| Автор |
Сообщение |
Uggla
Возраст: 39
Сообщения: 32
|
 Добавлено:
Чт, 18 Фев 2010 11:45 |
  |
Уважаемые коллеги, помогите пожалуйста. Ситуация такова, вернули отчет в связи с "не проведенными корректировками". Рядом с участком (под жилую застройку, территория села) проходит высоковольтная линия эл.передач. Именно рядом, не по нашему участку... Скажите, нужно ли было на этот фактор проводить корректировку, и как обосновать ее размер? Неужели это понижает стоимость участка? Заранее спасибо. |
|
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 18 Фев 2010 12:18 |
|
Тема уже обсуждалась на форуме.
Смотря что такое "рядом". Есть ДБН 360-92**. Там прописаны зоны отступа от ЛЭП в зависимости от ее мощности и ограничения на использование данной зоны. Посмотрите, если отступ от вашей ЛЭП накладывается на участок, то, естественно, корректировать нужно исходя из соответствующих ограничений функционального использования.
Ну и опять таки, смотря какие аналоги у вас подобраны. Может, они за ... км. от ЛЭП, а ваш прямо возле нее. Тоже требует корректировки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 18 Фев 2010 17:42 |
|
Фактически наличие ЛЭП на участке сильно снижает его стоимость, исходя из реальных сделок практически в 2 раза, но был случай, когда клиенты купившие подобный участок перенесли ЛЭП с него.
Т.е. простор для фантазии не ограничен. |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 18 Фев 2010 21:55 |
|
Что значит, уважаемый коллега Андрей KV
| Андрей KV писал(а): |
| ...Т.е. простор для фантазии не ограничен. |
Если Вы об этом
| Андрей KV писал(а): |
| ...... но был случай, когда клиенты купившие подобный участок перенесли ЛЭП с него. |
Но, пардон, ведь это объект оценки уже совсем с другими характеристиками, которых на сегодня, на момент оценки, у оцениваемого объекта, НЕТ (я об отсутствии ЛЕП).
Отсюда, ни каких фантазий. Есть влияние ЛЭП на стоимость учитывайте и все. А уберет или нет, эту ЛЭП новый собственник, нам не извесно ибо мы не "гадалки", а Оценщики. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 19 Фев 2010 09:56 |
|
Убрать ЛЕП и освоить участок максимально еффективно - исчо адын вариант освоения.
Остаётся посчитать экономический эффект - затраты по переносу ЛЕП могут превысить все мыслимые доходы от будущего использования  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
ТД
Сообщения: 280
|
| Добавлено:
Пт, 19 Фев 2010 10:11 |
|
Я согласна с Серым, самый правильный подход, у ЛЭП есть зона действия, только нужно внимательно посмотреть на аналоги. Не знаю будет ли верно, но я бы посчитала корректировку так: несколько участков (4-5) ЛЭП рядом и несколько участков (4-5) ЛЭП нет и посмотрела бы что происходит с ценой (необязательно выбирать участки в этом районе, где объект оценки) Вы увидите тенденцию и сможете вывести коэффициент корректировки. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Фев 2010 10:27 |
|
| rudge писал(а): |
Но, пардон, ведь это объект оценки уже совсем с другими характеристиками, которых на сегодня, на момент оценки, у оцениваемого объекта, НЕТ (я об отсутствии ЛЕП).
Отсюда, ни каких фантазий. Есть влияние ЛЭП на стоимость учитывайте и все. А уберет или нет, эту ЛЭП новый собственник, нам не извесно ибо мы не "гадалки", а Оценщики. |
В который раз, уважаемый коллега, Вы игнорируете понятие НЭИ (ЛНЭИ). Исходя из прошлых дискуссий лично у меня сложилось такое впечатление, что этого понятия у Вас просто нет. Вернее, оно у Вас всегда НЭИ (ЛНЭИ)=существующее использование и все.
И при чем тут новый/старый собственник. Рыночная стоимость абстрактна от какого-либо собственника, она рыночная. А если кто-то не сделал/не сделает то, что ведет к максимизации стоимости (как того требует определение рыночной стоимости), то это его сугубо личные проблемы. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 19 Фев 2010 11:18 |
|
| Серый писал(а): |
В который раз, уважаемый коллега, Вы игнорируете понятие НЭИ (ЛНЭИ). Исходя из прошлых дискуссий лично у меня сложилось такое впечатление, что этого понятия у Вас просто нет. Вернее, оно у Вас всегда НЭИ (ЛНЭИ)=существующее использование и все.
И при чем тут новый/старый собственник. Рыночная стоимость абстрактна от какого-либо собственника, она рыночная. А если кто-то не сделал/не сделает то, что ведет к максимизации стоимости (как того требует определение рыночной стоимости), то это его сугубо личные проблемы. |
Уважаемый коллега "в который раз" говорю что НЕИ нужно обосновывать. Для этого необходимо смотреть (одним словом) градостроительные документы. Если там на момент оцени не предусмотрено никаких изменений то и нельзя их учитывать.
Пример
3 участка на трассе рядом. Каждый участок оценивается разными оценщиками. По НЕИ наиболее вероятно прогнозировать АЗС на каждом.
НО!
1. Согласно плану развития данной территории предусмотрено строительство АЗС только на одном участке. Как быть, считать все под АЗС по НЕИ или все таки с учетом плана развития?
2. Нет данных о развитии участков. Все оценщики взяв на себя ответственность просчитали по НЕИ под АЗС. Вопрос справедлива ли будет РС для каждого участка по НЕИ под АЗС без учета того, что на соседних участках тоже будут АЗС о которых оценщики ни сном ни духом ибо они каждый сам по себе?
Теперь о нашем варианте ЗУ с ЛЕП.
В данном варианте НЕИ просчитывается только с тем что есть на участке. Естественно если отсутствует проект переноса ЛЕП. Ес ли такой проект есть то естественно это необходимо учесть про определении ЛНЕИ.
По этому я отстаиваю свою позицию ни какой отсебятины. НЕИ только с учетом того что в плане развития участка утвержденного сессией, а это не соответствует Вашему замечанию " ....всегда НЭИ (ЛНЭИ)=существующее использование...."
Вспоминаем "Юридически дозволено". Если не дозволено, то ищем то что дозволено. И в нашем варианте как раз и нужно найти документ который разрешает перенос ЛЕП. Сомневаюсь что таковой есть. Хотя....
Тут можно посмотреть некоторые мысли по ЛНЕИ |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
раз об НЭИ или сказ про Заказчика и Оценщика.doc |
| Размер файла: |
46 Kб |
| Скачан: |
45 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Фев 2010 11:53 |
|
| rudge писал(а): |
3 участка на трассе рядом. Каждый участок оценивается разными оценщиками. По НЕИ наиболее вероятно прогнозировать АЗС на каждом.
НО!
1. Согласно плану развития данной территории предусмотрено строительство АЗС только на одном участке. Как быть, считать все под АЗС по НЕИ или все таки с учетом плана развития?
2. Нет данных о развитии участков. Все оценщики взяв на себя ответственность просчитали по НЕИ под АЗС. Вопрос справедлива ли будет РС для каждого участка по НЕИ под АЗС без учета того, что на соседних участках тоже будут АЗС о которых оценщики ни сном ни духом ибо они каждый сам по себе? |
Если на плане не стоит крестик с четким указанием где будет АЗС, а просто прописано, что будет 1 АЗС и все, то справедлива.
Ваша задача о двух концах. Возможен же вариант и такой. Вы знаете, что будет построена 1 АЗС на которую претендуют 3 владельца участков. Вы по каким-то причинам посчитали, что АЗС будет у соседа и стоимость своего объекта оценки оценили по другому более дешевому использованию. А АЗС в итоге оказалась именно на этом участке. Вопрос. Правильно ли Вы сделали оценку.
А если крестик четко стоит на определенном участке, то, естетственно, для 2 других все вопросы по АЗС отпадают сами собой.
В градостроительной документации не все может быть предусмотрено и не до последнего участка. А для превалирующего большинства населенных пунктов такой документации не существует вообще (например, лично я никогда не видел генеральный план развития села .... до ... года, так что ж теперь там ничего не строится). В свою бытность учебы в КИСИ на кафедре Городского строительства нормальный зоннинг был сделан только для Чернигова - шел как пилотный проект и Институт урбанистики разрабатывал что-то аналогичное для Киева. Насколько мне известно, до ума он так и не был доведен.
И, кстати, в такие документы попадают мероприятия, выполнение которых предусмотрено за средства соответствующих бюджетов, а не за частные средства. Улучшение собственного участка дело рук владельца участка. Естественно, в границах правового поля.
А как решаются те или иные вопросы - не мне Вам рассказывать. Честно и правильно будешь всю жизнь делать и не сделаешь, ибо пока возьмешь следующее разрешение - закончится предыдущее. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 19 Фев 2010 12:26), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Пт, 19 Фев 2010 12:16 |
|
Rudge, огромное спасибо за статью!
По поводу ЛЭП. Если участок выделен под жилую застройку, значит (теоретически) он не входит в зону ЛЭП (проект відводу ЗД, лист узгоджень со всеми службами, в том числе СЭС). Возьмите справку в лицензированной организации (проектанты - о расстоянии до ЛЭП, СЭС - "на листы узгоджень"), что не влияет и не корректируйте.
Если входит - подбирайте аналоги в зоне и не в зоне ЛЭП, как советуют Серый и ТД. |
|
|
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Фев 2010 12:24 |
|
Знаете rudge, у меня ощущение, что мы с вами работаем в разной сфере, мною были приведены конкретные примеры, а вы разводите словоблудие, где вы видели градостроительные документы для села? которые к тому же были бы исполнены. Реальность проста - участки с ЛЭП продавались в 2 раза дешевле, а во сколько обошлась переноска ЛЭП зависело от возможностей конкретного пользователя. Если пользователь мог перенести ЛЭП за счёт энергокомпании польза была не только для него, но и для соседей, а если делать в соответствии с буквой закона, скорее всего ЛЭП стояла бы там же и сейчас. А ещё могу от себя добавить, откровенно не здорово жить возле ЛЭП, скорее даже вредно, это к принципу о НЭИ, а если быть более точным земля возле ЛЭП не предназначена для жизни, но в большинстве случаев оценка делается с какой-то целью, поэтому вот оно пространство для корректировок, возможно вы делаете "действительно независимую оценку" зачёт вам и уважуха, хотя есть ощущение, что это просто желание заняться словоблудием. |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 19 Фев 2010 12:37 |
|
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
Но, пардон, ведь это объект оценки уже совсем с другими характеристиками, которых на сегодня, на момент оценки, у оцениваемого объекта, НЕТ (я об отсутствии ЛЕП).
Отсюда, ни каких фантазий. Есть влияние ЛЭП на стоимость учитывайте и все. А уберет или нет, эту ЛЭП новый собственник, нам не извесно ибо мы не "гадалки", а Оценщики. |
В который раз, уважаемый коллега, Вы игнорируете понятие НЭИ (ЛНЭИ). Исходя из прошлых дискуссий лично у меня сложилось такое впечатление, что этого понятия у Вас просто нет. Вернее, оно у Вас всегда НЭИ (ЛНЭИ)=существующее использование и все.
И при чем тут новый/старый собственник. Рыночная стоимость абстрактна от какого-либо собственника, она рыночная. А если кто-то не сделал/не сделает то, что ведет к максимизации стоимости (как того требует определение рыночной стоимости), то это его сугубо личные проблемы. |
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 19 Фев 2010 12:46 |
|
Знаете уважаемые коллеги Серый и Hard_Pragmatic.
Я никогда не утверждал что НЕИ не нужно анализировать и применять. Я всегда говорил, что при обосновании НЕИ нужно начинать с "Юридически разрешено", а уж потом все остальное. Ибо если этого не учитывать то можно до абсурда дойти.
Из личного. Планировали по реконструкции надстроить 2 этажа. Оказалось в итоге "зась" низя, грунты не позволяют. А теперь представьте, что кокой то оценщик при определении стоимости ЗУ заложил в НЕИ достройку здания до, на пример, 5 этажей. Чувствуете как скакнет стоимость ЗУ и соответствующие расходы на покупку такого ЗУ?
Что касается НЕИ = в использовании. Как правило собственник использует свои активы по НЕИ. Но бывают и исключения. Недавно оцениваем помещение. По титулу офис. Де факто арендатор использует под склад. Естественно тут НЕИ под офис. Просчитали, Щкандаль, (арендатора) почему под офис? Ему всем хоралом, и мы, и ФГИ доказывали, что это его проблемы. Вот тут как раз НЕИ не = фактическому использованию. Эт для зданий.
Что касается ЗУ, тут действительно поле для "фатазий" оценщика по более.  Но опять же, в пределах "Юридически разрешено". Ведь по логике с ЛЕП можно предусмотреть и перенос водопровода, канализации, кабелей связи, проезжей части и т.п. Абсурд. Сегодня даже с переносом детской площадки проблемы.
Мое мнение таково. Если все это есть на дату оценки, то и расчет с учетом всего этого. Если оценщик сам посчитал нужным считать с учетом того что "всего этого" на ЗУ нет то это уже сосем другой объект который не отвечает тому описанию которое оценщик делает при идентификации объекта. Я считаю в таком случае ответ прост "Уберите "все это" тогда и посчитаем - без. А на момент оценки "все это" присутствует и влияет на стоимость.
К стати а что если посмотреть на другое развитие событий?
Есть "чистое" ЗУ. В плане развития забито прохождение через него ЛЕП.
Тут 2 варианта
1. Не учли этого из за того что не глянули в план развития. РС1 по максимуму.
2. Учли проблему развития ЗУ. РС2 с учетом проблемы, по минимуму.
Как видим РС1 не будет = РС2.
Я так думаю, что покупатель купивший за РС1, если он с "мозгами", найдет того оценщика который не учел проблему и тому мало не покажется.
И еще. Меня удивляет, почему все помнят только дефиницию РС и забывают принцип которым руководствуется нормальный покупатель который "...не заплатит за ...... дороже чем ..... есть на рынке"?
| Андрей KV писал(а): |
| Знаете rudge, у меня ощущение, что мы с вами работаем в разной сфере, мною были приведены конкретные примеры,.... |
Я к стати и не оспаривал Ваши примеры будьте внимательнее. Я оспаривал Ваше "..простор для фантазии не ограничен" А то что такое возможно это точно возможно. Но опять Вы же сами подтвердили что участок с проблемой
| Андрей KV писал(а): |
| Фактически наличие ЛЭП на участке сильно снижает его стоимость, исходя из реальных сделок практически в 2 раза |
Тут +1000
| Андрей KV писал(а): |
| ...где вы видели градостроительные документы для села? которые к тому же были бы исполнены. |
Опять же читайте внимательно я говорил "ОДНИМ СЛОВОМ градостроительные документы" давая понять что сюда относятся все документы касающиеся ЗУ. И вопрос к Вам. Иль оценщик перед оценкой не должен ознакомиться с технической документацией на оцениваемое ЗУ? А такая документация готовиться (и для села в том числе) до оценки. Теперь Вам определитесь кто и в какой "сфере".
| Андрей KV писал(а): |
| Реальность проста - участки с ЛЭП продавались в 2 раза дешевле, а во сколько обошлась переноска ЛЭП зависело от возможностей конкретного пользователя. Если пользователь мог перенести ЛЭП за счёт энергокомпании польза была не только для него, но и для соседей, а если делать в соответствии с буквой закона, скорее всего ЛЭП стояла бы там же и сейчас. А ещё могу от себя добавить, откровенно не здорово жить возле ЛЭП, скорее даже вредно, это к принципу о НЭИ, а если быть более точным земля возле ЛЭП не предназначена для жизни, но в большинстве случаев оценка делается с какой-то целью, поэтому вот оно пространство для корректировок, возможно вы делаете "действительно независимую оценку" зачёт вам и уважуха, хотя есть ощущение, что это просто желание заняться словоблудием. |
+1000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Expert_zem
Возраст: 39
Сообщения: 37
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 14 Июн 2011 17:40 |
|
Скажите пожалуйста все таки как рассчитать поправку для ЛЕПа - у меня случай по участку идет 10 кВ - охранная зона 4 м. Ответы - найти аналоги с ЛЕПами и без, сравнить разницу оригинальный и бесспорный, но в случае когда нет таких аналогов что делать? |
|
|
|
|
|
Expert_zem
Возраст: 39
Сообщения: 37
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Чт, 16 Июн 2011 12:49 |
|
Не уже ли никто из многоуважаемых форумчан не сталкивался с поправкой на охранную зону ЛЕП? |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
