| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 23:26 |
  |
Миф о постоянном росте цен на недвижимость!
«Как сообщили в компании ***,
за период с 05 апреля по 04 мая 2011 года
средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир
на вторичном рынке в Киеве выросла на 0,50% ($9)»
Прогнозы аналитиков и риелторов иногда удивляют и смешат, в частности рассказы о 2-3% роста* цен, не более чем надуманные цифры, погрешность расчета или просто попытки манипулирования ситуацией с надеждой «авось услышат именно мой «прогноз» и побегут ко мне же в агентство покупать недвижимость». А изменения стоимости менее 1% не вызывают ничего, кроме желания покрутить пальцем у виска того, кто это пишет. Заметьте, сегодня рассказы о росте и падении практически одинаково психологически действуют на потенциального покупателя. При падении он (покупатель) думает – «пора, пока подешевело», при росте – «пора, а то вырастет еще больше».
Откуда берутся 2-3% и около того?
Все просто: в прошлом месяце были такие предложения:
1 квартира (40м2) – 40 тыс. у.е.
2 квартира (45м2) – 46 тыс. у.е.
3 квартира (50м2) – 52 тыс. у.е.
4 квартира (60м2) – 59 тыс. у.е.
5 квартира (62м2) – 63 тыс. у.е.
(!)6 квартира (69м2) – 70 тыс. у.е.
Итого в среднем квадрат стоил 1012,70 у.е.
По итогам месяца продали квартиру №6. Вместо нее, в предложениях появилась другая квартира №6, допустим с лучшим ремонтом и с продавцами, которые не спешат ее продавать, площадь на целых(!) 2 квадрата меньше. При этом объект ближе к супермаркетам и прочим благам цивилизации, чем предыдущий «№6», поэтому и дороже на целых(!) 2 тыс.у.е. Новая раскладка с ценами выглядит так:
1 квартира (40м2) – 40 тыс. у.е.
2 квартира (45м2) – 46 тыс. у.е.
3 квартира (50м2) – 52 тыс. у.е.
4 квартира (60м2) – 59 тыс. у.е.
5 квартира (62м2) – 63 тыс. у.е.
(!)6 квартира (67м2) – 72 тыс. у.е.
Теперь среднее значение составит 1022,72 у.е., т.е. на 1% больше!!!!
«Покупатели, срочно бегите за кредитом на жилье, рост начался, дальше будет больше!!!!»
Утрировано, конечно же, но в целом, ситуация с колебаниями на эти пресловутые 2-3% выглядит именно так. Т.е. не обязательно один объект заменяется другим, может быть масса вариаций:
- общее количество объектов уменьшилось, продались самые дешевые (срочные, проблемные и «убитые») варианты – рост;
- общее количество объектов не уменьшилось, продались самые дешевые варианты, добавилось столько же средних по цене или один дорогой – рост;
- отдельные объекты решают не снимать с продажи, а придержать до «лучших времен» путем поднятия цены – рост;
- продавцы, следуя советам риелторов и читая обзоры про рост на 1%, пересматривают стоимость своего драгоценного жилья в сторону увеличения на 5% – рост;
- срочно продающиеся объекты переходят в разряд несрочных и выравнивают цену до «нормальных» рамок – рост;
- продавцы изначально выставившие (из-за незнания рынка) по заниженной стоимости объекты, заметив наплыв звонков и участившееся паломничество риелторов с показами, решают приподнять цену – рост;
…
То же и с падением цены.
А чтобы легче было манипулировать прогнозом (читай – сознанием граждан) можно просто не включать в обзор «неудобные» тебе цифры, все-равно никто не проверит какой массив данных был обработан – это главная фишка «аналитика».
Ежемесячные «обзоры» считаю не более чем попыткой заявить о себе, а полноценный анализ раз в полгода приближает к пониманию реалий. Поскольку «рост» в 2% может быть «падением» в следующем месяце на 3% и так в течение года, то можно «через раз» заявлять о росте и «отдыхать» в следующем месяце от сложных расчетов. Итого получим неплохой «прирост» за год (24%), при реальном падении стоимости на 12%.
На самом деле истоки таких прогнозов известны – заграница! Оттуда идет весь опыт наших специалистов по недвижимости. Вот только адаптировать к реалиям Украины этот опыт никто не пытается.
Первое – «там» рост цен действительно происходит медленно, и такие изменения становятся заметны. Т.е. при инфляции 4% годовых, рост в 2% за один месяц, равноценен полугодовой инфляции, что в украинских цифрах составит рост 5-12% В МЕСЯЦ.
Второе – при возможных резких изменениях на рынке, панике подвергается небольшое количество особо мнительных граждан, следящих за рынком или случайно услышав о грядущих изменениях. Но учитывая следующий пункт, то таких на всю страну будут единицы.
Третье – дефицит недвижимости минимален или его нет вовсе, поэтому цены на недвижимость складываются не из спроса и спекуляций, а из реальных затрат на строительство, нормального уровня прибыльности, и общей привлекательности объекта.
Четвертое – урегулированность рынка на уровне законодательства. Например, наличие базы, в которую вносится стоимость объекта, его характеристики, в т.ч. ремонты, наличие мебели, техники и пр., предыдущие владельцы, стоимость при последней продаже или оценке. А нотариусы, имеющие доступ к этой базе, видят предыдущую стоимость и не одобрят занижение в 2 раза, чтоб «сэкономить на оформлении». Да что там нотариусы, оценщики НЕ оценят в тех же 2 раза меньше, если не было для этого предпосылок в виде существенного ухудшения состояния объекта. Это не утопия – это пример Испании, но он не уникален. В других развитых странах есть подобное, и работает, как принято понимать, на благо отечества, а не на руку спекулянтам.
Цель статьи вовсе не в отказе от веры в наших аналитиков, а в более обдуманном подходе, при выборе информации к размышлению, в отсеивании орущих в своих интервью «специалистов рынка» о грядущем всплеске рынка опираясь на погрешность называемую ростом.
Мнение автора высказано о большинстве публикаций. Несомненно, в масштабах страны есть опытные специалисты в сфере недвижимости и их прогнозы могут опираться на серьезные исследования. Но, мало кто приводит методику расчетов и составления таких прогнозов, источники получения информации и методы ее обработки, что заставляет задуматься об их правдивости и точности.
* - конечно же, это касается не только роста, но и падения цен. Но, поскольку риелторам выгодно задирать цены вверх, то 90% прогнозов будут повествовать о росте, еще 5% о «корректировке цен» и только последние 5% о падении. Кстати, о «корректировке цен» - рост, обычно, называют своим именем, а вот падение принято завуалировано называть корректировкой, еще одна забавная манипуляция. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 08:02 |
|
Филин Андрей
+10000... и так далее
Добавлено спустя 7 минут 56 секунд:
еще одно подтверждения о мифе с ростом цен http://biz.liga.net/news/E1104556.html
так примерно начинался кризис 2008 года так что ждем дальше "пресловутого" роста цен в нашей упорно развивающейся экономике |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 12:18 |
|
Думаю, подходит то самое время, когда рос цен на недвижимость все таки не миф. И вот почему: совершенно точно могу сказать, что в моем регионе новые дома 100% готовности продаются сейчас дешевле, чем мы уже вложили в строительство своего дома 90% готовности. И те новые готовые никто не покупает. А в это время потребность в приобретении недвижимости никуда не девается, очень много моих знакомых нуждаются в собственном жилье, и, уверена, как только они станут более уверены в завтрашнем дне, будут брать кредиты и покупать. Если нас не настигнет очередная революция или какое то стихийное бедствие, экономическая ситуация наладится сама по себе ( как говорил когда-то Кучма еще при своем правлении, что экономика Украины развивается не благодаря, а вопреки действиям правительства)  . Последние года два рассказы про рост цен на недвижимость действительно были чистый блеф. Но сейчас, спрос таки потихонечку увеличивается. Ценового всплеска как 5-6 лет назад, конечно же не будет, но цены будут подниматься. |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
Гвоздь
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 13:09 |
|
Про "левую" статистку - полностью согласен. Читать этот хлам на новостных сайтах уже надоело.
Однако, напрашивается следующее - а кто как не мы, независимые оценщики (читай, если не мы, то кто-же  ) "одарит" обывателя достоверными статистикой и прогнозами! Причем, очень легко реализовать в пределах сего уважаемого ресурса методом опросника-голосовалки для зарегистрированных участников. Берем региор/город, берем "самую среднюю" 1, 2, 3 кк в возрастных категориях сталина, хрущева и постсовка и указываем стоимость за метр. Усредняем по участниками и вуаля. При этом, полагаемся исключительно на свой опыт, недавние работы и "сосед недавно продавал" - т..е делаем то, что умеем и имеем право делать - выносим личные суждения, которые є незалежною думкою експерта і не тягнуть за собою ніяких правових наслідків. Думаю, это мнение будет гораздо весомее и объективнее, чем обзоры риелторов.
Как вам? |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 14:28 |
|
Типичный пример заголовка новостей :
РЕЗКИЙ РОСТ ЦЕН НА КВАРТИРЫ
в Куала - Лумпуре
Добавлено спустя 3 минуты 51 секунду:
Гвоздь: некоторые обзоры принадлежат вроде бы вменяемым оценщикам. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается что они связаны с агенствами недвижимости, и пишут по их заказу. реально независимые оценщики обычно сами трендов и статматриц не строят за неимением времени и желания, а тем более с учетом понимания того что есть еще и поправка на торг, которую учесть сложно а влияние ее на РС существенна. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 16:20 |
|
Гвоздь  можете иронизировать сколько угодно .
Обывательская статистика и прогнозы очень часто надежней научнообоснованных, потому что не покупные 
Ну если уж хотите научнообоснованные аргументы с графиками, можно посмотреть цыклы на рынке недвижимости Москвы
http://www.realtymarket.org/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-Cikli-na-rinke-nedvijimosti-.html,
провести аналогию, и прийти к выводу, что рост цен таки будет. А вообще то форум на то и форум что бы "выносить личные суждения"  , а обращать внимание на них или нет - личное дело каждого. |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
Гвоздь
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 17:08 |
|
Валюха
| Цитата: |
| прийти к выводу, что рост цен таки будет |
Рост цен таки будет - под этой фразой любой подпишется, не опасаясь за свою репутацию провидца .
Даже в устах г-н Неймана, знаменитого своими прогнозами, это высказывание будет звучать убедительно |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 17:26 |
|
| Валюха писал(а): |
| Думаю, подходит то самое время, когда рос цен на недвижимость все таки не миф |
я не про рост ВООБЩЕ говорил, а про рост В ЭТОМ МЕСЯЦЕ, рост на полтора % и подобное, я понимаю что в промежутке времени полгода или год недвижимость все-таки вырастет, но за месяц - какие могут быть изменения? да никто их не заметит...
своей статьей хотел сказать что надо очень сильно фильтровать попадающуюся нам информацию - ее очень много в сети, но 90% этой информации абсолютно бесполезна, как, например, статьи о надежности банков - погуглите и найдете массу статей с разными "рейтингами", которые на самом деле не что иное как "перепечатка" нбушных таблиц с расстановкой банков в них "по уровню активов", "по количеству депозитов", "по количеству выданных кредитов" и пр. Что никоим образом не говорит о их надежности. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июн 2011 11:32 |
|
Киев не Москва, в стране нет такого количества "дурных" нефтяных денег, плюс "цыклы" у нас с Россией разные, опять же вон до Белоруссии кризис 2008 года только сейчас дошёл. А учитывая наши политические реалии, не верю я в рост цен в ближайшие 3-7 лет, в зависимости от длительности нынешней конфигурации власти. Если так всё продолжится, мы скоро превратимся в страну-изгоя типа той же Беларуссии. Те кто со мной не согласны, поинтересуйтесь ценами на востоке украины в Северодонецке и пр. Я прозрел - почти шара))) |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
 |
|
Таня-Татьяна
Сообщения: 229
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 07:54 |
|
В Днепропетровском регионе пока никакого роста цен не наблюдается, наоборот, когда звонишь по выставленным в интернете предложениям, цена озвучивается практически всегда меньше заявленной. Тут еще много зависит от типа недвижимости, например на 1-комнатные квартиры держится цена, а на элитные, площадью более 100 кв., падает, притом существенно (с коммерческой недвижимостью та же история). Риелторы жалуются, что покупателя найти тяжело - какой же рост при отсутствии спроса может быть? |
_________________
Все хорошо, а будет еще лучше!!! |
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 08:34 |
|
| Таня-Татьяна писал(а): |
| какой же рост при отсутствии спроса |
Об этом и речь, люди начинают отходить от экономического и политического шока и спрос на недвижимость будет увеличиваться, народ по-боялся и успокоился: конец света при Януковиче и его реформах не наступил, а жизнь продолжается, и жить хочется по-человечески. За последний месяц в доме где я живу, были проданы 2 квартиры. И еще, родственник, у которого был депозит в Надрах - вы не поверите, через суд, но получил свой вклад обратно. Угадайте, куда он деньги будет вкладывать? ...
| Андрей KV писал(а): |
| до Белоруссии кризис 2008 года только сейчас дошёл. |
У Беларуси сейчас не такой кризис, у них свой собственный уникальный "Лукашенковский" .
| Андрей KV писал(а): |
| Те кто со мной не согласны, поинтересуйтесь ценами на востоке украины в Северодонецке и пр. Я прозрел - почти шара))) |
Если сравнивать с ценами на недвижимость в Киевском регионе, в Северодонецке всегда была шара |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
Никита
Сообщения: 483
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 08:46 |
|
Валюха, не обижайстесь, в Ваших словах много самоуверенности не подкреплённой реальными фактами.
Одни эмоции.
Мой знакомый риелтор, в период 2007-2008 годов, с пеной у рта спорил со мной, что люди в основном покупают за нал недвижку. Я всегда ему говорил, что деньги на рынке недвижимости - это кредиты. как только банки перестали кредитовать - у него закончились клиенты с налом. Да клиенты покупали что-то себе за наличные и без кредита, но эти наличные были от продажи другой недвижки, там покупатель был с кредитом.
Я это к тому говорю, что у него были эмоции и никой статистики, у Вас тоже.... Цены проседают и тенденции все к проседанию. Рост цен возможен лишь с увеличением денег у населения, а денег у нашего населения всё меньше и меньше. Все хотят жить в хороших домах, но не все имеют средства для их покупки. Желание жить хорошо - это не локомотив роста цен на недвижимость. |
|
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 08:57 |
|
Никита, поверьте, сейчас я не руководствуюсь эмоциями, потому что я не риелтор, и если откровенно, мне все равно - будет недвижимость дорожать или нет
Я рассуждаю только с точки зрения психологии, а не как экономист, юрист или риелтор... может в чем то и ошибаюсь - время покажет  |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
Никита
Сообщения: 483
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 09:04 |
|
Рост цен на недвижимость лежит в экономической плоскости. Естественно, истерия по поводу роста (падения) цен, толкает покупателя (продавца) совершать сделку по купле-продаже недвижимости. Но в любом случае для сделки купли-продажи нужны деньги, рынок имеет ёмкость, если деньги его переполняют, то и рост неизбежен. Сейчас рядовых потребителей заботит рост цен на товары народного потребления, и чем они дороже, тем всё меньше и меньше остаётся средств на покупку жилья. |
|
|
|
|
LGU
Сообщения: 146
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июн 2011 20:25 |
|
| Валюха писал(а): |
Никита, поверьте, сейчас я не руководствуюсь эмоциями, потому что я не риелтор, и если откровенно, мне все равно - будет недвижимость дорожать или нет :)
Я рассуждаю только с точки зрения психологии, а не как экономист, юрист или риелтор... может в чем то и ошибаюсь - время покажет :wink: |
С точки зрения психологии,- накормить-одеть детей,- это в первую очередь.
Зарплаты упали, кредиты почти не выдают.Цены на продукты и прочую первую необходимость выросли в 2-3 раза.
Как можно прогнозировать рост, если мы не вышли из кризиса, а еще даже дна не достигли? (это мое личное мнение)
Узнайте у кого из ваших знакомых повысилась зарплата в 2-3 раза?
Если хотя бы у 70% , то тогда да рост неизбежен. :D |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
