| Автор |
Сообщение |
Mahno Nestor
Сообщения: 2
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Вс, 27 Июн 2010 12:55 |
  |
Уважаемые оценщики подскажите.
Цель оценки - определение стоимости для купли-продажи.
Объект оценки - помещение банка в Кацапетовке (60 км от областного центра). Помещение банка - пристройка к жилому зданию, отделение безбалансовое, деньгохранилище и пр. отсутствует.
Естественно аналогов продажи офисов/магазинов нет. Но есть рынок квартир.
Стоимость определялась следующим образом
1. Стоимость квартир областного центра делим на стоимость квартир Кацапетовки получаем мультипликатор для населенных пунктов.
2. Определяем стоимость офисов и магазинов в обласном центре и с учетом мулитипликатора приводим к стоимости офиса/магазина (как НЭИ) в Кацапетовке.
Вопрос: правильно ли я поступил руководствуясь п.49. НС 1. т.е. использовал в процессе оценки мультипликатор город-город.
з.ы. В некоторых книгах (Оценка для целей залога. Федотовой М.А.) сказано: "Функциональное назначение - один из ключевых моментов сравнения. Грубейшей ошибкой может являтся выбор в качестве аналогов совершенно иного функционального назначения."
Заранее спасибо. |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 27 Июн 2010 18:23 |
|
Лично я против такого мультипликатора, тем более в разных городах (куда еще ни шло в рамках одного населенного пункта для схожих районов/массивов). Это примерно тоже самое, что сказать пылесосы подешевели в 2 раза, поэтому мясорубки тоже подешевели в 2 раза. Рынок вроде бы один - электроприборы. Но нишево он может жит абсолютно поразному. Так и в недвижке: каждый сегмент может жить абсолютно разной жизнью.
Лучше подобрать аналоги той же функциональности в аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, численности населения населенных пунктах. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 09:59 |
|
В принципе да. Квартира в областном центре может стоить в три раза дороже квартиры в Кацапетовке, но это не значит, что и офис будет во столько же раз дороже стоить. Поищите аренду подобного имущества и оцените доходкой. |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 13:32 |
|
Поищите аренду подобного имущества и постройте мультипликатор на разнице в аренде офисов в большом городе и в маленьком городе. Как вам такой вариант? функциональное подобие вроде как соблюдено |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 16:57 |
|
| Серый писал(а): |
| Так и в недвижке: каждый сегмент может жить абсолютно разной жизнью. |
может, но все же если жилье дорогое, то как правило и коммерческая недвижка недешевая и наоборот.
| Серый писал(а): |
| Лучше подобрать аналоги той же функциональности в аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, численности населения населенных пунктах. |
а вот с этим может быть гораздо сложнее - поскольку адекватно оценить сей потенциал не так то просто... хотя я с Серым согласен  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Sirash
Сообщения: 137
Откуда: Crimea Island
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 17:24 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Серый писал(а):
Так и в недвижке: каждый сегмент может жить абсолютно разной жизнью.
может, но все же если жилье дорогое, то как правило и коммерческая недвижка недешевая и наоборот. |
я бы не сказал, мне доводилось много ценить помещений и зданий в таких селах, где реально: один магазин и объект переоценки - Ощад - такое чувство, что сберкасса появлялась первее чем дома.
Так вот - квартиры во многих селах могут стоить дороже чем помещение. |
_________________
Не ругай соседа за смог на его крыше, когда у тебя самого порог не очищен. Конфуций |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 18:18 |
|
| Серый писал(а): |
Лично я против такого мультипликатора, тем более в разных городах (куда еще ни шло в рамках одного населенного пункта для схожих районов/массивов). Это примерно тоже самое, что сказать пылесосы подешевели в 2 раза, поэтому мясорубки тоже подешевели в 2 раза. Рынок вроде бы один - электроприборы. Но нишево он может жит абсолютно поразному. Так и в недвижке: каждый сегмент может жить абсолютно разной жизнью.
Лучше подобрать аналоги той же функциональности в аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, численности населения населенных пунктах. |
Собственно коллега Серый прав, но только в том случае если такой подход принят как единственный, без анализа других вариантов.
При отсутствии данных в конкретном нас. пункте желательно проанализировать ситуацию с аналогами прежде всего в аналогичных нас. пунктах (имеющих максимальное сходство с нас. пунктом объекта оценки), при этом обязательно учитывать расположение аналога в этих в самом нас. пункте - аналоге (максимум сходства) и уж если там нет достаточно данных, выводить мультипликатор из того что есть.
Но это крайний случай. Собственно таковых сегодня не встречал, а вот лет 10 назад такое было (тогда не было столько прессы с рекламой и инета)
Так что Серый я с Вами. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 18:43 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| может, но все же если жилье дорогое, то как правило и коммерческая недвижка недешевая и наоборот. |
Может быть. Но это же не значит, что их стоимость идет параллельно. Ну согласись, что если в Кировограде соотношение жилье/офис, например 1,5 (кстати, в разных районах Кировограда это соотношение может быть и будет разным), то и в населенном пункте под Кировоградом оно тоже 1,5.
| Филин Андрей писал(а): |
| а вот с этим может быть гораздо сложнее - поскольку адекватно оценить сей потенциал не так то просто. |
Не ну я согласен, что намного проще взять источники в большом городе, что-то там поделить и сказать (бездоказательно), что в любом другом месте будет так же.
Из практики: чем меньше населенный пункт, где находится объект оценки - тем геморнее работа и тем меньше за нее платят. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yana
Возраст: 52
Сообщения: 3
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 08:56 |
|
Рыночную стоимость лучше определить по доходному подходу. Думаю арендаторов не трудно опросить. Только нужно правильно определить ставку капитализации. Посмотрите Ведомости приватизации, много оценивается обектов на аренду - почтовых отделений например. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 09:10 |
|
| Yana писал(а): |
| Рыночную стоимость лучше определить по доходному подходу. |
Во первых, РС чего, какого объекта оценки?
Во вторых, самый рыночный подход в определении стоимости недвижимости СРАВНЕНИЕ. (это не я придумал) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Yana
Возраст: 52
Сообщения: 3
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 09:38 |
|
rudge
А вы оцениваете обекты по реальным продажам или по предложениям?
На сколько можно судить на текущий момент предложения могут быть очень завышены. Конечно сравнительный подход самый правильный, если вы уверены в аналогах.
Отделение банка это какое по Вашему использование? |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 09:57 |
|
Зачастую сейчас сложно судить о реальной возможной стоимости отчуждения недвижимости по анализу (сравнительному) рынка предложений. Иногда, при изучении аналогов узнаешь о возможном уменьшении стоимости и на 40%. А тот, кто не уступает - и не продает реально объект. Поэтому в условиях "депрессивной стабилизации рынка" я бы с осторожностью подходил к "самому рыночному из всех подходов - сравнительному", да еще в том случае, если рынок крайне ограничен. . В данном конкретном случае я бы отдал предпочтение доходному подходу, т.к. с арендной ставкой проще разобраться..... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 10:04 |
|
| rudge писал(а): |
| Во вторых, самый рыночный подход в определении стоимости недвижимости СРАВНЕНИЕ. (это не я придумал) |
Боюсь Вас расстроить, но все подходы являются сравнительными. Это тоже не я придумал. Просто в каждом из них свои, так сказать, объекты сравнения: в сравнительном - стоимость аналогов, в доходном - доход от аналогов, в затратном - затраты на создание аналога.
| Yana писал(а): |
А вы оцениваете обекты по реальным продажам или по предложениям?
На сколько можно судить на текущий момент предложения могут быть очень завышены. Конечно сравнительный подход самый правильный, если вы уверены в аналогах. |
Доходный и сравнительный всегда связаны между собой ибо продавая объект продается выгода от его владения/использования (ведь доход не обязательно возникает от передачи объекта в аренду, экономия на аренде - это тоже доход). И связаны они коэффициентом капитализации - мерилом стоимости той самой выгоды или доходности. Поэтому даже имея супернадежные данные по аренде и не имея таких же надежных данных по продажам вы не сможете "правильно" определить стоимость в доходном сравнительном подходе. Или, по вашему, кумулятивное построение, которое так продвигают сейчас гуру - это супернадежно. лично я считал, считаю и буду считать исключительно экстракцией. Пусть где-то и неправильно, но зато хоть как-то доказуемо в сравнении с +/-5%. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 10:47 |
|
| Yana писал(а): |
rudge
А вы оцениваете обекты по реальным продажам или по предложениям?
|
А у Вас есть альтернатива "предложениям"? Оооочень сомневаюсь.
| Серый писал(а): |
Боюсь Вас расстроить, но все подходы являются сравнительными. Это тоже не я придумал. Просто в каждом из них свои, так сказать, объекты сравнения: в сравнительном - стоимость аналогов, в доходном - доход от аналогов, в затратном - затраты на создание аналога. |
И вовсе я не расстроился.
Теперь Ваша очередь "расстраиваться"
Только вот привели Вы разные объекты сравнения (не сравнимые). Продажа и передача в аренду. Первое это сравнение стоимости полного права собственности, второе права распоряжения (частичное право). Первый сразу дает ответ на вопрос, по чем, второй еще преобразовать нужно в стоимость полного права собственности
| Цитата: |
| Доходный и сравнительный всегда связаны между собой..... |
Ой ли????
А как на счет квартир или другой не доходной недвижимостью???
А что касается доходной недвижимости
| Цитата: |
| ибо продавая объект продается выгода от его владения/использования (ведь доход не обязательно возникает от передачи объекта в аренду, экономия на аренде - это тоже доход). И связаны они коэффициентом капитализации - мерилом стоимости той самой выгоды или доходности. Поэтому даже имея супернадежные данные по аренде и не имея таких же надежных данных по продажам вы не сможете "правильно" определить стоимость в доходном сравнительном подходе. Или, по вашему, кумулятивное построение, которое так продвигают сейчас гуру - это супернадежно. лично я считал, считаю и буду считать исключительно экстракцией. Пусть где-то и неправильно, но зато хоть как-то доказуемо в сравнении с +/-5%. |
я с Вами на все 1000000
Мало того, я полностью поддерживаю тот факт что в доходном подходе гораздо больше отсутствия достоверной информации чем в сравнительном. Особенно что касается ставки дисконта (К - капитализации) Хотя бы в силу отсутствия достоверных данных по продажам. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 11:54 |
|
Все это правильно при нормальном рынке. Но не при таком, как сейчас у нас. А метод экстракции, как мне кажется, простая подгонка под сравнительный подход |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
