| Автор |
Сообщение |
KsyShok
Возраст: 40
Сообщения: 100
|
 Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 15:19 |
  |
Всем привет! Необычный заказ попался - земля для гос установы, а точнее больница в макарове. Цель оценки - для баланса.
Может кто что подскажет? Вопросы самые простые: 1. Как оценить? 2. Стоит ли браться. 3. Может кто в подряд хочет взять? |
|
|
  |
|
Ludmila
Сообщения: 44
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 17:16 |
|
Завдання на виконання робіт
з експертної грошової оцінки земельної ділянки
Об’єкт оцінки
Земельна ділянка площею га,
кадастровий номер.
Цільове призначення Для розташування центральної станції швидкої медичної допомоги.
Власник
/користувач/
об’єкта оцінки Земельна ділянка належить до земель комунальної власності громади міста та знаходиться у постійному користуванні Комунальної установи «Міська клінічна лікарня екстреної та швидкої допомоги м», згідно державного Акту на право постійного коритування серія від р.
Місце розташування земельної ділянки
Мета оцінки Визначення ринкової вартості земельної ділянки з метою відображення в бухгалтерському обліку.
Використання (функція) оцінки Для бухгалтерського обліку, фінансової звітності та суміжної документації.
Замовник Комунальна установа «Міська клінічна лікарня екстреної та швидкої медичної допомоги м. в особi головного лікаря.
Виконавець
Правова основа діяльності виконавця Ліцензія Державного комітету України
із земельних ресурсів серія
Дата оцінки 01 квітня 2011 р.
Термін дії звіту 1 рік від дати оцінки
Обрані методичні підходи до оцінки Методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
Джерела інформації Документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку; відомості про місце розташування земельної ділянки; соціально-економічні умови її використання та ін.; матеріали щодо аналізу ринку нерухомості, інтернет-сайти:
ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
9.1. ВИБІР ТА ОБГРУНТУВАННЯ МЕТОДИЧНИХ ПІДХОДІВ
Проведений оцінювачем аналіз сучасного стану ринку земель, результати якого свідчить про те, що найбільш розвиненими сегментами ринку є:
оренда земельних ділянок за межами населенних пунктів;
продаж земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і використовуються для розміщення та обслуговування житлових будинків і господарських споруд (присадибні ділянки);
продаж земельних ділянок для ведення садівництва та розміщення індивідуальних гаражів, ведення особистого селянського господарства.
Відсутність достатньої кількості даних про діючі ставки орендної плати за земельні ділянки, що за своїми внутрішніми споживчими якостями, функціональним використанням та місцерозташуванням можуть бути визнані аналогами до земельної ділянки, що є об’єктом оцінки, унеможливлює застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного доходу від земельної ділянки за умови її найбільш ефективного використання.
При обмеженій кількості даних про аналогічні об'єкти коректне застосування статистичних методів стає проблематичним. В цьому випадку слід шукати інші більш менш формалізовані підходи до розрахунку поправок, що враховують відмінності між об'єктом оцінки і аналогами.
У даному звіті оцінювач віддав перевагу методу порівняльного аналізу, що враховує поправки до цін об'єктів-аналогів. Даний метод дозволяє у разі достатньої кількості аналогів визначити вартість об'єкта оцінки за допомогою застосування коригуючих коефіцієнтів. При цьому проводиться аналіз характеристик кожного об'єкта порівняння і ступеня їх близькості до характеристик об'єкта оцінки.
Вартісь оцінюваної земельної ділянки визначалась як середнє арифметичне скоригованої вартості об'єктів-аналогів.
Таким чином, виходячи з характеру об'єкта оцінки та наявності ринкової інформації, для визначення ринкової вартості земельної ділянки застосовано методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.
9. 2.ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ’ЄКТА ПОРІВНЯЛЬНИМ ПІДХОДОМ
9.2.1. Інформація про продаж подібних земельних ділянок.
Дані про угоди з земельними ділянками, що фактично мали місце на вторинному ринку є суто конфіденційною інформацією. Одержати її неможливо ні в нотаріальних конторах (справа не тільки в таємниці нотаріальної дії, а у вельми занижених цінах, декларованих в договорах купівлі-продажу), ні тим більше в засобах масової інформації. З цієї причини, оцінювачем були проаналізовані дані про ціни пропозиції на подібні земельні ділянки. При цьому використовувалася інформація, одержана від фахівців міських агентств нерухомості: та ін.
Перелік та коротка характеристика земельних ділянок, найбільш подібних до об’єкта оцінки, наведено у таблиці 9.1.
Як видно із проведеного аналізу, пропозиції щодо продажу подібних земельних ділянок у м. Запоріжжя коливаються переважно від $2000 до $3000 за 1 сотку. Мають місце окремі пропозиції до продажу відносно привабливих ділянок і до $7000 -$10 000 за 1 сотку.
Таблиця 9.1. Пропозиції щодо продажу подібних земельних ділянок
ВСТАВКА - См. Расчет Лист Аналоги
9.2. Розрахунок вартості об’єкта оцінки
Враховуючи стан ринку на дату оцінки, який можна визначити, як пасивний, ціни пропозицій необхідно скоригувати на торг. Але, на дату оцінки практично відсутня достовірна інформація про угоди купівлі-продажу з подібними об’єктами. На підставі інформації провідних агентств нерухомості можна стверджувати, що за відсутності ознак нечесної операції і при достатньо довгому періоді експозиції, коефіцієнт трансакції на подібні об'єкти в середньому може скласти до 15-25%.
Оскільки на дату оцінки пропозиції щодо продажу значно перевищують платоспроможний попит, найбільш ймовірно, що потенційний покупець буде в першу чергу розглядати пропозиції в нижньому ціновому сегменті ( від $2000 до $3000 за сотку). Тому для подальших розрахунків оцінювач обрав об'єкти-аналоги №№2,3,4,6.
При порівнянні об'єкту оцінки з об'єктами-аналогами були визначені чинники, по яких є відмінності: місцеположення, транспортна доступність і оснащеність інженерними комунікаціями. Всі виділені для порівняння чинники є якісними.
При оцінці місцеположення враховувалися:
• масштабність об‘єкту (площа земельних ділянок);
• розташування в межі району;
• розташування щодо крупних магістралей;
• транспортна доступність;
• найближче оточення.
Земельні ділянки №№2,4 досить подібні з оцінюваною за місцем розташування (серединна зона), тому поправка на мсцерозташування до них не застосовувалась.
Для об’єктів порівння №№1,3, розташованих у периферійних зонах, зважаючи на локальне розташування в межах зони, поправка на місце розташування прийнята у розмірі 10% і 20% відповідно.
Фізичні характеристики. На підставі аналізу пропозицій до продажу та консультацій з ріелторами установлено, що, чим більша площа земельної ділянки, тим нижче вартість одиничного показника -1 сотки, за інших рівних умов. Оскільки об’єкт оцінки має площу 0,8209 га, то до об’єктів порівняння №2 (площею 0,44 га) застосована поправка у розмірі
(-20%), а до об’єкта порівняння №4 (площею 0,08 га) - відповідно (-25%).
Для об’єктів порівняння №1 і №3 поправка на площу не застосовувалась, оскільки їх площі співставні з площею об’єкта оцінки.
За іншими ціноутворюючими характеристиками (правове відношення, умови продажу, наявність комунікацій, використання прилеглої території, дата оцінки) суттєвих розбіжностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки не виявлено, тому відповідні поправки прийняті рівними нулю.
Розрахунок вартості об’єкта оцінки з урахуванням поправок наведено у табл.9.2.
Враховуючи мотивацію потенційного покупця, та, керуючись принципом розумної обережності, підсумкове значення одиничного показника вартості об’єкта оцінки у порівнянні з аналогами було розраховане як середнє арифметичне найбільш подібних аналогів (№№2,3,4): Сод = 2181,82+1980,00+1980,00=2043,52 (дол.США/1 сотку).
З урахуванням вищенаведеного ринкова вартість земельної ділянки - об'єкта оцінки складає: С з= 0,8209 * 2043,52 *100 = 167753 USD, де 0,8209 - площа оцінюваної земельної ділянки, га.
З урахуванням курсу НБУ на дату оцінки (100USD =796,00 грн.)
С з = 167753 *7,96 = 1335312 (грн.)
Таким чином. ринкова вартість об'єкта оцінки, визначена за допомогою методичного підходу, що базується на зіставленні цін подібних земельних ділянок, станом на 01.04.2011 р. з округленням до тисяч складає ивень, без ПДВ. |
|
|
|
|
KsyShok
Возраст: 40
Сообщения: 100
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 18:02 |
|
СПАСИБО! редко когда так отвечают |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 18:49 |
|
Ув.Ludmila,
1. очень стрёмно принимать значение стоимости ПППЗУ по сравнительному походу - данное право не отчуждается само по себе, поэтому не имеет свободного рынка.
2. сам участок под больницей - вариант объедка с ограниченным рынком (я бы сказал - отсутствующим).
надо бы поближе к требованиям методик, а именно - капитализируйте дополнительный доход.
если есть аналоги продаж, то из них извлеките ЧОД, от него посчитайте доп.доход, его прокапитализируйте и получите "те же" аналоги продаж, только в соответсвие с методикой!
я бы придерживался хотя бы инструктивного письма ФДМУ, где более-менее рассказали про варианты оценки ППЗУ. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 20:36 |
|
| Yourick писал(а): |
Ув.Ludmila,
1. очень стрёмно принимать значение стоимости ПППЗУ по сравнительному походу - данное право не отчуждается само по себе, поэтому не имеет свободного рынка. |
+1
может продаваться только в составе ЦИКа, а так как правом пользования земельным участком обладает коммунальное или государственное предприятие, то продажа ЦИКа в этом случае - то еще удовольствие....
| Yourick писал(а): |
2. сам участок под больницей - вариант объедка с ограниченным рынком (я бы сказал - отсутствующим).
надо бы поближе к требованиям методик, а именно - капитализируйте дополнительный доход.
если есть аналоги продаж, то из них извлеките ЧОД, от него посчитайте доп.доход, его прокапитализируйте и получите "те же" аналоги продаж, только в соответствии с методикой!
я бы придерживался хотя бы инструктивного письма ФДМУ, где более-менее рассказали про варианты оценки ППЗУ. |
А как насчет того, что предприятие, имеющее участок в пользовании, освобождено от аренды (что есть типичной ситуацией на рынке), и, зачастую, от уплаты земельного налога?
не есть ли это как раз тем самым дополнительным доходом, который получает предприятие? |
|
|
|
|
KsyShok
Возраст: 40
Сообщения: 100
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 21:24 |
|
земельный участок находиться у городской больницы в праве пользования. Я думаю, что налоги они точно не платят, хотя еще не узнавала. Участок отведен "під будівлі і споруди". И меня смущает то, что ППЗУ необходимо для баланса... |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 21:39 |
|
| zanoza писал(а): |
А как насчет того, что предприятие, имеющее участок в пользовании, освобождено от аренды (что есть типичной ситуацией на рынке), и, зачастую, от уплаты земельного налога?
не есть ли это как раз тем самым дополнительным доходом, который получает предприятие? |
Ну так в этом случае дополнительный доход вааще выше "типичного", т.е. такого, где предполагаемый арендодатель налог на землю платит |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 12 Ноя 2011 11:11 |
|
| KsyShok писал(а): |
| И меня смущает то, что ППЗУ необходимо для баланса... |
а вот тут как раз ничего смущать не должно, КРУ проверяет все госпредприятия на предмет постановки на баланс всех НМА, вот и это предприятие они, видимо, посетили... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
