| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 11:36 |
  |
Интересная статья
http://agent.ua/review/?shownews=18531&2008-11-17
"Срок жизни объектов недвижимости"
Может не в тему но ведь - прогноз. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Delfin
Сообщения: 22
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 12:53 |
|
Что самое интересное при мониторинге цен на жилую недвижимость (в основном 2-ух и 3-х км квартиры) в Городе Виннице на 18.11.2008 особого спада я не замечаю, рынок стоит - купли - продажи нет, агентства недвижимости упорно держат цены и уговаривают продавцов не снижать, обьектов продаж довольно много... Скидывают от 5 до 10%(и то это максимум если очень повезёт сторговаться)
На однокомнатные спад есть он уже заметен две-три недели, потому что 2 месяца назад 1 кв.м. меньше чем 1550 у.е. просто не реально было найти, сейчас же есть и по 1000-1100 у.е за метр
другими словами первыми по Виннице начали дешеветь 1-ком Хрущи и панели, стоимость за квадрат 1-ком стремится к ценам на 2-ки и 3-ки |
|
|
 |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 13:18 |
|
тема актуальная. прошу перенести в отдельную ветку, а коллег которые такими вопросами занимались- высказаться.
В частности, передо мной стоит задача определить экономический срок службы для ряда объектов коммерческой недвижимости. Судя по конструктивам, здания простоят до реконструкции лет 25-30 (в основном каркасные павильоны, частично с жб или кирпичными колоннами). Определение эконом. срока службы необходимо для расчета амортизации при аудите. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 15:04 |
|
Для определения ожидаемых длительностей зданий в годах используйте справочник Marshall Valuation Service. Там сроки в годах, по типу владения и классу конструкций. |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 15:23 |
|
там сроки в годах, по типам владения и классу конструкций, не имеющих ничего общего с нашими реалиями. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 18:39 |
|
Ну хорошо, давайте на примере:
здание 1-этажное коммерческое (магазин)
- фундаменты – железобетонные ленточные,
- внутренний каркас – железобетонные колоны;
- стены - кирпичные, несущие;
- покрытия – сборные железобетонные плиты;
- крыша плоская, совмещенная;
- кровля мягкая, из рулонных материалов.
год постройки неизвестен (ориентировочно 1980). год реконструкции - 2007.
как видим, предыдущий период постройка- реконструкция составил около 20 лет.
Добавлено спустя 1 минуту 55 секунд:
как такое здание оценивает тов. Маршалл ?
Исходя из экономических реалий сегодняшнего дня, следующая реконструкция созреет лет через 10-15, если в этот промежуток времени не изменится целевое предназначение здания . |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 22:11 |
|
Стоп, стоп, стоп.
Коллега Борода.
У меня вопрос, а какое отношение к экономическому сроку службы имеет конструктив здания? (в вашем варианте)
Физический, понятно. НО....
Мысли в слух (по тому что правильного ответа не знаю, но чувствую что то не то).
Я не думаю, что через 10 - 15 лет появится необходимость изменить конструктив данных зданий с целью допонительного увеличения (продления) их экономического срока службы.
Как на меня, экономический срок службы таких объектов больше зависит от внешнего износа.
Допустим регион станет регрессивным (пример шахтеpские поселки или село).
Или на худой конец (ну и фраза), от функционального износа, изменится кардинально система розничной продажи, что в свою очередь потребует кардинальной реконструкции с целью продления онной (или труп).
Да проблемка не из легких. Тут в пору Жюльверном надо стать.
Для обоснования, думаю, нужно хороший анализ направления развития как региона так и технолоии рзничных продаж.
Эт все, что я надумал, если правильно понял задачу.
Аль че то не так?
Во блин тока вычитал. 
"Определение эконом. срока службы необходимо для расчета амортизации при аудите."
Тут естественно (по моему) физ. износ.
Поройтесь, где то в УПВС или ДБН есть сроки служба конструктивных элементов зданий до капремонта. Ну, а далее, по минимальному сроку для несущих конструкций (фундамент каркас стены перекрытия).
А начало хай буде, так красиво наговорил, жалко  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 22:19 |
|
| Цитата: |
| к экономическому сроку службы имеет конструктив здания |
- изменений законов например. совершенно внешняя причина. запретят офисы класса ниже А и Б+, например. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 23:01 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| к экономическому сроку службы имеет конструктив здания |
- изменений законов например. совершенно внешняя причина. запретят офисы класса ниже А и Б+, например. |
Так я же и пишу
"Как на меня, экономический срок службы таких объектов больше зависит от внешнего износа. " |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2008 13:56 |
|
Как вы правильно подметили, тут скорее работает функциональный износ, а так же подход собственника к недвижимому имуществу. Обратите внимание на ресторанный бизнес: крупные сети (Козырная Карта например) примерно раз в 10 лет а то и чаще закрывает определенные рестораны (видимо, не приносящие достаточной прибыли), на реконструкцию. Как вы понимаете, вложения в такую реконструкцию это серьезные капитальные инвестиции. Вот и получается, что при среднем срок жизни ресторана 10 лет все капвложения в него должны за 10 лет окупится (возможно, за исключением стоимости ЗУ, если земля выкупалась). Вот это собственно я и имею в виду. Правда, несущие конструкции здания при этом тоже никуда не деваются.
Зачастую функциональный износ достигает такой величины, что здание просто сносят, хотя физический срок службы далеко не исчерпан. В частности, в этом году построен заново ресторан в парке Островского в Киеве, предыдущее здание 70-х годов снесли, хотя оно было в неплохом состоянии, и прошло несколько капремонтов на моей памяти. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2008 14:24 |
|
Борода, мне кажется, ты прав, тут надо опираться не на срок конструктивов здания вообще, а на срок "разумного владения", что ли. ну, типа, как часто меняется собственник (при стабильном рынке). ну, типа, сколько обычно народ использует такой объект до реконструкции-перепрофилирования. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2008 17:59 |
|
Уважаемая zanoza
Ваше "ну, типа, сколько обычно народ использует такой объект до реконструкции-перепрофилирования.", наверное далее должно быть "и после"
Особенно сейчас когда заказы корпоративные гулянки на новый год отменяются массово. Что естественно снижает стоимость ресторанного бизнеса и как следствие активов. Явное ярчайшее проявление внешнего износа. И если он (кризис) затянится пойдут продажи из за снижения доходности.
Пардон коллега, влияние устранения функционального износа на "срок "разумного владения"" читайте - эконом. срок службы не существенно для таких объектов.
Позвольте не согласится о существенном влиянии функционального износа в розничной торговле, а на рестораны о подавно.
Уточню - существенном. (влияние все таки есть)
Неужели Вы никогда не заходили с старые (старинные) рестораны или магазины? Не окунались в их атмосферу? А сколько сейчас строят под старину?
Поезжайте во Львов, не пожалеете. 
Понятно, что эконом. срок службы зависит от всех видов износа на как на меня в большей степени от внешнего.[/quote] |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2008 19:44 |
|
Нет, старые и старинные конечно есть. Но если они не приносят прибыли, их закрывают или реконструируют. В приведенном мной примере ресторан простоял 40 лет в очень бойком месте, его достаточно было побелить и мебели отремонтировать чтобы народ сидел с утра до вечера. Но собственники решили что есть более эффективный вариант использования недвижимости.
Добавлено спустя 29 минут 18 секунд:
Я не знаю как єто во Львове работает, а у нас всем предприятиям выставили аренду по 50-100 уе за метр. Книжные магазины просто умерли, как и всевозможные художественные салоны и т.п.
Просто сидеть и наслаждаться атмосферой за такие деньги не выйдет при всем желании. Поэтому рентабельность юбер аллес.  |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2008 22:03 |
|
Уважаемый коллега Борода
Вы писали "....здание 1-этажное коммерческое (магазин)"
В связи и этим, я делел упор, на титул здания "магазин" и задаче обоснования его, магазина, экономического срока жизни.
Ведь если вести разговор об определении экономического срока жизни просто коммерческой недвижимости, то для начала надо сделать анализ ЛНЭИ. А это ох как дорого.
Ведь фактически нужно просчитать бизнес для нескольких вариантов в этом здании. Например склад, казино, гостиница, ломбард, банк и т.п. (утрирую специально).
Далее, выбрать самое самое и уже с учетом самого самого, новой функции его использования, определять экономический срок жизни здания
Вы пишите "В приведенном мной примере ресторан простоял 40 лет в очень бойком месте, его достаточно было побелить и мебели отремонтировать чтобы народ сидел с утра до вечера. Но собственники решили что есть более эффективный вариант использования недвижимости. "
У меня вопрос собственники чего, здания или ресторана (в т. ч. здания) как делового предприятия?
Еcли последнего (ресторана), то я бы закрыл предприятие (ресторан) и сдавал бы здание в аренду, какому нибудь ТОВ, например под ресторан. Поверьте опыту, сдача в аренду, самое что ни на есть, ЛНЭИ.
И на фига его белить, ремонтировать, искать товар, продукты, санэпидемстанция, пожарники, клиенты, если аренда будет капать. Чувствуете сколько проблем снимается.
И еще прошу не путать, ЛНЭИ - это не значит, самое доходное. Естественно, есть более доходные варианты, но за все надо платить, я имею ввиду возрастание рисков.
PS: а 40 лет это не возраст. 140 - ВО! (речь о ресторане, а не о здании под...)
Еще пример внешнего износа и его влияния на стоимость
цитата коллеги
".... а у нас всем предприятиям выставили аренду по 50-100 уе за метр. Книжные магазины просто умерли, как и всевозможные художественные салоны и т.п." |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2008 13:42 |
|
Все правильно, при таких ценах в ряде случаев действительно проще всего сдавать в аренду. Но для чего же тогда недвижимость покупают или строят и размещают в ней свой бизнес (торговлю например?) Видимо, в данном случае это оправдано, наверно такая торговля дает больше дохода чем просто сдача помещений в аренду. Бизнесы то разные бывают.  |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
