| Автор |
Сообщение |
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
 Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:56 |
  |
Viking
На моє відчуття, для даного земельно-оціночного району не потрібно застосовувати коефіцієнт корегування на вказану Вами відмінність. Ґрунтуючись на вказану Вами вартість будинків, «будиночок» значно віддалений від обласного (районного) центру? Для таких районів (при умові відсутності об'єктів рекреації) коефіцієнт корегування може бути в межах статистичної похибки кінцевого результату і носити суб'єктивний погляд оцінювача на рівні «незначно більше/менше». Я так думаю, використовуйте п.6 НСО№2 та майте на увазі вимоги НСО№1 щодо корегування різниці типу будинку при умові використання порівняльного («аналогового») підходу. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:57 |
|
| флай писал(а): |
| В этом материале речь идет о моральном износе, хотя на самом деле это функциональный - смежные комнаты, отсутствие мусоропровода и прочее... |
Наверное, все-таки моральное обесценение, т.к. обесценение обусловлено именно влияением внешних факторов: требования к условиям проживания, строительным нормам и т.д.
А функция не потерялась (волностью или частично) и не изменилась.
Хотя, возможно и переплетение/наложение факторов обесценения. Это такая тонкая грань моральное и функциональное обесценение  |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:04 |
|
| флай писал(а): |
| Нет, не совсем так. В этом материале речь идет о моральном износе, хотя на самом деле это функциональный - смежные комнаты, отсутствие мусоропровода и прочее... , специально оговорка - "поправка с поправкой". Можно и не применять, можно рассчитать, всё можно))))) |
Моральный, функциональный... это да. В данном случае это не очень принципиально. Принципиально то, что затратный подход.
Для жилых многоквартирных домов, как я понимаю...
Так вот вопрос - в применимости затратного подхода для такого, подобного жилья. Где и когда? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Viking
Возраст: 44
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:05 |
|
anfisa, Серый
проблема как раз в том и заключается, что в этом доме, на постоянной основе проживает семья, в 2002 г. приказом начальника местного отделения ж/д этот дом был передан этой семье под приватизацию, но в 2012 г. через суд признали этот приказ недействительным, поскольку выяснилось что семья не подавала заявления на приватизацию и они не хотят терять свое законное права на бесплатное жилье.. таким образом дом возвращают железной дороге и нужна оценка для постановки назад на баланс... я вообще весь запутался в данной ситуации.. хотя тоже склоняюсь к тому, что тут только "затраткой" можно распетлять этот вопрос, поскольку даже для жилого дома не вижу перспектив адекватно определить поправки.. а похожих аналогов просто не найду никогда
Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:
к вышесказанному - этот дом имеет физический адрес (т.е. село, улица и № дома), ну а земля конечно там не отведена и вряд ли это реально сделать |
Последний раз редактировалось: Viking (Ср, 09 Апр 2014 09:08), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 965
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:07 |
|
|
|
|
Viking
Возраст: 44
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:11 |
|
edgar_po
согласно тех. паспорта есть сени, кухня и жилая комната... а отсутствие воды, ванной комнаты и туалета в жилом доме в селе - это распространенное явление.. живой пример моя бабушка - вода в колодце за 150 м от дома, на улице только летний душ и соответственно уборник |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:26 |
|
| Viking писал(а): |
| расположение очень интересное - с одной стороны ж/д путя основной дороги, с другой стороны ж/д ветка от предприятия, с третьей стороны автомобильная дорога с переездами через вышеуказанные ж/д пути, с четвертой стороны открытая площадка, практически над домом проходят высоковольтные ЛЭП, никакого автомобильного подъезда к дому нет, только пешеходный проход... |
| Серый писал(а): |
| Поэтому сравнивать его с жилыми домами скорее всего не корректно. Да и строился он для обеспечения производственной необходимости обеспечения технического обслуживания ж/д путей. Скорее всего, внести корректировки корректно нереально. Как по мне, затратный подход. |
95%. Ни один разумный покупатель такое здание как жилье приобретать на рынке не будет. Поэтому сравнительный подход с жилыми домами методологически изначально некорректен. Это типа как оцениваем магазин, берем за аналоги производственные здания и вносим в них корректировки на торговое функциональное использование.
С точки зрения предполагаемого фунционального использования здание строилось действительно как служебное, для обслуживания транспортных путей.
Мне кажется тоже, что затратный подход. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Viking
Возраст: 44
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:41 |
|
Всем, участвующим в рассмотрении моего вопроса, большое спасибо.. помогли развеять мои сомнения в применении аналогового подхода, так я тоже склонялся к "затратке".. На том и порешили  |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:50 |
|
| Viking писал(а): |
| Всем, участвующим в рассмотрении моего вопроса, большое спасибо.. помогли развеять мои сомнения в применении аналогового подхода, так я тоже склонялся к "затратке".. На том и порешили |
Не спішіть приймати остаточне рішення .
Справа в тому, що у витратному підході є складова – «всі види зносу». Крім фізичного, напевно для нерухомості в даному земельно-оціночну районі, існує «зовнішній знос». Не врахувавши показник зовнішнього зносу, у Вас може вийти витратним підходом значно більше результат аніж та вартість за якою реально продається нерухомість в даному районі |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Viking
Возраст: 44
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 10:24 |
|
K_BM
В этом вопросе конечно же у меня будет над чем поломать голову, да и домику уже 102 года от роду, что тоже немаловажно... я по крайней мере определился в каком направлении двигаться и я не собирался искать какой путь легче, а пытался разобраться какой балее правильный |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 10:47 |
|
Viking
Якщо Ви знаєте інформацію про вартість за якою реалізується житловий будинок в даному населеному пункті, яку дізнались шляхом польового дослідження (2-3 тис. дол.) (до речі даний підхід збору інформації широко використовується в маркетингу, соціології, один «-« для оцінювача – слова до звіту не підшити), встановіть для даного будинку вартість за даними УПВВ. Знайдіть мультиплікатор вартостей, що і буде загальним коефіцієнтом зносу для нерухомості в даному населеного пункті. Розумію, що є низка недоліків в даному підході і може бути справедлива критика.
Іншого реального варіанту встановлення зовнішнього зносу для даного випадку не бачу. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 12:21 |
|
| K_BM писал(а): |
Якщо Ви знаєте інформацію про вартість за якою реалізується житловий будинок в даному населеному пункті, яку дізнались шляхом польового дослідження (2-3 тис. дол.) (до речі даний підхід збору інформації широко використовується в маркетингу, соціології, один «-« для оцінювача – слова до звіту не підшити), встановіть для даного будинку вартість за даними УПВВ. Знайдіть мультиплікатор вартостей, що і буде загальним коефіцієнтом зносу для нерухомості в даному населеного пункті. Розумію, що є низка недоліків в даному підході і може бути справедлива критика.
Іншого реального варіанту встановлення зовнішнього зносу для даного випадку не бачу. |
І що ми отримаємо в результаті? Отримаємо вартість на рівні вартості житла за порівняльним підходом. Але ж встановили, що даний будинок з виявлених ознак не може порівнюватись з житлом. І наступне питання, якщо ми визначаємо рівень зносу за даними порівняльного підходу, то чому ми тоді на можемо використати сам порівняльний підхід.
Ну і саме останнє і найсуттєвіше зауваження з мого боку до запропонованого вами алгоритму. Ви пропонуєте порахувати вартість оцінюваного бидиночка за УПВВ і співставити з вартістю житла. Як на мене, то це зовсім некоректно. Якщо і рахувати таким чином, то необхідно рахувати вартість за УПВВ (з урахуванням технічного стану) саме житла і співставляти з вартістю житла за ринковими даними. Але застосовувати отриманий рівень зносу до оцінюваного будиночка не корректно, як на мене. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 13:31 |
|
Серый
У мене і самого в даному «алгоритмі» питань більше чим відповіді. В даному «алгоритмі» багато «але» , а значить багато факторів збурення. А якій інший алгоритм?
Підемо від зворотного, як в школі. Ми знаємо кінцевий «результат», який відповідає «здравому глузду», а саме: в населеному пункті вартість ЖИТЛОВОГО будинку не може перевищувати 20 тис. грн. І припустимо, що витратний підхід (із застосуванням УПВВ) без застосування зовнішнього зносу дає 60 тис. грн. Тобто, ми щось не врахували, а саме: проігнорували один із вагомих чинників ціноутворення для даного населеного пункту – зовнішній знос. І тепер задача: "Як ОБГРУНТУВАТИ показник зовнішнього зносу?"
ВІДІЙДЕМО ВІД ТЕМИ. В теорії математичного модулювання є поняття «чорна скриня». Суть цього поняття є в тому, що ми знаємо які первинні чинники діють на процес і знаємо, який результат цього процесу «У», але як взаємодіють між собою вибрані фактори і чинники збурення ми достеменно не знаємо. Є «чорна скриня» для порівняльного, дохідного і витратного підходу. В ідеалі, всі три результати «У1=У2=У3» повинні СПІВПАДАТИ. Якщо вони не співпадають і мають значне відхилення результатів, значить оцінювач якийсь вагомий чинник не врахував. І тому НСО№1 вимагає пояснення при погодженні результатів, чому результат певного підходу ми не приймаємо до уваги і як вибрані джерела вплинули на такий результат.
НАЙЕФЕКТИВНІШЕ ВИКОРИСТАННЯ. Так, ми знаємо, що це де-юре не житловий будинок. Де-факто, найефективніше використання – житловий будинок. І таких прикладів досить багато в депресивних районах. Та що там в депресивних: сусіду-чорнобильцю в селі під Одесою дали колишній магазин під житло, живе. Не вже не існують механізмів переводу «не житловий в житловий», якщо це юридично можливо (може там локальні чинники такі, що не дозволяють робити ці зміни).
Чому не можна використати порівняльний підхід? Якщо є достовірна і повні інформація напевно можна. Колега пише, що проінформований про рівень продажу житлових будинків шляхом «опроса-допроса» місцевих мешканців. А дані «свідчення» до звіту не пришити.
ДУМКИ В СЛУХ. Я знаю, що будинок в селі «Х» будинок 6*10м висотою 3 м (1970 року) був реалізований за 20 грн. Знаючи об'ємно планувальні показники і застосовуючи рівень фізичного зносу за даними УПВВ я отримав 40 грн. Застосовуючи вище наведену теорію я можу визначити показник зовнішнього зносу, який характерний для житлових будинків в даному населеному пункті так, щоб результат «У» був адекватний ринковим цінам, які склались в даному с. «Х». І ніхто нам не заважає визнати найефективніше використання об'єкту оцінки як житловий будинок з певними корегуваннями.
Десь так. Признаюсь, що думки були сумбурні, так як моя «зона оцінки» переважно не перевищували 50 км. від Одеси, а в даній зоні більш-менш подібні об'єкти існують. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 14:20 |
|
| K_BM писал(а): |
Серый
НАЙЕФЕКТИВНІШЕ ВИКОРИСТАННЯ. Так, ми знаємо, що це де-юре не житловий будинок. Де-факто, найефективніше використання – житловий будинок. |
Можно уточнить, на каком основании Вы сделали вывод, что "жилой дом" - это наиболее эффективное использование данного объекта? Вот я не вижу там "наиболее эффективного использования" в таком виде...
Во всяком случае, я с трудом представляю себе потенциального покупателя, который действует на открытом, конкурентном рынке, и будет рассматривать данное строение в качестве логичной замене типичного жилого дома... Кроме того, я с трудом представляю себе юридические и практические последствия ситуации, при которой данное строение перейдет в частную собственность, как жилой дом, владелец данного жилого дома уволится с работы и, соответственно, строения для нахождения там дежурного по переезду не будет. Переезд переносить придется! Ведь собственность - не заберешь, а дежурному где-то находиться надо... Строить другой домик для нового дежурного на этом месте не получится, а получится только в стороне от переезда. Насколько я понимаю, есть какие-то нормативы, на каком расстоянии от переезда должен находиться дежурный... Ну, и дальше проблемы накручиваются, как снежный ком...
Это я к тому, что на мой взгляд, не только наиболее эффективным, но и единственно возможным использованием данного строения, все-таки, будет использование его в качестве домика для дежурного... |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 14:34 |
|
Gorets33
Об'єкт оцінки ми з Вами не знаємо. Відповідно, все, що писалось – припущення (моделювання) відносно найефективнішого використання.
Майже цілий абзац, що Ви написали, я висловив стислим реченням: «якщо це юридично можливо (може там локальні чинники такі, що не дозволяють робити ці зміни)».
Я сильно сумніваюсь, що Вам «процес» сподобається, якщо отриманий результат вартості об'єкту оцінки за даними УПВВ значно перевищить відомі ринкові ціни на нерухомість в даному районі. А значить: «з цим щось потрібно робити»
Допишу. Думаю, що логіку Вашу зрозумів і в контексті Вашої моделі, погоджусь. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
