| Автор |
Сообщение |
moyavital
Возраст: 41
Сообщения: 150
Откуда: Хмельницкий
|
 Добавлено:
Вс, 15 Янв 2006 14:26 |
  |
На счет старых УПВСоф .... не забываем что они делались в 6о-х годах прошлого столетия и много воды утекло с тех пор ..... одними поправками БМР и инфляцией тут явно не обойдешся ... статистические данные и цены поменялись на 100 % и соответственно нужно использовать что-то поновее ... В новом УПВСе есть много неувязочек, но мне кажется что подобрать там аналог можно намного точнее ...
Недостаточно материала и консультаций - это да .... этим грешат .... но сейчас ситуация повсюду такая ....
| Цитата: |
| новый УПВС такой загадочный - у меня есть в бумажном виде, но я его не использую нигде. просто не представляю, как там можно что рассчитать. |
Помню летом 2004 году, когда эта методика вводилась, и наших сотрудников отправляли учиться - была масовая истерия и глобальный террор со стороны начальства (вплоть до увольнения сотрудников) с целью эту методику внедрить (эх много кепок слетело тогды с головы нашего брата  ) .... Но в действительности тама нету ничего уж такого сложного и ужасного .... причем сборники то развиваються - выпущены уже 2 бюлетня с исправлениями и объяснениями и готовиться третий (это ни в коем случае не говорит о ошибках, а говорит о работе которая ведеться) ... поэтому дерзайте ... |
|
|
|
     |
|
Evgeniy82
Возраст: 41
Сообщения: 47
Откуда: Киев/Херсон/Голая Пристань/Железный Порт
|
| Добавлено:
Сб, 21 Янв 2006 02:56 |
|
Продовжуючи тему малоповерхівок, хочу віддати на ваш суд ЗВІТ. Це одна з перших моїх робіт, щойно закінчив. Дуже сподіваюсь на вашу критику. 
moyavital: дякую за відповіді і хотілося б отримати ваші коментарі, адже частину розрахунків було проведено за допомогою вашої програми. |
| Описание: |
| Хай вибачать мені модератори, звіт вирішив розмістити в моїй темі, а не на спеціально призначених сторінках, думаю до взірця йому ще далеко. |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Gopri.zip |
| Размер файла: |
169.93 Kб |
| Скачан: |
186 раз |
_________________
Все что делается - к лучшему. |
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 23 Янв 2006 15:12 |
|
коллега, в затратном подходе не учтена земельная компонента
чтобы вы ни писали "В даному випадку об’єктом оцінки є лише земельні поліпшення", от оценки земли не уйти.
если земля не в частной собственности, оценивать нужно право аренды.
заметьте, в сравнительном вы приводите аналоги с указанием размера земельного участка, т.е стоимость участка учтена в цене предложения
и по всей видимости, присутствует внешний износ, если сравнительный дал результат ниже, чем по затратному (а если прибавить стоимость земли, разница еще более увеличится).
у нас на фирме для объектов сельской местности необходимость расчета внешнего износа не вызывает сомнений |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 23 Янв 2006 16:01 |
|
обратил внимание:
в таблице "Корегування цін об'єктів-аналогів" корректировка на площадь земельного участка 15% должна быть с минусом - оцениваемый объект имеет меньший участок, чем объект сравнения
и столько лишней информации в описательной части! не лень вам было ? |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 23 Янв 2006 16:08 |
|
цель оценки на первой странице непонятно что - для нотариальных действий
думаю,конкретней надо - для составления завещания, дарения
ваш отчет использовать двояко нельзя потом будет |
|
|
|
|
|
Evgeniy82
Возраст: 41
Сообщения: 47
Откуда: Киев/Херсон/Голая Пристань/Железный Порт
|
| Добавлено:
Пн, 23 Янв 2006 23:18 |
|
Виходить, якщо земельну компоненту обійти не можливо: взяти нормативну оцінку і один відсоток від неї - орендна плата.
Невже, не можна обійти?
Необхідно додати, що будинок потрібно представити, як не завершений (у мене, бачу, це вийшло слабувато). На другому поверсі внутрішніх робіт ніяких.
В яких нормах розписано про оцінку незавершених будівель?
kink: Спасибі за критику. Все врахую. |
_________________
Все что делается - к лучшему. |
|
|
|
Evgeniy82
Возраст: 41
Сообщения: 47
Откуда: Киев/Херсон/Голая Пристань/Железный Порт
|
| Добавлено:
Пн, 23 Янв 2006 23:19 |
|
Вимагаю нищівної критики!!!! |
_________________
Все что делается - к лучшему. |
|
|
|
Round-faced
Возраст: 42
Сообщения: 118
Откуда: одесса
|
| Добавлено:
Вт, 24 Янв 2006 12:05 |
|
Добрый день! По вашему отчету пока сказать ничего не могу ( сейчас буду читать  ), но у меня сохранилась дисскусия со старого форума по поводу незавершенки. далее ее привожу, а Вам необходимо будет догадываться, извините, кто в ней участвовал и где заканчивается вопрос и начинается ответ. Возможно там будет что-то полезное для Вас
Подскажите, чем считать незавершенку? объект не типовой, считать затраткой по УПВС не получится. можно ли опираться на «Методические указания по определению стоимости незавершенных строительством объектов, подлежащих приватизации» от 14.09.95г.?
а если следовать стандарту №2: "... вартість об'єкта незавершеного будівництва визначається як різниця між прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання після завершення його будівництва і введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в експлуатацію", то от объекта только фундамент. если по ЛНЭИ что-то предположить, то где брать "витрати на завершення будівництва і введення цього об'єкта в експлуатацію"? в смете ведь они на тот объект, который должен быть построен, а не на тот, что мы предположили.
Участок выделен под застройку. то есть право собственности на него будет после того, как достроят объект. сводный сметный расчет отсутствует, говорят, потеряли. есть стоимость сводная, но не расписана по частям (земельные работы, фундамент, кладка стен и т.п.) то есть вычленить из нее сумму проведенных уже работ - нереально. есть акты приемки выполненных работ, но не все. и в непонятно каких ценах - в период с 1991 по 1994 год цены менялись многократно, а как там что индексировалось - никто не помнит. ну, например есть справка, в которой к стоимости СМР на 01.01.94 прибавлен в 2001 забор, в ценах, надо полагать, 2001 г.
Ну всё, тогда функциональный аналог из УПВС. Без претензий на 100% точность, зато аргументировано. В ином случае нужно сметчиков приглашать.
У меня была незавершенка 40-кв жилой дом, при чём - ликвидационная стоимость, я расчитывал по УПВС
Уважаемый коллега Заноза
Прочитайте статью " Що можна зробити з недобудовою?" журнал Дебет-Кредит
№3-4 (сбвоеный) за 2005 год. там много полезного для нас.
Удачи
zanoza писал(а):
Подскажите, чем считать незавершенку? объект не типовой, считать затраткой по УПВС не получится.
Почему? Что оно за чудо такое, что по УПВСам незя?
zanoza писал(а):
…если по ЛНЭИ что-то предположить, то где брать "витрати на завершення будівництва і введення цього об'єкта в експлуатацію"? в смете ведь они на тот объект, который должен быть построен, а не на тот, что мы предположили.
Ну, все в том же УПВСе, если Вам, конечно, не хочется составлять смету для нового объекта
zanoza писал(а):
что значит - чей? (Земельный участок) выделен под застройку. то есть право собственности на него будет после того, как достроят объект.
Врядли с окончанием строительства на земельный участок автоматически появится ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ… скорее всего, он пока в пользовании (например, аренда), поэтому, ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ на него еще предстоит получить, т.е. его еще придется выкупать.
Что касается остального, то согласен с ОЦ Вином, берите УПВС и не мучайте себя.
"... вартість об'єкта незавершеного будівництва визначається як різниця між прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання після завершення його будівництва і введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в експлуатацію" - вот видите как хорошо Нац стандарт описал всё.
1.Проанализируйте ЛНЭИ, если там только фундамент, то у Вас обширное поле деятельности. Месторасположение и размер фундамента помогут Вам в этом нелёгком труде. 2.Когда определитесь что Вы будете там строить, и обоснуете это, привяжите к существующему фундаменту это что-то.
3.Посчитайте по УПВС-ам затраты на воссоздания этого чуда (если многоэтажное жилое строительство то даные в “Ціноутворення в будівництві”) с учётом того что там уже есть. Если по УПВС-ам то учесть то что уже есть, можно по удельным весам коснтруктивных элементов.
4.Посчитайте положительные денежные потоки от эксплуатации этого чуда (если квартиры то спланируйте их продажу по периодам с учётом роста цен на жильё в этом регионе).
5.Продисконтируйте разницу между (+ и -) по периодам. Или расчитайте разницу между продисконтироваными (+-).
6.Посчитайте реверсию (если это не жильё, потому что к концу прогнозного преиода Вам на реверсию ничего продавать не останется).
Сведение результатов. Выводы.
Всё это справедливо, если – это рыночная стоимость.
Удачи. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 24 Янв 2006 18:42 |
|
Почитала ваш отчет, коллега, затратку не смотрела, потому как считаю по старым УПВСам (если считаю вообще), на первый взгляд скажу пока одно - очень много ненужной писанины (уж простите, сами просили критику), в отчете по оценке жилого домостроения, так много написано про "Економічний розвиток району", " Історична довідка" и прочее. это все хорошо ,но мне кажется так много аналитической инфы нужно при обосновании выбора того или иного метода оценки как минимум предприятия. ИМХО. Краткость - сестра таланта. Краткость и конкретика.
не поняла откуда взялись 15 % в сравнительном и как не пересчитывала получалось 242, а не 246 |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 25 Янв 2006 10:56 |
|
.. "Термин чинности" вроде нет необходимости указывать из чисто прагматических соображений ...для однозначности трактования..
.."опис района" - насчет кратости согласна с коллегами... кпроме того, знаете иногда интересуются некие лица - а вот вы указываете статистику а каким образом она повлияла на стоимость моего объекта?? так что если у вас нет комплексного анализа рынка недвижимости с выводами что рост безработицы на х% привел к падению цен на подобные объекты на у% , и т.д. .... хотя для частного скромного лица эти хороший понт который дороже денег, а вот для фонда или серьезных клиентов ... лучше без понтов....
.... а вот опис объекта ... как по мне очень скромен ...
.... земля как то.. должна присутствотвать определенно в виде права пользования хотя бы ...
... цель оценки лучше указывать конкретно....
... аналог -аналогов у нас нет , ток -объект сравнения (либо подобный объект)....
... без НДС .... потерялось...в отчете самом...
.... полное право собственности... по ходу отчета.....становится половинчатым.... (нет объектов есть права на них).
... корректировки....коллеги указали на 15%....по себе скажу именно сравнительный вызывает больше всего вопросов в случае проверки фондом.. тьфу-тьфу-тьфу чтоб только им.... а поскольку фондовским работникам (не в обиду) осилить статистику или теорию вероятности тяжело....советую ... использовать опыт глубокоуважаемого господина Ковальского... - просто супер, все очень лихо корректируется ... а в фонде как правило открывают смотрят чешут затылки и закрывают...
....износы как то .... непонятно.... и опять же.. описаловка .... не идентифицирует... домовладение и его техсостояние... окружение объекта......
С уважением . |
|
|
|
|
|
moyavital
Возраст: 41
Сообщения: 150
Откуда: Хмельницкий
|
| Добавлено:
Ср, 25 Янв 2006 14:47 |
|
ммм .... ну в приципі якщо потрібно було частину будівлі - то можна було додавати коефіцієнт Інше і вказувати там частини відсутності елементів, також відсутність внутрішніх робіт 0,98 теж таким способом .... наприклад половина стіни - коефіцієнт 0,5 ....
На рахунок землі .... в програмі є пункт Земельний компонент, але так як я поки що не спеціаліст по "землі", тому підозрюю що розрахунки там "криві", попрошу подивитися і піддати критиці ...
Коефіцієнт БМР становить 1,44 - шукайте на форумі лист (вивішував Богдан)
коефіцієнт БМР - це взагалі дискусія досить таки серйозна, яку ми жорстко (я і кілька наших форумчан) останні дні обговорювали між собою і так і не дійшли до консенсусу ... хотілося би почути думку як шановні наші колеги вважають "правильним" шляхом вираховувати цей коефіцієнт, за умов що усі статистичні дані є під рукою (тобто враховувати регіон, галузь, щомісячні стат. дані і т.і.) ... такий собі "ідеальний" варіант ... |
|
|
|
|
|
Алексей
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 26 Янв 2006 15:53 |
|
>>>Уважаемые оценщики, подскажите!
Краткое описание: Дом на два двора (одна общая стена). Первая половина дома не интересует. Вторая половина - на два хозяина.
№1.Первый этаж, сени и половина полуподвала.
№2.Второй этаж с отдельным входом (веранда с дверью в подвал, используют оба) и половина полуподвала. Второй этаж без внутренних работ)
Нужно оценить объект №2.<<<<<
Уйдите от УПВС (старые, новые?- какая разница). Куча аналогов для доходного и сравнительного подходов.
К тому же, если не для ФГИ, то тем более не морочте голову с затратным подходом.
С уважением |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 26 Янв 2006 16:20 |
|
ууу... с доходным я бы поспорила.... |
|
|
|
|
|
Evgeniy82
Возраст: 41
Сообщения: 47
Откуда: Киев/Херсон/Голая Пристань/Железный Порт
|
| Добавлено:
Ср, 01 Фев 2006 19:57 |
|
Zanoza має рацію, не завжди можна отримати достовірну інфу відносно орендних ставок, наприклад, в райцентрі с/г спрямування. Обл. центр, село на березі моря,... - нема питань!
Дякую всім, хто відгукнувся. Дуже допомогли.
 |
_________________
Все что делается - к лучшему. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 17 Фев 2006 17:49 |
|
| Evgeniy82 писал(а): |
... взяти нормативну оцінку і один відсоток від неї - орендна плата.
Невже, не можна обійти?... |
Нажаль я пізно приєднався , але...
По-перше, обійти не можна, навіть якщо немає нармативної оцінки земель (даного) населеного пункту, то є Закон із середніми ставками...;
по-друге, ще 1% треба "прокапіталізувати" от тоді це вартість права користування... |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
