| Автор |
Сообщение |
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
 Добавлено:
Чт, 19 Фев 2009 17:47 |
  |
В аттаче - "вторая версия" статьи. Имхо, она информативнее и аргументированнее начальной 
Большое спасибо всем участникам дискуссии за ценные замечания и идеи. Можно и этот вариант доработать, если будут конструктивные предложения) |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Pravo_arendy_v.2.0.zip |
| Размер файла: |
19.84 Kб |
| Скачан: |
45 раз |
|
|
  |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 21 Фев 2009 15:54 |
|
А куда делся ЗП во втором примере (формула 3)? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вс, 22 Фев 2009 22:09 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| А куда делся ЗП во втором примере (формула 3)? |
Тут, на мой взгляд, имеет значение, для кого оценивается право:
1) Если его передает собственник участка, то он является плательщиком налога. Потому его доход = ДL - ЗП
2) Если его передает владелец договора купли-продажи права аренды, то он ничего не платит за землю. Его доход = ДL |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 23 Фев 2009 11:20 |
|
| N.D. писал(а): |
Тут, на мой взгляд, имеет значение, для кого оценивается право:
1) Если его передает собственник участка, то он является плательщиком налога. Потому его доход = ДL - ЗП
2) Если его передает владелец договора купли-продажи права аренды, то он ничего не платит за землю. Его доход = ДL |
Не согласна с п.2. Владелец договора купли -продажи права аренды платит также и за землю, а иначе какой смысл собственнику его наделять таким правом?
Добавлено спустя 2 часа 37 минут 35 секунд:
| N.D. писал(а): |
1. Вы приходите на рынок с госактом (свидетельством о праве собственности в случае здания) и говорите - купите. Вам платят за него рыночную цену. Это - РС земельного участка (или, что то же самое, РС права собственности).
2. Вы приходите на рынок с договором купли-продажи права аренды на 10 лет и говорите - купите. Сознательный покупатель так рассуждает:
- Что я буду с этого иметь в рыночных условиях? Дисконтированную на 10 лет рыночную арендную плату А.
- Какие у меня будут затраты? 0!
Вам заплатят PVA(CL, 10)xА. Это - РС права аренды.
3. Вы приходите на рынок с договором аренды на 10 лет и говорите - купите. Именно так - купите этот договор целиком, а не просто возможность арендовать землю! Сознательный покупатель так рассуждает (для примера, в договоре заложена рыночная арендная плата А):
- Что я буду с этого иметь в рыночных условиях? Рыночную арендную плату А каждые 10 лет.
- Какие у меня будут затраты? А, каждые 10 лет.
Вам заплатят за него ноль. Это - стоимость права аренды (см. ниже).
Вот в чем разница между этими документами (и, собственно, разница в моделях оценки). |
Добавлено спустя 9 минут 44 секунды:
По пункту 1 согласна.
По пункту 2 - нет. Продавец бедет иметь,вместо дисконтированной рыночной ар.платы дополнительную надбавку (свою цену)за такое право. Потому что получается: зачем продавец продает право аренды: чтобы заработать. И если он требует с покупателя дисконтированную за 10 лет плату, то значит, что он заплатил наперед за 10 лет собственнику, а это уже не факт в наших условиях, такого вообще не бывает, мягко говоря.
По пункту 3. Полный бред в моменте заплатят ноль. Потому что по земле существует пролонгация старых договоров с горсоветом (без аукционов), а в таких договорах (заключенных 3-5-7 лет назад) прописана ар. плата в % от нормативной ст-ти земли, а она, как все знают, гораздо ниже рыночной АП. Поэтому покупатель заплатит не ноль, а нормально денег за такое право, а именно: продисконтированную рыночную АП (не нормативную!)за 10 лет. И дальше покупатель будет платить зем. налог ежемесячно уже сам. |
|
|
|
 |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пн, 23 Фев 2009 16:37 |
|
| irenka писал(а): |
| Не согласна с п.2. Владелец договора купли -продажи права аренды платит также и за землю, а иначе какой смысл собственнику его наделять таким правом? |
Подкрепляйте, пожалуйста, свое несогласие аргументацией.
В типичных условиях указанных договоров прописана норма, что арендатор платит зем.налог? Если да, вы правы. Если нет (или если вообще нет таких договоров), то возможны две модели расчета.
| irenka писал(а): |
| По пункту 2 - нет. Продавец бедет иметь,вместо дисконтированной рыночной ар.платы дополнительную надбавку (свою цену)за такое право. |
Какую еще надбавку? В случае аренды помещений по рыночной ставке есть такая надбавка? Нет. А если вы не понимаете, в чем состоит доход арендодателя, то почитайте про суть ставки дисконта.
| irenka писал(а): |
| По пункту 3. Полный бред в моменте заплатят ноль. |
Во-первых, поаккуратнее с выражениями. Здесь уже 12 страниц неглупые люди ведут содержательную дискуссию, а вы пришли и "с плеча" всё обхаяли. Не вникли - лучше промолчите.
Во-вторых, пример с нулем приведен для случая, когда арендатор получил объект по рыночной ар.ставке, и передает в субаренду по такой же ставке. В другом случае модель расчета описана в статье. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 24 Фев 2009 09:09 |
|
Да простит меня уважаемая zanoza за то, что перенес данное сообщение в эту ветку.
Кажись тема этой статьи ближе к теме обсуждаемой здесь.
| zanoza писал(а): |
Оцінка прав оренди обíєктів майна, машин та обладнання*
http://www.spfu.gov.ua/ukr/journal/200902/2_22_26.pdf
Володимир МИХАЙЛЕЦЬ
начальник відділу з оцінки майна
ТОВ ´Профіт Групª (Москва),
член експертної ради Російської
спілки оцінювачів, канд. техн. наук
Андрій АРТЕМЕНКОВ
експерт ЗАТ ´Міжнароднийцентр
оцінкиª (Москва), економіст Російської
спілки оцінювачів, член Комітету зі
стандартів
та методології оцінки Національної ради
з оціночної діяльності |
Уважаемый N.D.
Думаю Вы прочитали эту статью.
В свое время я подчеркивал ошибочность применения Вами дефиниции рыночной стоимости в Вашей статье. Остаюсь при своем мнении. РС ППЗУ у Вас нет.
Ту Hard_Pragmatic
Если Вы прочитали статью, то поняли почему я отстаивал то, что РС ППЗУ = 0. То есть в идеале ее НЕТ. Все наши обоснования и выводы по ППЗУ в отчетах имеют характер инвестиционный. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 24 Фев 2009 11:24 |
|
| N.D. писал(а): |
Во-первых, поаккуратнее с выражениями. Здесь уже 12 страниц неглупые люди ведут содержательную дискуссию, а вы пришли и "с плеча" всё обхаяли. Не вникли - лучше промолчите.
Во-вторых, пример с нулем приведен для случая, когда арендатор получил объект по рыночной ар.ставке, и передает в субаренду по такой же ставке. В другом случае модель расчета описана в статье. |
Уважаемый, если я бы вела себя еще хуже, ничего страшного, еще похлеще люди тут высказываются.
А во-вторых, сразу видно, что вы приверженец теории, а не практики, потому что где вы видели вот так, просто, продажу прав аренды зем.участка? В обьявлениях может, в газетах, в нете?
Если кто-то хочет продать свое право аренды, поверьте, он на этом заработает даже (не бейте меня!)НЕ продисконтированную рын. ар. ставку, потому что нигде никто в горсовет наперед аренду не платит. Он будет иметь каждый месяц разницу между ар.платой горсовету и рыночной. И ника не наперед, а регулярно в текущем режиме.
Добавлено спустя 2 минуты:
А если арендатор получил ЗУ по рын. ставке, то нафиг он его вообще в аренду брал, если заниматься им не хочет. Логично? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Фев 2009 11:59 |
|
| irenka писал(а): |
| А во-вторых, сразу видно, что вы приверженец теории, а не практики, потому что где вы видели вот так, просто, продажу прав аренды зем.участка? В обьявлениях может, в газетах, в нете? |
Именно там они и есть. Причем в очень большом колличестве. Правда, для городской земли.
И зарабатывали на этом до недавнего (докризисного) времени очень даже не хило. Правда, разница (заработок) получался не в чистом виде на праве аренды (разнице между рыночной и договорной арендной платой), а на стоимости продажи юрлица, в аренде у которого находится земельный участок. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Фев 2009 12:22 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый N.D.
Думаю Вы прочитали эту статью.
В свое время я подчеркивал ошибочность применения Вами дефиниции рыночной стоимости в Вашей статье. Остаюсь при своем мнении. РС ППЗУ у Вас нет. |
Спасибо за ссылку, статью прочту.
Не собираюсь опять возвращаться на много страниц назад, но доводы, по которым вы отстаивали нерыночный характер стоимости, неверны. Как и, собственно, утверждение про "РС ППЗУ = 0" без конкретизации.
Добавлено спустя 14 минут 18 секунд:
| irenka писал(а): |
| Уважаемый, если я бы вела себя еще хуже, ничего страшного, еще похлеще люди тут высказываются. |
И что, это делает им честь? Или это повод для наследования?
| irenka писал(а): |
| А во-вторых, сразу видно, что вы приверженец теории, а не практики, потому что где вы видели вот так, просто, продажу прав аренды зем.участка? В обьявлениях может, в газетах, в нете? |
Я - практикующий оценщик. В статье изгалаю модели расчета и аргументирую их.
Порядок проведения экспертной денежной оценки приводит 9 методов оценки зем.участка, а в практике наиболее применимы 2-3. И что, остальные не стоит обосновывать, обсуждать?
Вы предложите что-то по сути.
"Критиковать - значит доказывать автору, что он не сделал этого так, как сделал бы я, если б умел." (с) К.Чапек |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 24 Фев 2009 12:48 |
|
| N.D. писал(а): |
.....доводы, по которым вы отстаивали нерыночный характер стоимости, неверны. Как и, собственно, утверждение про "РС ППЗУ = 0" без конкретизации.
"Критиковать - значит доказывать автору, что он не сделал этого так, как сделал бы я, если б умел." (с) К.Чапек |
Уважаемый N.D.
Вот давайте по К. Чапеку вернемся к моим доводам после того, как Вы прочтете статью от ГУРУ. Думаю Вы поймете мою позицию.
Я о РС не = Инвестиционной. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 26 Фев 2009 14:52 |
|
Статью прочитал. Очень хорошая, надо сказать, статья.
Не нашел положений, в которых мои наработки ей противоречат. Право аренды можно оценивать по бизнесу? Да пожалуйста. И сколько за оценку вы возьмете в таком случае) Рыночная стоимость права аренды, переданного на рыночных условиях, равна нулю? Я об этом и говорил. Для нерыночных случаев обосновывается дефиниция инвестиционной стоимости? Дык, к этому в дискуссии и пришли (спасибо Прагматику  ), в доработанной версии это отражено.
P.S. А слова Чапека, вообще-то, адресовались другому "собеседнику") |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 26 Фев 2009 16:28 |
|
Ну и ладушки.
Благодарю и тебя с Прагматиком (правда он почему то в засаде ) за справедливую критику моих ошибочных суждений.
А про Чапека, эт так, к слову.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
