| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Вт, 03 Фев 2009 16:25 |
  |
Уважаемые коллеги.
Как на меня опять мы наступаем на старые грабли.
О чем разговор?
У меня вопрос к уважаемому N.D.
О какой стоимости (прав на аренду) идет речь?
Рыночной?
Тогда не очень понятно
из статьи
"ДL – дохід від здачі ділянки в оренду, визначається згідно ринкових орендних ставок"
"Ддогов. – договірна орендна плата, за якою орендодавець передає ділянку в користування орендарю;"
Они "ДL" и "Ддогов" должны быть равны.
Вы же дальше пишите
"Вартість права орендаря має зміст лише тоді, коли орендар може передати ділянку в суборенду за ціною ДL, що перевищує договірну орендну плату"
Но согласно НС, субарендатор есть - "обізнаний" и не заплатит аренду больше, чем на рынке. Разве только если у него, арендатора, не возникнит какой то личный интерес к объекту аренды. Но тогда это не РС.
Тогда это согласно НС
"спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки;"
Как на меня, только тогда когда будет четко определен вид стоимости которая определяется, только тогда можно вести полемику по расчетам.
Попутно вопрос уважаемому N.D.
Ваше
"Vор.дав. – вартість права орендодавця;"
Это что за право такое?
Собственности на ЗУ?
На сдачу в аренду?
Или еще что то?
PS: ваще то РС права аренды по логике = 0 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 03 Фев 2009 16:39 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемые коллеги.
Как на меня опять мы наступаем на старые грабли.
О чем разговор?
У меня вопрос к уважаемому N.D.
О какой стоимости (прав на аренду) идет речь?
Рыночной?
…
|
во во, я об этом уже тут говорил и ссылку давал,
… а грабли продолжаются 
| rudge писал(а): |
PS: ваще то РС права аренды по логике = 0 |
 это как? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 03 Фев 2009 16:45 |
|
Не забарились.
Hard_Pragmatic твое
"это как?"
Мое для "ОБІЗНАНИХ" участников рынка
Эт когда РС и в Африке РС
Для ясности
аренда = РС = РСа
и
субаренда = РС =РСса
ЧОД = РСа - РСса = 0 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 03 Фев 2009 18:14 |
|
| rudge писал(а): |
У меня вопрос к уважаемому N.D.
О какой стоимости (прав на аренду) идет речь?
Рыночной? |
Да. И довольно странно то, что вы пишите дальше.
Ддогов. - это, к примеру, арендная плата за зем.участок в коммунальной собственности, которая определяется нормативно и не имеет отношения к рынку. Благодаря чему, собственно, и возникает стоимость права аренды (при условии передачи участка в субаренду по рыночной ставке).
| rudge писал(а): |
Попутно вопрос уважаемому N.D.
Ваше
"Vор.дав. – вартість права орендодавця;"
Это что за право такое? |
Право собственности = владение+использование+распоряжение. Стоимость права собственности тождественна рыночной стоимости для цели отчуждения (см. принципы, положенные в основу статьи).
Аренда (ст.93 ЗКУ) - передача на определенный срок имущественных прав владения и использования. Они могут быть оценены.
Логично, что арендодатель при этом сохраняет за собой право распоряжения, и вновь обладает полным правом собственности по окончании срока аренды. Эти права также могут быть оценены. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 03 Фев 2009 18:37 |
|
Уважаемый N.D.
Что касается "Vор.дав. – вартість права орендодавця;"
Тут, лично мне, не понятно о чем речь.
Право - собственности?
Право - владение?
или
Право - распоряжение?
Вот я о чем.
Далее.
Вы пишите.
"Ддогов. - это, к примеру, арендная плата за зем.участок в коммунальной собственности, которая определяется нормативно и не имеет отношения к рынку. Благодаря чему, собственно, и возникает стоимость права аренды (при условии передачи участка в субаренду по рыночной ставке)"
Вот где проблема. Если Вы считаете РС, то будьте добры для расчета пользуйтесь данными РЫНКА, а не нормативными. Это требования НС.
Отсюда, при тех данных которые Вы используете в расчетах, никогда не будет РС.
Кроме того, для сведения, сегодня в договорах аренды на ЗУ комунальщики забили запрет передачи ЗУ в субаренду.
Теперь попробуйте продать ППЗУ на такой ЗУ.
По гос собственности та же ситуация. Есть претендент на аренду, проводят аукцион на право арендовать.
Далее
Ваше
"Аренда (ст.93 ЗКУ) - передача на определенный срок имущественных прав владения и использования. Они могут быть оценены."
Да я и не оспариваю это. Вопрос о том, какую стоимость мы считаем, РС, или что то другое и для чего? А вот далее уже сам подход. У Вас к сожалению все смешалось "кони - люди".
Пардон сами напросились на критику и замечания |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 03 Фев 2009 23:17 |
|
| Цитата: |
| "Ддогов. - это, к примеру, арендная плата за зем.участок в коммунальной собственности, которая определяется нормативно и не имеет отношения к рынку. Благодаря чему, собственно, и возникает стоимость права аренды (при условии передачи участка в субаренду по рыночной ставке)" |
- по моему, вы не можете передать землю коммунальной собственности в субаренду по цене выше той, которую сами платите по договору аренды... |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 03 Фев 2009 23:47 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый N.D.
Что касается "Vор.дав. – вартість права орендодавця;"
Тут, лично мне, не понятно о чем речь.
Право - собственности?
Право - владение?
или
Право - распоряжение?
Вот я о чем. |
Продолжаем разговор! (с) Карлсон
1) Есть объект, в собственности субъекта А.
2) Он передан в аренду субъекту Б по фиксированной величине арендной платы.
3) Передан в аренду - это значит, что на срок аренды субъект Б получил имущественные права владения и пользования объектом.
4) Субъект Б может передать объект в субаренду субъекту В по рыночной арендной ставке, которая выше фиксированной (договорной).
5) Исходя из п.4, определяется рыночная стоимость права аренды.
6) Стоимость по п.5 - это стоимость права арендатора. Т.е. стоимость права владения и пользования на период аренды.
7) Согласно п.3, субъект А (арендодатель) оставил за собой имущественное право распоряжения на срок аренды, а после возвращает полное право собственности.
8) Стоимость по п.7 - это стоимость права арендодателя. Она не рыночная. Это стоимость права распоряжения на период аренды и права собственности на дальнейший период (в определенном смысле - рекурсия).
9) п.6 + п.8 = рыночная стоимость объекта.
Теперь, надеюсь, вопросы отпали? :)
Что касается запрета на передачу земель коммунальной собственности в субаренду. Описанная в статье модель предполагает расчет рыночной стоимости права арендатора, путем дисконтирования т.н. дополнительного дохода. К сожалению, не вспомню где читал, но уж поверьте: дополнительный доход может быть не только фактическим поступлением неких денег, но и экономией затрат. Т.е. (в случае юридических ограничений на передачу в субаренду) дополнительный доход арендатора состоит в меньшей плате за землю (по сравнению с рыночными арендными ставками). Имхо, всё корректно. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 09:05 |
|
| N.D. писал(а): |
| и продажа семечек, и сдача предпринимателем недвижимости в аренду - безусловно, хозяйственная деятельность (бизнес). |
Если это так, с чем я, безусловно, согласен, тогда, будьте так добры, распишите (грубо) процесс оценки:
1. бизнеса - сдача в аренду недвижимости 8 м.кв.
2. стоимости недвижимости 8 м.кв.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
прицепились бизнес не бизнес,
НС №1 почитайте |
2 Hard_Pragmatic
| Цитата: |
Плывет советский торговый лайнер. Вдpyг pядом всплывает советская же подводная лодка, из люка высовывается небитый мужик и хриплым голосом орет:
- Эй, штypман! Как проплыть на Фолькленды?
- Зюйд-зюйд-вест...
- Слыш, умник! Ты тут не выделывайся, а покажи пальцем! |
2 rudge и zanoza
Доп. доход у арендатора может возникнуть не только в случае аренды ком. или гос. собственности, но, и, например, в случае заключения между арендодателем и арендатором долгосрочного договора аренды… тогда, за счет изменения арендных ставок на рынке, у арендатора может возникать, как положительный, так и отрицательный поток доходов. И сдавать объект аренды в субаренду арендатору не обязательно. Другое дело, что для определения РЫНОЧНОЙ стоимости права аренды, такой договор аренды должен содержать право субаренды. В противном случае, этот доп. доход будет доступен только конкретному арендатору. |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 10:09 |
|
| КовАл писал(а): |
| N.D. писал(а): |
| и продажа семечек, и сдача предпринимателем недвижимости в аренду - безусловно, хозяйственная деятельность (бизнес). |
Если это так, с чем я, безусловно, согласен, тогда, будьте так добры, распишите (грубо) процесс оценки:
1. бизнеса - сдача в аренду недвижимости 8 м.кв.
2. стоимости недвижимости 8 м.кв. |
По п.1 - сформулируйте, пожалуйста, четко, что является объектом оценки.
По п.2 - модель оценки части помещения площадью 8 кв.м достаточно детально (имхо) изложена в одном из предыдущих постов |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 10:19 |
|
Уважаемые КовАл и N.D.
Еще раз прошу давайте обсуждать что то одно.
Определение РС ППЗУ или, скажем так, Бизнеса от аренды.
Вот Вы уважаемый КовАл пишите.
"Доп. доход у арендатора может возникнуть не только в случае аренды ком. или гос. собственности, но, и, например, в случае заключения между арендодателем и арендатором долгосрочного договора аренды…"
Так я и не против, только тут чистый бизнес, скажем так, от аренды, а не ППЗУ. В данном примере доп. доход/затраты от изменения ставки аренды есть составляющая дохода/убытков бизнеса арендатора в целом, который он ведет на арендованных площадях. И эта составляющая, ни каким образом, не относится к РС ППЗУ.
Ведь если исходить из ЛНЭИ то собственник (обізнаний), по логике НЭИ, при заключении договора аренды, предусмотрит изменение арендной ставки в зависимости от колебаний на рынке аренды. (лично я так и делаю). Это, уважаемый КовАл об управлении.
Тот же собственник (обізнаний) сдавая в аренду не позволит кому то зарабатывать на его имуществе. Зачем разрешать субаренду (естественно по более высокой арендной ставке) отдавая доп доход кому то, а не забирать себе. Так может поступать только не эфективный собственник.
Определяя РС, мы согласно НС, должны исходить из НЭИ - наиболее эфективное использование.
Вот почему РС ППЗУ в идеале должно = 0
Уважаемый N.D.
Почему я задал этот вопрос.
"Ваше
"Vор.дав. – вартість права орендодавця;"
Это что за право такое?"
Вы написали статью и попросили нас высказать свое мнение. Так вот, этим вопросом я хотел обратить Ваше внимание на не четкость в статье. Думаю не проблема уточнить о чем идет речь.
И еще, это мое личное мнение.
Если уж браться за такую работу, что по сути очень мною приветствуется, то как на меня, надо всегда помнить, что к сожалению многое коллеги (особенно начинающие) часто апеллируют к подобным статьям и ссылаются на них в своих работах. По этому Вы правильно поступили выйдя на обсуждение. Это позволит увидеть и поправить неточности, а может и ошибки.
Как на меня то Ваша работа больше подходит к определению специальной стоимости но не РС.
Согласитесь, ведь Вы же вряд ли, при определении РС офиса, будете брать в аналоги аренду рассчитанную ФГИ. Вы же будете работать с рыночными данными. Так почему же Вы, преподносите свою работу, в которой фигурирует норметивка, как один из примеров расчета РС ППЗУ?
Вот о чем я. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 10:23 |
|
| КовАл писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
прицепились бизнес не бизнес,
НС №1 почитайте |
2 Hard_Pragmatic
| Цитата: |
Плывет советский торговый лайнер. Вдpyг pядом всплывает советская же подводная лодка, из люка высовывается небитый мужик и хриплым голосом орет:
- Эй, штypман! Как проплыть на Фолькленды?
- Зюйд-зюйд-вест...
- Слыш, умник! Ты тут не выделывайся, а покажи пальцем! |
|
| Цитата: |
Уходит на пенсию старый капитан, бывалый "морской волк".
Много лет подряд, каждое утро, он сначала открывал свой сейф, долго смотрел на какой-то листок бумаги, и только после этого выходил не палубу.
Все гадали, что там. Одни считали: молитва, другие - письмо от жены, третьи - фотография туземки.
Наконец новый капитан получил ключи от капитанской каюты
Все, затаив дыхание, заглядывают в сейф.
На листке написано: "Перед - нос, зад - корма".
|
вот и я не стесняюсь иногда заглядывать в НС
| Цитата: |
бізнес – певна господарська діяльність, яка провадиться або
планується для провадження з використанням активів цілісного
майнового комплексу;
|
ну и соответсвенно
| Цитата: |
об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу
(цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких
дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними
майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні
підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути
виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим
складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як
самостійні суб'єкти господарської діяльності;
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 10:24 |
|
КовАл, нет, это все понятно. я только хочу акцентировать, что при аренде земельного учатска коммунальной или госсобственности ты можешь получать допдоход только от разницы с рыночной арендной платой, но никак от сдачи в субаренду. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 10:31 |
|
| zanoza писал(а): |
| КовАл, нет, это все понятно. я только хочу акцентировать, что при аренде земельного учатска коммунальной или госсобственности ты можешь получать допдоход только от разницы с рыночной арендной платой, но никак от сдачи в субаренду. |
+100
А отсюда, если говорить об определении РС ППЗУ, РЫНОЧНАЯ арендная ставка №1 не может быть НЕ равна РЫНОЧНОЙ арендной ставке №2, если они действительно РЫНОЧНЫЕ.
Во почему, в идеале ЧОД=0 и далее.......... |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 11:31 |
|
Уважаемый rudge, я очень благодарен за высказанные замечания и соображения, учту их в доработанном варианте статьи.
Но мне совершенно непонятно упорство, с которым вы настаиваете на нерыночном характере стоимости права аренды и каком-то нулевом ЧОД.
Право аренды оценивается для случаев, когда зем.участок государственной или коммунальной собственности передается в аренду (а ставка определяется нормативно). И только тогда, собственно, оно имеет смысл.
Стоимость для целей аренды помещений в Украине определяется как рыночная всегда. Там действительно мы исходим из осведомленного арендатора и прочих критериев рыночной стоимости. Но это стоимость объекта оценки, а не права аренды.
И еще. Почему стоимость права аренды земельного участка рыночная:
1. Она определяется, исходя из рыночных арендных ставок (доход ДL).
2. Как и в любой оценке по рыночной стоимости, от эффективного валового дохода отнимаются затраты, связанные с получением этого дохода (в данном случае - договорная арендная плата), и получается ЧОД (в данном случае - ЧОДаренд.) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 12:04 |
|
Уважаемый N.D.
Проблема в том что государственные или коммунальные органы не работают на рыночных принципах. Им четко расписали порядок определения (расчета) стоимости их активов. Это сделано с целью (я так думаю) убрать субъективизм и коррупцию  .
Нам же, как независимым оценщикам, предписано НС, работать, при определении РС, только с рыночными данными.
В своих расчетах Вы берете Ваше "Она определяется, исходя из рыночных арендных ставок (доход ДL)" и далее применяете при расчете ЧОД в (+) или (-) НЕ рыночные данные, а НОРМАТИВНЫЕ (аренда просчитанная по алгоритму). Вот в чем проблема.
Что касается "...каком-то нулевом ЧОД", а просчитайте с применением рыночных данных. Возьмите аналоги для арендатора и собственника, приведите к месту расположения, функции, конфигурации и т.п. тогда и увидите какой результат. Тут даже аналоги должны быть одни и те же. Ведь фигурирует право на один и тот же объект оценки.
И еще, неужели не понятно, что при определении стоимости объекта оценки она одна и та же, как для покупателя, так и для продавца (в наших же расчетах и отчетах). Так почему тогда стоимость ПП, РЫНОЧНАЯ, для одного и того же объекта оценки и для тех же, собственника и арендатора, должна быть разной? Если она разная, то у кого то она не рыночная. Она, стоимость ПП, или занижена, в силу не эффективного управления активом или завышена, в силу каких то личных интересов, а это уже, по НС, (да и всем канонам оценки) СПЕЦИАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ.
Или я не прав?
PS: Знаете, ведь в силу отсутствия рыночных данных, я тоже, так же как и Вы, рассчитываю ППЗУ, с чем не согласен, но чиновникам нужна стоимость ПП больше чем 0. Только пишу, что это ПП для собственника (распорядителя) ЗУ, а на РС. А доказывать им, что то, нет ни желания, ни времени.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
