Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Экономический износ Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След. Автор Сообщение Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 22:31 voron_sasha2 писал(а): а Вы бы купили за 1 грн участок, который использовать нельзя, а налоги платить нужно? Very Happy А Вы встречали договора, где продавец платит деньги, чтобы покупатель забрал у него что-либо? На Ваш вопрос: купила бы, если бы у меня был инвестпроект, в котором обосновывалась доходность земли после мероприятий по рекультивации и т.п. Добавлено спустя 3 минуты 38 секунд: И деньги на все это voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 22:35 Ну, договора не встречал, а вот предложения такие Вам знакомы: "подарю рояль, 20 этаж, лифт не работает, самовывоз"? _________________ Старый ворон мимо не какнет! Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 22:41 О, таки самовывоз. Цена рояля равна цене работы грузчиков по его спуску с 20-го этажа и транспортные расходы. Вот если бы там было "привезу сам и подниму на 20-й этаж , еще и "мурку" сыграю".... SanTim Возраст: 54 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 07 Июл 2012 08:11 Юта писал(а): .....Вот если бы там было "привезу сам и подниму на 20-й этаж , еще и "мурку" сыграю".... Именно так мы когда-то "продавали" старое немецкое пианино своим друзьям zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Сб, 07 Июл 2012 08:30 SanTim писал(а): Юта писал(а): .....Вот если бы там было "привезу сам и подниму на 20-й этаж , еще и "мурку" сыграю".... Именно так мы когда-то "продавали" старое немецкое пианино своим друзьям +1. А по поводу участков земли таких - объявлений нет потому что рынок земли вообще малоразвит, и по причине того, что этот участок формирует только отрицательные денежные потоки владельцу все равно - то ли вливать их в участок постепенно, то ли одной суммой доплатить кому-то. покупателю тоже никакого выигрыша - полученную приплату придется влить туда же... нет смысла объявление давать. особенно в депрессивных районах такое распространено. Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 07 Июл 2012 09:27 voron_sasha2 писал(а): Серый, простите, но объект теряет в стоимости при всех износах. Износ в оценке понятие экономическое и измеряется в денежном эквиваленте, либо в % от стоимости. И Вы правы, когда говорите, что земля может терять в стоимости, но я говорил собственно о том, что износ это разница между новым и тем, что сейчас. При этом, ключевое слово здесь - "новым". То, что стоимость земли меняется в зависимости от внешних факторов, так это понятно. Она также меняется и при изменении качества грунтов и т.д. Но, повторюсь, вся соль в ключевом слове. Все верно, только для земли не может быть понятия "новый", ну не сможете Вы для некоего земельного участка найти такой же "новый" и сравнить их. Поэтому, для земли и неприменимо понятие "износ" в классчическом его понимании (тем юолее, что для всего цивилизованного мира износ только физический, а все остальное - обесценение), а применимо понятие именно "обесценение". Добавлено спустя 13 минут 22 секунды: Юта писал(а): b]sweetdar[/b] по сути спросил: sweetdar писал(а): Как посчитать экономический износ здания (про метод экономического срока жизни не будем) Все (в том числе и я) сказали чего-то вроде умного, нисколько не приблизив sweetdar к решению. Пятница, однако. Как по мне, чтобы говорить об экономическом обесценении, а вернее о его наличии и просчете его влияния на некий объект, то для начала нужно как минимум знать о каком объекте идет речь и как минимум выявить те факторы, которые его побудили и есть ли они. Например, от здания перенесли шумную остановку общественного транспорта. Для офиса/магазина - это наверное минус и скорее всего привело к снижению посещаемости, как следствие, наверное, должна снизиться его стоимость. Хотя это может решиться сменой профиля объекта на тот, наличие транспортной развязки не особо влияет (например, у нас есть чудный магазинчик рыболовного направления, расположен во дворе, подъезда особого нет, прямой видимости тоже - чисто для тех кому надо, но там всегда народ есть, когда бы не зашел). Для жилого же здания перенос шумного объекта может быть наоборот плюсом. Ну и т.д. можно придумать кучу примеров, когда некое действие каким-либо образом влияет на объект. А из заданных условий (что за объект непонятно, аренды нет, продажи нет) что-то посчитать - анриал. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Сб, 07 Июл 2012 23:05 SanTim писал(а): Именно так мы когда-то "продавали" старое немецкое пианино своим друзьям Very Happy Но в данном случае говорить о рыночных условиях данной "сделки" не приходится. Не будь у вас друзей-меломанов - Вы бы возможно написали в объявлении "отдам бесплатно". А не найдись желающих стаскивать пианино с 5-го этажа - по частям вынесли бы его на ближайший мусорник. А там обязательно нашлись бы личности, которые получили бы выгоды от сдачи всей этой прелести в утиль. А если бы подождали еще эдак лет 200 - загнали бы как антиквариат Так что то, что Вы отдали рояль бесплатно не говорит о том, что он не имеет стоимости или что стоимость отрицательная. Это цена = 0, но стоимость больше 0. Добавлено спустя 52 минуты 42 секунды: zanoza писал(а): что стоимость земельного участка становится отрицательной. Бывает, да. Участок с разрастающимся оврагом, земля, радиационно загрязненная, земля химически зараженная, подтопляемая - она требует больших вложений хоя бы в консервацию, не говоря уж об использовании. Ну не могу согласиться, уж простите. То, о чем Вы говорите - затраты на рекультивацию и.т.д. - это все земельные улучшения. Земля не резиновая, это ресурс ограниченный, она может не использоваться или использоваться нерационально - это другой вопрос. ЗУ всегда можно и нужно рассматривать с точки зрения НЭИ . Загрязненную землю можно использовать для складирования опасных отходов, овраг - ну не знаю, для развлечений экстемальных, в войнушку поиграть . Если человек в трезвом уме и твердой памяти (а только такие могут быть участниками сделки, отвечающей условиям рыночной стоимости) выражает готовность стать владельцем ЗУ - он находит для себя это выгодным. Если у меня дачный участок, за который я плачу взносы, за воду, еженедельно трачу деньги на бензин, ежегодно- на инструмент, семена, еще бог знает на что, а в итоге получаю три кабачка и пять помидоров, т.е. денежные потоки от его использования явно отрицательные, Вы думаете, я заплачу кому-либо, чтобы он избавил меня от этого сомнительного удовольствия? В крайнем случае, выйду из кооператива. То, что я использую его нерационально - мои проблемы, и потом я получаю от него нечто, что деньгами не выразишь. Если предприятие нахваталось в советские времена земли, а теперь не может платить налоги за громадные пустыри, заросшие амброзией - пусть отдаст государству, оно налоги не платит. Я не земельщик, но вроде знаю, что стоимость ЗУ считается затратным, рыночным и доходным подходом или их комбинацией. Если напишу что не так - поправьте, кто больше в теме. Так вот, ни затратным, ни рыночным подходом получить отрицательную стоимость ЗУ не получится. Ее можно получить, например, методом выделения - если стоимость ЗУ с улучшениями меньше, чем стоимость улучшений. Так в этом случае, на мой взгляд, дело не в отрицательной стоимости ЗУ, а в неправильности учета всех видов износа, в том числе, скорее всего того самого экономического, земельных улучшений. Если и можно как-то обосновать отрицательную стоимость ЗУ - то уж никак не в качестве рыночной. Инвестиционная, в пользовании - ну может быть, но рыночная - никогда. Я так думаю Последний раз редактировалось: Юта (Вс, 08 Июл 2012 08:07), всего редактировалось 1 раз Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Вс, 08 Июл 2012 00:05 Извините, я опять про рояль Если говорить о его стоимости (не цене), то тоже надо рассматривать НЭИ и полезность. И считать сравнительным (если не совсем утиль) или стоимость ликвидации. И уж поверьте, ни 0 ни ниже 0 не получится. А цена - дело хозяйское zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вс, 08 Июл 2012 09:16 Юта писал(а): Ну не могу согласиться, уж простите. То, о чем Вы говорите - затраты на рекультивацию и.т.д. - это все земельные улучшения. Земля не резиновая, это ресурс ограниченный, она может не использоваться или использоваться нерационально - это другой вопрос. ЗУ всегда можно и нужно рассматривать с точки зрения НЭИ . Загрязненную землю можно использовать для складирования опасных отходов, овраг - ну не знаю, для развлечений экстемальных, в войнушку поиграть . Если человек в трезвом уме и твердой памяти (а только такие могут быть участниками сделки, отвечающей условиям рыночной стоимости) выражает готовность стать владельцем ЗУ - он находит для себя это выгодным. Если у меня дачный участок, за который я плачу взносы, за воду, еженедельно трачу деньги на бензин, ежегодно- на инструмент, семена, еще бог знает на что, а в итоге получаю три кабачка и пять помидоров, т.е. денежные потоки от его использования явно отрицательные, Вы думаете, я заплачу кому-либо, чтобы он избавил меня от этого сомнительного удовольствия? В крайнем случае, выйду из кооператива. То, что я использую его нерационально - мои проблемы, и потом я получаю от него нечто, что деньгами не выразишь. Если предприятие нахваталось в советские времена земли, а теперь не может платить налоги за громадные пустыри, заросшие амброзией - пусть отдаст государству, оно налоги не платит. Я не земельщик, но вроде знаю, что стоимость ЗУ считается затратным, рыночным и доходным подходом или их комбинацией. Если напишу что не так - поправьте, кто больше в теме. Так вот, ни затратным, ни рыночным подходом получить отрицательную стоимость ЗУ не получится. Ее можно получить, например, методом выделения - если стоимость ЗУ с улучшениями меньше, чем стоимость улучшений. Так в этом случае, на мой взгляд, дело не в отрицательной стоимости ЗУ, а в неправильности учета всех видов износа, в том числе, скорее всего того самого экономического, земельных улучшений. Если и можно как-то обосновать отрицательную стоимость ЗУ - то уж никак не в качестве рыночной. Инвестиционная, в пользовании - ну может быть, но рыночная - никогда. Я так думаю Когда земля станет дефицитом, тогда и можно будет рассматривать участок с точки зрения НЭИ и это НЭИ будет правдоподобным. А пока дефицита земли нет - я с Вами на соглашусь. В депрессивных районах нет ни дефицита земли, ни дефицита недвижимости - экономическое обесценение не может быть там, где спрос превышает предложение. Насчет " выражает готовность стать владельцем ЗУ" - по таким участкам обычно не спрашивали, согласны Вы или нет. У нашего государства полно такой земли, которую не продать никому, так как никто не согласен. Чтобы далеко не ходить, мой город: Цитата: Днепродзержинск — город с очень сложной экологической обстановкой. Не раз были предложения присвоить ему статус города экологического бедствия, которые так и не были воплощены в жизнь. Особенно загрязнена правобережная часть города, где в черте города расположены промышленные предприятия металлургического, химического, коксохимического комплекса. Также поблизости от населённых пунктов расположены хвостохранилища — хранилища отходов уранового производства ПХЗ (Приднепровского химического завода). При въезде в город можно ощутить характерный «днепродзержинский» воздух. Цитата: З 1946 по 1972 рік підприємство займалося збагаченням урану (виробництво його закису-окису) - на заводі перероблялось 65% уранових руд Радянського союзу. У 1974 році почалися спроби переробки тепловидільних елементів, але у зв’язку зі зростанням кількості онкологічних хвороб у місті від цієї ідеї відмовились. Промисловий цикл з виробництва продукції ядерної галузі охоплював підприємства на теренах всього Радянського Союзу, а ПХЗ був його важливою ланкою. Цитата: Кількість радіоактивних відходів, що накопичились у відвалах поблизу підприємства з 1948 по 1991 рік, становить 36,34 млн. т (18,96 млн. кm³). У якості хвостосховищ використовували глиняні кар’єри, а радіоактивні відходи разом з отруйною хімією зливали в яри. На території міста та на його околицях розташовано 9 хвостосховищ, шість з яких є незаконсервованими, тому є постійним джерелом екологічної небезпеки. На территории бывшего ПХЗ можно играть в такого сталкера, Чернобыль отдыхает. Тем более что находится эта штука в черте города прямо, один из проспектов ведет к заводу. Только не играет никто почему-то. И даже не использует большую часть зданий. Пока на планете не будет дефицита такого ресурса, как земля - она будет иметь отрицательную стоимость. А НЭИ придумать можно какое угодно... и даже обосновать sweetdar Возраст: 39 Сообщения: 27 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 13:16 Объект оценки ТЭЦ, не весь комплекс, а часть. Цель - определение арендной платы. Добавлено спустя 10 минут 9 секунд: Как изобразить экономический износ в затратке? Можно ли его вовсе не учитывать? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 15:43 Коллеги Нет "экономического износа", да же коллега Серый писал. Есть ОБЕСЦЕНИВАНИЕ. Хотя как на меня и это не правильно. Я бы назвал этот фактор, "экономическое влияние" и применял бы его как в + так и в -. На пример стомость растет - 1,05. Стоимость падает - 0,05. Где то так ИХМО sweetdar писал(а): Как изобразить экономический износ в затратке? В виде коэффициента Цитата: Можно ли его вовсе не учитывать? Нельзя. Этот фактор есть всегда. Можно, если обоснуете, приравнять к 0. Fвнешний=1 _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 16:14 rudge писал(а): Коллеги Нет "экономического износа", да же коллега Серый писал. Есть ОБЕСЦЕНИВАНИЕ. Хотя как на меня и это не правильно. Я бы назвал этот фактор, "экономическое влияние" и применял бы его как в + так и в -. На пример стомость растет - 1,05. Стоимость падает - 0,05. Коллеги, может стоит обратить внимание на два факта: 1. еще раз почитать НС, где есть определение износа Цитата: знос (знецінення) - втрата вартості майна ... 2. вспомнить то, что износ (обесценивание) применяются ТОЛЬКО в ЗАТРАТНОМ подходе (это к вопросу эконом. износа земли, а посчитайте тогда для начала восстановительную ст-ть этой земли? ). и всё станет на свои места и не надо придумывать велосипед? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов sweetdar Возраст: 39 Сообщения: 27 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 16:18 rudge писал(а): Нет "экономического износа", да же коллега Серый писал. Есть ОБЕСЦЕНИВАНИЕ. Хотя как на меня и это не правильно. Я бы назвал этот фактор, "экономическое влияние" и применял бы его как в + так и в -. На пример стомость растет - 1,05. Стоимость падает - 0,05. Где то так ИХМО sweetdar писал(а): Как изобразить экономический износ в затратке? В виде коэффициента Цитата: Можно ли его вовсе не учитывать? Нельзя. Этот фактор есть всегда. Можно, если обоснуете, приравнять к 0. Fвнешний=1 Спасибо за совет Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 17:02 Hard_Pragmatic писал(а): 1. еще раз почитать НС, где есть определение износа Цитата: знос (знецінення) - втрата вартості майна ... Это все верно, но как для меня - технаря по образованию, понятия износ и обесценение - совершенно разные понятия, поэтому ставить их рядом совершенно не верно. Износ - это поретя свойств объекта относительно первоначального/нового состояния: ирещины, потертости, вмятины, выработки в ходе эксплуатации. Из-за чего объект и теряет в стоимости. Под действием же экономических и моральных факторов потерь свойств объекта не происходит, а вот в цене он теряет. Также в определении указывается, что износ - это потеря стоиомсти имущества относительно нового имущества. С этм я тоже не согласен, ведь если есть два одинаковых новых объекта, например, магазин на оживленной юлице и магазин во дворе. Исходя из определения, т.к. оба объекта новые, то и износ у них одинаковый, но на самом же деле, объект на оживленной улице явно будет дороже того, который расположен во дворе. Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды: sweetdar писал(а): Объект оценки ТЭЦ, не весь комплекс, а часть. Цель - определение арендной платы. Добавлено спустя 10 минут 9 секунд: Как изобразить экономический износ в затратке? Для начала нужно найти некий экономический/внешний фактор, который влияет на потерю стоимости. Если найдете, то тогда можно уже и говорить о наличии данного вида обесценения. А уже потом только рассчитывать. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 17:44 Серый писал(а): Под действием же экономических.... факторов потерь свойств объекта не происходит, а вот в цене он теряет. Почему же только теряет? Может и прибавить в цене, т.е. экномическое обесценение может быть со знаком "-" Серый писал(а): Для начала нужно найти некий экономический/внешний фактор, который влияет на потерю стоимости. Е Для начала нужно найти некую базу, состояние объекта, при котором внешнее влияние (износ, пусть будет для простоты) отсутствует. Это может быть выполнение следующего условия: построить+земля стоит столько же, что и продать на рынке. Если построить с учетом стоимости земли получается дороже - значит данному объекту в данном месте присущ экономический износ. Если дешевле - значит "экономическое удорожание" - обесценение со знаком "-". Добавлено спустя 6 минут 41 секунду: Серый писал(а): для меня - технаря по образованию Для Вас, как технаря по образованию, наверное понятно, что получить координаты любой точки можно, лишь имея жесткую систему координат и точку отсчета. А Вы, как я вижу из Ваших постов, за точку отсчета принимаете объект оценки в ретроперспективе. Вот была остановка рядом - не было экономического обесценения, вот перенесли - появилось. Мне кажется это очень спорно. Из чего Вы принимаете, что вблизи остановки Кэк = 1? Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме