| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 10:34 |
  |
Перенесено из темы «Право пользования земельным участком»
| rudge писал(а): |
Да порой наши советы не очень корректны, что поделаешь, нам то ошибаться можно. ГУРУ - нет. Просто хотелось предостеречь от слепого следования тому, что написано в НАШИХ книгах.
Вот вопрос, попробуйте найти ответ. (в наших книгах и нормативах)
Как корректно рассчитываются поправки при сравнительном подходе?
При попарном сравнении есть у Драпиковского и Ивановой. Как на мня одна из лучших книг по оценке. |
Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:
| КовАл писал(а): |
по моему мнению, для этого ничего лучше, чем регрессионный анализ еще не придумали... на второе место я бы поставил расчет с помощью линейной алгебры (матрица), а на третье парные сравнения... матрицу поставил выше парных сравнений из-за "гибкости" в использовании.
З.Ы. по большому счету это все парные сравнения, но я, в данном случае, имел в виду сам механизм расчета. |
Уважаемый КовАл
Все правильно.
Только одно НО. Все это, имеет такую "болезнь" как субъективизм, чего к сожалению не хотят учитывать пользователи наших работ.
Я о расчетных поправках, которые бы не зависели от чего то мнения. По этому, я поставил первым попарное сравнение. Тут четко работает формула без всяких коэффициентов. Хотя согласен точность такого расчета во многом зависит от выбора пары. Но это контролируемо и проверяемо.
Регрессионный анализ менее подвержен проблеме отбора аналогов, хотя....
В общем, я о расчете поправки где 2 + 2 = 4, а не 2 + 2 = от 3 до 5.
Такого не встречал, да наверное ее и в природе нет. Хотя....
Но мы то порядке применения литературы. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 11:01 |
|
rudge, а в чем Вы видите субъективизм при применении регрессионного анализа и матриц? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 11:10 |
|
В подборе аналогов. Ведь можно сделать не полную или однобокую выборку и результат исказится. Равно как и в попарном сравнении. Но тут легче и проще проверить. К сожалению этот метод трудноосуществим из-за отсутствия сопоставимой, объекту оценки, пары.
Вот и выкручиваемся.
Хотя согласен против расчета с применением регрессионного анализа и матриц мало кто будет возражать. Тут срабатывает проблема проверки аналогов она трудоёмкая и естественно ее, при проверке отчета, никто не делает. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 11:51 |
|
не совсем согласен с тем, что парные сравнения легче проверить... для проверки качества построения регр. уравнения существует масса инструментов... r^2; F; t; графики остатков и т.д. а что касается аналогов, так вот пример для парного сравнения... имеется три аналога из которых можно составить пару...
квартиры
1) 3 эт; хор. сост; г. Херсон цена 100 грн
2) 3 эт; хор. сост; г. Херсон цена 110 грн
3) 3 эт; удов.; г. Херсон цена 90 грн
для определения корректировки на состояние можно взять пару 1-3, тогда получим 10 грн, а можно взять пару 2-3, тогда получим 20 грн, а можно взять 3-(среднее между 1 и2), тогда получим 15 грн, что, скорее всего будет наиболее верно... так что я бы не сказал, что парные легче проверить... для проверки необходимо видеть другие аналоги, а поскольку, в отличии от регр. для парных нет необходимости приводить большее кол-во аналогов чем 2, то проверить такой расчет будет явно сложнее.
З.Ы. Чаще вариант, где мы получили 15 грн. является идеальным... в большинстве случаев аналогов хватает только на одну пару, а тут вероятность ошибки очень велика... мало ли... может мы выбрали экстремальное значение... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 12:35 |
|
Пардон коллега КовАл
Так нельзя. В привели пример очень не корректный. При таких раскладах естественно большая ошибка.
Позвольте напомнить, при попарном сравнении берется аналог (А) максимально приближенный по всем параметрам к объекту оценки (О).
Допускается 1 - 2 отличия
Пример подбора аналога
1. Функция А = О (аксиома)
2. Место расположение А=О (аксиома) желательно в одном здании. Если нет то далее
2.1.Тип здания А=О (может отличатся)
3. Состояние например А не = О
4. Планировка А=О (может отличатся)
5. Период продажи А = О (максимально приближенный к дате оценки)
6. Место расположение в здании А не = О (угловое, этаж)
Вот приблизительный набор характеристик (А) и (О) для применения попарного сравнения. Все остальные варианты не годятся и если они применены в оценке то сразу на этом методе ставится крест.
Вся сложность такого метода, это подбор (наличие) аналога. Если его нет, то и расчет проводить нельзя.
А вот проверить очень легко (прозвонить, а если удастся то посетить аналог). Ну, а уж пройти и посмотреть со стороны, вообще не проблема. А если хорошо знаешь город, то и ходить не надо.
Чего практически сделать при применении регрессионного анализа невозможно. Но тут другие плюсы. Особенно если нет вариантов для попарного сравнения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 13:00 |
|
rudge, ну я утрирую... можно сто параметров сравнения привести... я хотел сказать, что квартиры одинаковы по всем параметрам кроме одного - у аналога 3 другое состояние... а вот аналог 1 и 2 схожи по всем параметрам, просто продавцы этих квартир по-разному оценивают свою недвижимость, поэтому выставили их по разным ценам... это вполне нормальная ситуация на рынке... так вот, беря для пары разные аналоги (сначала первый, а затем второй) мы получим различные варианты корректировки… а усредняя эти результаты получим третий вариант корректировки 
А говоря о проверке я имел ввиду, что проверяющий не знает, например, при варианте 1-3 не является ли аналог 1 выбросом… т.е. самым высоким аналогом, который предлагается к продаже на рынке. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 13:47 |
|
Уважаемій КовАл
Про утрирование честно я не подумал, просто решил уточнить, пардон если невзначай обидел  Ну там, задел профессиональные струнки например
"А говоря о проверке я имел ввиду, что ......"
Вот тут то я с вами согласен полностью. Ведь подбор аналогов (исходных данных) полностью лежит на совести оценщика при том в любых методах расчетов. Так что, от субъективизма нам никуда не деться.
Но согласитесь, проверить два аналога легче чем сотню
Да, из 3 вариантов, только 1 и 2 подходят, 3 нет. Тут проблема, а увидит ли оценщик или .... все это аналоги. За частую один видит 1-3, а другой 2-3, при этом 1-2 (самое приемлемое) выпадает из расчета. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 14:01 |
|
| rudge писал(а): |
| Про утрирование честно я не подумал, просто решил уточнить, пардон если невзначай обидел Ну там, задел профессиональные струнки например |
ой, rudge, бросьте, мы уже с Вами давно общаемся... я уже Вас, практически, другом считаю и на такое не обижаюсь...
| rudge писал(а): |
| Ведь подбор аналогов (исходных данных) полностью лежит на совести оценщика при том в любых методах расчетов. Так что, от субъективизма нам никуда не деться. |
+1, но такой субъективизм будет в любых отчетах.
| rudge писал(а): |
| Но согласитесь, проверить два аналога легче чем сотню |
согласен, только я не о том... я о том, репрезентативна ли выборка, дает ли она право говорить о том, что данная корректировка не получена на основании не типичных цен (выбросов)... и еще, чем больше приведено аналогов, тем проще проверяющему убедиться, что стоимость реальная. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 14:22 |
|
Уважаемый КовАл
Благодарю за доверие.
Чет мы далеко ушли. Начали про расчет поправок, а перешли на точность и вшивость.
Да вопросов нет, что касается "....чем больше приведено аналогов, тем проще проверяющему убедиться, что стоимость реальная." Хай перевіряє 
А вот "репрезентативна ли выборка, ......." и далее "на основании не типичных цен ...."
Во! Уважаемый коллега, а дальше то, если не ошибусь, должна работать вторая составляющая оценки - искусство. Но этому научить не возможно.
К стати, там где то про ПО говорили, я даже не стал вклиниваться. По моему это не перспективно. Разве что, для стандартизированной, но это другая тема. Мы же о РС. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 15:38 |
|
КовАл
Эт правильно что в отдельную ветку убрал. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 11:06 |
|
всё не читал, хочу просто напомнить о самой главной особенности (как для оценки) регрессионного анализа - анализ отражает лишь математическую зависимость переменных, а не причинно-следственные отношения.
отсюда и вырастают многие косяки и субъективизм при оценке, особенно в условиях резких перемен на рынке
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 12 Дек 2008 11:12 |
|
Комбинация регрессии и парных сравнений. Всё просто.
Имеем регр. модель, например цены предложения единицы площади офисных помещений в центральной зоне города. Подбираем несколько объектов сравнения, наиболее близких объекту оценки. Корректирующий коэффициент к фактической цене предложения объекта сравнения определяется как соотношение модельных значений объекта сравнения и объекта оценки (если модель мультипликативная). В случае аддитивной модели рассчитывается надбавка/скидка как разность модельных значений. Далее изучаем выборку скорректированных цен. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 12 Дек 2008 22:27 |
|
kink, будьте добры, объясните для того, кто в танке, т.е. мне, а зачем это всё делать, если по модели можно получить стоимость объекта оценки, а если нужны корректировки, то они уже есть в самой модели? Возьмем, например, аддитивную модель... линейное уравнение регрессии:
Х1 - местоположение
Х2 - состояние
уравнение имеет вид 123*Х1 + 456*Х2 + 789 = Стоимость О.О. (цифры от фонаря)
123 - корректировка на местоположение, которая говорит о том, что с изменением качества местоположения на один балл стоимость меняется на 123 грн
456 - корректировка на состояние, которая говорит о том, что с изменением состояния на один балл стоимость меняется на 456 грн
Может быть, я чё-то недопонимаю, а?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| анализ отражает лишь математическую зависимость переменных, а не причинно-следственные отношения. |
не понял я что-то... причем здесь причинно-следственные отношения? Можешь объяснить "на пальцах" что ты имел ввиду? Потому как, если регрессионный анализ показывает, что с улучшением местоположения стоимость снижается, то это значит, что мы просто-напросто что-то неправильно сделали и дальнейшая проверка модели это покажет... это из практики |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 15 Дек 2008 17:21 |
|
КовАл, всё же есть ценообразующие факторы, которые модель не учитывает. И из всей большой группы объектов сравнения, которые используются в регрессионном анализе, наверняка можно подобрать несколько объектов, наиболее близких к объекту оценки. Использую бинарную систему описания факторов, а не балльную (ну кроме площади). |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 15 Дек 2008 21:15 |
|
kink, а можно пример, как Вы рассчитываете эти факторы, которые не учитывает модель, а то я что-то не понял методологию... а мне эта тема очень интересна. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
