| Автор |
Сообщение |
AnDrusha
Сообщения: 74
|
 Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 19:06 |
  |
Господа оценщики, очень интересует вопрос, откуда вы берете данные по теме. Да, я сам пишу про исследования рынка и т.д., но может кто-то поделиться или расскажет про какие-то конкретные наработки...Есть есть материалы, то выложите в ветку
Буду благодарен!!! |
|
|
  |
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 11 Авг 2011 07:22 |
|
AnDrusha все из жизни, из жизни.
Вот был объект, продаваться начал в 2005 г., емнип $15000, в начале 2008, поднялся почти к 90000, продан в июне 2011, за $25000 ... |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 11 Авг 2011 23:26 |
|
Владимир Владимирович, и хватило ж у Вас сил и настойчивости отслеживать этот объект столько лет...  Наверное, друзья-знакомые так "вляпались"?  |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 11 Авг 2011 23:58 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| отслеживать этот объект столько лет... |
таких объектов масса - вот один из мне попадавшихся ранее постоянно - http://agent.ua/cs3509.html
его года 3-4 продают точно, да и не только продают и сдают тоже, и все никак 
место, конечно, у него не козырное, но при хорошем маркетинге в любое место народ потянется, а тут - заколдовано прям
я скажу больше - по Киеву знакомые попросили продать 2 торгово-офисных здания/помещений, точнее разместить объяву, я разместил на агенте, поскольку я там зареган и еще в паре мест где не требовалось долгой регистрации, а поскольку они не могли определиться чей телефон давать, то я (временно) повесил свой номер. И что вы думаете? Я на днях вспомнил про объекты, с нового года НИ ОДНОГО звонка, цена, к слову, на них более чем привлекательная...
так что срок экспозиции он такой же необоснованный (6 мес, 12 мес. или любой другой) как и корректировка на торг - мало кто скидывает 2-3%, а про 5-10% можно только мечтать, ну а те что -20% дают, то они сразу в объяве пишут что срочная продажа и скидку сразу видно, больше не скидывают (или крайне редко и очень мало, так сказать, "на пиво" или точнее "коньяк" для обмывания сделки). |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 08:59 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| "вляпались"? |
Не отслеживал, просто пришлось копнуть по теме и попалось, а можно и так сказать. Объект (тот пример которого был приведе) использовался как спекулятивный актив (это конечно имхо, можно спорить))), мну его оценивал в годе 2004-5, для сделки (приватизирован он был ваще, в прошлом веке) затем от работы отказался, т.к. заказчик настаивал на "сколько надо".
А пару годков назад, банк попросил прокомментировать отчет, ба знакомые все лица )))
| Филин Андрей писал(а): |
| таких объектов масса |
Все правильно Андрей, а закономерности вывести возможно, если целью задаться.
Например ваше киевское АН "ПО" (которое, домик.нэт) публикует данные о разрыве цен сделок и цен предложений. Зачем? Реклама однако ... |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 09:20 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
| публикует данные о разрыве цен сделок и цен предложений. Зачем? Реклама однако ... |
ну, с одной стороны - реклама, показуха, умняки..., а с другой (все-таки) эту инфу можно использовать 
ну и, должен заметить, те же сроки экспозиции, % торга и другие "средние температуры по палате" все же можно использовать для "типичных" и "средних" объектов или только для тех по которым проводилось подобное исследование. вот только непонятно где грань между "типичными" и "нетипичными" - раз, и поправку на жадность делать всегда необходимо - два...
про жадность отдельно - вот, только недавно, мои знакомые, продававшие свой дом 8 (!!!) лет, разъехались путем обмена его на квартиру с доплатой , а раньше меньше чем на 2 квартиры не соглашались |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 13:54 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
таких объектов масса - вот один из мне попадавшихся ранее постоянно - http://agent.ua/cs3509.html
его года 3-4 продают точно, да и не только продают и сдают тоже, и все никак |
Вообще-то, одного взгляда на данное объявление достаточно, чтобы понять: его не продают, его сдают. Довольно типичная ситуация: объект предлагается по принципу: найдется "дурак" с баблом, который заплатит раза в 1,5-2 выше рынка - продам, не найдется - буду сдавать и получать стабильный доход... Я и сам свои помещения продаю именно по такому принципу и не вижу никаких проблем в том, что помещения продаются по 2-3-4 года... Аренда от них уже окупила вложения! Так нафиг мне "скидывать" ресурс, приносящий стабильный доход?
| Филин Андрей писал(а): |
| я скажу больше - по Киеву знакомые попросили продать 2 торгово-офисных здания/помещений, точнее разместить объяву, я разместил на агенте, поскольку я там зареган и еще в паре мест где не требовалось долгой регистрации, а поскольку они не могли определиться чей телефон давать, то я (временно) повесил свой номер. И что вы думаете? Я на днях вспомнил про объекты, с нового года НИ ОДНОГО звонка |
Это говорит только об одном: Вы неправильно выбрали рекламоносители и заняли неверную тактику продажи... Оно, конечно, понятно: это не Ваш бизнес, Вам это было не надо... Но и делать "далекоидущие выводы" из этого тоже не стоит... Тем более, что из-за того, что Вам не было ни одного звонка, Вы и понятия не имеете, насколько "привлекательная" цена у данных объектов! Ведь привлекательность / непривлекательность цен можно выяснить исключительно только при общении с людьми, которым за данные помещения придется платить...
| Филин Андрей писал(а): |
| срок экспозиции он такой же необоснованный (6 мес, 12 мес. или любой другой) как и корректировка на торг - мало кто скидывает 2-3%, а про 5-10% можно только мечтать, ну а те что -20% дают, то они сразу в объяве пишут что срочная продажа и скидку сразу видно, больше не скидывают (или крайне редко и очень мало, так сказать, "на пиво" или точнее "коньяк" для обмывания сделки). |
Вот в этом я с Вами полностью согласен! Могу только добавить, что по %-там вообще никто никогда не скидывает... Я бы скидку на торг разделил, примерно, на следующие позиции: объект, стоимостью до 50-60 тыс - торг в пределах 1,5 тысяч... Объекты, стоимостью от 50-60 тыс до 100-120тыс, торг в пределах 1,5-3 тыс... На более доргих объектах ведичина торга не является какой-то "типичной" величиной... Более большие величины торга встречается крайне редко и, в основном, под влиянием особых (по-нашему, "нерыночных") обстоятельств.
Добавлено спустя 9 минут 18 секунд:
| Владимир Владимирович писал(а): |
Например ваше киевское АН "ПО" (которое, домик.нэт) публикует данные о разрыве цен сделок и цен предложений. Зачем? Реклама однако ... |
Они, конечно, публикуют для рекламы. Но на самом деле, такой разрыв, естественно, присутствует! И если выводить "закономерность", то этот разрыв между ценой спроса и предложения на стабильном рынке можно охарактеризовать, как "стоимость ремонта"... Про нестабильный рынок я молчу: там разрыв составляет, фактически, величину "хотелок" продавцов и возможностей покупателей.... А этот разрыв, как Вы понимете, может достигать очень больших размеров... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 14:24 |
|
Вообще то поиск решения, равно как и полемика об этом, на мой взгляд бесперспективна.
"Спинным мозгом чувствую" не решаемая это задача. Ибо.
1. Поправка на торг веСЧь динамичная как во времени, так и в "пространстве"
1.1 Сегодня спрос/дефицит - торг максимальный, завтра "изобилие"/профицит - торг минимальный.
1.2. Объект (недвижка) в центре - торг меньше, а то и без такового. Окраина - торг выше.
2. Узнать его (торг) можно только непосредственным про звоном продавцу. Другого не дано. И что самое интересное непроверяемо, ибо прозвонив через пару дней как правило слышишь другую цифирь. Ну приценивается клиент
Так что остается верить тому что оценщик написал.
Другое дело что написанное все таки должно быть адекватно реалиям.
Тут вот интересный вопрос исходя из выше сказанного. Где учитывать торг? В поправках к аналогам или в поправке к приведенной стоимости ОО? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 16:02 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Вообще-то, одного взгляда на данное объявление достаточно, чтобы понять: его не продают, его сдают |
плохой у Вас взгляд там написано и об аренде (30грн/кв.) и о продаже (850, а в тексте вообще 650 у.е. за кв.), но, можете поискать по площади - Вы его быстро найдете и в продаже и в аренде отдельно и на других сайтах тоже
| Gorets33 писал(а): |
| Аренда от них уже окупила вложения! |
именно этот объект, поверьте, не сдан на протяжении последних 3 (или даже 4) лет, стоит пустышкой... знаю это не понаслышке, мимо него часто проезжал.
| Gorets33 писал(а): |
| Тем более, что из-за того, что Вам не было ни одного звонка, Вы и понятия не имеете, насколько "привлекательная" цена у данных объектов! Ведь привлекательность / непривлекательность цен можно выяснить исключительно только при общении с людьми, которым за данные помещения придется платить... |
философия противоречащая самой себе... в том то и дело, что было 0 (ноль) общения с людьми, которые могли бы рассмотреть такой объект в качестве покупки. Подозреваю, что ВСЕ "потенциальные покупатели" "моих" объектов уже давно стали "счастливыми" владельцами такого же добра и сейчас продают его рядом со мной на том же агенте |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 16:32 |
|
| rudge писал(а): |
| Вообще то поиск решения, равно как и полемика об этом, на мой взгляд бесперспективна. |
Полемика, может быть, и не совсем бесперспективна... Но вот однозначного ответа точно нет и не будет... И не столько вследствии приведенных Вами аргументов, сколько в силу того, что каждый объект имеет конкретного продавца, имеющего собственный характер (чисто человеческий) и совершенно индивидуальную мотивацию к продаже...
| rudge писал(а): |
| "Спинным мозгом чувствую" не решаемая это задача. |
Какой "умный" у Вас "спинной мозг"....
| rudge писал(а): |
| Так что остается верить тому что оценщик написал. |
Вот это, как раз, и вызывает полемику... Мне часто доводилось и слышать и видеть в отчетах заявления оценщиков о 3-5-7% торга... При этом, за 16 лет практики продаж, никогда не встречал, чтобы вообще обсуждались "%" при торге... Только абсолютные величины! Причем, поскольку я в недвижимости пережил и рост до 1998 года, и кризис 1999-2003 годов, и рост 2003-2007 годов, и наступивший в 2007 кризис, мне есть с чем сравнивать... Так вот, я никогда не встречал, чтобы торг выбивался за описанные мною границы и при этом такой торг удовлетворял условиям, изложенным в определении понятия "рыночная стоимость"... Это касается исключительно практики продаж, но не оценки. Естественно, когда мне "надо" для оценки, я использую данные "уважаемых источников", чтоб "подкорректировать" полученный результат... Но мы ж не обсуждаем тему коррупции в рядах оценщиков...
| rudge писал(а): |
| Тут вот интересный вопрос исходя из выше сказанного. Где учитывать торг? В поправках к аналогам или в поправке к приведенной стоимости ОО? |
Вообще-то, на этот вопрос есть однозначный ответ, содержащийся во всех учебных пособиях по оценке: ВСЕ поправки применяются к объекту-аналогу... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
