| Автор |
Сообщение |
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
 Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 08:22 |
  |
Вопрос в следующем. Как посчитать стоимость права аренды зем участков под массивами РПути. При исходных данных: срок аренды до конца тек года, известна нормативная оценка, а/ставка -1,5% и площадь зем уч.-в.
В начале обошел этот вопрос, мотивируя, что у арендатора нет доп. дохода. Но теперь надо поднять ст-ть объектов. Как вариант хочу добавить.
Интересны все мнения. |
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 08:41 |
|
Исходим из предположения (ЛНЭИ), что, вероятнее всего, аренда будет перезаключена. Поскольку это объект Фонда - методология известна: кап-ция в качестве фиктивного "дохода" арендных платежей. На условно-бесконечный срок... приватизация земли, видимо, не предвидится. Плюс подумать о возможной индексации нормативной денежной. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 08:45 |
|
Уточню. Объекты в недвижимости в собственности ОАО. Земля коммунальная. Нормативка на 2009 год. Откуда взять доп. доход арендатора. Хотя бы теоретически. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 09:08 |
|
Уважаемый Bogdan Gun
Тут я думаю надо знать для кого оценивается такое право. Для собственника ЗУ или для арендатора.
Для этого посмотрите договор аренды. Есть ли в нем право у арендатора сдавать ЗУ в субаренду? Из моей практики таких прав собственники в лице Гос. не дают. Следовательно если нет такого права то для арендатора его стоимость = 0.
Если говорить о собственнике как Гос. то я бы прокапитализировал сумму аренды очищенную от затрат, так как Гос не плательщик налога на ЗУ. Если собственник не Гос. но плательщик налога на ЗУ то доп, доход будет разница между арендной платой и налогом на ЗУ которую очистив от затрат и капитализировал бы.
Но это не РС это стоимость ППЗУ для собственника.
Попробуйте, может так. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 09:20 |
|
Уважаемый rudge.
Оценка происходит для отчуждения не гос. ЗУ в виде РП и вспом об-в недвижимости. При этом продавец является арендатором коммунальной земли под РП без права субаренды (по крайней мере в договоре упоминаний нет). Арендная плата я так понимаю на уровне налога. |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 09:22 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| Откуда взять доп. доход арендатора. Хотя бы теоретически. |
Доп.доход корректно трактовать не только как поступления неких денежных доходов, но и как экономию затрат (в том смысле, что пользование объектом осуществляется не по рыночной цене, а по выгодной договорной).
Если определить рыночную стоимость ЗУ и ставку капитализации для земли, легко рассчитать рыночную арендную плату. Разница между рыночной и договорной арендной платой и составляет доп.доход. Капитализируя эту разницу, получаем стоимость права аренды. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 09:25 |
|
Ну по РП ясно. А по ЗУ кто собственник? Кто передал в аренду?
(Под Гос я имею ввиду все структуры приравненые к Гос)
Да что в Вашем понимании "ЗУ в виде РП"
Я понимаю так что РП это один объект (улучшение ЗУ), а ЗУ это другой объект.
Добавлено спустя 5 минут 5 секунд:
Уважаемый N.D.
На сколько я помню то понятие РС ППЗУ из нормативных документов убрали. (тут ведь про ППЗУ, а не про РСЗУ) Было изменение. Или это был проект? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 09:40 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый N.D.
На сколько я помню то понятие РС ППЗУ из нормативных документов убрали. (тут ведь про ППЗУ, а не про РСЗУ) Было изменение. Или это был проект? |
В Методике экспертной денежной оценки речь идет о стоимости права пользования ЗУ (права постоянного пользования либо права аренды), безотносительно к виду стоимости.
А документ, о котором говорит коллега rudge, находится на стадии проекта:
http://dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article?art_id=93198&cat_id=37202 |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:02 |
|
| N.D. писал(а): |
| Доп.доход корректно трактовать не только как поступления неких денежных доходов, но и как экономию затрат (в том смысле, что пользование объектом осуществляется не по рыночной цене, а по выгодной договорной). |
Поддерживаю.
В этом случае рыночную арендную плату определял бы как для земель промышленности: земля опд путями расположена на территории предприятия, пути необходимы для обслуживания промышленного потенциала предприятия и врядли теоретически должна стоимть больше или меньше земель промышленности (соответственно, врядли больше или меньше должна быть арендная плата).
Договорная арендная плата у вас есть |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:05 |
|
Уважаемый Bogdan Gun
| rudge писал(а): |
Если говорить о собственнике как Гос. то я бы прокапитализировал сумму аренды очищенную от затрат, так как Гос не плательщик налога на ЗУ. Если собственник не Гос. но плательщик налога на ЗУ то доп, доход будет разница между арендной платой и налогом на ЗУ которую очистив от затрат и капитализировал бы.
Но это не РС это стоимость ППЗУ для собственника.
Попробуйте, может так. |
Тут неточность в таком варианте получим стоимость ЗУ.
N.D. надоумил
Разве, что трактовать, что полное ППЗУ = стимости ЗУ естественно для собственника, а не РС.
Как посчитать корректно РС ППЗУ при отсутствии данных я не знаю. А тех кто знает я тоже на знаю.
Я бы просчитал для собственника и так написалбы в отчете. А там хай вбивають или скажут как.
Добавлено спустя 6 минут 43 секунды:
| Серый писал(а): |
| N.D. писал(а): |
| Доп.доход корректно трактовать не только как поступления неких денежных доходов, но и как экономию затрат (в том смысле, что пользование объектом осуществляется не по рыночной цене, а по выгодной договорной). |
Поддерживаю.
В этом случае рыночную арендную плату определял бы как для земель промышленности: земля опд путями расположена на территории предприятия, пути необходимы для обслуживания промышленного потенциала предприятия и врядли теоретически должна стоимть больше или меньше земель промышленности (соответственно, врядли больше или меньше должна быть арендная плата).
Договорная арендная плата у вас есть |
Уважаемый Серый.
Тока пожалуй не РС, а стоимость для конкретного арендартора так как в расчете будут фигурировать данные с конкретного договора, а не рыночные. Или выводить, на основании анализа договоров аренды, какую то сложившуюся ставку и называть ее рыночной, так как другой на рынке нет. Но это из области фантастики. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:18 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый Серый.
Тока пожалуй не РС, а стоимость для конкретного арендартора так как в расчете будут фигурировать данные с конкретного договора, а не рыночные. Или выводить, на основании анализа договоров аренды, какую то сложившуюся ставку и называть ее рыночной, так как другой на рынке нет. Но это из области фантастики. |
Возможно и так. Нужно подумать. Ведь в основу договорной арендной платы положена нормативная денежная оценка (едина для всех) и % аренды, зависящий от функционального использования зем. участка (тоже един для всех). Соответственно, арендная плата земельного участка врядли зависит от арендатора. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:23 |
|
Серый, давайте тормознемся на этом. А то опять по кругу пойдем. 
Думаю те варианты которые тут выложены помогут коллеге. Пусть выберает. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:48 |
|
| rudge писал(а): |
Как посчитать корректно РС ППЗУ при отсутствии данных я не знаю. А тех кто знает я тоже на знаю.
Я бы просчитал для собственника и так написалбы в отчете. А там хай вбивають или скажут как. |
| rudge писал(а): |
| Тока пожалуй не РС, а стоимость для конкретного арендартора так как в расчете будут фигурировать данные с конкретного договора, а не рыночные. Или выводить, на основании анализа договоров аренды, какую то сложившуюся ставку и называть ее рыночной, так как другой на рынке нет. Но это из области фантастики. |
100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 13:01 |
|
| rudge писал(а): |
Ну по РП ясно. А по ЗУ кто собственник? Кто передал в аренду?
(Под Гос я имею ввиду все структуры приравненые к Гос)
Да что в Вашем понимании "ЗУ в виде РП"
Я понимаю так что РП это один объект (улучшение ЗУ), а ЗУ это другой объект. |
Это я в сокращениях понял ЗУ как земельные улучшения, а не зем участок.
Оценка с точки зрения арендатора земли.[
А как писал quote="Серый"]В этом случае рыночную арендную плату определял бы как для земель промышленности: земля опд путями расположена на территории предприятия, пути необходимы для обслуживания промышленного потенциала предприятия и врядли теоретически должна стоимоть больше или меньше земель промышленности (соответственно, врядли больше или меньше должна быть арендная плата).
Договорная арендная плата у вас есть
[/quote]
В том то и дело что с точки зрения покупателя недвижимости никаких по моему преимуществ нет, т.к. он будет вероятно платить исходя из тех же ставок от нормативки, что и нынешний собственник улучшений (арендатор земли). |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 13:15 |
|
[quote="Bogdan Gun"]
| rudge писал(а): |
Ну по РП ясно. А по ЗУ кто собственник? Кто передал в аренду?
(Под Гос я имею ввиду все структуры приравненые к Гос)
Да что в Вашем понимании "ЗУ в виде РП"
Я понимаю так что РП это один объект (улучшение ЗУ), а ЗУ это другой объект. |
| Bogdan Gun писал(а): |
| Это я в сокращениях понял ЗУ как земельные улучшения, а не зем участок. |
Почему же коллега? Внимательно прочтите выделенное во фразе.
Тут РП (объект №1) улучшения, а ЗУ земельный участок (объект №2)
| Bogdan Gun писал(а): |
| В том то и дело что с точки зрения покупателя недвижимости никаких по моему преимуществ нет, т.к. он будет вероятно платить исходя из тех же ставок от нормативки, что и нынешний собственник улучшений (арендатор земли). |
Я так понял, что в продажу пойдет только РП. В таких случаях я прошу заказчика четко указать объект оценки. Тут, я бы попросил указать, что "объектом оценки есть РП без стоимости ЗУ и ППЗУ" и такое письмо в отчет.
Такие писма я пишу сам а заказчик подписывает. Если очень гоноровый то официально запрос на уточнение объекта оценки. Если ЗУ или ППЗУ оставят то ограничения в отчете. (думаю не оставят).
Удачи
PS: через поиск поищите, где то по РП шла полемика. Я о порядке расчета. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
