Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка имущественных прав на квартиры в многоквартирном доме Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка нематериальных активов На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 18:21 Как будут продавать потом - поквартирно или тоже блоком сразу? Если поквартирно - то не нужен, если всем блоком - поправка на масштаб/опт какая-то должна быть, как мне кажется. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 18:32 Уважаемый коллега, а че оценивается??? Вот один вариант объкта оценки Oleg_Kiev писал(а): .....Подскажите, как считать стоимость имущественных прав на квартиры?..... А тут второй Oleg_Kiev писал(а): ...Мне нужно оценить 100 квартир, общей площадью 5000 м2, принадлежащих одному владельцу, который хочет отдать их в залог. ..... Ведь это же разные объекты оценки и подходы разные. В первом варианте оценивается собственно "договор", в котором зафиксированы права на квартиры или на, ну не знаю, может постройку с поледущим переходом прав собственности на собственно квариту. Во втором, объект оценки, конкретные квартиры. Ху из Ху коллега???? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 21:02 Эдуард писал(а): Андрей! При подборе аналогов обязательным моментом есть не этажность а сроки ввода в эксплуатацию. т.е. не важно какой этаж мы сравним с 1-ым - 2-ой или 20-ый?, а важно когда этот этаж ввели в экплуатацию? Oleg_Kiev писал(а): Мне нужно оценить 100 квартир, общей площадью 5000 м2, принадлежащих одному владельцу, который хочет отдать их в залог. Все оцениваемые квартиры однокомнатные, на 5 этаже. Допустим, я взял 10 уже проданных квартир в этом доме на 5 этаже. Все эти квартиры однокомнатные. Посчитал стоимость 1 м2. Получил 2000 дол.м2. Теперь внимание, ВОПРОС: Будет ли стоимость объекта оценки = 5000м2*2000дол =200000 дол.????? если они однотипные, то такой расчет самый логичный, только 2*5=10+6нулей _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 30 Ноя 2009 21:32 А кто, особенно сейчас, сможет единоразово выкупить пусть даже не 100, а 20 квартир в одном и том же месте? Т.е. к снижению платежеспособного спроса уверенно можно добавлять и сужение сегмента потенциальных покупателей квартир - за счет унификации характеристик предлагаемых квартир... Боюсь, что без обоснованного дисконтирования как минимум на сроки поиска таких покупателей не обойтись... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Oleg_Kiev Сообщения: 34 Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 11:01 zanoza писал(а): Как будут продавать потом - поквартирно или тоже блоком сразу? Если поквартирно - то не нужен, если всем блоком - поправка на масштаб/опт какая-то должна быть, как мне кажется. Да, этот вопрос я себе тоже задаю. Оценка для залога в банк. В залог идёт блок. В случае невыполнения условий кредитного договора права на эти квартиры переходят банку. И тут возникает этот вопрос: будет ли банк продавать эти квартиры всем скопом (например какому-то инвестору, которых ещё осталось в Украине пару сотен) в течение "нормального срока экспозици" или будет продавать "смертным" людям по одной в течение n-лет? В зависимости от этого мне и нужно определить стоимость!? Вот и думаю, корректировать, дисконтировать или не трогать вообще? Добавлено спустя 3 минуты 29 секунд: Re: Оценка имущественных прав на квартиры в многоквартирном rudge писал(а): Уважаемый коллега, а че оценивается??? Вот один вариант объкта оценки Oleg_Kiev писал(а): .....Подскажите, как считать стоимость имущественных прав на квартиры?..... А тут второй Oleg_Kiev писал(а): ...Мне нужно оценить 100 квартир, общей площадью 5000 м2, принадлежащих одному владельцу, который хочет отдать их в залог. ..... Ведь это же разные объекты оценки и подходы разные. В первом варианте оценивается собственно "договор", в котором зафиксированы права на квартиры или на, ну не знаю, может постройку с поледущим переходом прав собственности на собственно квариту. Во втором, объект оценки, конкретные квартиры. Ху из Ху коллега???? Продаются имущественные права на квартиры (недвижимость). Есть инвестиционный договор. Подскажите, пожалуйста, какая разница будет при оценке "догвора"? Не приходит ли она опять к оценке недвижимости? Добавлено спустя 1 минуту 38 секунд: Grey Horse писал(а): А кто, особенно сейчас, сможет единоразово выкупить пусть даже не 100, а 20 квартир в одном и том же месте? Т.е. к снижению платежеспособного спроса уверенно можно добавлять и сужение сегмента потенциальных покупателей квартир - за счет унификации характеристик предлагаемых квартир... Боюсь, что без обоснованного дисконтирования как минимум на сроки поиска таких покупателей не обойтись... Есть такие. Инвестфонды всякие и богатенькие инвесторы. Вы таких не встречали? Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 11:29 Oleg_Kiev писал(а): Вы таких не встречали? телефончик дайте Oleg_Kiev писал(а): Есть инвестиционный договор. Подскажите, пожалуйста, какая разница будет при оценке "догвора"? Не приходит ли она опять к оценке недвижимости? не совсем, Вы делаете оценку прав на что-либо по договору, или оценку недвижимости - это могут быть кардинально разные вещи, поскольку договором может быть предусмотрено много нюансов... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 13:33 Oleg_Kiev писал(а): Grey Horse писал(а): А кто, особенно сейчас, сможет единоразово выкупить пусть даже не 100, а 20 квартир в одном и том же месте? Т.е. к снижению платежеспособного спроса уверенно можно добавлять и сужение сегмента потенциальных покупателей квартир - за счет унификации характеристик предлагаемых квартир... Боюсь, что без обоснованного дисконтирования как минимум на сроки поиска таких покупателей не обойтись... Есть такие. Инвестфонды всякие и богатенькие инвесторы. Вы таких не встречали? Очень хорошо. И Вы считаете, что они (ключевая часть слова, кстати - инвест...) сначала выкупят единоразово у банка весь блок по суммарной розничной цене квартир, а потом эти же квартиры в течение n-го времени будут продавать поштучно, в розницу по той же цене? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 13:58 я с начала ветки пытаюсь выяснить что и для чего мы оцениваем А Grey Horse задал очень хороший вопрос Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 14:18 Стараемся... За предыдущий, вчерашний вопрос уже получили... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер skiff Неформальный лидер Возраст: 53 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 14:29 Опять одни и те же грабли: вопрос не полный, получить инфу сложно, посему и разночтения с домыслами и "копия ломаются" впустую. Коллеги, для оперативного решения Ваших задач не ленитесь давать максимально корректную информацию, наполненную исходными данными. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! Oleg_Kiev Сообщения: 34 Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 15:37 [quote="Филин Андрей" не совсем, Вы делаете оценку прав на что-либо по договору, или оценку недвижимости - это могут быть кардинально разные вещи, поскольку договором может быть предусмотрено много нюансов...[/quote] По инвестиционному договору строительная компания передаёт вышеупомянутые квартиры инвестиционной компании по Инвест договору (права по которому и оцениваются). Далее, инвесткомпания обменивает эти квартиры на свои облигации, которые продавала людям. После этого люди регистрируют свои права в БТИ. Оцениваются права по инвестиционному договору между строительной и инвестиционной компанией. какие могут быть нюансы? SanTim Возраст: 54 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 15:41 При продаже пула из 100 квартир увеличивается их период экспозиции на неопределенно более высокий. Если для одной - двух квартир можно говорить о сроке экспозиции 2-3 месяца, то для 100 квартир такие сроки не реальны. ИМХО - стоит построить денежный поток, основанный на прогнозном графике их реализации и отсюда плясать в дальнейшей оценке. Oleg_Kiev Сообщения: 34 Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 15:42 skiff писал(а): Опять одни и те же грабли: вопрос не полный, получить инфу сложно, посему и разночтения с домыслами и "копия ломаются" впустую. Коллеги, для оперативного решения Ваших задач не ленитесь давать максимально корректную информацию, наполненную исходными данными. Согласен. А ещё можно попросить форумчан внимательно читать сам вопрос (прошу прощения за прямоту)! Добавлено спустя 2 минуты 22 секунды: SanTim писал(а): При продаже пула из 100 квартир увеличивается их период экспозиции на неопределенно более высокий. Если для одной - двух квартир можно говорить о сроке экспозиции 2-3 месяца, то для 100 квартир такие сроки не реальны. ИМХО - стоит построить денежный поток, основанный на прогнозном графике их реализации и отсюда плясать в дальнейшей оценке. Вот! Наконец-то мнение по теме! Спасибо! Есть ещё? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 16:08  !  zanoza: Олег, давайте не так сделаем. Давайте я всю ветку вашу перенесу сюда? Ни к чему плодить на форуме ветки с одинаковым названием и, тем более, по одному и тому же объекту. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 01 Дек 2009 16:26 Oleg_Kiev писал(а): Спасибо всем кто откликнулся в ветке по недвижимости. Теперь у меня вопрос (который затрагивался в ветке по недвижимости): Необходимо оценить имущественные права по инвестиционному договору. Договор между застройщиком и инвестором. По договору Застройщик передаёт, а Инвестор получает 100 квартир в новопостроенном доме (есть список конкретных квартир). Дом уже готов на 100%, но ввода в эксплуатацию ещё небыло. Ввод планируется вот-вот. Инвестор эти квартиры хочет заложить в банк (под кредит разумеется), с целью чего и проводится оценка. Какие могут быть ньюансы с этой оценкой по сравнению с оценкой этиъ квартир как недвижимости? Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка нематериальных активов На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме