| Автор |
Сообщение |
wer77
Сообщения: 374
|
 Добавлено:
Вс, 13 Ноя 2011 12:09 |
  |
Сильно не пинайте за мой вопрос))
Цель оценки: определение стоимости частного домовладения.
Земля - не приватизирована.
в городе, где расположено домовладение, сделана нормативная денежная оценка.
при оценке домовладения я должен учесть право пользования ЗУ.
так вот.....вопрос: могу ли я использовать при определении права пользования ЗУ нормативную денежную оценку! |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 13 Ноя 2011 12:46 |
|
| wer77 писал(а): |
| вопрос: могу ли я использовать при определении права пользования ЗУ нормативную денежную оценку! |
так Вы сначала расскажите, как Вы собираетесь её использовать...  |
|
|
 |
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Вс, 13 Ноя 2011 12:54 |
|
думал так: нахожу аналоги на домовладения (дом+ЗУ), вычитаю из них стоимость ЗУ полученную через нормативную денежную оценку и получаю очищенную от земельной составляющей стоимость дома
Добавлено спустя 1 час 54 минуты 31 секунду:
или наверное правильнее будет сделать так:
согласно 274.1. Налогового кодекса " Ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 цього Кодексу."
взять 1% от нормативной денежной оценки и его капитализировать на 50 лет.
как правильнее? или я и в том и в другом случае ошибаюсь? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 13 Ноя 2011 14:59 |
|
wer77, теоретически вроде бы все правильно. практически - вряд ли рынок реагирует на неприватизированную землю в стоимости домовладения именно так, 100% отниманием стоимости права пользования.
Из моей практики - вообще никак не влияет на стоимость домовладения, приватизирована земля под ним или нет. Но, так как надо разделять для нотариуса или банка землю и земельные улучшения, то приходится как-то выкручиваться. |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 13 Ноя 2011 15:52 |
|
| zanoza писал(а): |
| Из моей практики - вообще никак не влияет на стоимость домовладения, приватизирована земля под ним или нет. |
Но по понятию право собственности, наверное все же должно как-то влиять. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 13 Ноя 2011 17:55 |
|
+1 к zanoza... правда и теоретически оно не всё правильно.
| wer77 писал(а): |
| нахожу аналоги на домовладения (дом+ЗУ), вычитаю из них стоимость ЗУ полученную через нормативную денежную оценку и получаю очищенную от земельной составляющей стоимость дома |
не вижу тут никакой стоимости права пользования... есть ст-ть по НДО, которая к рыночной не имеет отношения, а ПП даже близко нет.
| Сергей_К писал(а): |
| Но по понятию право собственности, наверное все же должно как-то влиять. |
ну, опять же из практики... разница есть в тех населенных пунктах, где есть проблема получения гос. актов... лично я, для определения ст-ти ПП под домовладением, делаю корректировку к ценам участков, которые находятся в собственности, в размере стоимости получения гос. акта (узнаю в агентстве). |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 13 Ноя 2011 18:47 |
|
| КовАл писал(а): |
| ну, опять же из практики... разница есть в тех населенных пунктах, где есть проблема получения гос. актов... лично я, для определения ст-ти ПП под домовладением, делаю корректировку к ценам участков, которые находятся в собственности, в размере стоимости получения гос. акта (узнаю в агентстве). |
КовАл как по мне, то "домовладение" с землей в собственности и с землей в пользовании должны отличаться по стоимости. Например: как у покупателя та и у продавца нет права на бесплатную приватизацию земли, изъятие части земельного участка для общественных нужд - какую суму компенсировать. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 13 Ноя 2011 19:59 |
|
Сергей_К, мы с Вами можем всё что угодно придумывать... различные варианты развития событий... мотивацию и т.д. и т.п. А рынок вот так вот реагирует на эту разницу... вернее не реагирует... поэтому вопрос... скорее всего риторический... что будем делать? Будем его (рынок) уговаривать нас слушать или себя (оценщиков) заставим слушать его? |
|
|
|
|
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
| Добавлено:
Пн, 14 Ноя 2011 09:32 |
|
| zanoza писал(а): |
wer77,
Из моей практики - вообще никак не влияет на стоимость домовладения, приватизирована земля под ним или нет. Но, так как надо разделять для нотариуса или банка землю и земельные улучшения, то приходится как-то выкручиваться. |
Согласна полностью.Ни одна риелторская контора не сказала,что с неприватизированной землей дом будет дешевле. Местоположение, зачастую, и есть стоимость земли.По этому я считаю, что в затратном подходе = Ст-мость построек + рыночная ст-мость земли - затраты на техничку, акт и т.д. |
_________________
"Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес |
|
 |
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Пн, 14 Ноя 2011 16:58 |
|
целый день не было интернета (
я согласен с zanoza)) Стоимость домовладения не зависит от того приватизирована земля или нет.
Но..... земельную составляющую необходимо учитывать и вопрос как?
| Цитата: |
| По этому я считаю, что в затратном подходе = Ст-мость построек + рыночная ст-мость земли - затраты на техничку, акт и т.д. |
Уважаемая ТаТа, а как вы считаете и т.д. 
когда, например, у нас в городе, когда уже все готово и техничний звіт, и согласования, ну все готово и даже акт выписан, но не подписан.
И за подпись этого акта требуют денег и денег не мало иначе этот акт будет лежать в архиве не один год ((((
поэтому ваш подход тоже не вариант, хотя логика в нем есть!
тут вопрос как правильно учесть и посчитать право пользование ЗУ.
п.с. поиском пользоваться умею и аналогичные темы читал, но законодательство малость поменялось и лично мне не очень понятно как достойно выйти из этой ситуации.
Если не трудно направьте на путь истинный так считать право пользование на текущий момент?
|
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Вт, 15 Ноя 2011 10:03 |
|
| zanoza писал(а): |
| Из моей практики - вообще никак не влияет на стоимость домовладения, приватизирована земля под ним или нет. |
Ну да, нам же оценщикам нужно только оценить. А когда клиент должен продать домовладение, с прямо скажем землей в аренде (я так понимаю) то оказывается что покупатели зачастую, когда слышат что земля арендованая, даже смотреть объект отказываются. Поэтому я бы расчитывал ПП как сказал "wer77" с капитализацией на оставшийся срок оренды.
Я подерживаю
| Сергей_К писал(а): |
| "домовладение" с землей в собственности и с землей в пользовании должны отличаться по стоимости. Например: как у покупателя та и у продавца нет права на бесплатную приватизацию земли, изъятие части земельного участка для общественных нужд - какую суму компенсировать. |
на все 100%. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Вт, 15 Ноя 2011 10:11 |
|
Не знаю как кто, а мы делаем так:
1. Если есть нормативная стоимость 1 кв.м. по адресу Объекта- то берем ее за основу.
2. Если ее нет (не расстраиваемся, пишем в отчете что НДОЗУ для данного населенного пункта не проведена) - работаем по
статье 275 Закона Украины «Налоговый кодекс Украины» №2755 от 02.12.2010г. Согласно данной статьи закона ставки налога за земельные участки, денежную оценку которых не
проведено, устанавливаются в таких размерах:
------------------------------------------------------------------
|Групи населених пунктів |Ставки податку,| Коефіцієнт, що |
|з чисельністю населення,| гривень за |застосовується у містах|
| тис. осіб | 1 кв. метр | Києві, Сімферополі, |
| | | Севастополі та містах |
| | | обласного значення |
|------------------------+---------------+-----------------------|
|до 3 | 0,24 | |
|------------------------+---------------+-----------------------|
|від 3 до 10 | 0,48 | |
|------------------------+---------------+-----------------------|
|від 10 до 20 | 0,77 | |
|------------------------+---------------+-----------------------|
|від 20 до 50 | 1,2 | 1,2 |
|------------------------+---------------+-----------------------|
|від 50 до 100 | 1,44 | 1,4 |
|------------------------+---------------+-----------------------|
|від 100 до 250 | 1,68 | 1,6 |
|------------------------+---------------+-----------------------|
від 250 до 500 | 1,92 | 2,0 |
|------------------------+---------------+-----------------------|
|від 500 до 1000 | 2,4 | 2,5 |
|------------------------+---------------+-----------------------|
|від 1000 і більше | 3,36 | 3,0 |
------------------------------------------------------------------
3. Самое главное - Годовая арендная плата (трехкратный размер земельного налога, ст.288.5.1. Налогового кодекса Украины) - т.е НЕ ЗАБЫВАТЬ ВСЕ УМНОЖИТЬ НА ТРИ
4. Капитализируем на 50 лет
Добавлено спустя 2 минуты 4 секунды:
На 50 лет - если срок аренды не известен.
Пример :
Согласно технического паспорта площадь плотины равна 4580,9м2.
Исходные данные и расчёт стоимости права пользования земельным участком, приведены в таблице 3.
Таблица 3. Расчет стоимости права пользования земельным участком
№ Наименование показателя Значение показателя
1 Размер земельного налога (Закон Украины «О плате за землю» №2535 от 1992г.) 1099,42
(расчет: 4580,9х0,24 = 1099,42 грн.)
2 Годовая арендная плата (трехкратный размер земельного налога, ст.288.5.1. Налогового кодекса Украины) 3298,26
(расчет:1099,42х3=
=3298,26 грн,)
3 Ставка капитализации 0,105
4 Период аренды земельного участка, лет 50
5 Стоимость права пользования земельным участком, грн 31198,7 |
|
|
  |
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Вт, 15 Ноя 2011 10:55 |
|
| wer77 писал(а): |
| взять 1% от нормативной денежной оценки и его капитализировать на 50 лет. |
| HUGO писал(а): |
| На 50 лет - если срок аренды не известен. |
С етим нужно быть повнимателней. В случае "wer77" это частное домовладения. Поэтому согласно Земельному кодексу Украины (ЗКУ) это право оренды ЗУ. В даном случае участок дан в долгосрочное пользование (не больше 50 лет). Поэтому капитализацию нужно считать на оставшийся срок оренды.
Право постоянного пользования землей физическое лицо не имеет право получить. И как раз право постоянного пользования землей дают без установления срока. Поэтому при расчетах именно такого пользования используют капитализацию на все 50 лет.
ЗКУ гл. 15, ст.92 и ст.93 |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Вт, 15 Ноя 2011 11:02 |
|
HUGO огромное спс )))
т.е. проще всего оценить право пользование ЗУ когда НДОЗУ в населенном пункте не произведена.
а в противном случае все обстоит хуже надо еще делать нормативку (
а мы (имея только фондовский сертификат) кстати можем нормативку сами оценивать?
или надо заставлять заказчика брать справку о НДОЗУ |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 15 Ноя 2011 13:33 |
|
не можем. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
