Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Ставка капитализации и ставка дисконта Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 14, 15, 16, 17, 18  След. Автор Сообщение Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 08:53 Филин Андрей писал(а): Мисовец, Вы захотели выгодно разместить завалявшийся в закромах мильйон, что Вы сделаете - купите "убитый" склад на окраине Самары и сдадите (если получится) дабы получить 3%-ную отдачу от вложенных средств? или все же пойдете в банк и положите на депозит, чтобы спокойно получить свои 10% годовых? Вопрос спорный. Зная, что у банков проблемы с возвратом взятых ими кредитов, при том что они готовы принимать депозиты под высокие проценты и при этом не кредитуют, лично у меня бы возник вопрос, а с каких таких доходов они собираются мне возвращать мой депозит да еще и проценты на него. Можно ли в таких условиях рассматривать депозит как спокойное и беспроблемное вложение, обещающее Филин Андрей писал(а): спокойно получить свои 10% годовых Добавлено спустя 9 минут 43 секунды: Проблема следующая. Ведь по определению рыночной стоимости - это вероятная стоимость, за которую продавец согласится продать, а покупатель согласится купить. А на примере получается, что 120 000 - это за сколько покупатель согласится купить, а 400 000 - это за сколько продавец согласится продать. Ни та ни та стоимость не соответствует определению рыночной стоимости: за 120 000 никто не согласится продать (сделки вынужденного характера не в счет так как они тоже не подпадают под определение рыночной стоимости), за 400 000 никто не согласится купить, нету взаимодоговоренности между сторонами. На рынке сейчас именно такая ситуация, что подтверждается отсутствием сделок, а не отсутствием денег. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 10:49 Серый писал(а): а с каких таких доходов они собираются мне возвращать мой депозит да еще и проценты на него. Можно ли в таких условиях рассматривать депозит как спокойное и беспроблемное вложение, обещающее Филин Андрей писал(а): спокойно получить свои 10% годовых ну мы же говорим о системных банках, а не про всякого рода "крэдытни спилкы" и банки местного разлива... а системный - предполагает уверенность и стабильность. Я так думаю что 90-95% депозитов (во всех банках) - это возвратные депозиты..ну и конечно же с %-ми, так что, думаю, все таки можно "спокойно получить свои 10% годовых" в сравнении с вложением в недвижку(+ доведением ее до арендосдавабельного состояния + нахождением арендатора + удержанием его + лечением геморроидальных последствий и подкрашиванием седины). После всех этих процедур МОЖЕТ БЫТЬ получишь свой % на вложенный капитал... и благодари Б-га если этот % будет со знаком "+" _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 11:01 rudge писал(а): Именно. ВЕЛИКА РАЗНИЦА между расчетами и реалиями. Да и пусть инвестор при таких ценах предложения купит за 120000. Думаю не получится. Дело в том, что и пусть продавец сначала продаст за 400000. Думаю не получится. И как тогда будет работать самый рыночный метод екстракции? Т.е. надо каким-то образом найти "золотую середину" между 120000 и 400000, которая адекватно отобразит пожелания и продавца и покупателя. Думаю не получится. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 11:03 Был тут один системный банк, "Надрой" назывался. Предполагал уверенность и стабильность ... _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 11:03 Yourick писал(а): Т.е. надо каким-то образом найти "золотую середину" между 120000 и 400000, которая адекватно отобразит пожелания и продавца и покупателя. Думаю не получится. думаю это как раз "дело рук" метода кумулятивного построения... вот только как всегда, проблема с %ным отображением рисков-премий Добавлено спустя 4 минуты 11 секунд: Серый писал(а): Был тут один системный банк, "Надрой" назывался. Предполагал уверенность и стабильность ... Серый, давай не будем мешать политику и экономику, всем понятно что это был "заказ"... кстати, вот мой прогноз по Надре - все будет пучком, вернется он на рынок, примерно так же как это сделал ПИБ - с него ведь проблемы начались.... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 11:09 Филин Андрей писал(а): Серый, давай не будем мешать политику и экономику, всем понятно что это был "заказ"... кстати, вот мой прогноз по Надре - все будет пучком, вернется он на рынок, примерно так же как это сделал ПИБ - с него ведь проблемы начались.... Да это то понятно. Но суть спокойных 10% от этого для рядового вкладчика не меняется. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 11:09 Мисовец писал(а): Каким построением можно объяснить ставку в 3% на окраине Самары? для себя я объясняю низкие ставки кп-ции тем, что рынок соглашается на низкую текущую доходность (предположим от сдачи в аренду) и планирует компенсировать этот недобор средств за счет перепродажи в будущем, причем надеется и верит в рост стоимости этой недвижимости в ближайшие несколько лет. Т.е. продавцы рассуждают именно так, как Вы писали Мисовец писал(а): если Вы четко не скорректируете ставку аренды под рынок, то арендатор съедет и в кризис Вам ни за что не сдать вновь помещение, 100% потерь. А продавать не к спеху. Цена стоит, вакансии взлетели, ставки аренды тоже упали Почему ставки в центре выше, чем на окраине не знаю... хотя такой же результат, если мне не изменяет память получали и Драпиковский с Ивановой по Киеву... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 11:12 Серый в смысле? положил и жди... ковыряйся в носу Добавлено спустя 3 минуты 13 секунд: КовАл писал(а): Мисовец писал(а): Каким построением можно объяснить ставку в 3% на окраине Самары? для себя я объясняю низкие ставки кп-ции тем, что рынок соглашается на низкую текущую доходность (предположим от сдачи в аренду) и планирует компенсировать этот недобор средств за счет перепродажи в будущем, причем надеется и верит в рост стоимости этой недвижимости в ближайшие несколько лет. Т.е. продавцы рассуждают именно так, как Вы писали хотел сказать "бред", но не скажу - да, из-за спекулятивного мышления, но ведь мы, при расчете не рассматриваем спекулятивной составляющей, которая, кстати, может быть и со знаком "-", как в последние 2 года Добавлено спустя 3 минуты 23 секунды: поэтому нельзя рассматривать экстракцию для определения адекватной ставки капитализации при расчете ДОХОДНЫМ подходом в условия УКРАИНСКОГО рынка недвижимости (думаю никому не надо объяснять что все рынки разные) Добавлено спустя 13 минут 11 секунд: rudge писал(а): Уважаемый Филин Андрей Вы правильно мыслите, но не с точки зрения рынка, а с точки зрения инвестиций. ну-ну... как раз мыслю с точки зрения рынка...ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ и думаю что минимум для Ск - это безрисковая ставка, а ниже - экстракция, ничего не имеющая общего с РЕАЛЬНЫМ ДОХОДОМ в нашей стране _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 11:54 Филин Андрей писал(а): хотел сказать "бред", но не скажу низкий поклон... спасибо и за то, что не послал Филин Андрей писал(а): да, из-за спекулятивного мышления, но ведь мы, при расчете не рассматриваем спекулятивной составляющей расшифруй о чем ту говоришь... для тех кто в танке... а то я не пойму, что мы не рассматриваем в расчете и почему. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 12:12 КовАл писал(а): низкий поклон... спасибо и за то, что не послал Very Happy можешь вставать с колен КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): да, из-за спекулятивного мышления, но ведь мы, при расчете не рассматриваем спекулятивной составляющей расшифруй о чем ту говоришь... для тех кто в танке... а то я не пойму, что мы не рассматриваем в расчете и почему. хотел сказать что в расчетах мы хоть и используем аналитику и смотрим куда пойдет рынок (как правило все смотрят вверх, даже не смотря та то что рынок падает на "полвысоты" вниз), но при этом уровень возможного роста или падения недвижки в будущем мы все же не учитываем в расчете, почему? да в принципе потому что считаем на дату оценки, а не на будущее... так вот: 1. считая ДОХОДНЫМ подходом, ты учитываешь то, что будущий покупатель этой недвижки, либо существующий владелец думает что продаст ее дороже чем купил на 10-20-38,5%??? 2. каким коэффициентом ты это объясняешь? плюсуешь-минусуешь-делишь..?? 3. с каких радостей мы за владельца решаем, что он покупает не для своих личных целей, а именно для продажи в будущем с выгодой на энное кол-во %-ов и что он готов терпеть убытки либо мизерные прибыли (в 4-5 раз меньше чем инфляция)? _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 12:30 Филин Андрей begin_of_the_skype_highlighting     end_of_the_skype_highlighting begin_of_the_skype_highlighting     end_of_the_skype_highlighting писал(а): но при этом уровень возможного роста или падения недвижки в будущем мы все же не учитываем в расчете "он над нами издевался! Ну, сумасшедший, что возьмешь!" (с) Андрюха, а прогноз изменения доходов и стоимости реверсии мы разве не делаем в доходнике? Филин Андрей писал(а): 1. считая ДОХОДНЫМ подходом, ты учитываешь то, что будущий покупатель этой недвижки, либо существующий владелец думает что продаст ее дороже чем купил на 10-20-38,5%??? ну, да... только не конкретный покупатель, а, типа, типичный Филин Андрей писал(а): 2. каким коэффициентом ты это объясняешь? плюсуешь-минусуешь-делишь..?? ну, если ты о прямой кап-ции, то там есть такая штука, называется возврат кап-ла... вот ей и учитываю... т.е. плюсую или минусую, как ты выразился Филин Андрей писал(а): 3. с каких радостей мы за владельца решаем, что он покупает не для своих личных целей, а именно для продажи в будущем с выгодой на энное кол-во %-ов и что он готов терпеть убытки либо мизерные прибыли (в 4-5 раз меньше чем инфляция)? мы за него ничего не решаем... просто смотрим на то, как ведет себя рынок. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 12:48 rudge писал(а): Повторюсь, оценщик, это "зеркало" рынка, а не его "оракул". 100%! Тоже когда-то обсуждали, что, если оценщик определяет рыночную стоимость, то и должен он исходить из представлений типично мотивированных покупателя и продавца, на этом рынке действующих. И, даже если оценщик очень умный и знает что-то о перспективах рынка такое, чего не знают (или не хотят знать) продавцы-покупатели, то и он это свое знание должен забыть и все-таки при оценке ориентироваться на операторов рынка. rudge писал(а): И в таком варианте инвестор делает выбор. Вложить эти средства в депозит и получить 10% (1000 в месяц) или в объект доходности и получить 3% (300 в месяц). Некорректное сравнение. Если Вы положили на депозит 1000 денег, то по истечению срока депозита вы основную сумму и снимете в размере 1000 денег. А если Вы купили недвижимость за 1000 денег сегодня, то через год-два (предположим) Вы сможете ее продать за 1200 - 1400 денег. Чувствуете разницу? И от этого плавно можно перейти к следующему. Филин Андрей писал(а): И не потому что это необъяснимо, а потому что у такой недвижки неадекватный продавец... и это не исключение, а правило Может быть, конечно, и так. Но если все продавцы неадекватны, то это как бы такой неадекватный рынок получается... Но он - рынок, и на нем имеется рыночная стоимость. А метод суммирования, еще раз повторюсь, это не метод определения ставки капитализации, а метод определения ставки дисконта. В условиях стабильного рынка, иногда, для определенного класса объектов, эти величины численно могут и совпадать. Но в общем случае их просто так сравнивать нельзя! Потому как в общем случае ставка капитализации = ставке дисконта +/- еще некая величина, которая может учитывать массу других факторов (например, изменение стоимости объекта во времени, изменение доходов, приносимых объектом и др.). А при подобных рассуждениях Вы эту величину просто обнуляете, что и приводит к некорректности. Кстати, подобный аспект достаточно хорошо описан Ворониным В.А. почти год назад. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 13:16 Филин Андрей писал(а): ну-ну... как раз мыслю с точки зрения рынка...ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ и думаю что минимум для Ск - это безрисковая ставка, а ниже - экстракция, ничего не имеющая общего с РЕАЛЬНЫМ ДОХОДОМ в нашей стране КАнечно, именно с точки зрения рынка ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, почему то невозможно купить за 120000. Там выше писали что "истина" где то между 120000 и 400000. Согласен полностью. Что касается так называемой "без рисковой" в виде % на депозит. Если бы она была таковой то поверьте те кто зарабатывает на инвистициях уже давно продали бы свою недвижку и вложили деньги в банк. Но почему то они этого не делают. Помните пословицу, "Лучше воробей в руках чем соловей в небе", так это к этому. То что сегодня из за лежачего рынка метод экстракции не дает реальной картины в будущем, именно в будущем ибо мы капитализируя доход предполагаем что Ск стабильна, я полностью согласен. Другое дело, как имея данные рынка на дату оценки и за предыдущие периоды, правильно просчитать РЕАЛЬНУЮ Ск. Точнее ставку дисконта ибо доходность все таки будет (в реалиях) переменной. Быстрее всего будет расти вместе с ростом экономики Отсюда и нет желания переводить средства вложенные в недвижку в другой более доходный актив. Я так думаю что сегодня % на банковский депозит не отражает понятие "без рисковый". Быстрее менее рисковым стал доход от аренды. Собственно и цифры говорят сами за себя. Ведь чем выше риски тем больше Ск. Иль я не прав? Чет мне кажется что я прав. Что касается продаж. Когда то на форуме был задан вопрос "когда упадет рынок недвижимости". Я, если память не изменяет, ответил так; "Тогда, когда перестанут давать дешевые кредиты". Собственно так и произошло (не буду вдаваться в причины). Так вот сегодня на вопрос "когда начнет работать рынок недвижимости" я бы ответил так; "Тогда, когда появятся дешевые кредиты". И как только появиться у покупателя возможность получить "дешевые" деньги в кредит сразу же начнет активизироваться рынок. К стати я думаю что сейчас не покупают за 400000 не потому что доходность маленькая, а потому что нет средств. Это к вопросу о "дешевых деньгах". Как только они появятся и за 400000 купят не глядя на доходность (она далее сама подтянется) ИХМО Добавлено спустя 6 минут 58 секунд: Grey Horse писал(а): rudge писал(а): И в таком варианте инвестор делает выбор. Вложить эти средства в депозит и получить 10% (1000 в месяц) или в объект доходности и получить 3% (300 в месяц). Некорректное сравнение. Если Вы положили на депозит 1000 денег, то по истечению срока депозита вы основную сумму и снимете в размере 1000 денег. А если Вы купили недвижимость за 1000 денег сегодня, то через год-два (предположим) Вы сможете ее продать за 1200 - 1400 денег. Чувствуете разницу? +10000 НО!!!!!!!! Дык это же отвлеченный пример коллега. Все упрощено до "низя" PS: К стати уж если быть более точным то в Ск = 0,03 уже сидит и возврат капитала, Ваши 1200 - 1400 денег _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Сергей_К Возраст: 54 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 13:33 Grey Horse писал(а): Если Вы положили на депозит 1000 денег, то по истечению срока депозита вы основную сумму и снимете в размере 1000 денег. А если Вы купили недвижимость за 1000 денег сегодня, то через год-два (предположим) Вы сможете ее продать за 1200 - 1400 денег. Чувствуете разницу? Или продать за 600-800 денег (уж рынок так сложился), а на депозите все та же 1000 денег. Чувствуете разницу? _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 19 Авг 2010 15:16 Сергей_К писал(а): Или продать за 600-800 денег (уж рынок так сложился), а на депозите все та же 1000 денег. Чувствуете разницу? Конечно, чувствую. Но в том то и дело, что, видимо, сегодняшние собственники коммерческой недвижимости с Вами не согласятся... Все-таки рассчитывают на 1200 - 1400 денег... Считают, что кризис все-таки - нетипичное состояние экономики и надеются на лучшее. rudge писал(а): PS: К стати уж если быть более точным то в Ск = 0,03 уже сидит и возврат капитала, Ваши 1200 - 1400 денег Совершенно верно. Потому она (ставка к.) и должна быть ниже ставки дисконта, отражающей риски; а также может быть ниже, чем процентная ставка по депозитам. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 14, 15, 16, 17, 18  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме