| Автор |
Сообщение |
Intaglio
Возраст: 41
Сообщения: 14
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вс, 15 Ноя 2015 15:05 |
  |
Всем крепкого здравия в наше не простое время!))
Кто сталкивался, подскажите как быть. Объектом оценки выступает - недвижимое имущество: комплекс зданий и сооружений. НО! Недвижимость в собственности одного юр лица, а коммуникации (трубы и провода) на балансе другого предприятия, на нем же фактические договора с энергетиками и комунальщиками. При этом собственник зданий, утверждает, что не смотря на то, что фактически коммуникации ему переданы не были, они являются неотъемлемой частью этих зданий, и он будет требовать их передачи от пред собственника за символическую плату. Как тут быть???
Всем заранее спасибо)!!!  |
|
|
   |
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 15 Ноя 2015 15:47 |
|
| Intaglio писал(а): |
Недвижимость в собственности одного юр лица, а коммуникации (трубы и провода) на балансе другого предприятия, на нем же фактические договора с энергетиками и комунальщиками. При этом собственник зданий, утверждает, что не смотря на то, что фактически коммуникации ему переданы не были, они являются неотъемлемой частью этих зданий, и он будет требовать их передачи от пред собственника за символическую плату. Как тут быть???
Всем заранее спасибо)!!! |
Сталкиваться - не сталкивался... В смысле оценки... Вообще же - типичная схема... 
По сути: на мой взгляд, объект оценки оценивается таким, какой он есть на дату оценки, т.е., БЕЗ коммуникаций! Тем более, что законодатель, прописывавший нормы для всевозможных коммуникаций, не совсем, так сказать, согласен с позицией собственника зданий, и никакого отношения к зданию в данном случае коммуникации не имеют... И если собственник коммуникаций захочет выкопать их и сдать на металлолом - никто ему этого запретить не вправе... Если же у собственника здания, как он считает, есть возможность получения данных коммуникаций "от пред собственника за символическую плату" - то он напрасно до сих пор этой возможностью не воспользовался! Но у него остается шанс "пошевелить булками", получить данные коммуникации от предыдущего собственника, оформить их надлежащим образом, и после этого заказать Вам оценку зданий С наличием инженерных коммуникаций... |
|
|
|
|
Intaglio
Возраст: 41
Сообщения: 14
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 15 Ноя 2015 16:44 |
|
Только вот нюанс, эксплуатируемые здания со светом и водой, которые можно сдавать в аренду; и здания БЕЗ света и воды!!!! Явно не равнозначны!! А оценку он хочет сейчас! Кстати, по поводу нежилых зданий. Вот никак не пойму, здание то вводили в эксплуатацию с коммуникациями, и следуя вашей логике пред собственник, может выдрать трубы и проводку из земли и зданий и куда то там их сдать....НО Земелька то была в аренде до 20го года, и по закону перешла в пользование новому собственнику, и по факту выкопать то старый собственник ничего уже не сможет, так как не имеет право ею пользоваться.
Такая вот засада
Добавлено спустя 2 минуты 56 секунд:
Народ, подскажите, плз, где можно толково почитать, что по закону можно отнести, к неотъемлемым частям по нежилым зданиям и сооружениям.  |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 15 Ноя 2015 18:05 |
|
Открываем НС 2, п. 4 и читаем.
Из сообщения не понятно о каких коммуникациях идет речь.
У вашего владельца есть договора с фактическими поставщиками ком. услуг (электрика/газ/вода/канализация), имеет средства учета, ну так пусть пользуется и не парится, пока кто-то эти коммуникации содержит и ремонтирует. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 15 Ноя 2015 18:51 |
|
| Intaglio писал(а): |
| Недвижимость в собственности одного юр лица, а коммуникации (трубы и провода) на балансе другого предприятия, на нем же фактические договора с энергетиками и комунальщиками... Как тут быть??? |
Кому как тут быть - собственнику или оценщику?
Если оценщику - то для чего оценка?..
Постановка задачи непонятна.
Если речь все-таки идет об оценке... то все равно много исходных условий задачи не освещены.
Однако, если предполагать, что вопрос состоит в том, как можно определить рыночную стоимость вот тех зданий и сооружений, то такое впечатление, что ее определить попросту нельзя. Во всяком случае, небезопасно для оценщика.
Добавлено спустя 35 секунд:
И, кстати,
| Серый писал(а): |
| Из сообщения не понятно о каких коммуникациях идет речь. |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Пн, 16 Ноя 2015 12:05 |
|
Оценнивать объект как объект с коммуникациями с учетом дополнительных затрат на оплату их аренды. В крайнем случае можно будет оформить сервитут на использование данных коммуникаций. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 16 Ноя 2015 20:27 |
|
Возможно, но - как определить размер арендной платы за "пользование коммуникациями"? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 17 Ноя 2015 12:36 |
|
А власник комунікацій має якісь претензії? Та і взагалі будинок купувався з усіма комунікаціями. |
|
|
|
|
Трифон
Возраст: 47
Сообщения: 41
Откуда: Краматорск
|
| Добавлено:
Вт, 17 Ноя 2015 13:08 |
|
Мое субъективное мнение:
Наружные сети как были так и остались у того, с кем договор на поставку эл.енергии и водоснабжения.
Внутренняя разводка - часть здания.
А вообще, если у юрлица №1 (первого собственника, который продал здание юрлицу №2) эти коммуникации стоят на балансе (имеют, инв. карточки и инв№, прописаны в основных средствах) - выхода 2 или купить (оценив предварительно) или арендовать, в противном случае право собственник (юрлица №1) делать с ними что пожелает. Если на балансе не стоят - значит они уже проданы как неотъемлемая часть здания (неотъемлемые улучшения).
Короче - если ты оценщик, заставь заказчика сформулировать поставленную задачу и не заморачивайся правовыми аспектами (при условии достижения мирового соглашения между сторонами). Если вопрос потенциально спорный (возможны судебные разбирательства), ОСОБЕННО требуй четкое формулирование поставленной задачи с составлением Акта осмотра технического состояния, с указанием собственника (балансодержателя). В ограничительных условиях обязательно укажи, что не гарантируешь факт балансовой принадлежности и т.д. И цени себе на здоровье. Если вопрос состоит в подтверждении "символической стоимости" - импровизируй  (обоснованно конечно)
Добавлено спустя 4 минуты 4 секунды:
Если выступаешь в качестве "специалиста" в процессе юридических споров - требуешь оценку (по которой проводилась продажа), смотришь описание (а именно инженерное оснащение здание), делаешь выводы, пишешь письмо (ответ на запрос), забираешь свой вискарь и адью !! |
_________________
Все относительно |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 17 Ноя 2015 22:34 |
|
| Intaglio писал(а): |
| Только вот нюанс, эксплуатируемые здания со светом и водой, которые можно сдавать в аренду; и здания БЕЗ света и воды!!!! Явно не равнозначны!! |
Это понятно: были бы они равнозначны - Вы не заморачивались бы этим вопросом...
| Intaglio писал(а): |
| А оценку он хочет сейчас! |
Только "сейчас"? Не "вчера"?  Добрый он...
| Intaglio писал(а): |
| Кстати, по поводу нежилых зданий. Вот никак не пойму, здание то вводили в эксплуатацию с коммуникациями, и следуя вашей логике пред собственник, может выдрать трубы и проводку из земли и зданий и куда то там их сдать.... |
Ну да... Металл - он ведь и отдельно от здания продается / покупается... Более того, коммуникации никакого юридического отношения к "стенам" не имеют: теоретически, Вы можете и в поле провести себе воду, канализацию, свет, газ... Для этого Вам в этом поле даже строения не потребуется: главное, чтобы Вы готовы были заплатить за прокладку коммуникаций (которые в этом случае будут Вашей ЧАСТНОЙ собственностью) и получить согласие поставщика данных коммуникаций Вам свои товары (в данном случае, это вода, газ, электроэнергия или услуги по водоотведению) на это поле поставлять...
| Intaglio писал(а): |
| НО Земелька то была в аренде до 20го года, и по закону перешла в пользование новому собственнику, и по факту выкопать то старый собственник ничего уже не сможет, так как не имеет право ею пользоваться. |
Обоснуйте, почему предыдущий собственник строений не может выкопать СВОЙ металл из земли?
| Intaglio писал(а): |
Народ, подскажите, плз, где можно толково почитать, что по закону можно отнести, к неотъемлемым частям по нежилым зданиям и сооружениям. |
Нигде не написано и никогда не было написано, что коммуникации являются "неотъемлемой" частью зданий и сооружений... Более того, многие предприниматели в последние 10-15 лет активно прокладывали коммуникации самостоятельно, т.е., получали совершенно новый комплект разрешительных документов (не бесплатно), за свой счет осуществляли прокладку самих коммуникаций... При этом,и материалы (трубы, кабели) приобретали за свой счет... Вполне логично предположить, что то, за что человек заплатил деньги, является его частной собственностью...
Добавлено спустя 6 минут 35 секунд:
| Трифон писал(а): |
А вообще, если у юрлица №1 (первого собственника, который продал здание юрлицу №2) эти коммуникации стоят на балансе (имеют, инв. карточки и инв№, прописаны в основных средствах) - выхода 2 или купить (оценив предварительно) или арендовать, в противном случае право собственник (юрлица №1) делать с ними что пожелает. Если на балансе не стоят - значит они уже проданы как неотъемлемая часть здания (неотъемлемые улучшения). |
Похоже, Вы не сталкивались со случаями, когда коммуникации прокладывает и оформляет на себя арендатор... Да еще и физическое лицо... О каком "балансе" Вы говорите?
Ваш пример хорош для приватизированных предприятий, в которых после приватизации ничего вообще не делалось... Там, где что-то делалось - вариантов может быть великое множество... И даже не исключены варианты, при которых коммуникации после продажи здания остаются на балансе госпредприятия, продавшего здания... |
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2017 16:19 |
|
може в когось є досвід оцінюю приміщення одна кімната, нежитлове-офіс, вхід через коридор загального користування, без водопроводу аналоги скажем так автономні обєкти своя вода-каналізація, як прокоректувати (є варіант через УПВС але там все іде в комплексі вода, електрика, опелення або з потолка точніше емпірично) |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2017 16:55 |
|
А що заважає взяти за аналоги також приміщення.
А з іншого боку орендна плата за приміщення враховує і можливість користування інженерними комунікаціями в будівлі. Орендарі ж офісних приміщень не бігають пі-пі на вулицю, чи руки помити кудись в іншу будівлю. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2017 16:57 |
|
| Доцик писал(а): |
| може в когось є досвід оцінюю приміщення одна кімната, нежитлове-офіс, вхід через коридор загального користування, без водопроводу аналоги скажем так автономні обєкти своя вода-каналізація, як прокоректувати (є варіант через УПВС але там все іде в комплексі вода, електрика, опелення або з потолка точніше емпірично) |
А зачем Вам УПВС? Сравнительным подходом... То, что Вы описали, сплошь и рядом: берете ЛЮБОЙ офисный центр, в котором офисы продаются / продавались... У них у ВСЕХ аналогичная ситуация: места общего пользования, лифты, лестничные марши остаются в собственности компании-застройщика, все коммуникации - в его же собственности, все "туалеты - умывальники" - его собственность... А "покупатель" владеет лишь несколькими метрами офиса, в который даже попасть не сможет, если не заплатит владельцу мест общего пользования... Этот ведь стандартный вид "кидалова" в офисных центрах! По всей Украине такого "добра" - навалом! Вряд ли есть смысл заморачиваться с затраткой... |
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2017 17:13 |
|
Обєкт в районному центрі аналогів не має вибірка і так маленька і ціни деколи в 2 рази відрізняються. Дохідний це варіант, але порівняльний тоже необхідний. тому і думаю поставити коректування "емпірично" ... |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
