| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 10:17 |
  |
| Цитата: |
| .Ы. Видел, как делают данную поправку по УПВСу... смотрят снижение стоиомсти в зависимости от увеличения объема здания, но думаю, что это, как бы так мягко сказать, не совсем корректно, т.к. к рынку имеет отношение никакое |
- это у Мисовца такое.
красиво, но к рынку отношения не имеет. но иногда может пригодится для толстых красивых отчетов |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 10:49 |
|
Коллеги просмотрите такой вариант (это где то 2005 год)
Таким подходом ФГИ было доказано возможность применения не характерных, объекту оценки, аналогов при отсутствии данных
Здесь интегрирован в сравнительный подход, подход попарного сравнения
Файл на
http://upload.com.ua/link/900165241
zanoza я всетаки его нашел. Хорошо были копии на другом компе. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 11:31 |
|
На мій погляд, простіше навести таблицю з параметрами площі обєктів, відповідної орендної ставки, та вартості. Окремим стовпчиком вивести коефіцієнт коригування. Це можна зробити за кілька годин і користуватися місяців три. У регіонах з розвиненим ринком це не є проблемою, а от у лісах дрімучих або степах пилючих... можливо використання і даних УПВВ (це краще, ніж нічого і "думка експерта"). |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:26 |
|
Уважаемый, rudge. Просмотрел Ваш расчетный файл и если не возражаете, спрошу… для определения корректировок, методом парных продаж, вы используете объекты, которые отличаются друг от друга не по одному параметру, а по нескольким. Так, например, вы, для расчета величины корректировки на «местоположение в черте города» для объекта сравнения №1 (О.С.) (по всем остальным аналогично) сравниваете стоимости О.С. №1 и О.С. №3, которые кроме местоположения в черте города также отличаются друг от друга (исходя из Ваших расчетов) масштабом, наличием отягощений и функцией. Я думаю, что это не совсем корректно, а Вы? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:42 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 13:02 |
|
Уважаемый КовАл, zanoza и коллеги
Я тоже так считаю Без обид.
Но тогда как?
Ведь мы не найдем АБСОЛЮТНОГО АНАЛОГА (это по недвижке)
И как бы мы не пытались выделить какойто параметр в самостоятельный, врядли, что то получится, ведь стоимость, категория, комплексная.
Это сродни вопросу, "что важнее печень или почки"
В данном подходе, на мой взгляд, есть один +, нивелируется субъективизм оценщика. И проверяющим трудно задавать вопрос "а откуда Вы эту поправку взяли? Почему 5 а не10? Каждый из нас с этим сталкивался.
Возможно это все еще сыро.
Возможно, да и наверняка, нужна доработка.
Не все поправки учтены.
И т. п.
Да и не во всех случаях такой подход корректен и необходим.
Давайте настроимся на конструктив, а не на голую критику.
Если есть варианты доработки или другие подходы, я только ЗА
Я не один месяц над этим работал (не доработал, да)
И всетаки, предвидя эти (справедливые) замечания выложил свои мысли на "избиение", замечания и предложение. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 13:45 |
|
Никто Вас избивать не собирался, я, честно говоря, из расчета не совсем понял, у вас что, административно-производственное здание 60 м.кв.? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 14:01 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 14:13 |
|
Уважаемый КовАл
Объект оценки Админ (офис) 24,82 кв. м. встроенное.
60 кв м - помещение встроенное под офис
6200 кв м - админ произв, небыло аналога подходящего вынужденная мера для расчета среднего значения.
3093 кв м. админ здание.
Суть не в этом конкретном расчете. Можете подставить свои данные. Ведь чем точнее аналоги тем меньше будет поправок. Возможно в идеале суммарная поправка будет = 0 (дабы нам всем такие аналоги попадались)
Суть в подходе, Он имеет право на существование или нет? Если да то возможно с какими то дополнениями изменениями и т. п.
Что касается "Никто Вас избивать не собирался" мы же уважаемый КовАл, давно виртуально знаем друг друга по форуму. Думаю Вы заметили, я этого не очень то и боюсь |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 14:25 |
|
по поводу поправок матрицей ковала. а поправка на площадь -10 это всех аналогов скопом или какого-то одного? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 14:27 |
|
| Цитата: |
| Суть в подходе, Он имеет право на существование или нет? Если да то возможно с какими то дополнениями изменениями |
- ну мы делали подобную поправку при оценке одинаковых по состоянию магазинов, площадь плюс-минус 5 метров, только три были расположены в центре не возле рынка, а один прямо возле. просто добавили разницу в цене усредненную (что-то около 500 баксов/м2 было). |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 15:23 |
|
Уважаемый КовАл
Просмотрел Ваш файл.
Просьба, если можно, сбросить тоже, только с более простыми аналогами, пусть виртуальными. Возникает много вопросов, а важна суть подхода. И если можно с подвязкой формул. Не понятно откуда какая цифира взята и как получилась.
К вопросу о субъективизме оценщика.
В колонке "С" откуда данные? (4, 3,5 4, 6, 2) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 12:49 |
|
5. Корректировка цены в зависимости от масштаба. Учитывается факт того, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших участков ниже, чем маленьких.
Более точно эта поправка определяется методом корреляционно-регрессионного анализа. Для ее определения рассматриваются данные о ценах квадратного метра общей площади зданий различных размеров, сопоставимых по остальным характеристикам. Для получения репрезентативной выборки мы подобрали несколько максимально сопоставимых объектов, относящихся к одному сегменту рынка.
Уравнение парной регрессии имеет вид:
у = а + Ьх,
где у — среднее значение результативного признака (цены квадратного метра общей площади здания) при определенном значении факторного признака Х (общей площади здания);
а — свободный член уравнения;
b — коэффициент регрессии, изменяющий среднее отношение отклонения ре-зультативного признака от его средней величины к отклонению факторного при-знака от его средний величины на одну единицу его измерения -вариация у, при-ходящаяся на единицу вариации Х.
Величина поправки определяется умножением разницы в площадях оцени-ваемого и сопоставимого объектов на коэффициент регрессии.
www.consalko.ru/files/u_o_o_k.doc |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 13:04 |
|
Э-хе-хе, как говориться, кто ж против такого подхода?
Только вот эти слова
| zanoza писал(а): |
… эта поправка определяется методом корреляционно-регрессионного анализа..
|
плохо совместимы с количеством выборки, например, по селу Кукуево….
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 13:58 |
|
да опять же - аналоги не должны отличаться ничем, кроме площади... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
