| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
 Добавлено:
Чт, 05 Фев 2009 13:51 |
  |
Извините что вмешиваюсь в спор таких крутых специалистов... тем более что я потерял нить на 5 страницах....
У меня вот какая болячка: международный аудит требует для любого объекта недвижимости выделять земельную компоненту. Как я понял, это касается встроенных, пристроенных помещений, квартир, в общем, всего. Как по вашему мне действовать? Тупо отнимать стоимость кирпичей от общей РС ОН ? Странный результат получится, учитывая соответствие наших УПВСов реальной себестоимости строительства. Тем более, что результат оценки в данном случае прямо влияет на экономику предприятия- заказчика в части амортизационных отчислений.
И вообще, исходя из этого подхода, можно подумать что рыночное ценообразование касается только земли, а цены на улучшения вообще никак не зависят от рынка, а формируются исключительно исходя из себестоимости. Или прибыль застройщика им там накрутить процентов 50, чтобы цифры были более-менее реальными?
Ответы перемещены из темы Стоимость права аренды земельного участка
| rudge писал(а): |
| Борода писал(а): |
Извините что вмешиваюсь в спор таких крутых специалистов... тем более что я потерял нить на 5 страницах....
У меня вот какая болячка: международный аудит требует для любого объекта недвижимости выделять земельную компоненту. Как я понял, это касается встроенных, пристроенных помещений, квартир, в общем, всего. Как по вашему мне действовать? Тупо отнимать стоимость кирпичей от общей РС ОН ? Странный результат получится, учитывая соответствие наших УПВСов реальной себестоимости строительства. Тем более, что результат оценки в данном случае прямо влияет на экономику предприятия- заказчика в части амортизационных отчислений.
И вообще, исходя из этого подхода, можно подумать что рыночное ценообразование касается только земли, а цены на улучшения вообще никак не зависят от рынка, а формируются исключительно исходя из себестоимости. Или прибыль застройщика им там накрутить процентов 50, чтобы цифры были более-менее реальными? |
Как на меня есть два варианта
1) самый простой через УПВС где есть К удорожания СМР который по сути должен привести данные УПВС к данным существующего на момент оценки рынка.
2) почти не реальный обзванивать строителей на предмет отпускной стоимости (в ней прибыль застройщика) кв.м. или куб м. |
Добавлено спустя 5 минут 24 секунды:
| КовАл писал(а): |
| Борода писал(а): |
| У меня вот какая болячка: международный аудит требует для любого объекта недвижимости выделять земельную компоненту. Как я понял, это касается встроенных, пристроенных помещений, квартир, в общем, всего. Как по вашему мне действовать? |
а Вы не пробовали спросить у аудиторов, что за права они хотят что бы Вы выделили... ведь выделяя в отдельную строку, например, ПП ЗУ Вы говорите, что это ПП ЗУ принадлежит собственнику объекта оценки, а где подтверждение этого? Бумажка где? А если завтра прийдет дядя с договором аренды на ЗУ под всем этим домом... тогда что будет? ИМХО, нет у собственника ПП ЗУ оформленного официально, значит нечего умничать и требовать от оценщика всякую ерунду... пусть ставят на баланс помещение и начисляют износ...
| Борода писал(а): |
| Тупо отнимать стоимость кирпичей от общей РС ОН ? Странный результат получится, учитывая соответствие наших УПВСов реальной себестоимости строительства. |
лучше тупо отнять ПП ЗУ, которое можно определить по формуле, предложеной N.D. от общей РС ОН. Тогда и результат будет более менее здравый. Эт я имею ввиду там, где права на этот ЗУ оформлены. |
|
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2009 14:45 |
|
Борода, в общем-то, я думаю, что стоимость улучшений и складывается из стоимости земли + стоимости кирпичей + прибыль застройщика
стоимость земли разная в разных районах, и прибыль застройщика тоже разная, как мне кажется в разных районах и на разных объектах.
только я не знаю, как эту прибыль застройщика вычислить  |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2009 20:15 |
|
Аудиторы мне согласовали следующую методику, которую я составил до того как увидел список объектов оценки:
.....Тому для визначення вартості права власності на земельну ділянку, що є власністю замовника оцінки, визначається різниця між ринковою вартістю земельної ділянки з поліпшеннями і вартістю заміщення таких поліпшень, визначену в межах витратного підходу.
Для визначення вартості права користування земельною ділянкою, яка знаходиться в оренді, від ринкової вартості земельної ділянки, визначеної як зазначено вище, віднімається капіталізована ставка орендної плати, яка сплачується орендодавцю відповідно до договору оренди. ...
Но вот загвоздка: по квартирам и др. встроеным помещениям договор аренды земли отродясь не заключался. Аудиторы- ребята серьезные, они с нашим братом не общаются, не до того им. Попробовал было к ним сунутся - ответили через заказчика, что мол согласовали вам методику- вот и занимайтесь.
Добавлено спустя 1 минуту 32 секунды:
Опять же, если магазин в многоэтажном доме, надо как-то и это учитывать? А если он встроено- пристроенный, тогда как? 
Добавлено спустя 4 минуты 19 секунд:
Реально ничего не остается кроме как отнимать УПВСную стоимость от рыночной. Видимо, полученный результат надо делить на этажность дома, поскольку общую площадь, объем и соответственно стоимость многоэтажного дома определить не представляется возможным ( нет документов).
Добавлено спустя 1 минуту 3 секунды:
Вот такие мысли вслух............. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2009 21:45 |
|
| Борода писал(а): |
| Для визначення вартості права користування земельною ділянкою, яка знаходиться в оренді |
ну Вы же сами написали, что это для той, которая находится в аренде... там где нет документов на землю (встроенное помещение) не нужно извращаться и придумывать себе проблему... есть право собственности на недвижимость, вот и оценивайте недвижимость... появится право аренды, тогда будете оценивать и его. |
|
|
 |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2009 23:16 |
|
но аудит желает выделить землю из всей недвижки. вот в чем проблема. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 09:40 |
|
Перенесено
| N.D. писал(а): |
| Борода писал(а): |
| У меня вот какая болячка: международный аудит требует для любого объекта недвижимости выделять земельную компоненту. Как я понял, это касается встроенных, пристроенных помещений, квартир, в общем, всего. Как по вашему мне действовать? |
Вы не сказали главного - как оформлены земельные отношения? Какие права на земельный участок? |
|
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 10:03 |
|
Если не можем провести идентификацию прав на земельный участок, то оценивать их мы не вправе. Но поставленная задача обязывает выделять земельную компоненту.
Сделать это прямо в данном случае нельзя, поэтому написать в ограничительных условиях:
Оценка земельной компоненты выполнена по требованию заказчика. При невозможности провести идентификацию земельного участка и прав на него, эта оценка осуществляется опосредованно, на основании определенных допущений.
Примерный список допущений:
1. Земельный участок предоставлен в аренду (ибо пользование осуществляется в двух формах - постоянное пользование и аренда. Первый случай, как понимаю, не наш).
2. Поскольку земельный участок, обслуживающий помещения, не выделен в натуре, его площадь и конфигурация принимается по площади застройки.
3. Для встроенных помещений в многоэтажных зданиях площадь зем.участка определяется пропорционально этажности.
4. Величина арендной платы принимается:
- на уровне подобных арендных ставок (если есть данные);
- на уровне 3% от НДО (если есть данные про НДО);
- на еще каком-то уровне. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 10:14 |
|
| Цитата: |
| на уровне 3% от НДО |
- ну тут большое допущение, ставка может быть от 3 до 12%, так что лучше бы получить данные по % от НДО для разных типов объектов. |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 10:31 |
|
Дык, написано же - "примерный список", "на уровне подобных арендных ставок"
Какая информация есть в распоряжении оценщика - не ясно. Разумеется, если есть возможность обосновать определенную ставку, это нужно сделать. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 10:32 |
|
не-не, я ж не против. список мне кажется вполне нормальным.
не знаю правда, как аудиторам... |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 12:31 |
|
Спасибо. Я в принципе так и собирался, но вы успешно дополнили будущий отчетище.
А что такое НДО?
Добавлено спустя 4 минуты 15 секунд:
Вопрос "как оформлено" архиважный.
Но мы имеем полный винегрет в оформлении: часть участков в собственности, часть в аренде, а часть просто без документов. Поэтому действительно придется выстраивать допущения.
Заказчик порадовал справкой: "Поскольку магазин находится на 2м этаже, документы на землю не оформлялись" |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 12:46 |
|
НДО - нормативная денежная оценка, база для определения земельного налога (1% ) и арендной платы (3-12% ) |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 13:19 |
|
вот блин, все так просто оказалось
Я в сокращениях путаюсь всегда.
Добавлено спустя 2 минуты 50 секунд:
А прилично ли будет рассчитать это самое НДО самому по таблице а потом из него же определять арендную ставку? Опять получается что сами на себя ссылаемся. Хотя, с другой стороны, выбора другого нет. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 13:33 |
|
не придумывай велосипед. она есть утвержденная, по крайней мере базовая стоимость 1 м2 по киеву по оценочным зонам. если есть договор таренды - там указывается обычно в расчете арендной платы стоимость. если нет - смотришь, куда попадает твой объект, какой он по функциональному использованию и считаешь тогда уж сам. а можно заказать справку в земельных ресурсах... |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 14:03 |
|
Если б Киев - не было б горя.. Там все объекты в тьмутаракани. Сдача отчета в понедельник. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
