| Автор |
Сообщение |
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 14:56 |
  |
Господа оценщики, помогите обосновать. Комплекс недвижимости без учета земли расчетом по УПВС показал 28 млн.грн. По сметам на новое строительство- 70 млн. Чем можно обосновать такую разницу (опустим пожалуйста каменты вроде "что-то тут явно не так, не правильно посчитано итд"). может кто сталкивался с такой проблемой? и еще вопрос: как доказать что УПВС для районных центров рулит, а для городов нет? |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 15:11 |
|
Вы случайно не учли износ при расчете по УПВС. Типа сравниваете ОСЗ и СЗ.
Опять же смотря что оцениваете. Если старый объект, времен постройки что и годы УПВС, то возможно, что сметы содержат дополнительное оборудование согласно новых современных требований по сравнению с оцениваемым объектом, а к показателям УПВС корректировка не внесена. Это, наверное, самое основное, что может быть. А там дальше нужно смотреть.
А по поводу второго вопроса. Опять таки, дата строительства объекта и дата УПВС примерно должны быть одинаковыми. А где находится объект оценки - не имеет разницы.
Как обоснование - уровень оплаты труда. УПВС - штука нормативная и ее основу положены плановые (читай - минимальные) показатели, что соответствует уровню оплаты в небольших населенных пунктах. Ведь кирпич стоит примерно одинаково везде. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 15:18 |
|
| Серый писал(а): |
| Вы случайно не учли износ при расчете по УПВС. Типа сравниваете ОСЗ и СЗ. |
я уже написала стоимости обе с учетом накопленного износа.
Здания разных годов постройки. Ну сметы то понятно что содержат в себе кучу всего чего в упвс нету. но как обосновать это?
| Серый писал(а): |
| А по поводу второго вопроса. Опять таки, дата строительства объекта и дата УПВС примерно должны быть одинаковыми. А где находится объект оценки - не имеет разницы. |
ппоподробней, чет ниче не поняла |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 15:32 |
|
| Matilda писал(а): |
| Здания разных годов постройки. Ну сметы то понятно что содержат в себе кучу всего чего в упвс нету. но как обосновать это? |
Прямым сравнением. Раписать из чего состоят обе стоимсти и сравнить, чего где нету/есть и соответствует ли это объекту оценки.
| Matilda писал(а): |
Серый писал(а):А по поводу второго вопроса. Опять таки, дата строительства объекта и дата УПВС примерно должны быть одинаковыми. А где находится объект оценки - не имеет разницы.
ппоподробней, чет ниче не поняла |
Ну Вы же спрашиваете, как обосновать, что УПВС для небольшого нас. пункта подходит, а дл города - нет. Так я и говорю, что особо не имеет значения, где находится объект, главное, чтобы его дата постройки и дата выхода УПВС были близки.
Теоретически, ведь могут же быть два абсолютно одинаковых объекта, тлько один в райцентре, а другой в городе. До момента учета накопленного износа они будут иметь одинаковую стоимость. Так почему ж тогда для их оценки нельзя применять УПВС. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 15:37 |
|
а ко 2 вопросу: стоимость затратным в районном центре расчитанная по УПВС практически совпала с сравнительным подходом. стоимость по УПВС в большом городе-миллионнике по УПВС дает 28 млн, а сравнительным тоже 70 млн. то есть получается что в районных центрах результаты схожи, а больших городах-разница большая. и это тоже надо мне обосновать каким то образом |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 15:47 |
|
| Matilda писал(а): |
| а ко 2 вопросу: стоимость затратным в районном центре расчитанная по УПВС практически совпала с сравнительным подходом. стоимость по УПВС в большом городе-миллионнике по УПВС дает 28 млн, а сравнительным тоже 70 млн. то есть получается что в районных центрах результаты схожи, а больших городах-разница большая. и это тоже надо мне обосновать каким то образом |
В городе крадут больше. Я серьезно. Мож. они игнорируют строит.нормы. По телеку показывали, как с новых "элитных" домиков кирпичи через 2 года вывливаются. |
|
|
 |
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 15:51 |
|
| Matilda писал(а): |
| Комплекс недвижимости без учета земли расчетом по УПВС показал 28 млн.грн. По сметам на новое строительство- 70 млн. |
| Matilda писал(а): |
| тоимость по УПВС в большом городе-миллионнике по УПВС дает 28 млн, а сравнительным тоже 70 млн. |
что то не понятно - ведь сравнительный с учетом месторасположения? |
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 15:52 |
|
| Matilda писал(а): |
| а ко 2 вопросу: стоимость затратным в районном центре расчитанная по УПВС практически совпала с сравнительным подходом. стоимость по УПВС в большом городе-миллионнике по УПВС дает 28 млн, а сравнительным тоже 70 млн. то есть получается что в районных центрах результаты схожи, а больших городах-разница большая. и это тоже надо мне обосновать каким то образом |
как минимум сидит земельная компонента |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 16:00 |
|
| Серый писал(а): |
| Прямым сравнением. Раписать из чего состоят обе стоимсти и сравнить, чего где нету/есть и соответствует ли это объекту оценки. |
+1, только колупать смету (если конечно ты так уверена, что всё правильно посчитано) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 16:02 |
|
Прибыль предпринимателя (риэлтора, застройщика) мож. так повлияла? |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 16:05 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| +1, только колупать смету (если конечно ты так уверена, что всё правильно посчитано) |
а смету лучше колупать в НИИ или судебных (только путевых) |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 16:14 |
|
| Matilda писал(а): |
| Чем можно обосновать такую разницу? |
Можно попробовать сопоставить стоимости типовых объектов (жилой дом, админздание), рассчитанные по УПВС и указанные Мінрегіонбудом (он периодически дает стоимость строительства 1 кв.м, жилье - даже по областным центрам).
Если и при таком сопоставлении разница будет в 2-3 раза, можно говорить о тенденции) |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 16:57 |
|
Так смета це ж понятие относительное. При хорошем сметчиек смета может иметь колебания до 50%. Ето проверено на практике. И главное при лицензионном програмном обеспечении. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 17:48 |
|
К словам N.D.
| N.D. писал(а): |
Можно попробовать сопоставить стоимости типовых объектов (жилой дом, админздание), рассчитанные по УПВС и указанные Мінрегіонбудом (он периодически дает стоимость строительства 1 кв.м, жилье - даже по областным центрам).
Если и при таком сопоставлении разница будет в 2-3 раза, можно говорить о тенденции) |
В одной из работ отказывался от затратки так:
| Цитата: |
Згідно п. 6 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» від 23.10.2004 року, витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренда якого обмежений, спеціалізованого нерухомого майна, зокрема нерухомих пам'ятників культурного спадку, передавальних пристроїв і т.п.. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у випадку, якщо їх заміщення або відтворення фізично можливе і (або) економічно доцільне.
Враховуючи ці рекомендації вважаємо, що в застосуванні даного підходу немає доцільності оскільки по-перше, ринок подібних об'єктів достатньо розвинений, а по-друге, у розпорядженні Оцінювача немає ні офіційного кошторису витрат на будівництво об'єкту оцінки, ні необхідного об'єму ринкової інформації, про прибуток забудовника, а розрахунок по збірках УПВВ, вартість у яких розрахована на 1969 рік, та не враховує появу сучасних будівельних матеріалів та зміни у вимогах до сучасних будівель, та ще й без урахування прибутку забудовника, приведе до великої погрішності при обчисленнях.
Для прикладу наведемо такі розрахунки. (дальше была таблицаююю а счас попробую преобразовать и упростить)
Е-Е-2 Адміністративна будівля - объем= 4351м.куб площадь = 1048,4 м.кв.
СЗ= 4351 м.куб х 21,6 х 0,94 х 19,54 = 1726216 грн. или 1726216 / 1048,4 м.кв. = 1646,5 грн/м.кв.
де:
0,94 – коригувальний коефіцієнт на кліматичний район (від ІІ до ІІІ) (ввідні вказівки до збірника №28, «Порядок застосування збірника» п.3)
19,48 – сумарний індекс перерахування вартості а дату оцінки, що складається із добутку:
- індексу зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт з 1969 по 1983 рік для об'єктів авторемонтних підприємств (Додаток № 1 к постанові Держстрою СРСР № 94 от 11.05.1983 року) – 1,16;
- територіального коефіцієнту до індексів з 1969 по 1984 рік по галузях народного господарства, галузям промисловості, що враховує особливості змін кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт для Миколаївської області (Додаток № 2 до постанови Держбуду СРСР № 94 від 11.05.1983 року) – 1,02;
- індексу зміни вартості будівельно-монтажних робіт до їхньої ринкової вартості на 01.07.2009 р. – 16,53 (без урахування ПДВ).
- індексу інфляції за липень 2009 року – 0,999
Згідно Додатку до листа Мінрегіонбуду від 13.07.2009 № 9/11-1028 таб.5 Опосередкована вартість будівництва об’єктів соціального призначення, які споруджуються на території України, вартість 1 м2 адміністративної будівлі складає 7030 грн. з ПДВ, або 5858 грн. без ПДВ, що значно відрізняється від вартості будівництва адміністративної будівлі, розрахованої згідно УПВВ (1646,5 грн/м2).
Зважаючи на все це вважаємо, що витратний підхід, в даному випадку, не буде коректно відображати дійсної ринкової вартості об’єкта оцінки. |
|
|
|
|
|
Грррр
Сообщения: 41
Откуда: Хороший Город Крым
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2009 21:10 |
|
2 КовАл
*та ще й без урахування прибутку забудовника, приведе до великої погрішності при обчисленнях* +1
(дочке ноутбук, жене шубу, а мне тачку апгрейдить))))) причём на уровне от рабочего до главного инженера(ноутбуки-то разные)))) не исключено, что некотгорые интересы чиновников и инспекций всяких тоже там сидят. кто знает как они эти затраты проводят.
вот 42 млн разницы и выходит))))
Добавлено спустя 31 минуту 15 секунд:
а разницу в стоимости можно обосновать несоответствием затрат на строительство объекта с учётом качества отделки и работ относительно УПВС("Умный Дом" например)
может так? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
