| Автор |
Сообщение |
Ирина3
Возраст: 40
Сообщения: 78
|
 Добавлено:
Ср, 25 Окт 2006 10:28 |
  |
Подскажите как определяется ставка капитализации для земли? |
|
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 25 Окт 2006 11:31 |
|
Из методики №1531 "методики експертної грошової оцінки земельних ділянок": Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у
вартості грошей.
Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.
Из НС №2: 15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
- порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
- аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;
- інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна.
Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна.
Если честно, то я дальше кумулятивного построения ниразу не заходил. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 25 Окт 2006 12:32 |
|
| Цитата: |
| Если честно, то я дальше кумулятивного построения ниразу не заходил. |
+1. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Стажер
Возраст: 49
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Ср, 01 Ноя 2006 09:51 |
|
7. Коэффициенты капитализации
7.1. При оценке стоимости земельных участков обычно используют коэффициенты капитализации 2-х типов: коэффициент капитализации для земли и коэффициент капита-лизации для улучшений.
7.2. Коэффициент капитализации для улучшений применяется в рамках техники остатка, когда надо распределять общий доход, создаваемый единым объектом недвижи-мости на доход от земельного участка и доход от зданий. В этом случае из общего дохода, создаваемого единым объектом недвижимости вычитают доход, который условно припи-сывается зданиям и рассчитывается умножением их восстановительной стоимости на ко-эффициент капитализации для улучшений.
7.3. Коэффициент капитализации для земли обычно меньше коэффициента капита-лизации для улучшений на величину фонда возмещения или возврата капитала, привле-ченного в улучшения. Считается, что земля, рассматриваемая как территория или про-странство, не подвержена физическому износу, и поэтому не требуется откладывать деньги на ее восстановление (физическое возмещение).
7.4. Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:
- деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
- использование ставки дисконтирования.
7.5. Первый способ определения коэффициента является самым надежным и пред-почтительным. Он заключается в расчете коэффициентов капитализации по нескольким сделкам с объектами-аналогами и получения среднего значения. Ниже приведен пример определения коэффициента капитализации американскими оценщиками при оценке сель-скохозяйственных угодий.
Пример:
Сделка Чистый доход, тыс. USD Цена сделки, тыс. USD Коэффициент капитализации
1 5,250 125,00 5,250 : 125,0×100=4,20%
2 9,63 185, 00 9,63 : 185,0×100=5,21%
3 10,01 155,00 10,01: 155,0×100=6,46%
4 11,75 210,00 11,75 : 210,0×100=5,60%
5 12,80 200,40 12,80 : 200,4×100=6,39%
Коэффициент капитализации = 5,572% или округленно 6%
7.6. Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен нор-ме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответст-венно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда коэффициент капитализации для земли полагается равным ставке дис-контирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доход-ности альтернативных инвестиций.
7.7. Ставки дисконтирования определяются в реальном и номинальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную составляющую. Реальная ставка инфляци-онную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции, номинальную - при оценке стоимо-сти в текущих и прогнозных ценах включающих инфляцию.
7.8. Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют формулу Фишера: Rp = (Rn-In)/(100%+In), где Rp - реальная ставка; Rn – номинальная ставка; In – годовая инфляция. Допустим, инфляция составляет 10%, номинальная ставка определена в 20%, тогда Rp = (20% – 10%)/(100% + 10%) = 0,09 или 9%.
7.9. В качестве ставки дисконтирования можно рекомендовать использовать:
- ставку, полученную методом кумулятивного построения (к безрисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски);
- учетную ставку Центрального банка Российской Федерации (ставка рефинанси-рования ЦБ РФ);
- процентные ставки по кредитам сложившиеся на рынке финансовых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков).
7.10. Еще одним способом определения ставки дисконтирования является, так на-зываемое, «золотое правило американских оценщиков». Данное правило заключается в использовании в качестве ставки дисконтирования удвоенной безрисковой ставки . До-пустим, безрисковая ставка определена в 5%. Тогда ставка дисконтирования принимается равной 10%.
7.11. Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке.
Ставка дискон-тирования
= Безрисковая ставка
+ Доплата за риск
- Скидка на инфляцию
7.12. Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: стра-новой риск, риск невозврата инвестиций, низкая ликвидность, уровень менеджмента и др.
7.13. В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям внутреннего валютного займа (ОВВЗ). В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при меж-дународных сделках .
7.14. Основным недостатком кумулятивного способа построения ставки дисконти-рования является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки дисконтирования, получен-ные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать.
7.15. Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тен-денцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, то есть для определения ставки дисконтирования.
7.16. Основным недостатком данного способа является преимущественное его ис-пользование для определения номинальных ставок дисконтирования. Переход к реаль-ным ставкам по формуле Фишера может быть некорректен в случае неправильного опре-деления уровня инфляции.
7.17. Определение ставки дисконтирования по среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в руб-лях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Дан-ные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или специализированных изданиях. Можно также использовать информацию о ставках Сбер-банка РФ, как банка наивысшей категории надежности, работающего во всех регионах России.
7.18. Если нет уверенности в преимуществе результатов, полученных разними ме-тодами, то можно рекомендовать вывести из них среднее или средневзвешенное значение, которое и следует принять за ставку дисконтирования.
7.19. Обычно сроки предоставления кредитных ресурсов не очень велики. Поэтому информация будет содержать данные о ставках по кредитам от 1-го года до 3-х лет. Это вызывает определенные сомнения в их применимости для оценки такого долгосрочного актива как земля. Однако то, что в расчетах будет использоваться процентные ставки по кредитам, предоставляемым на 1-3 года, а не на больший срок, не имеет принципиального значения, так как все дальнейшие расчеты стоимости земли строятся на прогнозировании будущего потока доходов, исходя из дохода за один год.
7.20. Коэффициент капитализации для улучшений состоит из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала и обычно рассчиты¬вается как сумма ставки дис-контирования и фактора фонда возмещения, определенного по методу прямолинейного возмещения капитала (по методу Ринга).
Пример:
Ставка дисконтирования (отдача на капитал) = 0,1
Срок экономической жизни = 50 лет
Фактор фонда возмещения (возврат инвестиций): 1/50 лет = 0,02
Коэффициент капитализации для улучшений: 0,1+0,02 = 0,12
7.21. В некоторых случаях возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации, в частности метода Инвуда (фонд возмещения формиру-ется по ставке дохода на инвестиции) и метода Хоскольда (фонд возмещения формирует-ся по безрисковой ставке процента).
(с)Торгово-промышленная палата Российской Федерации
Автономная некоммерческая организация «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА»
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ОЦЕНКИ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ПРОЕКТОВ НАМЕЧАЕМОЙ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Издание официальное |
|
|
|
|
Dmitriy-27-05-1990
Возраст: 33
Сообщения: 62
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2018 12:43 |
|
Добрый день, подскажите пожалуйста. если определять ставку капитализации по земельному участку:
Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.
Если норма возврата капитала - 0,02, а общая ставка капитализации -0,13. То получается ставка капитализации для земли = 0,13-0,02 = 0,11.
Например удельный вес улучшений - 0,9, то 0,13-(0,02*0,9)=0,11
Как учесть удельный вес земельных улучшений если нет аналогов продажи земельных участков без улучшений? Можно взять стоимость земельных улучшений остаточную стоимость замещения (воспроизводства)? А где взять стоимость земельного участка. Если нормативную денежную оценку, то получается 3 млн. грн., а остаточная стоимость замещения - 500 тыс. грн. улучшений, тогда 500000/3000000=0,17. тогда ставка запитализации земли - 0,1266.
Если брать как стоимость оплаты налогов за 1 год {1,5%} то получется от 3 млн, - 45 тыс. грн. То 49000/500000=10% - удельный вес земли, и 90% зем. улучшений.
Или не заморачиваться? Расчитать ставку капитализации кумулятивным методом? Если так, то по методике Оценка памятников истории, архитектуры и градостроительства. М.Т. Гликман, В.В. Лемза, Я.И. Маркус. в примере расчитывается ставка капитализации для земли кумулятивным методом, состоящим из депозитной валютной ставке юр.лиц. (тогда это было 10) + риск разрушения памятника (из-за возраста и др. факторов - 1,00). На сегодняшний день депозитная ставка 3,93 %, за вычетом инфляции реальная ставка получется - 1%. Значит надо еще риски добавлять по земле? Например страновой риск - 10,38% (http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html)
Какие в среднем ставки капитализации для земли в центре Киева?
Когда-то один работник фонда гос.имущества Донецкого регионального отделения утверждала, что ставка капитализации для земли и ставка капитализации для улучшений - одинаковая должна быть.
Заранее благодарен...
С уважением Дмитрий... |
|
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
