| Автор |
Сообщение |
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 07 Дек 2009 17:10 |
  |
Добрый день. Необходимо обосновать поправку на нахождение актива на закрытой территории. Конкретно, в контексте формирования поправок в сравнительном подходе, нужно ввести подобную поправку (в оценке отдельное строение на территории морского порта, со всеми вытекающими режимного заведения - ВОХР, пропускной режим, проверки). В качестве аналогов - обычные объекты в городской черте.
На территории порта либо других подобных учреждений найти аналоги не получается.
Ранее был один аналог мелкого цеха на территории крупного меткомбината, образно 100$ за квадрат, в то время как цена за забором - 200$ квадрат. Но аналог 2006 года, и очень невнятный.
Может есть какой то другой метод? Оценка под ФГИ. |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Дек 2009 17:16 |
|
Попробуйте сравнить по стоимости аренды "за забором" и "на территории". Все-таки размер арендной платы влияет же на стоимость... может как-то так привязать. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 07 Дек 2009 17:40 |
|
Немного не то но что то похожее было кажись у Фридмана. Там внутри квартала РС ЗУ была ниже в 2 раза чем на красной линии. Можно посмотреть у Драпикорвского такой расчет по ЗУ.
Вообще то если исходить из того, что, на пример, собственник продает или сдает в аренду то и не очень то большая разница в стоимости будет (хотя и меньше). Ведь на проход накладывается сервитут. Иначе не продашь и не сдашь в аренду. На кой нужен такой объект если к нему подойти нельзя? Думаю исходить из этого посыла нужно. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 10:54 |
|
| rudge писал(а): |
Немного не то но что то похожее было кажись у Фридмана. Там внутри квартала РС ЗУ была ниже в 2 раза чем на красной линии. Можно посмотреть у Драпикорвского такой расчет по ЗУ.
Вообще то если исходить из того, что, на пример, собственник продает или сдает в аренду то и не очень то большая разница в стоимости будет (хотя и меньше). Ведь на проход накладывается сервитут. Иначе не продашь и не сдашь в аренду. На кой нужен такой объект если к нему подойти нельзя? Думаю исходить из этого посыла нужно. Удачи |
А вот и не всегда. У нас в Одесском порту зернотрейдеры и т.д. платят зачастую больше за аренду, чем за подобную недвижимость за забором: рядом ж/д, склады, причалы. Ду, круг потенциальных инвесторов-арендаторов уже, чем для обычной недвижимости, но это не значит, что она может стоить дешевле. Ведь бутик в порту не откроют... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 11:09 |
|
MIDNIGHT, и в дополнение к Aleks, обратите внимание, возможно, что это может быть таможенный склад и это дорого. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 11:19 |
|
| Aleks писал(а): |
| ...А вот и не всегда. У нас в Одесском порту зернотрейдеры и т.д. платят зачастую больше за аренду, чем за подобную недвижимость за забором: рядом ж/д, склады, причалы. Ду, круг потенциальных инвесторов-арендаторов уже, чем для обычной недвижимости, но это не значит, что она может стоить дешевле. Ведь бутик в порту не откроют... |
АГА.
Магазин на закрытой территории и такой же на открытой, склад на закрытой территории с которым рядом ж/д (причалы не касаемся это отдельная тема и она отдельно оплачивается) и такой же склад рядом с ж/д но со свободным доступом.
Интересно че дороже?????
Что касается
| Aleks писал(а): |
| Ду, круг потенциальных инвесторов-арендаторов уже, чем для обычной недвижимости, но это не значит, что она может стоить дешевле. Ведь бутик в порту не откроют... |
И где тут СВОБОДНЫЙ РЫНОК??? Может "это" попадает под "специмущество"??????  (без обид застрелился Я) Нонсенс |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 11:37 |
|
| rudge писал(а): |
Aleks писал(а): Ду, круг потенциальных инвесторов-арендаторов уже, чем для обычной недвижимости, но это не значит, что она может стоить дешевле. Ведь бутик в порту не откроют...
И где тут СВОБОДНЫЙ РЫНОК??? Может "это" попадает под "специмущество"?????? (без обид застрелился Я) Нонсенс |
А почему не свободный. Есть определенная особенность у объекта - расположение на территории порта, которая может быть интересна для определенного круга покупателей/арендаторов. Просто для остальных потребителей такая особенность не нужна.
Рынок покупателей/арендаторов, например, профессиональных БЦ или ТЦ тоже достаточно узок по сравнению с общим колличеством покупателей/арендаторов коммерческой недвижимости. Это ж не значит что эти объекты - специмущество.
А по поводу расположения на территории порта - это может быть все-таки больше "+" этого объекта, чем "-", если он находится в складской зоне, а не скажем в промышленной зоне ремонтных цехом и т.д.
Тут неплохо бы провести анализ аренды или продажи недвижимости на территории именно порта и за территорией порта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 11:41 |
|
Народ, ну если человек ставит условием поправку в минус, то давайте рассматривать поправки в эту сторону?  он же рынок изучал |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 11:57 |
|
| rudge писал(а): |
.
АГА.
Магазин на закрытой территории и такой же на открытой, склад на закрытой территории с которым рядом ж/д (причалы не касаемся это отдельная тема и она отдельно оплачивается) и такой же склад рядом с ж/д но со свободным доступом.
Интересно че дороже?????
Что касается
| Aleks писал(а): |
| Ду, круг потенциальных инвесторов-арендаторов уже, чем для обычной недвижимости, но это не значит, что она может стоить дешевле. Ведь бутик в порту не откроют... |
И где тут СВОБОДНЫЙ РЫНОК??? Может "это" попадает под "специмущество"?????? (без обид застрелился Я) Нонсенс |
Так я же и писал не про "магазин" в порту.  Читайте внимательно Просто прозвучало слово "порт", в этом случае, практика показывает, что административная и складская недвижимость здесь зачастую дороже, чем на открытой территории. И называть это "специмуществом" - нонсенс (без обид застрелился Я) |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 12:41 |
|
Уважаемый Серый я думаю понятия "свободный рынок" (СР) и "ограниченный рынок" (ОР) не равны между собой. Что касается СР то это не ОР. И если коллега MIDNIGHT ведет речь о СР для определения РС то и мои выводы отсюда.
Вот если речь будет идти о ОР, то тогда и аналоги нужно брать на этом ОР. Но не сравнивать цены СР с ценами ОР которые могут быть на много выше. Тут играет роль инвестора ибо - "мне нужно только здесь и за любые разумные деньги" А это уже условие сделки (со стороны покупателя) и оно противоречит дефиниции РС ибо это не типично для типичного с точки зрения свободного рынка покупателя как инвестора. Тут, исходя из задачи которая присуща ФГИ "получить максимум" как на меня можно проанализировать ОР, но я бы при этом сделал "застереження", что тут не РС а стоимость для ограниченного рынка.
А если не вдаваться в эти нюансы (ОР, СР) то явно в минус будет. Хотя это как на меня не очень корректно, но за то по НС и методике..
Уважаемый Aleks
Ну зачем так болезненно реагировать. Ведь «магазин» приведен как пример. А если Вы проанализировали рынок, то и флаг Вам в руки. Я то объект не видел, не знаю, и такой как Вы анализ не делал. Вы попросили совета, я Вам дал, не нравится, не пользуйте. Удачи.
PS: читайте Фридмана и Драпиковского |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 12:56 |
|
??? Да вовсе не реагирую я "болезненно", и кстати, это не я просил совета...мы же ведь что-то обсуждаем, не так ли, и высказываем свои мнения. А Ваш совет читать Фридмана и Драпиковского - просто бесценен! |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 12:59 |
|
Если чесно, то я так и не понял, почему в данном случае рынок ограничен.
| rudge писал(а): |
| Тут играет роль инвестора ибо - "мне нужно только здесь и за любые разумные деньги" |
Ключевое слово - разумные, который определяет некую границу. Ибо если деньги неразумные, то покупатель не приобретет объект.
А вот если "здесь и за любые деньги", тогда да, играет роль инвестора и мы переходим из рыночной базы в нерыночную.
А из Фридмана и Драпиковского могут быть исключения, ведь они пишут вообще, а не о конкретной ситуации. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Вт, 08 Дек 2009 13:40), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 13:01 |
|
Из личного опыта...
Мы открывали производство (небольшое) в далеких прибитых 90-х на территории крупного завода ( Вохр - реально охранял твой бизнес), попасть на территорию завода можно было только по нашей заявке. И смею Вас заверить, что на сдаваемые в аренду помещения на территории завода (склады, под производство, полузакрытые офисы) стояли очереди и цены были равные а то и выше чем по городу, А в городе стояли-прозябали полуразрушенные здания. Их конечно все прихватизировали, они стали в раз ликвидней, но это было позже, когда ушел рэкет и прочие веселушки тех лет. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 13:49 |
|
Да, да, целью ставится именно поправка в минус.
С трудом нашел предложение по аренде складов, около 1500 м.кв. (не таможенных) на территории порта, получилось с учетом платы за землю около 12 гривен в месяц за квадрат. Набрал несколько аналогов сходной площади в городе, ориентировочно по 3 доллара = 24 гривны. Поправка в минус 50 единиц, это нормально?
Я понимаю, что для ограниченного круга заинтересованных лиц аренда там может быть и дороже. Но тут вот такая картина 12/24 = 0,5.
Вопрос в контексте оценки для фонда - слишком крупная корректировка. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 14:01 |
|
Тоже из личного -много лет уже оценивам для ФГИ офисные и складские помещения на очень охраняемой территории в серединной части города.
Формул никаких нет, розрахувати ее невозможно, поправка будет , как водится, "экспертной" - судите по своему личному опыту.
Я по нашему рынку смотрю сколько стоит аренда рядом, но не забором, и знаю, сколько требуют от арендаторов в нашем объекте. Разница была в офисных 10-20%, в складских вообще не было разницы.
У меня с нашим фондом отношения нормальные (ттт), люди там разумные работают, проблем не было.
Удачи |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
