| Автор |
Сообщение |
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 18:44 |
  |
1. Оценка нежилой недвижимости с целью определения арендной ставки для сдачи в аренду этих помещений. Возможные виды классификаций помещений (этажность, износ, другие особенности) .
Кто что читал, знает, пробовал.
Буду рад любой практической информации. |
|
|
    |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 19:08 |
|
[Из собственных изыскании на эту тему]
Результатом отчёта об оценке является заключение о стоимости.
Заключение об арендных ставках скорее всего есть результат одного из:
- заключение специалиста (типа судэксперта),
- аналитическое исследование, обзор, справка (на шо гроши дають),
- шось в том же духе.
Статус докуметна (кроме первого) - "а поговорить"... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 19:16 |
|
Если Вы имеете в виду что-то типа Отчета оценщика, где итогом есть не рыночная стоимость объекта, а размер рыночной ставки арендной платы... то такое (соответствующая база оценки) не предусмотрено нашими НС.
В свое время такая база была в МСО, но, по-моему, сейчас уже нет... осталась в Стандартах RICS.
То есть, в рамках наших НС такой Отчет об оценке Вы вроде и не можете сделать. Остается только
| Yourick писал(а): |
- аналитическое исследование, обзор, справка (на шо гроши дають),
- шось в том же духе. |
Или я не правильно понимаю цель Вашей работы? Но вряд ли она - определить рыночную стоимость недвижимости, а потом, путем неких манипуляций (как для гос. майна) перейти к ставке арендной платы... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 20:12 |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 22:01 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Если Вы имеете в виду что-то типа Отчета оценщика, где итогом есть не рыночная стоимость объекта, а размер рыночной ставки арендной платы... то такое (соответствующая база оценки) не предусмотрено нашими НС. |
не понял, почему это?
Итогом есть рыночная стоимость размера рыночной арендной платы. Почему нет? Согласно Закона и НС определяется рыночная стоимость права пользования.
Несколько раз такое делали для налоговой и связанных лиц, самый простой метод - естественно метод аналогов, для более сложных вариантов (нет аналогов) рыночная стоимость объекта, а далее через ставку капитализации (только не спрашивайте как ее определять - как обычно  ) определяется искомая величина. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 22:30 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Итогом есть рыночная стоимость размера рыночной арендной платы. Почему нет? Согласно Закона и НС определяется рыночная стоимость права пользования.
Несколько раз такое делали для налоговой и связанных лиц, самый простой метод - естественно метод аналогов, для более сложных вариантов (нет аналогов) рыночная стоимость объекта, а далее через ставку капитализации (только не спрашивайте как ее определять - как обычно ) определяется искомая величина. |
Так я не понял, что в "висновке про вартість"? 
Если в висновке есть РС права пользования, то где в висновке ответ на вопрос клиента - "типа скока канкретно бабла нада атвалить за аренду этой хаты в месяц/год?"
Или [РС права аренды за период] = [ПВД за период]???
Хотя если отморозиться насчёт того, что ПВД=ЧОД, то вероятно так и будет... 
А доход дисконтруете?  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 22:47 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Итогом есть рыночная стоимость размера рыночной арендной платы. |
Чего-чего? То есть арендная плата как объект продается на рынке?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Почему нет? Согласно Закона и НС определяется рыночная стоимость права пользования. |
Та-та-та, это - нечто другое, уважаемый коллега Hard_Pragmatic, а не то же, что Вы написали перед этим... И очень нечетко как-то...
Стоимость права пользования сразу подразумевает, что это право как-то растянуто во времени в перспективу. И есть какой-то документ, это право и эту протяженность во времени обуславливающий и регламентирующий...
Хотя, может, в чем-то Вы и правы, но как-то это очень непривычно, неожиданно и, честно говоря, стремновато 
Тогда уже, может, рыночная стоимость права аренды объекта Х на условиях ... в течение срока 1 месяц, потому что, видимо, об этом и спрашивает Заказчик.
Но тоже плохо, потому что тогда подспудно полагается, что весь срок, на который заключается договор аренды - это 1 месяц, т.е. аренда краткосрочная.
Или тогда рыночная стоимость 1 ежемесячного платежа, дающего право на аренду объекта Х на условиях ... в течение срока ... лет...
В общем, бред оф grey horse получается еще тот! 
Но, если очень нужно, то двигаться надо, наверное, в этом направлении.
Добавлено спустя 8 минут 58 секунд:
| Yourick писал(а): |
| А доход дисконтруете? |
Зато тогда и дисконтировать нет смысла , потому что - 1 месяц, его хоть на начало периода дисконтируй, хоть на конец, хоть на середину... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 23:55 |
|
Объект оценки - право пользования объектом недвижимого имущества в единицу времени.
Объект как предлагается так и продается на рынке. Вопросы?
Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:
или конкретно
| Yourick писал(а): |
| Если в висновке есть РС права пользования, то где в висновке ответ на вопрос клиента - "типа скока канкретно бабла нада атвалить за аренду этой хаты в месяц/год?" |
так и будет написано что - типа столька-то канкретно бабла может быть атвалино за аренду этой хаты в месяц/год?" подпись, дата. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 00:05 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| так и будет написано что - типа столька-то канкретно бабла может быть атвалино за аренду этой хаты в месяц/год?" подпись, дата. |
| НС №1 писал(а): |
60. Вывод о стоимости имущества должен содержать сведения о:
заказчике оценки и исполнителе отчета об оценке имущества;
названии объекта оценки и его краткую характеристику;
цели и дате оценки;
виде стоимости, которая определялась;
использованных методических подходах;
величине стоимости, полученной в результате оценки. |
Как по мне - нестыковочка, аднака.
У меня
| Grey Horse писал(а): |
| рыночная стоимость 1 ежемесячного платежа, дающего право на аренду объекта Х на условиях ... в течение срока ... лет... |
и то корректнее получается. Хотя и не на много.
Думать еще надо.
Добавлено спустя 1 минуту 55 секунд:
А все ушли спать... аднака... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 00:12 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Как по мне - нестыковочка, аднака. |
в чем нестыковочка? всё перечисленное есть в моём выводе. НО это не значит, что Ваш вывод тоже не имеет право быть, имеет, почему нет? Вопросы?
Добавлено спустя 2 минуты 15 секунд:
на то оно и право пользования (отличное от права собственности), что оно должно очень чётко и конкретно оговариваться и соответственно рассчитываться. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 00:23 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| столька-то канкретно бабла может быть атвалино за аренду этой хаты в месяц/год?" подпись, дата. |
Как-то не могу себе представить такое в Высновке... Вы можете это сформулировать в реальных формулировках Высновка? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 00:24 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Объект оценки - право пользования объектом недвижимого имущества в единицу времени.
|
2GreyHorse - с конкретикой тут всё в порядке: объект, комплект прав, условия аренды (кто коммуналку платит и т.п.), единица времени
Действительно, хошь посуточно, хошь почасово...
И тут всплывает из глубин памяти "А не поехать ли нам в нумера!" |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 09:47 |
|
Как по мне, то право пользования не подходит, т.к. право пользования - это дополнительный доход между рыночным уровнем и фактически уплачиваемым по договору.
А вот право аренды, как по мне, ближе к сути.
| Вячеслав Анатольевич писал(а): |
1. Оценка нежилой недвижимости с целью определения арендной ставки для сдачи в аренду этих помещений. Возможные виды классификаций помещений (этажность, износ, другие особенности) .
Кто что читал, знает, пробовал.
Буду рад любой практической информации. |
А вообще из вопроса, например, лично я ничего не понял. Если вопрос вообще типа выполняется ли диференциация помещений по этажности, техническому состоянию, общей площади и т.д. при определении арендной ставки, то да, - выполняется. Как? По исследованиям рынка. Все зависит от полноты базы, например в Киеве это сделать труда не составит. Где-нибуть в небольшом городе - теоретически - возможно, практически - невозможно.
Задавайте конкретный вопрос, если хотите получить конкретный ответ. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 10:20 |
|
| Серый писал(а): |
А вообще из вопроса, например, лично я ничего не понял. ...
Задавайте конкретный вопрос, если хотите получить конкретный ответ. |
Конкретный вопрос более-менне озвучил ув. HardPragmatic:
есть некие субъекты арендных отношений (преимущественно это касается связанных лиц),
перед органами надо обосновать, что размер арендной платы соответствует "звичайній ціні послуг",
т.е. надо квалифицированно подтвердить эту самую звичайнисть.
Т.е. типа, рыночная ставка аренда 1м2 квартиры S=50м2 в Пассаже на 2 эт. при условиях ... соответствует 9-10грн в мес.  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 10:28 |
|
| Yourick писал(а): |
Конкретный вопрос более-менне озвучил ув. HardPragmatic:
есть некие субъекты арендных отношений (преимущественно это касается связанных лиц),
перед органами надо обосновать, что размер арендной платы соответствует "звичайній ціні послуг",
т.е. надо квалифицированно подтвердить эту самую звичайнисть.
Т.е. типа, рыночная ставка аренда 1м2 квартиры S=50м2 в Пассаже на 2 эт. при условиях ... соответствует 9-10грн в мес. |
А вопрос в чем? Как получить или как обозвать? И тогда вопрос Харда и Вячеслава Анатольевича отличаются по сути. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
