должно осуществ-ляться на основании комплексного анализа и расчетов с учетом требуемо-го объема инвестиций в такое решение. И только в том случае, если дан-ная функция с учетом временного фактора будет приводить к потере эф-фективности, доходности и конкурентоспособности, есть основание ис-ключить ее из перечня.
На втором этапе перечень функций рассматривается с позиций зако-нодательных и нормативно – правовых ограничений, в том числе:
-законодательно – правовые акты в сфере организационно – правовых форм, реорганизации, создания дочерних структур, а также холдингов;
-требования налогового законодательства;
-нормативные акты по охране окружающей среды;
-законодательные акты международного права при рассмотрении ва-риантов выхода фирмы на международные рынки;
-нормативные требования в области зонирования, градостроительст-ва;
-нормативные требования строительных норм и правил.
На данном этапе необходимо учитывать возможную реакцию регио-нальных и муниципальных властей в данном регионе, а также реакцию местных жителей на создание такого вида производства продукции или услуги. При выявлении возможности отрицательной реакции на рассмат-риваемый вариант функции региональных и муниципальных властей и местных жителей, принимать решение об отказе от данной функции необ-ходимо только в том случае, если данная функция с учетом временного фактора будет приводить к потере эффективности, доходности и конку-рентоспособности. При этом следует искать возможность использования такой функции на основании расчета затрат, которые необходимо понести для снятия возражений властей и жителей. В результате из перечня функ-ций исключаются все те, которые, по разным причинам, законодательно не осуществимы.
На третьем этапе оставшиеся в перечне функции проверяются на воз-можность физической осуществимости. При этом следует рассматривать следующие возможные случаи физической неосуществимости:
-отсутствие специалистов соответствующей специальности, практи-ческого опыта;
-отсутствие на рынке соответствующего оборудования по качеству, производительности и другим технико-экономическим показателям;
-отсутствие необходимого сырья, материалов, комплектующих, отве-чающих нормалям технологического процесса и качеству продукции;
-условия производства строительно-монтажных, пусконаладочных работ не позволяют их осуществить (особенности земельного участка, инженерно-геологических условий, квалификация и оснащенность строи-тельно-монтажных организаций, соблюдение сроков строительства и т.п.);
-невозможность увеличения площади имеющегося земельного участ-ка.
Естественно при анализе судьба любого варианта, отличного от те-кущего состояния, должна, решатся с учетом правил, изложенных на пер-вом этапе. В результате из перечня функций исключаются все те, которые, по разным причинам, физически не осуществимы. Иными словами оста-ются функции в случае экономической целесообразности
Четвертый этап. Таким образом, мы получили перечень функций за-конодательно и физически осуществимых. На этом этапе анализа функций необходимо выявить экономическую целесообразность и финансовую осуществимость оставшихся функций.
Экономическая целесообразность предполагает выполнение следую-щего условия: «…соотношение платежеспособного спроса и конкурентно-го предложения на локальном рынке…соответствующего продук-та…обеспечивает…возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов» [1]. Кроме того, необходимо выявить принципиальную воз-можность обеспечения финансирования соответствующего варианта функции.
На последнем пятом этапе осуществляется выбор из нескольких эко-номически обоснованных и финансово осуществимых проектов с реализа-цией функций, использование которых обеспечит собственнику получе-ние наибольшей выгоды и продуктивности. Вариант функции, отвечаю-щий максимальной продуктивности из оставшихся функций, и является функцией наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом следует для окончательного вывода рассмотреть возможность использо-вания на исследуемом объекте оптимального сочетания комплекса остав-шихся функций, так как такой интегральный вариант может оказаться са-мым продуктивным. Выбор интегрального варианта должен осуществляться на основе экспертных заключений, учитывающих совместимость функций.
Особенностью анализа ННЭИ применительно к фирме является вы-полнение на всех этапах анализа следующего принципа: критерием ис-ключения из первоначального перечня функций является определение со-ответствия ресурсного потенциала объекта исследования варианту функ-ции, как в текущем использовании, так и в новом, измененном использо-вании с учетом дополнительных инвестиций.
В заключение необходимо отметить, что в данной статье рекомендации по выбору вариантов возможного развития фирм даны несколько фрагментарно, поэтому требуют дальнейшего исследования, которое в увязке с этапами жизненного цикла позволит разработать предложения по совершенствованию структуры корпоративного управления фирмы. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
