| Автор |
Сообщение |
admin
Administrator
Сообщения: 80
|
 Добавлено:
Сб, 28 Янв 2006 21:12 |
  |
В разделе «Витрина» появился новый отчет.
Приглашаем всех к обсуждению. Скачать можно ЗДЕСЬ
[align=center:53c9407545]О Т Ч Е Т об оценке рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа общей площадью 84,6 кв. м., расположенных по адресу: г. Одесса, ул. Неизвестная, ХХ, принадлежащего коммерческому банку «Иванов и КО».[/align:53c9407545]
Автор: СПД Фролов С.Е.
Объект оценки: нежилые помещения первого этажа общей площадью 84,6 кв. м., расположенные по адресу: г. Одесса, ул. Неизвестная, дом № ХХ;
Цель оценки: Определение рыночной стоимости под обеспечение кредитных обязательств
Подходы: сравнительный и доходный |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 29 Янв 2006 22:40 |
|
1. Вывод о стоимости не соответствует НС №1 (не указана цель оценки п. 60 НС №1)
2. Нет обоснования выбора базы оценки (п. 56 НС №1)
3. Нет анализа текущего использования и НЭИ.
4. Корректировки в сравнительном и доходном подходе не обоснованы
5. Стоимость объекта не попадает диапазон стоимостей, установленный самим оценщиком:
По стоимости 1 кв. м. коммерческую недвижимость типа «офис» можно условно разделить на следующие диапазоны площадей:
…
-средние помещения, от 40 до 150 кв. м. – в этом диапазоне типичная стоимость 1 кв. м. в данном сегменте рынка в районе объекта оценки незначительно падает на 5 – 10 % (такое незначительное снижение связано с высоким спросом на такую площадь) и составляет около 2,4 – 2,6 тыс. долларов США;
…
Корректировка на состояние объекта.
Известно, что наибольшей стоимостью обладают объекты с состоянием «евро» (класс «А»). Существует кроме этого ещё и другие состояния (перечислены в порядке их ухудшения): «отлично» (класс «Б»), «хорошее», «удовлетворительное» и «под ремонт»:
-офисы с состоянием «евро» – в этой группе стоимость 1 кв. м. в данном сегменте рынка является в районе объекта оценки наивысшей и составляет не менее 2,2 тыс. долларов США (типичная стоимость 1 кв. м. – около 2,5 тыс.);
...
Корректировка на престижность местоположения объекта.
Известно, что наибольшей стоимостью обладают офисы, расположенные в престижных районах города, на оживлённых улицах (опять же, это справедливо только для тех офисов, которые служат по принципу точек обслуживания массового клиента, типа «сервис-центров»). Например, офис на «центральной» улице или в оживлённом месте будет дороже, чем на «примыкающей» или на периферии района.
…
Для офисов типа «сервис-центры» удаление от оживлённых магистралей выступает как удешевляющий фактор.
Проведя анализ стоимости 1 кв. м. на рынке офисов с состоянием «евро» в Центре города, Оценщик установил, что все объекты по уровню стоимости 1 кв. м. можно условно разделить на 3 группы:
- офисы с местоположением высокой престижности – в этой группе типичная стоимость 1 кв. м. в данном сегменте рынка является наивысшей и составляет не менее 2,7 тыс. долларов США;
…
Все подобранные аналоги равны объекту оценки в высокой престижности местоположения, и в корректировке на местоположение не нуждаются.
В результате расчетов получена стоимость 2292 дол. США/м.кв. что меньше любого, из указанных, диапазонов.
В доходном подходе та же беда.
6. Корректировка на торг для объекта сравнения №3 почему-то составляет 10%, а не 5%, как было указано выше по тексту отчета.
7. Из отчета:
| Цитата: |
| Кроме этих переменных расходов арендодатель несёт ещё и постоянные расходы, не зависящие от степени эксплуатационной загруженности объекта аренды, например, это расходы на содержание территории, страховка, налоги на имущество и пр. Обычно эти расходы незначительны по сравнению с арендной платой, и могут составлять около 5 – 10 % в арендной плате. |
не думаю, что стоит ПОСТОЯННЫЕ расходы привязывать к арендной плате, поскольку у двух одинаковых помещений, но с различным уровнем отделки будут одинаковые постоянные расходы, но разные арендные ставки. Так же их, наверное, следовало посчитать, а не принять с потолка.
Так же непонятно, почему расходы на замещение вдруг было решено привязать к операционному доходу (т.е. не обосновано).
8. В отчете была рассчитана ставка дисконта, которая затем была названа коэффициентом капитализации и использовалась как коэф. кап.
З.Ы. В общем мне отчет понравился... думаю, что если устранить некоторые пробелы, то будет воще отлично. |
|
|
 |
|
Маленький Мук
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Вт, 21 Мар 2006 17:07 |
|
Добавлю к уже сказанному господином КовАл свои пять копеек…
1) Расположение объекта оценки центр города(город-миллионик хочу заметить). Подобрано 4 аналога. Один из аналогов имеет экстремальное значение (был исключен из расчетов). По-другому поправка 50%(это аналог?) И это сравнительный подход для объекта с активным рынком большого города? Ну ну...
2) Ставка капитализации…хмм... а почему безрисковая по валюте, а инфляция по гривне? А где норма возмещения? 1% для ликвидности? Интересно… А какой тогда срок позиционирования объекта? Зачем использовать кумулятивный метод, а потом его судорожно «душить»? да затем что тащить ставку капитализации"Противопоставляемой парой" не получалось...  А не получалось потому что не любит автор широкий ценовой ряд ПО СХОЖИМ объектам в отчете показывать... не нужен он ему... все "нужные" ценовые ориентиры у него в "обосновании" поправок седят... там он так и пишет : типичная стоимость 2400, 2200 и т.д.! откуда это известно остается за скобками...но за то всё просто и ясно...о как!
З.Ы.
Отчет по качеству... как бы это по приличней сказать… «для аренды»…и уж ни как не образцовый, поэтому врядли его стоило вывешивать на своем сайте... |
|
|
|
|
Alex_kh
Возраст: 41
Сообщения: 21
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Ср, 25 Янв 2012 23:59 |
|
Фролов за это время многому научился  |
|
|
  |
|
sergejjiskra
Сообщения: 1
Откуда: АР Крым
|
| Добавлено:
Чт, 26 Янв 2012 10:54 |
|
у меня не качает пишет Запрашиваемая страница / report/report/006.zip не найдена на этом сервере, где его можно посмотреть |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 26 Янв 2012 10:59 |
|
| sergejjiskra писал(а): |
| у меня не качает пишет Запрашиваемая страница / report/report/006.zip не найдена на этом сервере, где его можно посмотреть |
Дату смотрите 28 Янв 2006 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Ichtion
Возраст: 63
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Чт, 26 Янв 2012 11:50 |
|
КовАл
А можно попросить уважаемую администрацию перезалить выложенные для обсуждения отчеты на витрину,-ни один не скачивается. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 26 Янв 2012 12:07 |
|
Ichtion, зачем Вам отчеты 2006 года?!!!
Попросите лучше форумчан выложить свежие какие-нибудь отчеты для совместной доработки. |
|
|
|
|
Ichtion
Возраст: 63
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Чт, 26 Янв 2012 12:16 |
|
Да бог его знает зачем.  Для опыта, что-ли.
Серьезно-то интересовал бы грамотный доходник. (не с кумулятивной- безрисковой). Но это так, к слову. 
Особо просить сложно, т.к. сам не выкладывал, -стандартно всё. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
