я только что собралась запросить методичку по итогам этой темы. конспект лекций так сказать.
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Ср, 01 Апр 2009 12:16
kink писал(а):
rudge, у Вас определенно дар всё настолько усложнять и запутывать, что любое Ваше или оппонента утверждение становится покрыто таким мраком, что поневоле хочется век учиться, ибо учение свет
+1 а еще для того что бы на прямую не признать свою неправоту.
Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду:
zanoza писал(а):
kink -
я только что собралась запросить методичку по итогам этой темы. конспект лекций так сказать.
вот краткая методичка
Цитата:
1. Анализ НЭИ для определения РС необходимо проводить.
2. НЭИ может не совпадать с существующим использованием.
3. НЭИ применяется ТОЛЬКО в доходном подходе. (в моем примере магазин-хибарка: в затратке УПВС я буду брать для хибраки, в аналогов продаж, аналоги я буду брать для хибарки, а в доходном арендные ставки для магазина)
Частые вопросы:
В: а кто же это будет делать за копейки?
О: не делайте/делайте/делайте за тысчи;
В: а где это всё взять?
О: подсмотреть/завладеть доками обманным путем/купить за конфеты/забухать и выведать/спросить в лоб.. и др..;
p/s/ это точно так же относиться к любой другой информации, которую добывает оценщик.
_________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
_________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Пн, 15 Мар 2010 14:37
Ну комиксы-не комиксы, но там есть интересное расписывание мотивации различных групп покупателей.
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Пн, 15 Мар 2010 14:44
zanoza писал(а):
Ну комиксы-не комиксы, но там есть интересное расписывание мотивации различных групп покупателей.
я таких мотиваций еще десяток придумаю, главное выводы (естественно вразумительные), а их я как раз и не увидел...
_________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Пн, 15 Мар 2010 14:50
Ну - это же презентация. Просто как толчок. На лекции я думаю рассматривают более детально.
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Пн, 15 Мар 2010 14:54
zanoza писал(а):
Ну - это же презентация. Просто как толчок. На лекции я думаю рассматривают более детально.
может потом они где-то на форумах обсуждали? никто не видел?
_________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Пн, 15 Мар 2010 15:03
Ваще то НЕИ может быть только одно, в том числе и для оценщика. Все остальное (для продавца, покупателя) это уже не НЕИ, а их желание или возможность использовать так или иначе свое имущество.
Другое дело фактическое использование может совпадать с НЕИ. Или другие варианты использования имущества просто отсутствуют.
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
Добавлено:
Пн, 13 Мар 2017 15:05
Виникла дискусія з банком житловий будинок - особняк, використовується як офісне приміщення, банк хоче щоб до уваги брались ціни на житлові будинки, хоча НЕВ теоритично цілком може бути і комерція.
Їх аргумент, що "законодавчо не оформлено дозвіл на використання в якості нежитлових приміщень", і вразі відчуження вони зможуть його продати лише як житловий будинок.
_________________ Роби, що повинен і будь що буде!!!
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
Добавлено:
Пн, 13 Мар 2017 15:28
Доцик писал(а):
Їх аргумент, що "законодавчо не оформлено дозвіл на використання в якості нежитлових приміщень", і вразі відчуження вони зможуть його продати лише як житловий будинок.
Часто попадаюцца объявления типа "продам вместе с арендаторами".
По аналогии - продадут как жилой дом с нежилыми арендаторами.
_________________ "я не оценщик, я только учусь"
Petr
Сообщения: 111
Добавлено:
Пн, 13 Мар 2017 16:12
Доцик писал(а):
Виникла дискусія з банком житловий будинок - особняк, використовується як офісне приміщення, банк хоче щоб до уваги брались ціни на житлові будинки, хоча НЕВ теоритично цілком може бути і комерція.
Їх аргумент, що "законодавчо не оформлено дозвіл на використання в якості нежитлових приміщень", і вразі відчуження вони зможуть його продати лише як житловий будинок.
Думаю тем самым банк существенно упростил вам работу. Проще найти аналоги обычных жилых домов, чем жилых домов, использующихся под офис.
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
Добавлено:
Пн, 13 Мар 2017 16:14
Yourick писал(а):
Часто попадаюцца объявления типа "продам вместе с арендаторами".
По аналогии - продадут как жилой дом с нежилыми арендаторами.
ви проте, що треба крім всього проводити коректування на наявність орендарів
Добавлено спустя 2 минуты 57 секунд:
враховуючи їх якісні і кількісні характеристики
_________________ Роби, що повинен і будь що буде!!!
Серый Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
Добавлено:
Пн, 13 Мар 2017 18:10
Доцик писал(а):
ви проте, що треба крім всього проводити коректування на наявність орендарів
Добавлено спустя 2 минуты 57 секунд:
враховуючи їх якісні і кількісні характеристики
Скорее про то, что подобные объекты часто сдаются в аренду и продаются с арендаторами. И такая приписка может вам помочь так как в стоимости такого объекта уже учтен коммерческий потенциал, если он есть.
И офис офису рознь. Одно дело здание в виде особняка и совсем другое - типичное административное здание с корридорно-кабинетной планировкой.
Набираете себе за аналоги такие же особняки в локальном местоположении объекта оценки. Скорее всего, что по документам они тоже будут иметь статус жилого дома. Рынок же на то и рынок, он формирует цену с точки зрения ее максимизации. Таким образом, учтете весь потенциал своего объекта, в том числе и коммерческий. Это как с квартирами на первом этаже в проходных местах. Рынок уже все учел в цене.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
Добавлено:
Пн, 13 Мар 2017 19:33
Доцик писал(а):
Виникла дискусія з банком житловий будинок - особняк, використовується як офісне приміщення, банк хоче щоб до уваги брались ціни на житлові будинки, хоча НЕВ теоритично цілком може бути і комерція.
Їх аргумент, що "законодавчо не оформлено дозвіл на використання в якості нежитлових приміщень", і вразі відчуження вони зможуть його продати лише як житловий будинок.
Слегка напрягает Ваше сообщение о том, что "НЭИ теоретично может быть и коммерция"... Насколько я помню, НЭИ подразумевает далеко не только "максимизацию дохода", но имеет и некие ограничения по этой "максимизации"... Одним из таких ограничений является "юридическая дозволенность"... А если Вы глянете в Жилищный Кодекс (я понимаю, что все давно на него плюют столько, на сколько слюней хватает, но, все же...), то заметите,что жилые помещения использовать под офисы, торговлю, производство, все еще, официально запрещено. Поэтому, если Вы задались вопросом о "НЭИ", то коммерцию Вы туда вписывать не должны... Точнее, коммерцию можете указывать, коммерческой деятельностью в данном доме будет сдача этого дома в аренду. Причем, под жилье. Поэтому, на мой взгляд, банкиры в данном случае, как это ни странно, правы.
Хотя, можно, конечно, и "пригомерроиться" слегка... Посчитать стоимость перевода данного дома в нежилое строение с последующей сдачей в аренду под офисы... Нужно ли Вам это? Решать Вам...
Добавлено спустя 8 минут 30 секунд:
Серый писал(а):
Рынок же на то и рынок, он формирует цену с точки зрения ее максимизации.
Но при этом, рынок не учитывает законодательные требования... На данный момент рынок пользуется тем, что у нас все перевернуто с ног на голову: сначала никто не контролирует соблюдение требований законодательства о порядке использование объектов недвижимости, а потом, если что-то случается - сразу припоминают ВСЁ, ВСЁ, ВСЁ и "врубают на полную катушку"...
Например, правила противопожарной безопасности для жилых и офисных помещений существенно отличаются... И когда происходит пожар в жилом помещении, которое используется в качестве офисного, а еще, не дай Бог, с жертвами, собственник получает на пару статей УК больше, чем если бы у него все было как положено... А эти "пару статей" - это лишние 2-5 лет...
А рынок? А ему пофиг, как и всем остальным, кто еще "не попал"...
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме