< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Задача по дисконтированию

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10

Автор

Сообщение

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 19:12

rudge писал(а):

Стоп стоп стоп.
Похоже мы уже заходим на глиссаду.
Если условие задачи поток постоянен и бесконечен, то для этого есть капитализация.
…

убит метко.

Да нет на глиссаду мы не зашли, похоже мы уже зашли на n+1 (а именно 133-й) круг, а я зашел на этот последний круг с пустыми баками, поэтому из этого неконструктивного и зацикленного спора катапультируюсь. Жалко, что я тратил эту соляру совершенно в пустую, просто в никуда.

….
и это было еще на 5-ой странице

Hard_Pragmatic писал(а):

как всегда смешались кони люди
своим примером я хотел показать Андрею Яворскому

Андрей Яворский писал(а):

По поводу прямой и непрямой капитализации: я остаюсь при мнении некорректности использования непрямой капитализации для объектов "неограниченных во времени".

что при определенных условиях (пример HUGO) использование непрямой капитализации для объектов "неограниченных во времени" вполне корректно а если быть точным совершенно одновалентно, что я собственно и показал.
вопросы?

….

Hard_Pragmatic писал(а):

я так и не понял Вы считаете мои расчеты правильными или неправильными?

…..

Hard_Pragmatic писал(а):

ну что ж начнем сначала, чем?

…..

Hard_Pragmatic писал(а):

т.е. прямо сказать не получается,
хорошо спрошу в 133-ий раз (как я уже говорил упорство вызвано, тем что некоторые усомнились, что 2х2=4) мой расчет, при названных условиях (ЧОД равномерный и бесконечный), правильный или неправильный?

…..
ну и как всегда +1 к SanTim-у

SanTim писал(а):

Создается впечатление, что мы ищем ответы на разные вопросы.
Еще раз формулируем вопрос по которому у нас возникли разногласия: "коэффициент дисконтирования какого периода необходимо применять для определния текущей стоимости реверсии?"

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

SanTim

Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 21:48

rudge писал(а):

Тут наверное не "не зависимо от значения Z". а "при постоянной Z"

Именно независимо от Z:

X1 - рыночная стоимость объекта по сравнительному подходу
X2 - рыночная стоимость объекта по доходному подходу
Z - годовая аренда (за вычетом НДС, недозагрузки и операционных затрат)
Y - ставка капитализации.

Я встречался со следующей практикой расчетов:
1) определяется рыночная стоимость объекта сравнительным подходом: X1;
2) определяется рыночная арендная ставка: Z;
3) определяется ставка капитализации, исходя из расчетных показателей Z и X1: Y=Z/X1 [1];
4) определяется рыночная стоимость объекта доходным подходом - расчет в итоге сводится к формуле X2=Z/Y [2].
Если в формулу [2] подставить вместо Y формулу [1], то получим незамысловатую формулу X2=X1. Из чего следует, что при таком подходе к определению ставки капитализации X2 всегда будет приблизительно равняться X1, независимо от определенной расчетной величины арендной платы - Z.

Цитата:

На счет подтасовки при расчетах РС не согласен в корне. Спросите любого оценщока какова доходность от аренды, например квартиры. И тутже получите ответ в виде коэффициента капитализации или он не рыночный. А как определен. Грубо сложившийся рыночный доход (ЧОД) деленный на сложившуюся РС квартиры. Естественно аппелировать будут средними цифрами. По твоему получается подтасовка.

Если это одни и те же цифры, что и те, которые используются для расчета рыночной стоимости в сравнительном подходе и аренды в доходном, то можно называть это как угодно - подтасовкой или профанацией, но ни в коей мере не альтернативой сравнительному подходу. Причину я объяснил выше.

Цитата:

А это я вообще не понял.
"Проводить аналогию между поиском решения задачи с использованием разных математических инструментов и поиском решения задачи разными оценочными подходами некорректно, потому, что разные оценочные подходы опираются на различные рыночные исходные данные, а математические инструменты мы применяем к одним и тем же исходным данным."
Получается в одних случаях можно, а в других нельзя что ли? И почему? Или в капитализации не фигурирует РС объекта? Ведь стоимость и доходность величины связанные коэффициентом капитализации.

Я смог лишь выделить жирным цветом ответ по тексту.

Хотя, попробую все же объяснить:

- капитализация и дисконтирования - это два математических способа решения одной задачи. Математика не приемлет приблизительных ответов и поэтому задачу 2х3 можно решить как 2+2+2=6 или 3+3=6. В обоих случаях ответ 6, а никак не диапазон от 5,5 до 6,5. Тоже и в геометрии - задачи можно решать разными путями, но правильный ответ всегда одинаков. Это обусловлено четкими и однозначными одними и теми же исходными данными, которые используются для решения задачи разными методами.

- когда мы говорим об разных оценочных подходах, то изначально понимаем, что ответ находится в каком-то диапазоне. При этом, когда случайно получаем расхождение между результатами в разных подходах меньше 1-го %, то уже начинаем беспокоиться, чтобы нас не обвинили в подтасовке. Это обусловлено различными по своей природе рыночными исходными данными, использованными в расчетах, а так же такими субъективным факторами как квалификация оценщика и тщательность сбора исходных данных.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Июн 2008 15:07

Коллега SanTim
"Тут наверное не "не зависимо от значения Z". а "при постоянной Z""
Я исходил из формулы Y=Z/X, тоесть обратный счет через постоянную Y. Согласен полностью с расчетами, я говорил о практически том же. Может действительно не корректное сравнение. Разные данные.
Единственное с чем не согласен так это с подтасовкой. Ведь при изменении Z будет меняться Y при постоянном Х1 и Х2. И если Y будет явно не соответствовать рынку. то где то не правильно определены поправки. Я думаю Вы согласны просчитать их правильно не реально.
Вот очем я.
Оценщик собрал информацию проанализировал ее и определил через сравнение стоимость сложившуюся на рынке. Далее собирается, анализируются ставки аренды и получаем ЧОД сложившееся на том же рынке в тот же период. Имея две составляющие, определяется Y, коэффициент капитализации. Чем он не рыночный? Или кумулятивный метод лучше? Сомневаюсь. И где тут подтасовка? Разве, что при анализе в поправках? Так такая же ситуация и с другими подходами определения коэффициента капитализации.
У меня давно уже гуляют в голове аналогичные сомнения, но опираясь на вышеизложенное и проблематичность определения поправок всетаки в простых объектах считаю так. (благо НС позволяет) А при кумулятивном методе постоянно были проблемы с доказательством величины поправок.
Пардон за задержку. Арбайтен много. Окошко появилось.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

SanTim

Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 12 Июн 2008 16:22

rudge
Согласен с тем, что я зря назвал этот подход подтасовкой, так действительно отсутствует сознательное искажение фактов, и оценщик действительно опирается на рыночные исходные данные.

Но остаюсь при мнении, что такая реализация доходного подхода является профанацией.
Ведь второй метод обычно используется для того, что бы сравнить результаты с первым. А в данном случае получается просто упражнение в исследовании рынка аренды с заведомо известным результатом оценки (который не зависит от качества самого исследования).

Скажу честно, и сам грешен. Когда оценивал объекты на слаборазвитом рынке, на котором нормально удавалось реализовать сравнительный подход, а информация по аренде была минимальна, тоже иногда использовал этот метод, чтобы соблюсти формальность наличия 2-х подходов в работе. Но при этом не обманывал себя относительно качества реализации этого подхода и цели его применения.

Сам все-же для определения ставки капитализации стараюсь находить аналоги с одновременным предложением продажи и аренды.
Или в крайнем случае - метод кумулятивного построения: при всех его недостатках все-таки сохраняется фактическая цель применения доходного подхода - определить рыночную стоимость объекта вторым способом.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Июн 2008 18:17

"Ведь второй метод обычно используется для того, что бы сравнить результаты с первым"
Дык вроди бы и так. Только порой, этот второй, в принципe делается для профанации, мол НС требует. Особенно по ЗУ. Как на меня, если рынок развит и есть с чем сравнивать, то нафига еще что то городить.
Давича оценивали кап. подземный гараж, то для капитализации просчитав таким подходом К= 0.024. (при стоимости 5000 грн кв м, ну и цені пошли, сдают в аренду за 230 грн в мес. гараж в 23 кв м.) Тоесть, сдавать в аренду абсурд. Считать как склад, нельзя - титул и по пож. требованиям запрет. Сидел, думал оставить один расчет, сравнение, так доколупаются с обоснованием, аренда то реально есть. Через кумулятимный вообще ни в какие ворота. Плюнул оставил доходный с получившимся % а стоимость по сравнению.
И не считайте это "грахом". На то и считаем, что бы приблизится к реалиям. Просто все должно иметь свое применение как во времени, так и в ситуации. И однозначно оценивать действия коллеги, что частенько м видим и слышим, особенно от чиновников, как на меня нельзя.

Зайка

Сообщения: 147

Добавлено: Пт, 18 Фев 2011 12:05

А все-таки - может ли быть ситуация когда стоимость реверсии равна нулю? Меня интересует стоимость реверсии при расчете стоимости земельного участка. Участок на праве ППЗУ на основании Акта, мне где-то такое попадалось, что поскольку земельный участок в таком случае не планируется к продаже, то стоимость реверсии принимается равной нулю. Это правильно, как вы считаете? Или ее нужно считать в любом случае? Smile

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 18 Фев 2011 12:09

Вопрос с экзаменом остается открытым... Sad

Добавлено спустя 1 минуту 5 секунд:

А что такое вообще, по-Вашему, стоимость реверсии?

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Зайка

Сообщения: 147

Добавлено: Пт, 18 Фев 2011 12:28

Вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним.
А вы бы лучше что по сути ответили... Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 18 Фев 2011 12:36

Зайка писал(а):

А вы бы лучше что по сути ответили...

Не хочу показаться резким, умным, занудным и и т.д. и т.п., но может прежде чем задавать вопрос, нужно изучить (ну или хотя бы попытаться) суть вопроса.
И вопрос ставить исходя из того, типа я изучила/думаю так то и так-то/посчитала и получила/... правильно ли я думаю?

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 18 Фев 2011 12:39

Зайка писал(а):

Вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним.

О! А теперь анализируйте, какие права Вы оцениваете, и будут ли они иметь стоимость на тот момент времени в будущем, когда Вы технически заканчиваете дисконтирование.

Зайка писал(а):

А вы бы лучше что по сути ответили... Smile

Лучше... по сути...
Коллега Зайка, а Вы не пробовали зайти на форум, например, автомобилистов и там попросить обстоятельно, не торопясь, с подробностями объяснить Вам, где в конкретной модели автомобиля находятся педали газа и тормоза и чем они отличаются?

Коллега Зайка, не обижайтесь, ради Бога, но, честно:
- если Вы работете в какой-то фирме, то неужели не проще попросить старших коллег растолковать Вам такие базовые вещи?
- если Вы работаете самостоятельно - прекратите это немедленно! Это опасно в первую очередь для Вас! Уже Бог с ними, с клиентами...

Зайка

Сообщения: 147

Добавлено: Пт, 18 Фев 2011 12:48

Grey Horse писал(а):

Зайка писал(а):

Вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним.

Зайка писал(а):

А вы бы лучше что по сути ответили... Smile

Многоуважаемый Grey Horse, если бы мне было у кого спросить - я бы давно уже спросила. Но я только начинаю работать - что же вы мне не поможете избежать этих ошибок? Если Вы такой умный и опытный - так вот и объясните новичку АЗЫ оценки. Вместо того чтобы обсуждать здесь сам мой вопрос лучше ответьте на него. Evil or Very Mad

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 18 Фев 2011 23:59

Зайка писал(а):

Вместо того чтобы обсуждать здесь сам мой вопрос лучше ответьте на него.

Опять - лучше... кому лучше? Как Вам будет лучше - чтобы Вы сами подумали и ответили на свой вопрос, или чтобы Вам его разжевали и принесли готовеньким?

Коллега Зайка, Вас же пытаются потихоньку подтолкнуть к самостоятельному ответу, а Вы... отбиваетесь. И есть же такие моменты, которые объяснить человеку, не понимающему, действительно, азов - невозможно.
Ну, либо выложить Вам тут парочку учебников. В полном объеме. И проследить, чтобы Вы прочитали. И проверить, как поняли.
Нереально же, правда?

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме