| Автор |
Сообщение |
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
 Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 22:42 |
  |
Уважаемые!!!!помогите советом: есть земельный участок с актом на право постоянного пользования зем. уч., оформленный на кол-ное предприятие в 1996г., а на этом уч-ке находится автостоянка, которую эксплуатирует ТОВ "...", являющееся правоприемником кол-ного предприятия. Нужно произвести оценку двух зданий - 18 и 20кв.м, ограды, ворот и асфальтового покрытия, не введеных в эксплуатацию. Что в данном случае делать с земельный уч-ком?? Заранее благодарю. |
|
|
   |
|
Alex69
Возраст: 56
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 08:39 |
|
| ТаТа писал(а): |
| Уважаемые!!!!помогите советом: есть земельный участок с актом на право постоянного пользования зем. уч., оформленный на кол-ное предприятие в 1996г., а на этом уч-ке находится автостоянка, которую эксплуатирует ТОВ "...", являющееся правоприемником кол-ного предприятия. Нужно произвести оценку двух зданий - 18 и 20кв.м, ограды, ворот и асфальтового покрытия, не введеных в эксплуатацию. Что в данном случае делать с земельный уч-ком?? Заранее благодарю. |
Считать право пользования земельным участком |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
 |
|
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 09:21 |
|
но согласно ст.92 ЗК земля у них в воздухе. |
_________________
"Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес |
|
|
|
Alex69
Возраст: 56
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 09:38 |
|
| ТаТа писал(а): |
| но согласно ст.92 ЗК земля у них в воздухе. |
ст. 92 определяет постоянное право пользование ЗУ, а мы говорим об оценке застроенного участка и фактическом использовании земли в коммерческих или иных целях. Т.е. расчет права пользования ЗУ обязателен при расчете затратным подходом.
При расчетах по доходу и сравнительным подходом оно (право пользования) учтено в стоимости (нужно только подобрать корректно аналоги по недвижимости, т.е. строения целевого назначения и земельный участок (пром. база, автостоянка и т.д.) и в случае необходимости откорректировать на величину земельного участка).
В отчете при описании обязательно делаешь оговорку о том, что объекты недвижимости находятся на ЗУ такой-то площади, земля не приватизирована, не в аренде, не в постоянном пользовании, а .... как по документам (т.е. фактическое состояние прав на землю).
Это задача владельца недвижимости привести в соответствие свои земельные отношения с государством (аренда, выкуп, приватизация и т.д.) |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
|
|
LarChik
Возраст: 49
Сообщения: 173
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 09:58 |
|
| ТаТа писал(а): |
| но согласно ст.92 ЗК земля у них в воздухе. |
Ну так об чем спор?
Никакого права пользования у них нет:
во-первых у них нет права постоянного пользования в соответствии с упоминаемой ст. 92 ЗКУ;
во-вторых у них нет права аренды земельного участка (платного пользования) согласно ст. 125 "Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою", которая гласит: п.2 "Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації".
А есть банальное нарушение ЗКУ в части ст. 125, п. 3 "Приступати до використання земельної ділянки до... одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації ЗАБОРОНЯЄТЬСЯ".
Коллеги, давайте отучимся от привычки ценить то, чего НЕТ. |
|
|
|
|
Alex69
Возраст: 56
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 10:20 |
|
| LarChik писал(а): |
| Коллеги, давайте отучимся от привычки ценить то, чего НЕТ. |
Как это нет, а недвижимость (здания, мощение, ограждение)?
Они что в воздухе висят? И как это вы затраткой их оцените без земельной компоненты?
| Цитата: |
| Нужно произвести оценку двух зданий - 18 и 20кв.м, ограды, ворот и асфальтового покрытия, не введеных в эксплуатацию. Что в данном случае делать с земельный уч-ком?? |
|
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
|
|
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 10:22 |
|
Спор о том, что надо оценить здания и сооружения, а также выполнить условия затратного подхода. |
_________________
"Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 10:45 |
|
| Alex69 писал(а): |
Как это нет, а недвижимость (здания, мощение, ограждение)?
Они что в воздухе висят? И как это вы затраткой их оцените без земельной компоненты? |
Конечно в воздухе. Ведь
| ТаТа писал(а): |
| Нужно произвести оценку двух зданий - 18 и 20кв.м, ограды, ворот и асфальтового покрытия, не введеных в эксплуатацию. |
А если земля не оформлена - то это самый натуральный самострой, а то и вообще, если захотеть, то можно самозахват земли притянуть со всеми вытекающими отсюда последствиями и результатами. Да и как ЧЕСНО эти здания ввести в эксплуатацию (ключевое слово - чесно).
| Alex69 писал(а): |
| И как это вы затраткой их оцените без земельной компоненты? |
Оцениваются ведь права, подтвержденные соответствующим документом. А если нет документа, то что оценивать. Тут я поддерживаю LarChik. На дворе все-таки уже 21 век, а не конец 90-х, когда придумывали капитализацию налога или еще чего-то там. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
LarChik
Возраст: 49
Сообщения: 173
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 10:46 |
|
Коллеги, я прошу не обижаться.
Зачем же вы тогда спрашиваете, нужно ли выполнять условия затратного подхода и методики, если сами знаете ответ?
Для меня вопрос был в том, зачем ценить затратным подходом и извращаться в определении стоимост того, чего нет? Какова цель оценки - рыночная или для фонда, постановки на балланс и т.д.
Для примера приведу ситуацию похожую на эту: клиент хочет оценить металлический агар на аналогичном з.у., площадью 0,5 га для залога. Стоимость ангара - 18000 у.е. (условно) с установкой, так называемое право пользования з.у. - 100000 у.е.
Не оформленное.
Во что вы лично оцените имущество для залога, если при наступлении страхового случая железки забираются, а пустой земельный участок без документов местный совет уже знает как пристроить? |
|
|
|
|
Alex69
Возраст: 56
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 11:04 |
|
| Серый писал(а): |
Конечно в воздухе. Ведь
| ТаТа писал(а): |
| Нужно произвести оценку двух зданий - 18 и 20кв.м, ограды, ворот и асфальтового покрытия, не введеных в эксплуатацию. |
|
Они на земле стоят и этой землей люди пользуются (самовольно или нет вопрос другой).
| Цитата: |
| А если земля не оформлена - то это самый натуральный самострой, а то и вообще, если захотеть, то можно самозахват земли притянуть со всеми вытекающими отсюда последствиями и результатами. Да и как ЧЕСНО эти здания ввести в эксплуатацию (ключевое слово - чесно). |
Акт был ранше и здания могли построить при действующем акте, а ввод в эксплуатацию - пожалуйста, через третейский суд.
| Цитата: |
| Оцениваются ведь права, подтвержденные соответствующим документом. А если нет документа, то что оценивать. Тут я поддерживаю LarChik. На дворе все-таки уже 21 век, а не конец 90-х, когда придумывали капитализацию налога или еще чего-то там. |
Читайте нормативную документацию; при оценке затратным подходом обязательно учитывается земельный компонент иначе у Вас аналогичная недвижимость в центре Киева и в глухом селе будет одинаковой стоимости.
А по поводу 21-го века - «Методика экспертной денежной оценки земельных участков» № 1531 от 11.10.2002 г.
| LarChik писал(а): |
Для примера приведу ситуацию похожую на эту: клиент хочет оценить металлический агар на аналогичном з.у., площадью 0,5 га для залога. Стоимость ангара - 18000 у.е. (условно) с установкой, так называемое право пользования з.у. - 100000 у.е.
Не оформленное.
Во что вы лично оцените имущество для залога, если при наступлении страхового случая железки забираются, а пустой земельный участок без документов местный совет уже знает как пристроить? |
Прошу прощения, но, по-моему, пример приведен неудачный: в нашем случае мы говорим о капитальных строениях, в Вашем случае - металлический ангар. И в Вашем случае стоимость, конечно - стоимость железа.
В нашем случае скорее всего не залог (какой банк возьмет такое обеспечение?), а оценка для узаконения через суд (или я не прав ТаТа?). |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
|
|
LarChik
Возраст: 49
Сообщения: 173
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 11:16 |
|
| ТаТа писал(а): |
| двух зданий - 18 и 20кв.м, ограды, ворот и асфальтового покрытия, НЕ ВВЕДЕННЫХ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. |
Ангар металлический, площадью 420 кв.м. на фундаменте. Свідоцтво про право власности та реєстраційне посвідчення БТІ на нерухоме майно.
А по сути????????????? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 11:28 |
|
| Alex69 писал(а): |
| Читайте нормативную документацию; при оценке затратным подходом обязательно учитывается земельный компонент иначе у Вас аналогичная недвижимость в центре Киева и в глухом селе будет одинаковой стоимости. |
Ну тогда почитайте еще раз, ибо там речь идет о правах на земелю (в случае права собственности - рыночная стоимость земельного участка, в случае других прав - стоимость этого права), а никак не о просто земельном компоненте. Или посреди Киева можно что-то незаконно построить и потом продать это с землей как с собственной. Может кому-то и можно, но лично я в "молодую команду" пока не вхожу. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 11:59 |
|
| LarChik писал(а): |
Ну так об чем спор?
Никакого права пользования у них нет:
во-первых у них нет права постоянного пользования в соответствии с упоминаемой ст. 92 ЗКУ;
во-вторых у них нет права аренды земельного участка (платного пользования) согласно ст. 125 "Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою", которая гласит: п.2 "Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації".
А есть банальное нарушение ЗКУ в части ст. 125, п. 3 "Приступати до використання земельної ділянки до... одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації ЗАБОРОНЯЄТЬСЯ".
Коллеги, давайте отучимся от привычки ценить то, чего НЕТ. |
+1
Вообще, исходя из всего вышесказанного, у меня возникают сомнения по поводу легитимности оценки как таковой. Ведь согласно ЗУ об ценке:
| Цитата: |
Стаття 10. Підстави проведення оцінки майна
Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом
оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником
оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної
експертизи щодо оцінки майна. .....
Стаття 11. Договір на проведення оцінки майна
...
Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене
майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на
законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за
дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці
на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної
інформації про зазначене майно для проведення його оцінки. |
Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд:
Да, и чуть не забыл 
| Серый писал(а): |
| Ну тогда почитайте еще раз, ибо там речь идет о правах на земелю (в случае права собственности - рыночная стоимость земельного участка, в случае других прав - стоимость этого права), а никак не о просто земельном компоненте. Или посреди Киева можно что-то незаконно построить и потом продать это с землей как с собственной. Может кому-то и можно, но лично я в "молодую команду" пока не вхожу. |
+1 |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 12:22 |
|
| Alex69 писал(а): |
| а оценка для узаконения через суд (или я не прав ТаТа?). |
и это тоже.
Заказчик сам пока не определился для чего ему это надо. Мне надо определить рыночную стоимость автостоянки на сегодня. Но знаю из практики, что потом эти отчеты находятся в самых неожиданных инстанциях.
Я понимаю, что мне надо оценивать право аренды чужим земельным участком, указывая все ограничительные условия???
Добавлено спустя 11 минут 57 секунд:
| Шевко писал(а): |
Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене
майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на
законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за
дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці
на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної
інформації про зазначене майно для проведення його оцінки. |
а как сельские рады???они ставят на баланс дороги, скважины и т.д???
Здесь есть предприятие, на балансе которого, стоит эта недвижимость.есть док-ты, подтверждающие факт постройки именно этим предприятием. |
_________________
"Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2009 12:49 |
|
| ТаТа писал(а): |
| есть док-ты, подтверждающие факт постройки именно этим предприятием |
Эти документы не являются подтверждением права собственности, а лишь поводом для легализации такового.
А признание прав - это прерогатива органов местного самоуправления или судов.
| ТаТа писал(а): |
| а как сельские рады???они ставят на баланс дороги, скважины и т.д??? |
Да не спорю я, в жизни так и бывает. Просто учитывая
| ТаТа писал(а): |
| Заказчик сам пока не определился для чего ему это надо |
лучше соблюсти все формальности. Не очень то мне верится, что Заказчик, заказывая оценку, не знает для чего она нужна или ему просто денег некуда деть???
Это моё мнение, а решать естественно Вам. |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
