Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Воронин В.А., Маркус Я.И. "Относительность оценки, неоклассицизм и реальность" Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Ср, 06 Июл 2011 22:26 Ответить с цитатойВернуться к началу

По просьбе авторов статьи выкладываем на форуме для ознакомления и дискуссий.

Цитата:
Относительность оценки, неоклассицизм и реальность

Воронин В.А., д.т.н., проф., эксперт-оценщик УОО, ТзОВ «ВАЛКОЛ»
Маркус Я.И., к.т.н., доц., заслуженный эксперт-оценщик УОО, ЧП «Бюро Маркуса»



Консалтинговая фирма ТЗОВ «ВАЛКОЛ», г. Львов, 79005, ул. Шота Руставели, 34-а/21
а/с 6695, e-mail: last_ocinka@ukr.net www.valkol.com.ua,
тел./факс: (032) 225-62-06; тел. (032) 225-62-08

В своих ранних работах [1] мы неоднократно поднимали вопрос: «Оценка – это ремесло, основанное на искусстве, или это наука?». К сожалению, оценка недвижимого имущества большинством оценочного сообщества Украины воспринимается, в лучшем случае, как высокопрофессиональное ремесло (искусство). В. Киннард в своей статье «Новое мышление в теории оценки недвижимого имущества» пишет: «Такое положение дел будет сохраняться до тех пор, пока фундаментальная теоретическая структура (основа), на которой базируется практика оценки, остается устаревшей, чрезмерно удаленной от действительности, следовательно, не дающая описания рыночного поведения в целом [2]».
Немножко истории. Фредерик М. Бабкок в книге «The Valuation of real Estate» (1932 г.), основываясь на неоклассической экономической теории (1926-1937 гг.) долгосрочного равновесия (Теория А. Маршалла), пришел к выводу, что техника применения трех подходов с последующим согласованием полученных результатов стоимости этими методами (уравнение оценки в условиях равновесного рынка), является логическим обоснованием для расчетной оценки стоимости. При этом реальное состояние рынка недвижимости, отнюдь неравновесного и неэффективного, не принималось во внимание, в связи с чем методология оценки, основанная на трех равнозначных подходах, достигла догмы. А согласование полученных по этим подходам результатов, стало нормативным документом в отчетах оценщиков.
Однако, если исходить из положений современной экономической сути рынка недвижимости, то равновесие между рыночной ценой (спрос) и затратами на строительство (предложение) в обозримом прогнозном периоде вряд ли когда-либо будет достигнуто. Динамические силы спроса и предложения просто не проявляют себя в такой форме.
Мы уже неоднократно указывали, что равновесие «спроса» и «предложения» на рынке недвижимости следует рассматривать только как некое теоретически возможное состояние, как идеальную равновесную модель рынка. Как и всякая идеальная модель, модель равновесного рынка может быть плодотворно использована в научных исследованиях по созданию теоретических основ процесса оценки рыночной стоимости, которая проявляется на реальном рынке недвижимости. Науке известно много аналогий плодотворного использования идеальных моделей для описания реальных процессов. Например, модель «идеального» газа, модель Лоренца (электрический ток), кривая Гаусса (теория равноточных измерений) и много других.
Далее, считалось, что на рынке действует «типичный» покупатель, который ведет себя «экономически рационально» (homo economicus), то есть во всех ситуациях «максимизирует» свою прибыль, которая измеряется максимизацией чистого дохода. Из этих положений вытекает определение рыночной стоимости как метафизической (дискретной) величины, которое благополучно «перекочевало» в Национальные стандарты оценки. Отсюда же вытекает и основной постулат стоимостной оценки: «Принцип наиболее эффективного использования», в соответствие с которым максимизируется чистый доход «типичного» покупателя. В результате понятие о наиболее эффективном использовании стало расцениваться как центральное понятие и при экономическом анализе земли, и в теории оценки.
Поскольку закон и Национальные стандарты оценки на сегодняшний день никто не отменял, то практикующий оценщик и в сегодняшних экономических условиях, на сегодняшнем, далеко не эффективном и не равновесном рынке недвижимости руководствуется этим определением рыночной стоимости и принципом наиболее эффективного использования. То есть, по сути, сильно устаревшая теоретическая фундаментальная база лежит в основе сегодняшней практической оценки в Украине.
Особенные претензии в этой ситуации – к затратному подходу. Р. Рэтклифф (R. Ratekliff) в монографии «Modern Real Estate Valuation» (1963 г.) подвергает сомнению достоверность затратного подхода и заявляет, что суммирование независимо определенных стоимостей земли и улучшений не приводит к вероятной цене продажи.
Р. Рэтклифф пришел к выводу, что определение равновесной цены (в англ.: внутренне присущая стоимость) по методологии трех равнозначных подходов, является методически неверным, поскольку этот постулат базируется на концепции стоимости, эквивалентной затратам на производство товара (недвижимости) в долгосрочном рыночном периоде. То есть, оценщики пытаются оценить равновесные затраты со стороны предложения в долгосрочном периоде, в то время как заказчики заинтересованы в том, чтобы узнать цену продажи на дату оценки (short term sailing price). То есть оценщики делают одну вещь, в то время, как заказчики хотят получить другую. Пол Ф. Вендт [3] вообще считает расчетные оценки обесценивания (в англ.: амортизация) по категориям физического, функционального и экономического износа искусственными и вводящими в заблуждение.
Основной вывод, который можно сделать из ситуации, сложившейся в оценке, заключается в следующем. Теория стоимости (value theory) имеет дело с источниками и базами стоимости. В то же время теория оценки стоимости (valuation theory) призвана обосновать методы расчетной оценки стоимости. Поскольку оценщики продолжают придерживаться неоклассических концепций в теории стоимости, используемая ими теория оценки стоимости, является некорректной (Пол Ф. Вендт).
Известно, что результатом оценки должна быть определенная оценщиком стоимость, чаще всего, рыночная. Результат оценки является основанием для принятия рационального решения заказчиком или другими заинтересованными лицами. «Скованное, негибкое представление о несуществующей в реальности экономической структуре», пишет В. Киннард, – «едва ли может быть полноценной основой для проведения корректных оценочных процедур». Именно поэтому существует настоятельная необходимость в тщательном анализе и доработке теоретических основ оценки стоимости на базе новой экономической теории.
Вернемся к принципу наиболее эффективного использования, согласно которому необходимо рассматривать максимальную чистую отдачу от приобретаемой недвижимости. Во-первых, четко не определено, и по этому поводу идут бесконечные дискуссии о том, к чему относится принцип наиболее эффективного использования: к земле, улучшениям или же к тому и другому. Во-вторых, многие исследователи, и оценочная практика это подтверждает, что «типичный» покупатель или инвестор, вкладывающий средства в производство, не является «максимизатором». А практика оценки показывает, что НЭИ, как правило, рассматривается как практически недостижимый стандарт поведения на реальном рынке. Типичному инвестору в реальной жизни предстоит решать не однокритериальную (максимилизация прибыли), а многокритериальную задачу, при решении которой оптимизируются, а не максимизируются все существующие условия, часто разно векторные. В этом случае оптимальное решение представляет собой самое эффективное решение при заданном наборе ограничений (например, максимизация прибыли при минимизации затрат) и уровне неопределенности, при которой это решение принимается. Кроме того, следует учесть, что математический аппарат решения многокритериальных оптимизационных задач широко представлен доступным существующим программным обеспечением.
Часто в практической деятельности, особенно при принятии решения «покупать – не покупать» инвестор может выбрать «приемлемое», а не лучшее решение. Тогда, анализ инвестиций в недвижимость может ограничиться не наилучшим, и даже не оптимальным использованием, а основываться на удовлетворении минимальных требований инвестора. Например, норма отдачи на вложенный капитал – не меньше 10-12% при альтернативном безрисковом вложении средств по ставке 7-8%.
Исходя из принципа наиболее эффективного использования, рыночная стоимость определяется как метафизическая величина (дискретная, точечная), которая наблюдалась бы на идеальном равновесном рынке недвижимости, на котором действует типичный покупатель (homo economicus) с мотивацией максимизации прибыли.
Эта концепция рыночной стоимости появилась на свет в американской оценке в годы «Великой депрессии» для того, чтобы оценщики имели основание сертифицировать полученные ими данные при игнорировании сопоставимых свидетельств рынка [4]. Однако, уже в конце 90-х годов ХХ столетия в США вводится понятие о «наиболее вероятной цене», которое было положено в основу определения рыночной стоимости.
Впервые положение о вероятностном характере, определяемой оценщиками рыночной стоимости, ввел Р. Ратклифф еще в 1964 году («Переформулировка теории проведения оценки»). Смысл его утверждений состоял в том, что любая оценка является прогнозом, основанном на систематическом исследовании рынка, который отражает существующие рыночные условия. Итальянский теоретик оценки Медичи предлагает использовать термин «наиболее вероятная цена» как синонимичный понятию «рыночная стоимость».
Совершенно логично, что при использовании вероятной рыночной стоимости требуется принятие критерия «вероятного», а не «наиболее эффективного использования».
При таком подходе к проведению оценочных процедур становится возможным проводить анализ с позиции, отличной от понятия идеального (равновесного) конкурентного рынка и, хотя бы в первом приближении, получать стоимости, близкие к реальности. Причем, это должны быть значения стоимости, рассчитанные в определенном доверительном интервале возможных вероятных значений, и тем самым подтверждать достоверность стоимостной оценки.
Конечно, подобный подход ставит практикующих оценщиков перед проблемой освоения техники и математического аппарата вероятностной оценки, базирующейся на классической статистике либо статистике нечетких чисел.
Кроме того, практикующий оценщик должен воспринять современную экономическую теорию как основу, на которой следует строить расчетные методы и технику оценки, т.е. современная экономическая теория (теория категории стоимости) и теория оценки стоимости должны соответствовать друг другу. При этом вопросы затрат, отслеживаемых цен и данные о доходах, будут продолжать играть важную роль в расчетной оценке стоимости. Однако, при этом требования принудительного согласования результатов оценки, полученных по трем подходам, не имеют экономического смысла.
Некоторые выводы из критического анализа традиционной теории оценки можно свести к следующему:
• Методология объединения трех подходов, основанная на неоклассической теории эффективного рынка, не отвечает требованиям современной экономической теории, поскольку отождествление затрат и стоимости в долгосрочном периоде характерно только для равновесного (идеального) рынка. В этом случае, методология согласования трех подходов не выдерживает критики.
• Рынок недвижимости характеризуется высокой степенью неопределенности. Поэтому в теорию проведения оценки должны быть введены вероятностные представления, основанные на математическом аппарате вероятностной статистики или теории нечетких множеств.
• Метод аналогов продаж с использованием современного аппарата статистического анализа рынка недвижимости для определения обоснованных рынком коррекций, с более тщательным анализом транзакционного поведения (анализ коррекций на рыночные условия), является основным подходом в современных экономических условиях.
• Поскольку, применение затратного подхода основано на неразумных теоретических воззрениях, им не следует пользоваться. Обесценивания по физическим, функциональным и экономическим компонентам является неверным и вводит в заблуждение.
• Метод прямой капитализации дохода с существующей техникой подбора и обоснования коэффициента капитализации может вносить существенный элемент субъективизма и привести к смещенным результатам оценки. Однако, в случае достаточности и адекватности рыночных данных, использование валового рентного мультипликатора может быть полезным и разумным инструментом.
• Метод ДДП, основанный на после налоговых прогнозных потоках дохода, и техники определения затрат на капитал, по мнению американских теоретиков оценки, может использоваться для определения инвестиционной стоимости. Английская школа оценки считает метод ДДП основным в стоимостной оценке и даже рекомендует ввести в оценку новый вид стоимости «ценность как истинная стоимость», призванная «исправлять» существующий рынок.

Выводы

Таким образом, хотя все выше изложенные положения требуют проведения дальнейших исследований, направления развития современной оценки становятся все более отчетливыми. Триединство подходов к оценке находится под сомнением так же, как и техника затратного подхода. Принцип наиболее эффективного использования и вытекающие из него определения рыночной стоимости как метафизической величины, должен быть заменен на принцип наиболее вероятного использования, с определением рыночной стоимости как наиболее вероятной величины в определенном доверительном интервале.
Необходимо сконцентрировать усилия на объеме и качестве данных, полученных из аналитики рынка, для проведения научно обоснованных оценок. Самые плодотворные исследования могут быть связаны с улучшением техники оценки, основанной на рыночных данных и рыночном анализе. Именно это обстоятельство требует качественной аналитики рынка недвижимости, которая позволяет выявить тенденции рыночного поведения. На смену классической вероятностной статистике приходят методы теории нечетких множеств, которые позволяют в условиях неопределенности более адекватно отображать рыночное поведение. С появлением нейросетевых технологий стало возможным реализовывать задачи хаотической нелинейной динамики, которая описывает поведение временных финансовых рядов – ценовых уровней, и агрегированных макроэкономических показателей, находить корреляционные связи между ними (прогнозная модель тенденций развития рынка).

Литература

1. В.А. Воронин «Проблема точности согласования результатов оценки». «Практика оценки» № 11 (14) ноябрь 2007, под общей редакцией Я.И. Маркуса, издательство «Экономика», ст. 1-51.
2. В. Киннард «Новое мышление в теории оценки недвижимого имущества». «Вопросы оценки» № 1, М., 2008, стр. 2-9.
3. Wendt P.F. Critical Analysis and recent developments in Appraisal Theory // The Appraisal Journal. 1969. October. рр. 485 – 500.
4. А. Пирсон «Набор знаний, необходимых оценщикам». «Вопросы оценки» № 4, М., 2008, стр. 2-9.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Андрей KV



Сообщения: 1061
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 07 Июл 2011 15:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

Статья интересная, но местами спорная, я как математик категорически не согласен с формулировкой авторов:
Цитата:
"Рынок недвижимости характеризуется высокой степенью неопределенности. Поэтому в теорию проведения оценки должны быть введены вероятностные представления, основанные на математическом аппарате вероятностной статистики или теории нечетких множеств."

Как они себе представляют эти вероятностные представления, основанные на мат. аппарате вероятностной статистики? Very Happy
Можно ли немного поподробнее. А то аналогии напрашиваются с анекдотом о квадратном трёхчлене - такое представить сложно, не то что, разложить.

_________________
Sex, drugs, rock-n-roll
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеПосетить сайт автора
galswit
Moderator


Сообщения: 945
Откуда: Львів
СообщениеДобавлено: Пт, 08 Июл 2011 12:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
...методология оценки, основанная на трех равнозначных подходах, достигла догмы. А согласование полученных по этим подходам результатов, стало нормативным документом в отчетах оценщиков.

- Не согласен. В плане согласования каждый волен выбирать обоснованное решение, а в условиях сегодняшнего дохлого рынка только доходник остался ориентиром. (По крайней мере для тех действительно зарубежных инвесторов -камикадзе, которые реально хотят зайти в Украину).

Цитата:
То есть, по сути, сильно устаревшая теоретическая фундаментальная база лежит в основе сегодняшней практической оценки в Украине.

-Неубедительное какое-то обоснование. Выходит что склад на центральной улице надо оценивать не с оглядкой на НЭИ а в существующем использованиии!!!!!!

Цитата:
Конечно, подобный подход ставит практикующих оценщиков перед проблемой освоения техники и математического аппарата вероятностной оценки, базирующейся на классической статистике либо статистике нечетких чисел.


Непонятно, что мешает оценщикам сейчас использовать кореляционно-регрессионный анализ и получать диапазон значений и вероятность и т.д. Значительная часть оценщиков так работает с использованием наработок Сергея Александровича Сивца и зарубежных авторов, единственная проблема - дефицит информации и тут уж никакая теория не поможет, а точечные значения требуют заказчики и законодательство.

Цитата:
А практика оценки показывает, что НЭИ, как правило, рассматривается как практически недостижимый стандарт поведения на реальном рынке.

Ой-ли?

Цитата:
Метод аналогов продаж с использованием современного аппарата статистического анализа рынка недвижимости для определения обоснованных рынком коррекций, с более тщательным анализом транзакционного поведения (анализ коррекций на рыночные условия), является основным подходом в современных экономических условиях.


В современных условиях !? Если для Европы да, а для Украины? Ведь ничего-же не продается. И где взять эти самые коррекции? "По мнению оценщика "или "в результате анализа рынка продаж и предложений" и как вариант"в результате опроса учасников рынка".

Что-то все как-то не о нас и не сегодня........

Ну вот и обсудил........... Surprised Sad
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме