| Автор |
Сообщение |
Эдуард
Сообщения: 35
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 11:52 |
  |
Итак всем опять привет! Хотел бы поднять вопрос о весовом коэфициенте при согласовании результатов.
Сейчас оцениваю ОБЪЕКТ ну и естественно 3 мя подходами, а мне надо по доходке принять, но и сравнительный надо выполнить.
Знаю есть таблица у Дж. Фридман. Показал, а мне мол, а где про это в стандарте написано(а нету). Че делать? ХЕЛП! |
|
|
|
   |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 12:05 |
|
| Эдуард писал(а): |
| Знаю есть таблица у Дж. Фридман. Показал, а мне мол, а где про это в стандарте написано(а нету). Че делать? ХЕЛП! |
А где в Стандарте написано, что запрещено? Руководствуйтесь здравым смыслом... главное, не согласовывайте по весам подходы с двукратным разлетом стоимостей  |
|
|
|
|
|
Александер
Сообщения: 271
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 17:37 |
|
| КовАл писал(а): |
| Эдуард писал(а): |
| Знаю есть таблица у Дж. Фридман. Показал, а мне мол, а где про это в стандарте написано(а нету). Че делать? ХЕЛП! |
А где в Стандарте написано, что запрещено? Руководствуйтесь здравым смыслом... главное, не согласовывайте по весам подходы с двукратным разлетом стоимостей |
А почему? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 17:52 |
|
| КовАл писал(а): |
| Руководствуйтесь здравым смыслом |
чтоб не вышло как тут:
| Борода писал(а): |
"Эксперт определил стомость обьекта затратным и доходным подходами. Результат по затратному - 1200. Результат по доходному - 1300. Определяем окончательный результат комбинированым подходом: С= 1200+1300 = 2500"
конец цитаты.... |
|
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 19:05 |
|
| КовАл писал(а): |
| Руководствуйтесь здравым смыслом... |
А на каком здравом смысле можно основать весовые коэффициенты? С точностью хотя бы до 10%?  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 21:33 |
|
| Александер писал(а): |
| А почему? |
потому, что это, скорее всего, ошибка в одном из подходов...
Grey Horse, попробуйте поюзать метод анализа иерархий.
Знаете, когда мы получаем две стоимости (например, по затратке и сравнительному), и говорим, что, к примеру, сравнительный более точно отражает мотивацию инвесторов, подразумевая тем самым, что типичные инвесторы, в своём большинстве, будут ориентироваться на аналогичные продажи, мы необоснованно отсекаем тех инвесторов, которые, всё же, будут ориентироваться на затраты, и которые тоже вносят свой вклад в формирование рынка. А поскольку на рынке существуют и те и другие, то мы, как мне кажется, всё же должны попытаться учесть мнение всех. Поэтому, когда результаты подходов достаточно близки, я считаю более правильным взвесить результаты, признав тем самым, что стоимость находится в диапазоне "затратный-сравнительный", но, поскольку нам нужна точечная оценка, мы, учитывая вероятность принятия решения типичным инвестором по аналогичным сделкам (к примеру, 70%) и вероятность принятия решения типичным инвестором по затратам (соответственно, 30%) определяем эту точечную стоимость по формуле
Ссравн. х 0,7 + Сзатр. х 0,3.
Всё выше сказанное, конеШо, ИМХО. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 23:09 |
|
| Цитата: |
| мы, учитывая вероятность принятия решения типичным инвестором по аналогичным сделкам (к примеру, 70%) и вероятность принятия решения типичным инвестором по затратам (соответственно, 30%) |
- где данные берем для статистики? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 23:27 |
|
вот здесь - выделено жирным
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| мы, учитывая вероятность принятия решения типичным инвестором по аналогичным сделкам (к примеру, 70%) и вероятность принятия решения типичным инвестором по затратам (соответственно, 30%) |
- где данные берем для статистики? |
Добавлено спустя 50 секунд:
а если серьезно, то ищем аналитику, статьи, обзоры, оттуда и собираем нужную инфо! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 23:31 |
|
| Цитата: |
| то ищем аналитику, статьи, обзоры, оттуда и собираем нужную инфо! |
- ты думаешь риелторы спрашивают у клиента при покупке: а вы, семен семеныч, ориентируетесь на аналогичные продажи, али на затраты?
или аналитика есть на эту тему? по сегментам рынка?  |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 00:20 |
|
zanoza
иди ты... спать
Добавлено спустя 40 минут 13 секунд:
| zanoza писал(а): |
| - ты думаешь риелторы спрашивают у клиента при покупке: а вы, семен семеныч, ориентируетесь на аналогичные продажи, али на затраты? |
не совсем понял... риелтор пусть себе никого и ни о чем не спрашивает - он все знает, равно как и клиент, а мы СЧИТАЕМ, так вот как посчитал КовАл - вот это нормально! Поскольку "типичным" можно назвать любого инвестора - и того который строит, и того который покупает! Соответственно баланс между затраткой и сравнительным может быть не 1 против 100, а гораздо более "выгодный" в сторону затратки! Вот поэтому и можно/нужно использовать в согласовании эдакое соотношение возможных предпочтений "типичного" инвестора тому или иному варианту вложений! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 08:10 |
|
| КовАл писал(а): |
| мы необоснованно отсекаем тех инвесторов, которые, всё же, будут ориентироваться на затраты, и которые тоже вносят свой вклад в формирование рынка. |
Ну, предположим...
| КовАл писал(а): |
| А поскольку на рынке существуют и те и другие, то мы, как мне кажется, всё же должны попытаться учесть мнение всех. |
??? Одним точечным значением стоимости? Странно... Тогда уж лучше диапазон...
| КовАл писал(а): |
| Поэтому, когда результаты подходов достаточно близки, я считаю более правильным взвесить результаты, |
Когда они достаточно близки (а это, как я понимаю, разница на уровне грубо около 5% ), то наиболее "честным" вариантом развития событий будет тупое механическое усреднение. Оно не внесет дополнительной погрешности в результат, учитывая точность наших расчетов в рамках каждого из подходов. И "средневзвешенное" тут - от лукавого.
| КовАл писал(а): |
| мы, учитывая вероятность принятия решения типичным инвестором по аналогичным сделкам (к примеру, 70%) и вероятность принятия решения типичным инвестором по затратам (соответственно, 30%) определяем эту точечную стоимость |
Отлично! Только где берем 30% - 70%?
| Филин Андрей писал(а): |
| а если серьезно, то ищем аналитику, статьи, обзоры, оттуда и собираем нужную инфо! |
Как по мне, подобный вариант решения проблемы - даже не вариант, а наукообразная отговорка. Нету такой статистики, просто нету - и все.
А также обратите внимание на следующее: по правилам математики и точности расчетов, если положить руку на сердце совсем уж честно (ну, экономисты могут и не согласиться , но это таки так), тут же сталкиваемся с такой ситуацией.
Затратный подход Вы качественно сделали, получили результат: 2 735 у.е. Не хуже сделали, например, доходный подход - результат 2 028 у.е. Далее, "придумали" и в идеали обосновали как могли удельные веса: те же 30% и 70% соответственно. И начинаете взвешивать:
2 735*0,3 + 2 028*0,7 = ... а вот тут самое интересное, Вы можете написать только = 2 000 у.е.
Почему? Потому, что сомножители 0,3 и 0,7 определены у Вас с точностью до 1 значащей цифры. Соответственно и результат подобного взвешивания имеет точность - 1 значащая цифра!
Это если по-честному, как в математике...
И это - не единственный отрицательный момент взвешивания. Нет логики, не чувствую... Или это тяжелое наследие работы с ФГИ, который тоже взвешивание очень не любит?  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 13:51 |
|
Grey Horse
+10000000
согласно НСО 1
37. З метою обгрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.
Исходя из 30% и 70% можно подумать что замещение достоверно где-то на 30% а допустим НЕИ где-то на 70% ??? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 14:43 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Затратный подход Вы качественно сделали, получили результат: 2 735 у.е. Не хуже сделали, например, доходный подход - результат 2 028 у.е. Далее, "придумали" и в идеали обосновали как могли удельные веса: те же 30% и 70% соответственно. И начинаете взвешивать:
2 735*0,3 + 2 028*0,7 = ... а вот тут самое интересное, Вы можете написать только = 2 000 у.е.
Почему? Потому, что сомножители 0,3 и 0,7 определены у Вас с точностью до 1 значащей цифры. Соответственно и результат подобного взвешивания имеет точность - 1 значащая цифра!
Это если по-честному, как в математике... |
см. прикрепленный файл |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
МАИ.xls |
| Размер файла: |
26.5 Kб |
| Скачан: |
89 раз |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 14:43 |
|
| ZET писал(а): |
| результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу |
Ну, это как бы взагалі очень. Зіставляти, наверное, можно и путем взвешивания с удельными весами - такое слово позволяет. Но действительно, инвестор, если он один и у него нет раздвоения личности , вряд ли будет исходить для себя из того,
| ZET писал(а): |
| что замещение достоверно где-то на 30% а допустим НЕИ где-то на 70% |
Скорее он остановится на каком-то определенном варианте - это если предположить, что все варианты действительно реализуемы.
А инвестор у нас - потенциальный, он же типичный для рынка данного товара. И мне кажется, что, если говорить терминами оценочной статистики, то этот типичный инвестор не абстрактно "среднеарифметический", а скорее конкретно "модальный" или "медианный". Поправьте, если кто-то не согласен!
Добавлено спустя 16 минут 53 секунды:
Уважаемый коллега КовАл,
файл МАИ, конечно, интересный, но без дополнительного осмысления и комментариев я комментировать детально его не берусь. И сил пока на это нету.
За исключением того, что идеология, наверное, хороша, если быть уверенным в том, что инвесторы (моделированием поведения которых и занимаются оценщики) рассуждают именно так, сознательно или подсознательно используя МАИ.
Если же такой уверенности нет, то все это хорошо для придания наукообразия отчету (мнение, кстати, даже не мое ). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 16:09 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Скорее он остановится на каком-то определенном варианте - это если предположить, что все варианты действительно реализуемы. |
согласие на многого %%
| Grey Horse писал(а): |
| сли же такой уверенности нет, то все это хорошо для придания наукообразия отчету (мнение, кстати, даже не мое ) |
подобное наукообразие можно увидеть в практике оценки № 5 (32) |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
