| Автор |
Сообщение |
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 09:50 |
  |
Уважаемые коллеги!
Возник вопрос о правильном понимании стоимости объекта, состоящего из нескольких зданий.
Цель оценки: залог; один собственник.
Имущество: несколько независимых складов, расположенных рядом, могут функционировать отдельно.
Мое мнение, рыночная стоимость - стоимость перехода прав собственности всего объекта от одного человека к другому на дату оценки при ...
Правильно я думаю? |
|
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:00 |
|
А почему нельзя продать по отдельности? Есть на то причины? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:21 |
|
| rudge писал(а): |
| А почему нельзя продать по отдельности? Есть на то причины? |
Можно продать по отдельности, поскольку они независимы. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:23 |
|
Ну тогда и смотрите НЕИ. Как правило по отдельности дороже но тут смотреть считать нужно. Вам виднее |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:25 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну тогда и смотрите НЕИ. Как правило по отдельности дороже но тут смотреть считать нужно. |
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:29 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну тогда и смотрите НЕИ. Как правило по отдельности дороже но тут смотреть считать нужно. Вам виднее |
По отдельности дороже это точно. Как оценивать? Общая площадь например 5000 кв.м., пусть их 5 шутк по 1 кв.м. Оценивая 5 штук по отдельности будет дороже, но будет ли это рыночная стоимость всего комплекса? |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:31 |
|
| Андрей писал(а): |
| Мое мнение, рыночная стоимость - стоимость перехода прав собственности всего объекта от одного человека к другому на дату оценки при ... |
+1 |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:47 |
|
| Андрей писал(а): |
По отдельности дороже это точно. Как оценивать? Общая площадь например 5000 кв.м., пусть их 5 шутк по 1 кв.м. Оценивая 5 штук по отдельности будет дороже, но будет ли это рыночная стоимость всего комплекса? |
Вот почему я и спрашивал
| rudge писал(а): |
| А почему нельзя продать по отдельности? Есть на то причины? |
Кажись есть. В вашем варианте, как я понял, есть условие оценки и естественно продажи - "всего комплекса". Отсюда и аналоги (для сравнения и доходного) ищите соответствующие, комплексы зданий, а не отдельные здания.
Если условия не прописаны то НЕИ считать нужно в том числе по отдельности. Суммарная стоимость это стоимость залога, а не комплекса зданий. Ибо при таком залоге можно продавать по отдельности каждое здание. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 19 Май 2010 10:50), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:50 |
|
| Андрей писал(а): |
| По отдельности дороже это точно. Как оценивать? Общая площадь например 5000 кв.м., пусть их 5 шутк по 1 кв.м. Оценивая 5 штук по отдельности будет дороже, но будет ли это рыночная стоимость всего комплекса? |
НЭИ, НЭИ и еще раз НЭИ
если эти здания могут быть проданы (и функционировать) по отдельности, то РС комплекса будет равна сумме РС по отдельности |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:53 |
|
Вопрос достаточно спорный, если мы рассматриваем комплекс в целом, предусматриваем переход прав собственности за период рыночной экспозиции от продавца к покупателю на дату оценки.
Если продавать по отдельности, можем не найти 5 покупателей в одном месте в этот же период экспозиции.
Объект оценки комплекс, объект залога - тоже комплекс. Корректно ли оценивать комплекс по отдельности (т.е. брать аналоги площадью в районе 1000 кв.м.). Расчитали по ним стоимость 1 кв.м. и перемножили на 5000 кв.м.
Будет ли такой расчет правильным? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:00 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
если эти здания могут быть проданы (и функционировать) по отдельности, то РС комплекса будет равна сумме РС по отдельности |
Тут спорно. Я там писал про возможное условие продажи и залога, в комплексе. Рынок таких продаж есть То в чем проблема при определении РС комплекса как комплекса в таком варианте?
Если смотреть НЕИ как отдельно стоящие, то тут нужно учесть, проблему ЗУ, затраты на выделение в натуре, сервитуты (общие подходы, коммуникации и тп) или затраты на их устранение, масштабность и вполне возможно выйти на стоимость "в праздничном наборе" в виде комплекса строений из .... зданий. Если за все это платят то ........ Хотя как на меня в идеале так должно быть  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:00 |
|
Тут смотреть надо, что оценивается, точнее что берется в залог, если принимаются все здания в залог, как одно целое (один кред договор) то и следовательно оценивать надо комплексом, если принимаются по отдельности и на каждый составляется отдельный кред договор то и оценивать надо по отдельности.
А НЭИ тут скорее касается функционального использования: в качестве чего или для чего.
Рынок предлагает выбор как комплексов так и отдельные здания и при этом процедура формирования стоимости на эти объекты разная. По этому сравнивать в качестве НЕЭ процедуру продажи - по отдельности или вместе, как мне кажется несколько не корректно. Так как если оценивать комплекс отдельными зданиями получим завышение стоимости или появиться необходимость корректирования итоговой суммы (суммы всех стоимостей зданий входящих в объект оценки) на масштаб, да и то это будет сомнительно.
Оценка комплекса через отдельные здания возможна когда ничего другого на рынке нет, с соответствующими корректировками. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:02 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
Тут смотреть надо, что оценивается, точнее что берется в залог, если принимаются все здания в залог, как одно целое (один кред договор) то и следовательно оценивать надо комплексом, если принимаются по отдельности и на каждый составляется отдельный кред договор то и оценивать надо по отдельности.
А НЭИ тут скорее касается функционального использования: в качестве чего или для чего.
Рынок предлагает выбор как комплексов так и отдельные здания и при этом процедура формирования стоимости на эти объекты разная. По этому сравнивать в качестве НЕЭ процедуру продажи - по отдельности или вместе, как мне кажется несколько не корректно. Так как если оценивать комплекс отдельными зданиями получим завышение стоимости или появиться необходимость корректирования итоговой суммы (суммы всех стоимостей зданий входящих в объект оценки) на масштаб, да и то это будет сомнительно.
Оценка комплекса через отдельные здания возможна когда ничего другого на рынке нет, с соответствующими корректировками. |
Прямо с языка у меня снял  . Особенно последняя фраза. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:02 |
|
| Андрей писал(а): |
Объект оценки комплекс, объект залога - тоже комплекс. Корректно ли оценивать комплекс по отдельности (т.е. брать аналоги площадью в районе 1000 кв.м.). Расчитали по ним стоимость 1 кв.м. и перемножили на 5000 кв.м.
Будет ли такой расчет правильным? |
Ну если Вы учтете в расчетах все то что выше написано то почему бы и не считать так |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:04 |
|
Как по мне, то оценивать, в идеале, нужно комплексом. При гипотетической реализации залога, никто не будет делить комплекс по частям!!!!!!!!!!!!! Это всё равно, что оценивая офисное здание в качестве аналогов брать отдельные офисы. Но правда не всегда можно найти подходящие аналоги  |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
