| Автор |
Сообщение |
І Dima
Сообщения: 759
|
 Добавлено:
Сб, 13 Ноя 2010 13:13 |
  |
Добрый день уважаемые Оценщики.
Есть два здания с приблизительно одинаковыми характеристиками (кроме этажности), одно расположено на частной земле, а другая на земле взятой в аренду на 5 лет. Как скорректировать на разницу в статусе ЗУ? |
|
|
  |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Ноя 2010 18:50 |
|
разницей, по логике будет размер оплаты за земельный участок (приватизация) по окончанию срока аренды 
а на самом деле, тот кто арендовал, может и через 5 лет продлить договор аренды, а потом еще через 5...так и не надо тратиться на выкуп
т.е. еще можно спорить кто больше выиграл... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Сб, 13 Ноя 2010 19:03 |
|
Спасибо Андрей.
Да оно в голове крутится... А как с тем, что потенциальный продавец может продать объект недвижимости по цене ниже именно на разницу в размере не выплаченного арендного платежа на дату оценки, до истечения срока аренды.
К примеру:
дом - 70 000 грн., земля - 30 000 грн. Сума затрат за три года неизменна 100 000 грн. и меньше я не продам,
а тут:
дом - 70 000 грн., земля аренда - 2 000 грн./год., за три года сума затрат - 70 000 грн. * 2 000 грн./год * 3 года = 76 000 грн., условно продам за 85 000 грн.
Вроде так... |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Ноя 2010 19:23 |
|
не понял в чем вопрос - в том что может ли дешевле продать, или должен ли.. или что вообще?
конкретней в чем проблема? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Сб, 13 Ноя 2010 19:29 |
|
Такое впечатление что как в матрице - а я знаю вопрос?
Есть два здания условно полностью одинаковые с одинаковой площадью, в одном земля своя в другом в оренде. Я что-то запутался. Их рыночная стоимость будет равной? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 13 Ноя 2010 20:01 |
|
І Dima, у них доход будет разный. собственник земли платит земельный налог 1% от нормативной оценки, арендатор платит от 3% до 12% от нормативной оценки. Поскольку эти затраты не ложатся на арендатора помещений, то они участвуют в формировании чистого операционного дохода. если условно здания одинаковые и земельные участки одинаковые, то здание на арендованном участке формирует меньший ЧОД (чисто теоретически, так как на практике даже у соседних участков нормативная стоимость может отличаться в разы).
в сравнительном подходе, я думаю, получим стоимость аренды = праву собственности. в свете сегодняшних реалий. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Ноя 2010 23:33 |
|
zanoza
сразу видно что ты с семинара по доходному подходу приехала 
полный +1, в т.ч. и к сравнительному |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Вт, 16 Ноя 2010 11:01 |
|
| zanoza писал(а): |
.....
в сравнительном подходе, я думаю, получим стоимость аренды = праву собственности. в свете сегодняшних реалий. |
а как же влияние срока договора аренды ?
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=76&postdays=0&postorder=asc&start=90
| zanoza писал(а): |
Кофтик, вы оцениваете конкретный договор аренды земли № такой-то от такой-то даты. Он заканчивается через 2 года. Соответственно, права аренды по этому договору тоже заканчиваются. Через 2 года будет ДРУГОЙ договор. И потом вы будете оцениавать право аренды ПО ДРУГОМУ договору. это будет иной объект оценки.
|
в тот раз все так единодушно утверждали, что через два года договор аренды закончился - и до свидания
 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 16 Ноя 2010 11:13 |
|
Кофтик, вы не путайте человека. Вы оценивали имущественные права по конкретному ДОГОВОРУ. Не недвижимость. Не землю. А права. |
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Вт, 16 Ноя 2010 11:20 |
|
Zanoza, а Вы уверенны, что Человек оценивает Недвижимость, а не Недвижимое имущество ? |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 16 Ноя 2010 11:28 |
|
не люблю примеры, но в реалиях заноза правильно написала,
допустим, две жилые новостройки, рядом, у одной земля оформлена на ТСЖ, у другой в аренде у управляющей компании (РЭПа) на практике и плата за землю сопоставима, только ее виды различные.
что мешает жильцам второй новостройки создать ТСЖ и взять землю на баланс? |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
