Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  размер, т.е. цель имеет значение Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества Автор Сообщение Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Апр 2011 20:27 Выполняя оценку для суда пришел к такому вот выводу: цель оценки имеет значение и даже очень!!! Казалось бы рыночная она и в Африке рыночная. Но, иногда рыночная рыночной рознь, т.е. если мы, например, выполняем оценку ЧАСТИ квартиры для раздела в суде или для продажи, то у нас получится одинаковая или разная рыночная стоимость? И пусть не смущает что и там и там стоимость РЫНОЧНАЯ, просто цель оценки разная... Итак: квадратный метр части квартиры, по анализу рынка продажи таких объектов, дешевле квадратного метра аналогичной целой квартиры на 30% (в среднем), а иногда этот дисконт составляет 40-50%. Но это рынок ПРОДАЖИ, а не "рынок разделов", последнего рынка мы не найдем нигде. Это первое отличие рыночной стоимости для суда и для продажи. Второе, и самое главное, это справедливость оценки ЧАСТИ квартиры для суда! Так вот приведу простой пример - муж и жена после развода делят 2 равноценные квартиры, по логике 1 квартира достанется мужу и 1 - жене, но на практике все не так, поскольку равноценных не бывает! На практике, делят деньгами/частями/дулями... Но, допустим, делят они частями, т.е. половину обеих квартир получит муж и половину жена. И вот, один из супругов изъявил желание забрать обе квартиры, а второму супругу выплатить денежную компенсацию. Суд просит оценить квартиры. Оценщик приносит отчеты на обе квартиры, в которых учитывает дисконт в размере 30%, поскольку квартира не целая, а только половина! Теперь нетрудно посчитать сколько теряет сторона получающая так называемую компенсацию. (Стоимость квартир по 100 тыс. каждая, 1/2 = 50тыс - 30%=35 тыс. Итого 35+35=70 тыс. вместо 100тыс.!!!) По логике, каждый должен получить по 100 тыс., т.е. по 1 квартире, а на практике, если учесть дисконт на "половинку", тот чья часть оценивается - проигрывает!!! Второй супруг-то сколько получит? не 1/2, не те же 70 тыс, а 130!!! Вывод - оценка части для "вирішення судових спорів" не должна включать в себя подобной скидки, т.е. рыночная стоимость квартиры просто делится на ту часть на которую претендуют или которую компенсируют, а вот оценка части "для продажу" такую скидку содержать просто обязана Или я что-то упустил? _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Ср, 06 Апр 2011 11:45 Необходимо делать корректировку на соотношение стоимости предложения комнат в квартирах и стоимости предложения аналогичных целых квартир, в которых размещаются эти комнаты, по тому же району города. Разница - от -20% до -50%. Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Ср, 06 Апр 2011 12:01 Андрей, ох, подоказывали бы Вы мне такую скидку Оценка части для решения споров - это что? Что оцениваем? Если идеальную долю, где тут скидка? "Просто делится на часть" = размер компенсации, иначе где тут справедливость? Если реальную долю - установить цену таковой возможно только после проведения экпертизы на самую возможность выделения реальной доли (если, конечно, такой вопрос не будет поставлен исполнителю экспертизы по технической возможности разделу. т.е. судэкперту). Другие варианты выглядят весьма сомнительными, следовательно - легко оспариваемыми. Шах Сообщения: 689 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 06 Апр 2011 12:11 Юрий Андрусенко писал(а): "Просто делится на часть" = размер компенсации, . 100% Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 06 Апр 2011 12:27 Филин Андрей писал(а): цель имеет значение я думаю цель это уже следствие ,а причина это правильная и чёткая идентификация Объекта оценки. (ОО) так вот, в случае оценки ЧАСТИ Филин Андрей писал(а): для раздела в суде де юре ОО является всё еще ЦЕЛАЯ квартира и поэтому оцениваем как обычную квартиру без "скидок" и соответственно ЧАСТЬ высчитываем математическим путем. в случае оценки ЧАСТИ Филин Андрей писал(а): для продажи к этому моменту ЧАСТЬ должна быть де юре (и к тому же физически) выделена, т.е. она будет иметь все право устанавливающие доки как самостоятельный объект недвижимости и соответственно ОО уже будет ЧАСТЬ квартиры, отсюда и скидки при оценке. где-то так _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 06 Апр 2011 12:29 VladimirVI VladimirVI писал(а): Необходимо делать корректировку на соотношение стоимости предложения комнат в квартирах и стоимости предложения аналогичных целых квартир, в которых размещаются эти комнаты, по тому же району города. Разница - от -20% до -50%. высчитывали корректировку, и даже не по району, а по тому же дому - скидка 30-50%, но на истину, естественно, не претендую, поскольку не делал уж очень обширного исследования, но смысл/вопрос в ином - для разных целей будет разная стоимость, или я не прав? Юрий Андрусенко я писал свои наблюдения и мысли, вкратце - если оценка для суда, то оцениваем целую квартиру и делим на ту часть, которая оценивается, т.е. 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., а если для продажи, то надобно еще и скидку учесть (до 50% )!!! Юрий Андрусенко писал(а): Что оцениваем? 1/2 часть квартиры, например... НЕ выделенную - таких почти не бывает))) Hard_Pragmatic писал(а): (и к тому же физически) выделена ну это ты загнул, физически выделяется 1 на 10 млн., поэтому будем считать что такого не бывает, поскольку выделить необходимо так, чтобы не было помещений общего пользования, а если одна комната тебе, одна мне, а в туалет занимай очередь, то это не выделение в натуре!!! а за "де-юре" спасибо - не подумал тему можно закрывать _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Ср, 06 Апр 2011 12:40 Обычно в многоэтажном доме типовой серии оценивают часть квартиры, которая соответствует идеальной доле. А затем, чаще всего, устанавливают порядок пользования этой квартирой, т.к. выделить долю в 99% невозможно. 1% - это 5-ти и более комн. квартиры, переоборудованые из 1+4 или 2+3 комн. квартир. После этого собственник, согласно установленному порядку пользования квартирой, продает свою часть. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 06 Апр 2011 13:22 Чет запутались по жизни Если суд хочет знать РС квартиры для раздела то определяем РС без поправок на ограничения (точка). А суд сам разделит. Реально для стоимость долей/частей у обоих совладельцев будет одинакова. При всем равном (50/50) Если же (уже после раздела) кто-то из совладельцев захочет продать свою долю/часть, то тут оцениваем эту долю/часть = объект оценки (согласно заявки на оценку) и естественно корректируем на ограничения (проблема - совладелец). В таком варианте и для другой стороны будут те же поправки и в итоге для обоих совладельцев стоимость их долей/частей будет одинакова. Так же если бы мы просто ценили для суда. Но не равной той что получилась для суда, естественно ниже. Хотя если соседка/сосед то и дороже за платить мона Hard_Pragmatic + 100 Administrator всегда прав, или см. п1 _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Ср, 06 Апр 2011 13:55 Оценка идеальной доли оценивается как пропорциональная часть от 100% стоимости, а после установленого порядка пользования - с поправкой. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 07 Апр 2011 04:49 Уважаемый коллега rudge, 100%. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Чт, 07 Апр 2011 08:57 полностью согласна с rudge. Сталкивалась с такой работой АН ( ликвидная недвижка). Покупалась часть имущества, разведенных в тихой ненависти супругов (чуть-чуть ниже стоимости, чем 1/2 РС), затем второму собственнику предлагали продать его часть намного дешевле. Если не соглашался, то подселяли аликов или циган (все официально через договор) и потом забирали вообще по 2 коп. или ему же продавали значительно дороже как "специнтерес". Так что "адекватный" собственник должен заплатить РС за часть соседа или договориться продать вместе объект и копеечку поделить. _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме